Что относится объекты некапитального строительства

ВОПРОСЫ РАЗГРАНИЧЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ И НЕКАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ Текст научной статьи по специальности «Право»

В данной статье рассмотрены правовые проблемы разграничения строений на капитальные и некапитальные. Вопрос, связанный с капитальностью, очень важен, с ним тесно связано признание строения недвижимым имуществом . Поэтому, очень важно иметь четкие критерии для признания строения объектом капитального или некапитального строительства. На данный момент, с учетом современных реалий, законодательного урегулирования данный вопрос не имеет, что является явным пробелом.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Суслин Владислав Алексеевич

QUESTIONS OF DIVISION INTO CAPITAL AND NON-CAPITAL BUILDINGS

This article discusses the legal problems of distinguishing buildings into capital and non-capital. The issue of capital is very important, and the recognition of a structure as real estate is closely related to it. Therefore, it is very important to have clear criteria for recognizing a structure as an object of capital or non-capital construction. At the moment, taking into account modern realities, this issue does not have a legislative settlement, which is a clear gap.

Текст научной работы на тему «ВОПРОСЫ РАЗГРАНИЧЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ И НЕКАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ»

Суслин Владислав Алексеевич Нижегородский институт управления — филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской

Nizhny Novgorod Institute of Management — a branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian

Federation Russia, Nizhny Novgorod

ВОПРОСЫ РАЗГРАНИЧЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫХ И НЕКАПИТАЛЬНЫХ

Аннотация: в данной статье рассмотрены правовые проблемы разграничения строений на капитальные и некапитальные. Вопрос, связанный с капитальностью, очень важен, с ним тесно связано признание строения недвижимым имуществом. Поэтому, очень важно иметь четкие критерии для признания строения объектом капитального или некапитального строительства. На данный момент, с учетом современных реалий, законодательного урегулирования данный вопрос не имеет, что является явным пробелом. Ключевые слова: некапитальное строение, объект капитального строительства, недвижимое имущество, строения, государственная регистрация

QUESTIONS OF DIVISION INTO CAPITAL AND NON-CAPITAL

Annotation: this article discusses the legal problems of distinguishing buildings into capital and non-capital. The issue of capital is very important, and the recognition of a structure as real estate is closely related to it. Therefore, it is very important to have clear criteria for recognizing a structure as an object of capital or non-capital construction. At the moment, taking into account modern realities, this issue does not have a legislative settlement, which is a clear gap.

Key words: non-capital structure, capital construction object, real estate, buildings, state registration

Проблема разграничения капитальных и некапитальных строений вызывает затруднения, как с научной, так и с практической точки зрения. Отнесение строения к тому или иному виду влияет на необходимость осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Проверка капитальности также необходима при реконструкции, для определения объема работ.

Для начала, следует разобраться с терминологией. Определение понятия «строение» в нашем законодательстве отсутствует. Автор данной статьи, основываясь на выводах многих российских ученых правоведов, предлагает считать понятие «строение» родовым, по отношению к понятиям «здание» и «сооружение» [8, c. 111]. Также стоит заметить, что хотя некоторые российские цивилисты отождествляли понятие строения с объектом капитального строительства, с позиции градостроительного законодательства строение может быть, как некапитальным, так и капитальным.

Что же в современном российском законодательстве означает понятие капитального строения. Ответ можно найти в пункте 10 статьи первой Градостроительного кодекса Российской Федерации. Согласно данной статье: «объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного

строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)»

В той же статье, в пункте 10.2 нам дается определение некапитального строения. Так: «некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений.)»

Исходя из данных определений, мы можем прямо или косвенно вывести критерии некапитальности объекта, а именно: отсутствие прочной связи с землей, меньший срок возведения по сравнению с капитальными строениями, временность использования.

Что же представляет собой связь с землей и существует ли в законодательстве механизм определения достаточной степени «прочности» данной связи, ведь мы знаем, что в современных условиях есть возможность для переноса многоэтажных зданий, мостов и так далее. В связи с этим, объяснение, что прочной считается связь, исключающая перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению, является спорным.

