Акт списания затрат на объект незавершенного строительства

Ликвидируем объект незавершенного строительства

Ситуация: У организации на балансе имеется объект незавершенного капитального строительства (здание). Затраты по незавершенному строительству учитываются в бухгалтерском учете организации на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».

Ввиду отсутствия средств для дальнейшего строительства объект был законсервирован в установленном законодательством порядке. В апреле 2022 г. организацией было принято решение о его ликвидации (сносе). К ликвидации (сносу) объекта незавершенного строительства будет привлечен подрядчик.

1. Какие требования строительного законодательства необходимо соблюсти заказчику для осуществления сноса объекта незавершенного строительства?
2. Каков порядок отражения в бухгалтерском учете и при налогообложении у заказчика операций, связанных с ликвидацией (списанием) объекта незавершенного строительства?

1. Согласно ст. 1 Закона № 300-З[1] :

• к строительной деятельности (строительству) относится деятельность по возведению, реконструкции, ремонту, реставрации, благоустройству объекта, сносу, консервации не завершенного строительством объекта, включающая выполнение организационно-технических мероприятий, в т. ч. оказание инженерных услуг в строительстве, подготовку разрешительной и проектной документации, выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ;
• снос – освобождение строительной площадки от находящихся на ней объектов недвижимого имущества, а также незаконсервированных не завершенных строительством объектов, осуществляемое путем демонтажа конструкций в целях их дальнейшего использования и (или) с применением разрушающих технологий при нецелесообразности или невозможности их дальнейшего использования.

Поскольку снос объекта незавершенного капитального строительства относится к строительной деятельности, для его осуществления необходимо соблюдать требования законодательства в области строительной деятельности, а именно требуется наличие:

2021.09.24 Акт списания запасов

• разрешительной документации, выданной местным исполнительным и распорядительным органом.

Порядок получения разрешительной документации на снос установлен Положением № 223[2]. В части первой п. 19 Положения № 223 установлено, что при сносе неиспользуемых объектов заявитель для получения разрешительной документации на строительство обращается в исполком с заявлением, в котором указываются местонахождение земельного участка и объекты недвижимости, а также порядок и способ сноса неиспользуемого объекта, порядок обращения с материалами и отходами, образующимися при сносе неиспользуемого объекта, и порядок восстановления плодородия нарушенных земель и вовлечения их в хозяйственный оборот. Порядок выдачи разрешительной документации установлен подп. 3.16.1 единого перечня административных процедур[3];

• проектной (в т. ч. сметной) документации, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном законодательством порядке.

Проектная документация на снос разрабатывается в упрощенном виде (в одну стадию) (абзац шестой подп. 4.4 ТКП 45-1.02-295-2014).

Производство услуг. Списание затрат с учетом доходов только по производственным услугам

С 19 февраля 2022 г. государственная экспертиза проектной документации на снос объекта проводится по решению заказчика или застройщика (приложения 3 и 4 к Положению № 791[6] (в редакции постановления Совмина от 16.02.2022 № 85 «Об изменении постановлений Совета Министров Республики Беларусь»)).

Снос будет осуществлен подрядчиком на основании заключенного договора строительного подряда с установленной неизменной договорной (контрактной) ценой. Заключению договора будет предшествовать процедура государственной закупки, если заказчик – получатель средств бюджета или государственных внебюджетных фондов.

Завершенные сносом объекты, в т. ч. очереди сноса, пусковые комплексы, подлежат приемке приемочными комиссиями по правилам, установленным Положением № 716 [7] .

Приемку объекта оформляют актом приемки объекта, завершенного сносом, по форме в соответствии с приложением В к СН 1.03.03-2019.

Поскольку объект незавершенного строительства зарегистрирован как объект законсервированного незавершенного строительства, то при сносе такого объекта следует провести государственную регистрацию прекращения его существования (абзац третий ст. 46 Закона № 133-З [8] ).

Порядок государственной регистрации прекращения существования указанного имущества (гибель, уничтожение (снос)) регулируется подп. 16.1.3 единого перечня административных процедур.

1. Под объектом незавершенного строи­тельства понимается объект, строительство которого разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, работы по строительству которого начаты, но не завершены в установленном порядке (абзац седьмой п. 2 Инструкции № 10[9] ).

Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию (п. 9 Инструкции № 10, п. 13 Инструкции № 50 [10] ).

До даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию затраты, учтенные на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» и увеличивающие стоимость объекта (части объекта), составляют в бухгалтерском учете стоимость незавершенного строительства (п. 11 Инструкции № 10).

К затратам, не увеличивающим стоимость объекта учета, относятся затраты на снос и охрану объекта, прекращенного строительством, кроме случаев, когда затраты на снос и охрану объекта несет новый заказчик, застройщик в целях возведения или реконструкции нового объекта и эти затраты включены в сводный сметный расчет (п. 6 Инструкции № 10).

