Акт несоответствия объекта строительства

Акт о несоответствии объекта долевого строительства

Большинство покупок квартир и апартаментов в настоящее время происходит в новостройках по договорам на условиях долевого участия в осуществляемом фирмой-застройщиком долевом строительстве. Когда построенный дом получает государственное РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию) жилые помещения начинают передаваться дольщикам (владельцам) – в соответствии с основными требованиям, установленными действующим в России законодательством и заключенным между двумя сторонами договором.

Если квартира не достроена или имеет строительные недостатки, то есть находится в ненадлежащем для передачи дольщику состоянии, то дольщику нужно отказаться от ее принятия и составить грамотный акт о несоответствии объекта долевого строительства. Правила надлежащего составления акта осмотра (дефектной ведомости, претензии, заявления об отказе принятия квартиры), актуальный образец документа, а также ответы на волнующие всех новоселов вопросы рассмотрены на нашем сайте в данной статье.

Как принимаются жилые объекты

Договоры долевого участия могут заключаться как физическими лицами, так и юридическими (фирмами, ИП). Продажа недвижимости в рамках ДДУ производится специализированными строительными организациями (АО и ООО), которые осуществляют деятельность в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и других российских регионах. Часто жилье в строящихся многоквартирных домах покупаются обычными гражданами РФ, причем в чаще в ипотеку, в том числе семейную с использованием материнского капитала.

Все права, обязательства и важные аспекты участия в долевом строительстве для обеих сторон закреплены в специальном действующем по всей территории страны законе федерального значения № 214-ФЗ. В этом законе прописаны главные особенности приемки достроенных объектов недвижимости:

1. Компания, являющаяся по заключенному договору застройщиком, завершает возведение и отделочные работы (если они предусматриваются) и получает официальное разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ) построенного дома (ЖК, МФК). Только при наличии РВЭ может осуществляться дальнейшая передача квартир, апартаментов и машиномест участникам долевого строительства по актам.
2. Не позднее чем за один календарный месяц до прописанного в ДДУ срока, в который объекты должны быть переданы покупателям, застройщик обязан письменно оповестить каждого нового собственника в новостройке о том, что квартиры готовятся к передаче в ближайшее время. Компания направляет всем покупателям специальное уведомление о завершении всех строительных работ, которое должно быть составлено в письменной форме и вручено лично или почтой по адресу регистрации дольщика.
3. Когда сообщение о завершившемся строительстве и предстоящей сдаче помещений официально получено покупателем, он, в соответствии с законом, обязан приступить к осмотру и приемке купленной по ДДУ недвижимости в течение периода, зафиксированного в договоре. Если такой период соглашением не предусматривался, то он в соответствии с законом он составляет ровно семь рабочих дней. За это время дольщик должен договориться о дате осмотра и явиться на осмотр и приемку приобретенной недвижмости. Обязанность явиться на приемку не означает обязанность принять жилье (поскольку при наличии существенных строительных недостатков дольщик может отказаться от приемки недвижимости и потребовать их устранения или полного возврата денежных средств, уплаченных по ДДУ)
4. Готовая квартира принимается на основании отдельного официального документа – акта приема-передачи. Являющийся дольщиком покупатель производит осмотр имущества с оценкой его состояния и соответствия всем основным характеристикам и нормам строительства. Если никаких значительных дефектов не обнаружено, тогда осуществляется подписание акта, подтверждающего приемку.
5. Если же помещение пребывает в ненадлежащем виде, то есть обнаружены какие-либо существенные недостатки строительства, то дольщик вправе не подписывать передаточный акт и требовать ликвидации всех недоделок и имеющихся выявленных дефектов в разумные временные рамки. Факт ненадлежащего состояния жилья подтверждается отдельным официальным документом – актом несоответствия. В нем необходимо указать непосредственно дефекты, а также условия и дата их ликвидации.
6. После ликвидации недостатков объекта недвижимости застройщик повторно уведомляет будущего собственника о необходимости явиться на осмотр и приемку жилья. И если при повторном осмотре покупатель убеждается в исправлении выявленных дефектов, то можно подписывать акт приема, договариваться о получении сопроводительных документов на собственность и получать ключи от квартиры.
7. После прохождения всей процедуры можно осуществлять регистрацию законных прав собственности, уплачивать налоги на имущество, оформлять страхование недвижимого объекта, а также готовить документы для подачи их в ФНС на получение имущественного налогового вычета (если право на данную льготу не было уже использовано ранее).