Анализируя судебную практику, можно заметить, что прочная связь с землей предполагает два взаимодополняющих критерия: наличие фундамента и связь строения с данным фундаментом. В одном из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указано, что: «. энергоустановка не отвечает признакам недвижимого имущества, поскольку из представленных налоговым органом доказательств не следует, что данный объект имеет прочную связь с землей. Напротив, как установили суды, энергоустановка не являлась объектом капитального

строительства, в любое время может быть демонтирована, установлена и подключена в систему электроснабжения в ином месте, у нее отсутствует неразрывная связь с фундаментом здания энергоцентра» [3].

При этом важно заметить, что критерии должны быть взаимосвязаны. Само наличие фундамента не помещает строение в разряд капитальных объектов. Важна связь с фундаментом. Например, металлические ангары могут стоять на фундаменте, но при возможном повторном монтаже наземной части на иной фундамент, данное строение будет считаться некапитальным.

Критерий, касательно «прочной связи с землей», присутствует и в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ). В пункте 1 статьи 130 ГК РФ указано, что: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [2].

При соотнесении всех вышеприведенных определений, у нас может сложиться мнение о тождественности понятий объекта капитального строительства и недвижимого имущества. Исходя из этого, можно предположить, что при определении капитальности необходимо использовать критерии отнесения объектов к недвижимости. Но при дальнейшем анализе становится понятно, что данное сравнение не совсем корректно.

Условно существует три параллельных подхода к признанию вещи в качестве недвижимой [9, а 22]. Первый заключается в том, что факт наличия кадастрового паспорта уже является достаточным основанием для признания вещи в качестве недвижимой. Второй подход основан на том, что внесение в ЕГРН записи о праве на объект достаточно, для признания вещи недвижимой. Третий подход состоит в буквальном толковании 130 статьи ГК РФ. В соответствии с этим подходом, дабы установить, является ли та или иная вещь

недвижимостью, необходимо установить присутствие у нее признаков, описанных в 130 статье. К этим признакам относят тесную связь с землей, а именно, невозможность перемещения вещи, без причинения ей несоизмеримого ущерба. На втором этапе квалификации важно определить, является ли объект самостоятельной вещью или же составной частью иной недвижимой вещи [4].

При любом подходе, определение объекта, как самостоятельной вещи, является в данном случае камнем преткновения, так как право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении самостоятельных вещей.

Если будет определена неразрывная связь и землей, то на следующем этапе необходимо определить: располагается ли объект исключительно в границах участка лица, использующего объект, и отсутствует ли у объекта назначение, отличающееся от назначения участка. Если хоть один из двух критериев оказывается отрицательным, то данный объект следует относить к недвижимым вещам. В ином случае, вещь будет являться составной частью земельного участка, даже являясь объектом капитального строительства.

Следует заметить, что первый критерий значим, когда участок и строение принадлежат одному лицу. Если же у строения иной хозяин, решающее значение будет иметь лишь собственное назначение объекта. Единственным исключением будет ситуация, при которой арендатор возводит здание, но по договору оставляет за собой лишь право пользования, право собственности же сохраняется за собственником земельного участка.

Из этого выходит, что объект капитального строительства является частным от объекта недвижимости, так как любое недвижимое имущество будет объектом капитального строительства, но не каждый объект капитального строительства будет являться недвижимостью.

Тем не менее, очень высока вероятность признания объекта капитального строительства, по завершению строительства, объектом недвижимости. В одном из писем Минэкономразвития России прямо сказано, что для признания строения

объектом недвижимости и признания объектом капитального строительства нужны аналогичные условия [6].

Анализируя данное письмо, можно понять, что одним из отличий между понятиями министерство считает невозможность отнесения земельных участков к объектам капитального строительства. Различается и смысловая нагрузка, вложенная в эти понятия. Термин «объект капитального строительства» используется при ремонтных и строительных работах и касается недвижимости лишь косвенно. Термин недвижимость описывает правовые отношения, вокруг данной группы вещей.

По аналогии, подобная логика действует и в отношении некапитальных объектов. В письме Минфина от 26.05.2021 сказано, что: «Из системной взаимосвязи нормы пункта 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса с положениями пункта 1 статьи 130, 131 Гражданского кодекса следует, что сооружения, обладающие характеристиками некапитальных объектов, не являются объектами недвижимости и в отношении их не осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав» [7].

