«Чем выше стадия строительства, тем быстрее ипотечный банк аккредитует новостройку»
Маргарита Стеблянко.
Каким образом происходит аккредитация новостройки в банке? Какие документы запрашивает банк, выезжают ли специалисты на стройплощадку?
После достижения согласия по принципиальным для застройщика и банка вопросам (обозначение объекта – квартира/апартаменты, стадии готовности, ставок, срока процедуры аккредитации) банк предоставляет перечень необходимых для аккредитации документов. Документы условно можно разделить на три группы: уставные документы по юридическому лицу – застройщику, строительные документы на объект, бухгалтерские/финансовые документы. Ключевым моментом является определение стадии строительства объекта и темпов работ, с этой целью специалисты банка могут выезжать на стройплощадку.
Каким критериям должна соответствовать новостройка?
Географически новостройка должна находиться в субъекте федерации/населенном пункте, в котором есть отделение банка. Так, не все существующие в Москве банки могут аккредитовать жилой комплекс, например, в Сочи. Этот критерий является самым общим и относится, скорее, к принципиальным вопросам.
На стройплощадке должны активно вестись наземные строительные работы, стадия котлована должна быть позади. Для некоторых банков достаточно работ на уровне первого-второго этажей, другие устанавливают процентное соотношение к общей этажности здания (например, 30%). Важно при этом понимать, что иногда подземная часть новостройки или жилого комплекса может представлять собой многоуровневую парковку, поэтому в данном случае формальное требование банка о достижении строительной отметки первого этажа не всегда отражает объективную картину. Так, по нашему объекту «Флотилия», имеющему в основании сложную и большую подземную часть, мы долго ждали закрытия подземного контура, поэтому не могли начать процесс аккредитации.
В любом случае, чем выше стадия строительства объекта, тем быстрее обычно проходит процесс аккредитации при условии наличия всей необходимой документации и реализации по 214-ФЗ. Мы реализуем два наших московских объекта – ЖК «Утесов» и многофункциональный комплекс «Флотилия» по этой схеме.
Почему в одном и том же проекте банк может аккредитовать только некоторые из корпусов?
В одном и том же проекте может быть предусмотрен различный срок ввода корпусов в эксплуатацию. Если сроки различаются значительно, строительные работы идут неравномерно, необходимой минимальной стадии корпуса достигают в разное время. Некоторые банки (ВТБ24, АКБ РосЕвроБанк) идут застройщику навстречу и аккредитуют объект целиком при незначительной разнице в стадиях.
Сколько времени у покупателя занимает оформление кредита на уже аккредитованную недвижимость?
Данная процедура регламентируется правилами банка и может варьироваться. В среднем это 7-10 рабочих дней для физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя. В последнем случае срок может быть более продолжительным. Менеджеры ГК «ГРАС» работают в тесном сотрудничестве с менеджерами банков, поэтому никаких проволочек не возникает.
Означает ли тот факт, что новостройку аккредитовали несколько ипотечных банков, большую надежность проекта?
Означает. Банки внимательно проверяют каждого застройщика, определяя риски.
Совсем недавно банки стали предлагать ипотеку на апартаменты. Отличаются ли условия такого кредитования от ипотеки на квартиры?
В настоящий момент ипотеку на апартаменты предлагает небольшое число банков, однако их число больше, чем год назад. Так, охотно в этой сфере идут на сотрудничество ВТБ24, РосЕвроБанк, РосАвтоБанк. Некоторые банки предлагают приобретение апартаментов при обеспечении дополнительным залогом.
В большинстве банков процентные ставки по апартаментам выше, чем таковые по квартирам, на 1-2%. Однако некоторые крупные банки уравнивают ставки в отношении обоих продуктов.
Если новостройка не аккредитована банком, имеет ли смысл для покупателя подать заявку на одобрение кредита на конкретную квартиру или апартаменты в свой банк в индивидуальном порядке?
Подав заявку на одобрение кредита на конкретную квартиру или апартаменты в свой банк в индивидуальном порядке, покупатель фактически может запустить процесс аккредитации объекта недвижимости, если до этого момента объект не был аккредитован этим банком. Соответствующая служба банка связывается с застройщиком, начинается процесс аккредитации под определенную сделку. В нашей практике подобные случаи были, на объекте «Флотилия» покупатель приобретал несколько апартаментов, поэтому мы с готовностью пошли ему навстречу.
Однако следует помнить, что процесс аккредитации может быть длительным, а покупатель не всегда готов ждать. Поэтому целесообразнее обращаться сразу в банк, где объект уже аккредитован.
ИсточникТребования для аккредитации застройщиков
1. Выписка из единого государственного реестра недвижимости /Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости/ по объекту недвижимости; 2. Копии правоустанавливающих документов по объекту недвижимости. 3. Документ, подтверждающий оплату Объекта недвижимости/ Представление такого документа не требуется, если со дня приобретения Объекта недвижимости истекли сроки исковой давности, а также при наличии в договоре купли-продажи либо ином договоре приобретения Объекта недвижимости указания на исполнение обязательств по оплате Объекта недвижимости на момент подписания договора. 4. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) 5. Проект застройки / проект планировки территории 6. Уведомление органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке 7. Отчет об оценке земельного участка
1. Проект индивидуального жилого дома, включая сведения о сетях инженерно-технического обеспечения на прилегающем участке и технических условиях их присоединения и подключения к источникам снабжения ресурсами и энергией 2. Договор подряда со спецификацией (сметой). Договор подряда должен отражать общую стоимость строительства, стоимость материалов, стоимость работ по строительству, по подведению коммуникаций 3. Смета на строительство объекта (при наличии)
1. Не позднее 1 (одного) месяца после окончания строительства застройщиком подается уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома 2. Уполномоченный орган исполнительной власти направляет уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности 3. Акт приема-передачи между заказчиком и подрядчиком. (Банк не ждет для выдачи последнего транша подключение коммуникаций, необходимое условие- наличие подводных групп, для дальнейшего подключения) 4. Регистрация права собственности в Росрестре, предоставление выписки ЕГРН 5. Договор электроснабжения 6. Договор на поставку газа 7. Договор водоснабжения и договор водоотведения (в случае централизованного сброса канализационных стоков) 8. Отчет об оценке жилого дома с земельным участком.
Источник