К сведению! Если жилье находится в нормальном годном для использования по своему назначению состоянии, но все же выявлены некоторые недостатки, то в таком случае покупатель может принять решение подписать передаточный акт, но отдельно составить смотровой лист (другое название – дефектная ведомость) с перечислением всех проблемных мест, которую тут же передать представителю застройщика (а лучше – направить по почте ценным письмом с описью вложения) – для последующего устранения в разумное время (обычно – до 30 календарных дней). При этом в документе о приемке следует сделать пометку об имеющихся претензиях и требованиях об ликвидации недоделок с указанием сроков и порядка исправления дефектов жилья.

Сдача жилья целиком и полностью регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, а также заключенным договором, в котором прописываются все пункты сделки и обязанности сторон. В документе указываются характеристики недвижимости (стоимость, площадь, количество комнат и другие характеристики), срок сдачи квартиры, обязательства подписантов.

Для сдачи полностью готовой квартиры девелопер направляет оповещение о полной готовности объекта, и в данном уведомлении указывается конкретный период сдачи, обязанность приобретателя своевременно принять собственность, а также последствия бездействия.

Если покупатель не принимает свою квартиру в течение следующих двух месяцев, то в такой ситуации девелопер имеет право подписать передаточный акт в одностороннем порядке, то есть без согласия покупателя. Для будущего собственника получение по одностороннему акту невыгодно, ведь он не сможет оценить реальное состояние жилья и указать на выявленные дефекты чтобы застройщик в дальнейшем их устранил за свой счет.

Какой должна быть принимаемая квартира

Качество объекта долевого строительства, регламентируется 214-ым ФЗ первой частью седьмой статьи. В законе указано, что жилье должно соответствовать:

• заключенному действующему договору, в котором фиксируются все обговоренные между сторонами сделки характеристики квартиры
• проекту здания, то есть содержанию имеющейся проектной документации, которая утверждена при получении компанией разрешения на осуществление долевого строительства на участке
• нормам принятых администрацией конкретного региона градостроительных регламентов
• условиям всех технических регламентов РФ
• прочим строительным нормативам и стандартам, являющимся обязательными для конкретных домов, жилых комплексом и иных объектов строительства

Подробное описание сдаваемого объекта обычно находится либо в самом ДДУ, либо в приложениях к данному документу. А требования и нормы можно найти в нормативно-правовых документах, например, в Жилищном кодексе.

Как выявлять все недостатки

Как же грамотно проверить? Для начала следует провести детальный осмотр и уделить особое внимание:

• техническому состоянию всех комнат
• внешнему реальному виду жилья
• отделочным работам (их наличию и качеству, недостаткам в отделке)
• качеству имеющихся коммуникаций: электрики, отопительной системы, водоснабжения, канализации и прочих инженерных сетей

Проверка качества и реального состояния происходит на основании нескольких документов: заключенного ДДУ, технической и проектной документации. Помимо этого, покупатель имеет полное право запрашивать и иные официальные сведения, а именно инструкцию по эксплуатации помещения и коммуникаций, технические документы на организованные инженерные сети, а также фиксированные параметры безопасного пользования всей квартирой и ее отдельными помещениями.

Совет! Если вы не уверены, что сможете качественно самостоятельно выявить все дефекты и грамотно отразить их в дефектной ведомости, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию, которая порекомендует вам надежного и квалифицированного строительного эксперта по приемке жилья в новостройке.

Не всегда недостатки могут быть обнаружены сразу, иногда они выявляются уже после заселения и в процессе проживания или иного использования недвижимости. Но даже такие дефекты, выявленные в ходе эксплуатации, должны надлежащим образом устраняться. Исправление дефектов после подписания передаточного акта осуществляется в рамках гарантийного срока, который составляет пять лет для самого недвижимого объекта и три года для всех инженерных систем. В течение этого периода покупатель вправе предъявить претензии и требовать ликвидации дефектов, а девелопер устранить их.

Как составлять правильный акт

Оформление акта несоответствия готового жилья считается действием двусторонним. Составление данного документа обязательно, так как акт удовлетворяет интересы подписантов. Гражданин хочет получить возможность быстрее начать использовать собственное жилье по его прямому назначению, то есть проживать в нем на законных основаниях. Застройщик при этом заинтересован подписать акт приема-передачи для освобождения себя от коммунальных платежей.