Любое некапитальное строение является движимым имуществом, следовательно, например, не подлежит государственной регистрации и не может быть признано самовольной постройкой. Но на практике дело обстоит не так однозначно. В делах, касательно самовольных построек, достаточным является установления капитального характера, то есть тесной связи с землей. Так, в одном из Определений, Верховный суд указал, что: «. поскольку основание (фундамент) спорного самовольного сооружения является конструктивной и основной частью здания при возведении объекта капитального строительства, оно может быть расценено как объект, на который распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса.» [5].

Подводя итог, можно отметить, что на данный момент не существует конкретного и полного списка критериев, позволяющих отнести строение к

объектам капитального или некапитального строительства. Из-за этого возникает ряд правоприменительных коллизий. Несмотря на некорректность отождествления терминов недвижимое имущество и объект капитального строительства, наиболее верным решением будет являться соотнесение критериев их определения. Разумеется, с отсеиванием критерия, касательно самостоятельности объекта. Этот метод косвенно поддерживает и Верховный суд, разрешая применять нормы о самовольных постройках к объектам капитального строительства. Таким образом, именно прочная связь с землей, которая выражается в наличии фундамента и тесной связи с ним строения, является основным критерием признания строения объектом капитального или некапитального строительства.

1.’Традостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ // СПС КонсультантПлюс

2.’Тражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 21.12.2021) // СПС КонсультантПлюс

З.Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17 мая 2021 г. N 308-ЭС20-23222 по делу N А32-56709/2019 // СПС КонсультантПлюс

4.Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 № 11052/09 [Электронный ресурс] // URL:

Источник

Все виды объектов, что можно строить на землях ЛПХ

Участок ЛПХ (личное подсобное хозяйство) может быть двух типов — полевым или приусадебным.

Приусадебный участок находится в границах поселения и относится к категории земель населенных пунктов.

Полевой ЛПХ находится за пределами поселения и относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

В вопросе строительства – это два совершенно разных понятия.

Рассмотрим подробнее, что можно строить на землях ЛПХ в зависимости от ВРИ и категории земельного участка.

Что можно построить

Постройки, которые можно возводить на ЛПХ, определяются местным градостроительным регламентом и правилами застройки и землепользования.

Как правило, это:

• жилой дом;
• хозяйственные (подсобные, бытовые) помещения;
• некапитальные строения.

Прежде чем начинать строительство необходимо заказать градостроительный план надела (ГПЗУ). Сделать это можно в отделе архитектуры по месту регистрации участка.

На его основе составляется схема планировочной организации надела (СПОЗУ), где необходимо указать расположение всех планируемых строений, за исключением некапитальных (постройки без фундамента).

Участок ЛПХ подразумевает одновременное наличие дополнительного вида разрешенного использования, под понятие которого попадает возможность строительства объектов типа гаража, бани, сарая и т.д.

Отдельное разрешение на постройку этих объектов брать не нужно, но в СПОЗУ необходимо указать их наличие.

Важно, чтобы все строения не нарушали СНиП, градостроительного регламента, правил застройки и землепользования, противопожарных правил и т.д.

К таковым относится:

• Расположение объекта не ближе 5 метров от дороги и не ближе 3 метров от проезда.
• Расположение объекта не ближе 1 метра от границы участка (забора).
• Расположение объекта на необходимой дальности от строений на соседнем участке, а именно:
• не ближе 6 метров друг от друга каменных (кирпичных) строений;
• не ближе 10 метров друг от друга каменного и деревянного строений;
• не ближе 16 метров друг от друга деревянных строений.

При этом расстояние измеряется от самой выступающей части строений.

Данные расстояния не обязательно выдерживать внутри границ одного участка, но примыкающая к кирпичному дому деревянная хозяйственная постройка не считается его продолжением и расстояние до построек соседнего участка должно быть выдержано как от кирпичного дома, так и от деревянного сарая.

На приусадебном участке

На приусадебной земле ЛПХ (находится в составе земель населенных пунктов) можно строить все, без исключений, объекты, что указаны выше.

Жилой дом

На приусадебном ЛПХ допускается возведение одного жилого дома, не разделенного на отдельные квартиры с общим количеством этажей не более трех. В расчет не берутся цокольные (подвальные этажи).

Подробную информацию читайте в отдельной статье.

Нормы возведения хозяйственных помещений

Под хозяйственными постройками следует понимать строения с количеством этажей не более одного, которые предназначены для обслуживания жилого дома и земельного надела.

Информацию о них необходимо заранее указывать в СПОЗУ, но проект на каждый объект в отдельности составлять не нужно.