Затраты заказчика, связанные со сносом объекта недвижимости (в т. ч. основных средств и незавершенного строительства) в целях строительства нового объекта, учитываются по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» или дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (п. 72 Инструкции № 10).

Поскольку в рассматриваемой ситуации снос объекта незавершенного строительства производится не в целях строительства нового объекта, для отражения операций по его ликвидации в результате сноса следует руководствоваться общими нормами законодательства по бухгалтерскому учету.

Деятельность организации по приобретению и созданию, реализации и прочему выбытию основных средств, нематериальных активов, доходных вложений в материальные активы, вложений в долгосрочные активы, оборудования к установке, строительных материалов у заказчика, застройщика, осуществлению (представлению) и реализации (погашению) финансовых вложений, если указанная деятельность не относится к текущей деятельности согласно учетной политике организации, относится к инвестиционной деятельности (п. 2 Инструкции № 102 [11] ).

Доходы и расходы, связанные с реализацией инвестиционных активов, к которым относится и объект незавершенного строительства, включаются в состав доходов и расходов по инвестиционной деятельности, учитываемых на счете 91 «Прочие доходы и расходы» (п. 14 Инструкции № 102).

К счету 91 «Прочие доходы и расходы» может быть открыт субсчет 91-4 «Прочие расходы», на котором учитываются прочие расходы организации. Суммы произведенных прочих расходов отражаются по дебету субсчета 91-4 «Прочие расходы» и кредиту счетов 51 «Расчетные счета», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и других счетов (п. 71 Инструкции № 50).

При выбытии вложений, учитываемых на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», их стоимость отражается по дебету счета 91 «Прочие доходы и расходы» (субсчет 91-4 «Прочие расходы») и кредиту счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (субсчет 08-1 «Приобретение и создание основных средств») (п. 13 Инструкции № 50).

В момент отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций по выбытию объекта незавершенного строительства сторнируются результаты его переоценки (в случае их наличия) (п. 79 Инструкции № 10).

В настоящее время объекты незавершенного строительства не переоцениваются, кроме установленного оборудования и оборудования, не требующего монтажа в составе объектов незавершенного строительства (подп. 1.5 Указа от 20.10.2006 № 622 «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования»).

При ликвидации объекта незавершенного строительства суммы добавочного фонда, накопленного в результате проведенных ранее переоценок по объекту незавершенного строительства, подлежат отражению сторнировочной записью по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» и кредиту счета 83 «Добавочный капитал».

Материалы, полученные в результате выполнения строительных работ по сносу зданий и сооружений и разборке конструкций, в бухгалтерском учете заказчика отражаются по дебету счетов 07 «Оборудование к установке и строительные материалы» (субсчет 07-3 «Строительные материалы»), 10 «Материалы» и кредиту счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (п. 75 Инструкции № 10, п. 44 Инструкции № 133[12]).

В зависимости от направления использования материалов могут быть открыты субсчета:

• 10-1 «Сырье и материалы», на котором учитываются материалы, годные к применению, по ценам возможного их использования;
• 10-6 «Прочие материалы» – учитываются материалы, которые не могут быть использованы как материалы (металлолом и др.), подлежащие учету как отходы (п. 16 Инструкции № 50).

Что касается документального оформления операций, то для:

• подтверждения факта разборки, а также количества и стоимости полученных материалов может использоваться акт формы С-14 «Акт оприходования материалов, полученных от разборки»[13] либо иной первичный учетный документ, соответствующий требованиям ст. 10 Закона № 57-З[14] 3 ;
• списания объекта незавершенного строительства организация вправе использовать форму акта для списания имущества, находящегося в республиканской собственности, установленную согласно приложению к постановлению Минфина от 13.12.2019 № 74, либо самостоятельно разработать и утвердить такую форму документа в соответствии с требованиями ст. 10 Закона № 57-З.

В бухгалтерском учете заказчика вышеуказанные операции отражаются следующими записями:

Источник

Списание незавершенного строительства

У застройщика нет возможности достроить объект, и незавершенное строительство приходится ликвидировать. Как списать произведенные затраты? Можно ли их учесть в целях налогообложения прибыли? Нужно ли восстанавливать НДС?

Бухгалтерский учет

Затраты на строительство объекта «незавершенки» учитываются у застройщика по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Уплаченный при строительстве НДС учтен на счете 19.

Поскольку данное капитальное строительство не привело к результату — объекта основных средств не возникло, его ликвидация должна быть учтена в составе прочих расходов организации (Дебет 91 Кредит 08). Данную проводку следует сделать после того, как «ликвидационные» работы будут завершены.