Как правильно составлять акт о несоответствии сдаваемого объекта долевого завершенного строительства? Его стандартная форма действующим законодательством не предусмотрена, поэтому она определяется и согласуется участниками ДДУ и застройщиком.

Но в любом случае в акте, который составляется после обнаружения изъянов, должны быть:

• наименование документа
• сведения о сторонах: название, юридический адрес и правовой статус организации, ФИО генерального директора, ФИО и паспортные данные покупателя
• данные о ДДУ (наименование, номер, дата подписания)
• дата и точное время проведения осмотра недвижимого имущества
• описание жилья
• обнаруженные в ходе осмотра (или экспертизы) недостатки и несоответствия
• возможные причины дефектов строительства или предполагаемый способ их устранения
• доказательства выявленных проблемных мест – отсылки к соответствующим документам, законам, фотографии, экспертизы и иное
• предполагаемые или предлагаемые временные рамки ликвидации дефектов
• дополнительные сведения (например, об отказе от подписания акта)
• приложения (при наличии)
• подписи с расшифровками
• печати, штампы, факсимиле (если используются для заверения документации)

Подробно описать все дефекты и выявленные в ходе осмотра нарушения очень важно. Подписывают составленный акт две стороны: дольщик и либо сам генеральный директор проводившей строительные работы фирмы, либо уполномоченные лица, имеющие соответствующие нотариальные доверенности.

Как доказать, что квартира на самом деле находится в неприемлемом состоянии

Покупатель должен доказать, что сдаваемая недвижемость в многоквартирном здании действительно находится в неприемлемом состоянии и не соответствует общепринятым требованиям и нормам. Доказательствами могут являться:

• градостроительный, технический регламенты, проектная документация, проектная декларация и иные документы
• текст ДДУ с перечислением всех обговоренных сторонами основных характеристик возводимой недвижимости
• дополнительные соглашения

На все это следует ссылаться при составлении акта о несоответствии сдаваемого объекта, относящегося к долевому строительству.

Что делать при отказе фирмы-застройщика от подписания документа

Что предпринять, если компания отказывается подписывать составленный акт несоответствия приобретаемого жилья завершившегося долевого строительства? Передача жилья в данной ситуации не может быть осуществлена без устранения дефектов. И чтобы обязать девелопера выполнить его обязательства, следует написать и должным образом оформить претензию.

В дальнейшем указанная претензия будет одним из основных документов, которые будет рассматривать суд при вынесении судебного решения по спорному вопросу. В результате судебных разбирательств суд может признать вину строительной фирмы и обязать ее направить покупателю (на карту или счет) компенсацию в виде неустойки, штрафа, возмещения убытков, компенсации морального вреда и иных расходов. Причем исковое заявление частично или полностью будет удовлетворено судом даже при нахождении застройщика в стадии банкротства.

Ответственность девелопера

Уголовная ответственность за уклонение от выполнения обязательств для девелопера не предусматривается, но если покупатель выявляет дефекты, то он может реализовать свое право и потребовать:

• бесплатного устранения выявленных несоответствий
• соразмерного уменьшения указанной в ДДУ стоимости недвижимости
• возмещения расходов, понесенных в связи с ликвидацией дефектов силами покупателя (то есть силами и за счет его личных средств)

Если девелопер несвоевременно устранит дефекты, согласно замечаниям покупателя, то он также обязан компенсировать эту задержку неустойкой и штрафом. Также возможно добиться компенсации морального вреда и затрат на вынужденную и обусловленную задержкой ремонтных работ аренду жилья.

Если недостатки жилья расцениваются как существенные (не устранимые, препятствующие эксплуатации, выявляемые многократно, требующие несоразмерных денежных или временных затрат), то покупатель вправе отказаться от выполнения условий договора, то есть от получения построенного жилья. Он может в одностороннем уведомительном порядке расторгнуть ДДУ и потребовать возврата всей суммы, соответствующей цене недвижимости по ДДУ с выплатой процентов за пользование денежными средствами с даты их оплаты по договору по день его расторжения.