Если решение о строительстве гаража, бани, сарая и т.д. было принято после составления СПОЗУ – ничего страшного нет.

На объект также не нужно брать дополнительное разрешение, но при составлении следующего СПОЗУ (документ действителен в течение 10 лет) его необходимо там указать.

Согласно действующему законодательству максимальная площадь таких построек на участках более 10 соток составляет 200 квадратных метров в сумме.

При участке от 6 до 10 соток допускается возведение хозпостроек общей площадью до 100 м. кв.

При участке менее 6 соток допускается возведение хозяйственных построек общей площадью до 50 м. кв.

Данные ограничения носят скорее рекомендательный, чем обязательный характер и на практике не проверяются. Но при этом очень важно выдерживать нормы СНиП, ПЗЗ и другое.

Бурение скважин

Без дополнительных согласований допускается устройство колодцев и бурение скважин на первый водоносный горизонт.

В ином случае необходимо оформлять лицензию на артезианскую скважину.

На полевом

Без ограничений и дополнительных согласований полевой ЛПХ можно обгораживать забором, а также ставить на нем передвижной вагончик (бытовку), который в любое время можно поднять и увезти.

Также, по согласованию с администрацией на полевом ЛПХ можно возводить некапитальные строения, то есть строения, не имеющие фундамента – теплицы, курятники и т.п.

Здесь же есть спорный вопрос о возможности возведения зданий на бетонных плитах.

То есть, положив бетонные плиты можно возводить большие постройки, типа ангаров. Под разряд капитальных строений они попадать не будут, так как у них нет фундамента, а бетонные плиты можно поднять и увезти. На практике же не факт, что такая постройка будет одобрена.

В решении данного вопроса очень много зависит от местной администрации и ее понимания действующего законодательства.

Какая бы постройка не была возведена на полевом ЛПХ, она не сможет получить почтового адреса.

В отношении скважин ситуация ровно та же, что и на приусадебном ЛПХ.

Особенности и правила ведения личного подсобного хозяйства

Согласно Федеральному закону № 112 на указанных земельных наделах можно заниматься ведением личного подсобного хозяйства.

• развод скота, пчел, домашней птицы и иных животных;
• выращивание садовых и огородных культур;
• цветоводство;
• использование земли под пашу и сенокос и др.

Заниматься указанным имеет право гражданин (физлицо) сам или вместе со своей семьей в своих, не коммерческих целях.

В то же время продавать товар, выращенный и созданный на этом участке можно. Более того, при определенных условиях он не облагается налогом.

Разрешение

При необходимости возвести жилой дом необходимо обращаться за разрешением к местной администрации.

Для этого в обязательном порядке необходимо предоставить:

• свидетельство, подтверждающее, что гражданин владеет земельным наделом;
• копию гражданского паспорта указанного гражданина;
• СПОЗУ;
• ГПЗУ;
• заявление на имя главы местной администрации.

Дополнительно могут потребоваться иные документы, полный перечень которых указан в Градостроительном кодексе Российской Федерации.

На полевом ЛПХ необходимо брать разрешение на все виды строений (забор и передвижной вагончик таковыми не считаются).

Строительство без согласования

Без отдельного разрешения на приусадебном ЛПХ можно построить все объекты, попадающие под понятие хозяйственных и подсобных помещений (указаны выше).

Полезное видео

Смотрите видеоматериал, в котором эксперты рассказывают о возможностях строительства на участках личного подсобного хозяйства и разбирают юридические тонкости.

Выводы

Таким образом, ЛПХ участки делятся на приусадебный и полевой.

На первом без каких-либо ограничений можно возводить постройки личной надобности:

• жилой дом,
• хозяйственные помещения
• и другое.

На втором можно по согласованию с местной администрацией возводить некапитальные постройки.

Отдельное разрешение на приусадебном ЛПХ необходимо брать лишь для строительства дома, все остальное можно строить без дополнительного согласования, но все постройки должны быть возведены с соблюдением СНиП и ПЗЗ.