Расходы, связанные с ликвидацией (оплата подрядных работ и услуг), также учитываются в составе прочих расходов:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 60
— учтены в составе расходов работы, выполненные подрядчиком.
Если работы производились собственными силами:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 70, 02, 26.
— учтена в составе расходов зарплата работников, амортизация и др.

Полученные в процессе ликвидации материалы подлежат учету у застройщика по дебету счета 10 и кредиту счета 91 в составе прочих доходов. В дальнейшем эти материалы могут быть использованы в строительстве или реализованы.

Налог на добавленную стоимость

Поскольку строился объект основных средств, организация могла претендовать на налоговый вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками в процессе строительства, в соответствии с пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. Правда, при соблюдении общего правила для применения права на налоговый вычет: построенный объект должен был участвовать в осуществлении операций, признаваемых объектом обложения НДС (подп.

1 п. 2 ст. 171 Налогового кодекса РФ). Так как объект построен не был, а «недострой» подлежит ликвидации, право на налоговый вычет у застройщика отсутствует. Значит, предъявленные подрядчиками при строительстве к оплате суммы НДС налоговому вычету не подлежат. Их также следует отнести в прочие расходы:

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
— включен в расходы НДС, предъявленный подрядчиками.

При осуществлении работ, связанных с ликвидацией объекта подрядными организациями, подрядчики также предъявляют застройщику к оплате суммы НДС.

Для застройщика хозяйственная операция по ликвидации объекта незавершенного строительства не признается объектом обложения НДС. Следовательно, приобретенные для этого работы подрядных организаций не связаны с осуществлением операций, признаваемых облагаемыми налогом. В этих условиях суммы НДС, предъявленные подрядчиками по «ликвидационным» работам, к вычету у застройщика не принимаются и подлежат отнесению в прочие расходы (Дебет 19 Кредит 60, Дебет 91 Кредит 19).

Застройщик мог самостоятельно приобретать материалы, использованные при строительстве. При этом суммы НДС по материалам он принимал к вычету. В этом случае суммы налога, по мнению автора, подлежат восстановлению и уплате в бюджет на основании подпункта 2 пункта 3 статьи 170 Налогового кодекса РФ с последующим списанием этой суммы НДС в прочие расходы:

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68
— восстановлена сумма НДС по материалам;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19
— учтена в расходах сумма НДС по материалам.

Если же часть этих материалов после разборки оприходована застройщиком, то восстановить следует ту часть принятого ранее к вычету налога, которая относится к стоимости материалов, не оприходованных застройщиком в процессе ликвидации объекта. При этом застройщик должен представить убедительные доказательства того, что указанные материалы относятся именно к тем материалам, которые он приобретал самостоятельно.

Налог на прибыль

В соответствии с пунктом 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ в состав внереализационных расходов, не связанных с производством и реализацией, относятся, в частности, расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства (расходы на демонтаж, разборку, вывоз). При этом стоимость самого ликвидируемого объекта незавершенного строительства в целях налогового учета не принимается. Это подтверждено письмом Минфина России от 7 мая 2007 г. № 03-03-06/1/261.

Стоимость материалов, полученных от разборки объекта незавершенного строительства, по мнению автора, в составе внереализационных доходов застройщика учитываться не должна, и вот почему. Подпунктом 13 статьи 250 Налогового кодекса РФ предусмотрено включение в состав внереализационных доходов стоимости материалов от разборки основных средств. Это обусловлено тем, что остаточная стоимость такого имущества при его ликвидации учитывается в составе внереализационных расходов. А поскольку стоимость ликвидируемого незавершенного строительства в составе внереализационных расходов не признается, то и стоимость полученных от разборки материалов не должна увеличивать внереализационные доходы застройщика.

В случае реализации материалов, полученных при демонтаже или разборке при ликвидации недостроенного объекта основных средств, выручка будет являться доходом от реализации, который облагается налогом на прибыль.

При этом, по мнению автора, для целей налогообложения стоимость полученных от разборки объекта материалов при их дальнейшей реализации или использования в процессе получения доходов может учитываться в полном объеме. Пунктом 2 статьи 254 Налогового кодекса РФ предусмотрено, что «стоимость материально-производственных запасов в виде излишков, выявленных в ходе инвентаризации, и (или) имущества, полученного при демонтаже или разборке выводимых из эксплуатации основных средств, определяется как сумма налога, исчисленная с дохода. ». Это относится именно к ликвидированным основным средствам по причине того, что ранее со стоимости этих материалов в момент их оприходования был уплачен налог на прибыль, других расходов на их приобретение организация не понесла, а их остаточная стоимость была учтена в составе внереализационных расходов в момент ликвидации этих основных средств. В отношении объектов незавершенного строительства данная норма действовать не должна. Ведь стоимость объекта незавершенного строительства в состав внереализационных расходов не включалась.

Источник