Рекомендации

От грамотного составления акта о несоответствии зависит то, насколько качественно и быстро будут выполнены обязательства застройщика. Чтобы все сделать правильно, соблюдайте следующие рекомендации:

1. Для ускорения процесса подготовки акта несоответствия, лучше скачать образец и заполнять его
2. Найти шаблоны различных заявлений и документов можно на сайте застройщика
3. Помните, что права дольщиков защищены законодательно, и такая защита является гарантией выполнения требований и удовлетворения претензий, предъявляемых им. Ссылаясь на действующие законы, вы имеете возможность отстоять свои права и добиться справедливости
4. Если определенные моменты вам непонятны, то необходимо задать вопросы юристам, записавшись на консультацию. Есть разные формы консультационных услуг: личный прием, в режиме онлайн (в том числе с помощью сервисов обмена сообщениями), по телефону.
5. Профессиональные услуги, как правило, оказываются посредством полного сопровождения приемки жилья. Также возможно полное судебное сопровождение при подаче иска в суд
6. Если вы решили не готовы рисковать и готовы обратиться за профессиональной помощью по приемке жилья, то обращаться необходимо сразу в специализированную юридическую компанию, поскольку отдельно существующие сервисы по приемке квартир от различных оценщиков и обмерщиков не могут в полной мере удовлетворить комплексную защиту ваших интересов с учетом возможных будущих судебных споров
7. Потраченные на юридическую поддержку средства полностью или в большей части возвращаются вам обратно после завершения судебного дела и взыскания денежных средств с застройщика. Таким образом, самая лучшая юридическая защита для вас окажется еще и самой дешевой.

В заключение остается добавить, что акт о несоответствии сдаваемого объекта составлять обязательно, если имеются дефекты. Каждая ситуация рассматривается индивидуально, но в любом случае нужно добиваться удовлетворения законных требований. Надеемся, вы узнали много нового по теме и получили ответы на свои вопросы. Обращайтесь в Юридическую компанию Лигал Мил – и получайте квалифицированную защиту ваших интересов в сфере строительства по любым возникающим спорам и проблемам.

Источник

Акт о выявленных недостатках строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Акт о выявленных недостатках строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Акт о выявленных недостатках строительства

Судебная практика: Акт о выявленных недостатках строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 52 «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд удовлетворил требования отдела государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны РФ о привлечении федерального казенного предприятия к административной ответственности по ч. 6 ст. 19.5, ч. 3 ст. 9.5 КоАП РФ. Как указал суд, в силу ч. 6 ст.

52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков. Предприятие исполняет функции застройщика объекта капитального строительства. При этом, несмотря на выдачу ему предписания об устранении нарушений, предприятие до непосредственного устранения указанных нарушений на обозначенном объекте продолжило строительные работы.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 52 «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд удовлетворил требования отдела государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны РФ о привлечении федерального казенного предприятия к административной ответственности по ч. 3 ст. 9.5 КоАП РФ. Как указал суд, согласно ч. 6 ст.

52 Градостроительного кодекса РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано проводить строительный контроль, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков. В рассматриваемом случае предприятием, осуществляющим функции застройщика на объекте капитального строительства, не исполнено предписание, выданное отделом. При этом после выдачи отделом предписания на спорном объекте продолжалось выполнение строительно-монтажных работ, не связанных с устранением выявленных нарушений. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии в деянии предприятия состава вмененного ему административного правонарушения.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Акт о выявленных недостатках строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2022) Истец указал Ответчику на выявленные им недостатки объекта долевого строительства в акте осмотра объекта долевого строительства от «___» ___________ _____ г./направил в адрес Ответчика претензию от «____» _________________ ___ г. с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок до «____» _______________ ____ г./соразмерном уменьшении цены Договора/возмещении затрат, понесенных на устранение указанных недостатков в размере _________________ (_____________) руб.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Каков порядок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022) При непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект долевого строительства для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться в судебном порядке с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков (пп. «н» п. 1 Постановления N 442).

Источник

Инструкция по заполнению дефектной ведомости для строительства и реконструкции

Дефектная ведомость — это документ, в котором заказчик строительных или ремонтных работ фиксирует неисправности объекта. Специальная комиссия осматривает здание, выявляет повреждения и составляет такой акт.