Участок находится в аренде 2 -й год, оформлен под ЛПХ, находится радом с нашим домом в населенном пункте. Хотели построить небольшую хозяйственную постройку на фундаменте под садовый инвентарь , потом участок выкупить .. Но архитектор сказал надо строит дом ??
Участок всего 3.5 сотки

Здравствуйте, у меня есть участок на знп под лпх, деревня обычная, на нем есть строение пристройка от дома с кем разделили участок, дом не обозначили границы,то есть на кадастровой карте его не видно, право собственности есть на дом, на участок наш в документе стоит что попадает фрагмент строения и кадастровый номер этого жилого дома. Дает ли это право оборудовать эту пристройкц под жилое и потом обозначить границы как жилого дома уже на нашем участке? Чтоб не отступать 3 метра от забора а то участок узкий. То есть утеплить сделать окно полы свет и потом уже подать на обозначение границ как жилого строения и далее уже его возводить на этом месте полноценный дом??

Здравствуйте! У меня есть участок ЛПХ ( полевой, 2 га ) ,хочу на нем поставить щитовую баню 60кв.м., две юрты для проживания(себе и персоналу) и шатер 300 кв.м. (часто заезжают туристы покушать и посмотреть хозяйство) Вопрос : нужно ли мне получать на это разрешение? Сейчас стоит вагончик.

Здравствуйте!
Земельный участок образован в 2006 году администрацией на краю деревни и леса, был предоставлен гражданину, который и продал его мне.
Участок земли 600 кв.м в моей собственности (ражданин РФ), есть свидетельство ЕГРН, кадастровый паспорт, категория земель — земли населённых пунктов, ВРИ – личное подсобное хозяйство. Участок огорожен, к нему подведено электричествоЮ, в общем готов к строительству дома.
При изучении Генерального плана Одинцовского го Московской области 2021 обнаружил факты, которые вызвали у меня сомнения в дальнейшем использовании участка для строительства жилого дома.
В утверждённом Генплане Одинцовского го Московской области 2021 находятся материалы в виде карт:
1. Карта границ населённых пунктов, входящих в состав городского округа.
На карте вышеуказанный участок вынесен (недалеко 30-50 метров) за границы деревни, как и ряд других участков, но в Кадастровом паспорте участка прописано – земли населённых пунктов.
2. Карта функциональных зон городского округа.
На этой карте территория где расположен земельный участок закрашена в цвет функциональной зоны СП-5 — «иная зона специального назначения».
Объясните пожалуйста — возможно ли в такой ситуации с земельным участком получить разрешение на строительство жилого дома, и что в такой ситуации можно сделать чтобы получить разрешение на постройку дома.
С уважением,
Александр

Здравствуйте купила участок ЛПХ земли населенных пунктов личное подсобное хозяйство, хочу построить дом но не дают разрешение

Источник

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения

Строительство на землях сельскохозяйственного назначения допускается только при соблюдении целого ряда условий, установленных законом. В нашей статье рассмотрим подробно, кто и что может построить на сельхозземлях.

• Можно ли строить на землях сельхозназначения
  • Сельскохозяйственные угодья-можно ли строить на пашне или пастбище
  • Прочие сельскохозяйственные земли
  • Какой дом можно построить в КФХ
  • Региональный запрет на строительство для КФХ
  • Строительство жилья в СНТ на землях сельхозназначения
  • Строительство жилья в СНТ на землях поселений

  Можно ли строить на землях сельхозназначения

  Земли сельскохозяйственного назначения находятся за пределами городов, деревень и других населенных пунктов. Они предназначены преимущественно для сельскохозяйственного производства и всего, что с ним так или иначе связано (п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ). Строительство в списке возможных видов деятельности на таких землях не значится.

  В то же время без построек не обойтись, ведь людям, ведущим сельское хозяйство, требуются жилые дома и сараи для хранения инвентаря, животным – скотные дворы.

  Сельскохозяйственные угодья-можно ли строить на пашне или пастбище

  Среди земель сельхозназначения выделяют:

  • земли для сельского хозяйства, которые не относятся к сельхозугодьям;
  • ценные земли, подлежащие особой охране, которые называются сельскохозяйственными угодьями (п. 1 ст. 79 Земельного кодекса РФ). К ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

  На сельскохозяйственных угодьях по общему правилу строительство запрещено. Их можно использовать только в сельскохозяйственных целях.

  То есть нельзя строить вообще никаких сооружений на пашне, пастбищах и сенокосах. Нельзя строить на землях, отведенных под сады и вноградники.

  Для этих земель не проводится градостроительное зонирование и не устанавливаются виды разрешенного использования. Это исключает возможность их использования для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства (п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014).

  Прочие сельскохозяйственные земли

  На земельных участках сельхозназначения, не относящихся к сельхозугодьям, могут располагаться различные объекты (внутрихозяйственные дороги, коммуникации, мелиоративные защитные лесные насаждения, водные объекты), а также постройки (объекты капитального строительства, некапитальные строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, нестационарные торговые объекты, жилые дома).

  Такие земельные участки имеют свой вид разрешенного использования, который и определяет, можно или нельзя что-то построить на них. Примеры наиболее распространенных видов разрешенного использования:

  • выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур;
  • овощеводство;
  • выращивание лекарственных, цветочных культур;
  • садоводство;
  • животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство;
  • хранение и переработка сельскохозяйственной продукции;
  • размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции и др.

  Особыми правами с точки зрения строительства на землях сельхозназначения обладают крестьянские (фермерские) хозяйства (К(Ф)Х) и владельцы участков в садоводческих и огороднических объединениях.

  Строительство на землях КФХ

  C 01.03.2022 в России действует новый закон о строительстве на земельных участках сельхозназначения, принадлежащих К(Ф)Х (закон № 299-ФЗ от 02.07.2021). До вступления в силу этого закона на таких участках фермеры могли возводить только хозяйственные постройки. Теперь на сельхозучастках для фермерства также разрешено строить жилые дома (п. 4 ст. 11 закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О К(Ф)Х»).

  Это допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. Может быть построен только один дом.
  2. Количество этажей не должно превышать 3.
  3. Общая площадь дома не должна быть более 500 кв. м, а площадь застройки под ним не должна превышать 0,25% от площади земельного участка.
  4. На земельном участке реально осуществляется деятельность К(Ф)Х (объединение граждан, связанных родством или свойством, имеющих в общей собственности имущество К(Ф)Х либо единолично).

  Строительство жилого дома для К(Ф)Х возможно на сельхозземлях с любым видом разрешенного использования и даже на сельхозугодьях, но только если регион не наложил собственный запрет.

  Какой дом можно построить в КФХ

  При этом построенный дом должен соответствовать всем противопожарным, санитарным, строительным и иным требованиям, градостроительному регламенту. В противном случае, как и любой иной дом, он может быть признан самовольной постройкой.

  О начале строительства необходимо уведомить местную администрацию. До 01.03.2031 регистрация права собственности на такой дом может быть также проведена в упрощенном порядке (по дачной амнистии) (п. 12 ст. 70 закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218 от 13.07.2015).

  Региональный запрет на строительство для КФХ

  Нужно учесть, что субъект РФ может запретить строительство, реконструкцию и эксплуатацию жилых домов К(Ф)Х в конкретных муниципальных образованиях (п. 5 ст. 11 закона № 74-ФЗ). Например, законом Московской области от 25.04.2022 № 64/2022-ОЗ установлено, что фермерским хозяйствам нельзя строить жилые дома на территориях 60 муниципальных образований Московской области (например, городской округ Балашиха, Зарайский городской округ и др.)

  В Ленинградской области запрет на строительство жилья для КФХ введен по всей области с 01.03.2022 и распространяется на всю область без исключения (см. закон Ленинградской области от 08.02.2022 № 5-ОЗ)

  Такое право предоставлено регионам в первую очередь для того, чтобы предотвратить чрезмерный рост цен на участки, расположенные вблизи крупных городов.

  Внимание! Если на фермерском участке построен жилой дом, то участок в дальнейшем нельзя делить, кроме случаев изъятия для государственных или муниципальных нужд.

  Строительство производственных зданий на участках КФХ

  КФХ разрешено возводить некоторые производственные постройки на сельскохозяйственных землях с назначением «для размещения КФХ». Однако надо учитывать ограничения:

  производственные здания на сельхозземле согласно ст. 77 Земельного кодекса РФ могут служить либо для производства сельхозпродукции, либо для ее хранения, либо для ее первичной переработки. То есть, можно построить на земле КФХ животноводческую ферму, склад для хранения зерна, холодильник для молока, мельницу. Но пекарню построить уже нельзя, т.к. хлеб — это не продукт первичной переработки.