Скачать образец дефектного акта для заполнения

Скачать образец дефектовки для заполнения

Скачать образец дефектной ведомости к смете

Скачать образец дефектной ведомости под реконструкцию помещений

Для чего составляют дефектную ведомость

Заказчик проводит только те закупки, которые утверждены в плане-графике на текущий год и плановый период. Чтобы включить тендер в план-график, требуется документальное подтверждение. Для заказов, связанных со строительством, текущим и капитальным ремонтом, основанием выступает дефектная ведомость.

В дефектовке отражают фактические потребности заказчика в ремонте или новом строительстве. Акт представляет собой свод информации о выявленных дефектах, необходимых работах по их устранению, объемах и нормативных основаниях по конкретным конструктивным элементам.

Вот как это работает: руководитель заказчика выпускает приказ о формировании комиссии, которая обследует здание. В такую комиссию включают:

• специалистов заказчика (заместителя по административно-хозяйственной работе, инженера, рабочего по зданию и т. п.);
• представителя технадзора (при необходимости);
• сметчика.

Комиссия обследует здание или отдельные конструктивные элементы, выявляет нарушения и неисправности, проводит замеры и составляет дефектный акт (для поломок) и ведомость в целом по объекту или по его отдельным частям. Учтите, что общая дефектовка по зданию и объединение работ по ОКПД ограничивают конкуренцию среди потенциальных подрядчиков: разделите виды и объемы работ по помещениям или конструктивным элементам.

На основании ведомости составляется смета. В локальную смету включают расчеты по обмерам, лимитированные расходы, закладывают заработную плату рабочих и давальческие материалы госзаказчика, учитывают рентабельность.

Если среди сотрудников заказчика нет специалистов, которые умеют составлять дефектовку и сметы, организация проводит закупку услуг по разработке технической и проектно-сметной документации. В документы заказа и извещение включают условие о наличии лицензии на подготовку ПСД.

Следите за изменениями в закупках с помощью КонсультантПлюс!

Настройте индивидуальный профиль и получайте сообщения о новостях и поправках сразу, как они появляются в системе. А пояснения экспертов и сравнение редакций НПА помогут понять запутанные формулировки и разобраться в новых правилах. Попробуйте бесплатно!

Какую форму используют

В 44-ФЗ и других нормативах госзаказа отсутствует единая или типовая форма дефектовки. Заказчик вправе самостоятельно разработать бланк акта или воспользоваться унифицированными или отраслевыми шаблонами. Возьмите за основание:

• форму №ОС-16 «Акт о выявленных дефектах оборудования» (постановление Госкомстата №7 от 21.01.2003);
• дефектную ведомость РЖД (распоряжение ОАО «РЖД» №1475р от 02.07.2013);
• ведомость дефектов Росавтодора (распоряжение №246-р Росавтодора от 30.03.2011).

Эти формы допускают изменения и дополнения. Главное правило — сохранить основные реквизиты: название заказчика, номер и дату, таблицу для фиксации неисправностей и видов ремонтных или строительных работ по объекту. Бланк дефектовки необходимо закрепить в учетной политике.

Каков порядок составления дефектной ведомости

Инструкция, как оформить дефектовку для закупок строительства, текущего (капитального) ремонта, реконструкции:

1. Создать комиссию.
2. Провести исследование и замеры на объекте.
3. Подготовить фирменный бланк организации или форму акта, закрепленную в учетной политике.
4. Указать наименование заказчика, название объекта и конструктивного элемента, проставить адрес.
5. Поставить порядковый номер дефектовки и дату заполнения.
6. Заполнить таблицу. В ней отразить выявленные дефекты, название, единицу измерения и объемы работ для исправления выявленных недочетов, законодательные основания (ТЕР или ФЕР, иные).
7. Подписать у всех членов комиссии и руководителя заказчика.

Члены комиссии подписывают акт и обязательно указывают должность и расшифровку подписи. Директор ставит подпись над документом — в правом или левом верхнем углу. После подписи руководителя дефектовка утверждается и передается разработчику для формирования локальной сметы.

Кроме сметчика, акт передают представителю технадзора, ответственному специалисту заказчика и контрактному управляющему для дальнейшего включения в закупочную документацию.

Образец

Актуальный образец дефектной ведомости в строительстве — шаблон для заполнения:

_________________ (наименование учреждения)

«___» ___________________20___ г.

по ремонту здания, сооружения

с «___» по «___» ________________ 20___ г.

Условия производства работ:_____________________________________________________________

Источник