  Лайфхак: проверить, какая продукция считается в РФ «продукцией первичной переработки сельхозпроизводства» можно в специальном постановлении Правительства РФ от 25.07.2006 № 458 (полный текст, актуальный на сегодня, есть в системе КонсультантПлюс, где документы обновляются постоянно). Если вы не можете зайти в систему онлайн, подключите бесплатный пробный доступ по нашей ссылке, он автоматически отключится через 2 дня.

  Строительство на садовых и огородных земельных участках

  Садоводческие и огороднические товарищества могут располагаться и на землях сельхозназначения, и на землях поселений. Такие земельные участки также различаются видом разрешенного использования, например, могут быть предназначены «для садоводства», «для огородничества».

  Строительство жилья в СНТ на землях сельхозназначения

  Вспомним: раньше были дачные поселки «с пропиской» и «без прописки». Как раз дачи «без прописки» располагались на землях сельхозназначения.

  Сегодня в СНТ, которые расположены на землях сельхозназначения, можно построить сезонное жилье (т.е. садовый дом для отдыха) и хозяйственные постройки.

  

  Жилье в таком СНТ строить можно только, если территория СНТ попала в местные Правила землепользования и застройки и для них предусмотрен такой вид использования как строительство ИЖС.

  Это непростой момент. Местные власти утверждают Правила землепользования и застройки с градостроительными регламентами путем публичных слушаний (публикуют в газете, на сайте администрации и ждут замечаний граждан). Чаще всего граждане игнорируют эти публичные слушания Правил.

  Между тем, может сложиться такая ситуация, что не только на участке нельзя построить жилой дом, но и уже ранее построенный жилой дом, построенный по закону, нельзя будет оформить или прописаться в нем. И все потому, что новые Правила землепользования предусмотрели использовать территорию СНТ, например, только для размещения плодовых деревьев и хозпостроек. Возможно и такое, что Правила землепользования и градостроительный регламент для удаленного от поселения СНТ просто не утверждены. Тогда, буквально следуя закону, на участке СНТ тоже нельзя строить.

  Чтобы выяснить, какое использование разрешено на вашем садовом участке сельхозназначения, рекомендуем заказать в МФЦ свежую выписку из ЕГРН (все, что изменил муниципалитет, автоматически фиксируется кадастровой палатой и попадает в реестр — ЕГРН).

  Строительство жилья в СНТ на землях поселений

  Итак, согласно ст. 23.1 закона № 217-ФЗ строительство жилых домов допускается только на тех садовых участках, которые специально предназначены для жилой застройки в соответствии с Правилами землепользования и градостроительным регламентом (это часть правил землепользования). В основном градостроительные регламенты установлены для земель поселений.

  Таким образом, скорее всего если участок СНТ имеет целевое назначение «земли поселений», то строительство на нем жилого дома будет разрешено, а значит и надворные постройки возводить можно.

  Тем не менее, проверить, что местные власти прописали в градостроительном регламенте все равно нужно – см. выше, рекомендуем заказать свежую выписку из ЕГРН.

  Градостроительным регламентом также определяются предельные параметры жилых домов, которые можно строить на садовых участках (п. 2 ст. 23.1 закона № 217-ФЗ). В любом случае такой дом не должен быть выше 3 этажей и 20 метров, должен быть предназначен исключительно для проживания граждан и не разделяться на самостоятельные объекты недвижимости (п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Но местный регламент может содержать и другие ограничения.

  На огородных земельных участках строительство любых новых объектов недвижимости запрещено. Если же на таком участке была построена и зарегистрирована хозпостройка до 01.01.2019, то право собственности на нее сохраняется (ч. 32 ст. 54 закона № 217-ФЗ).

  До 01.03.2031 жилые дома на садовых участках можно зарегистрировать в упрощенном порядке (по дачной амнистии).

  ***
  Как видим, строительство на земельных участках сельхозназначения возможно, хотя и сильно ограничено.

  На сельхозземлях, которые называются «сельскохозяйственные угодья» строить нельзя ничего;

  На землях КФХ строить хозпостройки можно всегда, а жилье — только, если не запретили власти региона (области, края, республики);

  На землях СНТ хозпостройки и сезонные дома можно возводить всегда;

  Жилье для регистрации по месту жительства в СНТ строить можно, но только если территория СНТ попала в местные Правила землепользования и застройки и введен градостроительный регламент, который разрешает строить жилье именно на этой территории. Причем градостроительный регламент устанавливает ограничения для ИЖС (количество этажей, материал и т.п.)

  Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
  Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

  Источник