Что такое генеральный план объекта строительства

Генплан жилого дома и земельного участка в составе проекта

Приобрести земельный участок может любой человек, а вот начать на нем строительство просто так не получится – нужно получить на это разрешение. Оно выдается на основании нескольких документов, одним из которых является генплан жилого дома. Это обязательная часть проектной документации, в которой отражены такие важные моменты, как расположение постройки относительно границ участка, его рельеф, прохождение коммуникаций, дорог и т.д.

Зачем нужен генеральный план

Генеральный план необходим для любых видов работ, производимых на участке – строительства дома, его реконструкции, возведения пристройки и надворных сооружений, благоустройства территории. Генплан дома выполняется в виде чертежа в выбранном масштабе с указанием на нем всех особенностей участка и всех будущих построек. Он накладывается на общий инженерно-топографический план территории застройки, которой может быть как «голое» поле, так и населенный пункт.

Этот документ необходим как минимум для двух целей.

• Получение разрешения на строительство или другие виды работ.

По законам нашей страны начинать любые работы на земле можно только при их согласовании с соответствующими органами. Даже если земельный участок находится в собственности владельца, он не имеет права возводить на нем здания, бурить глубокие скважины или прокладывать коммуникации, не получив на это разрешение.

Чтобы построить дом, недостаточно сделать проект. Его нужно обязательно привязать к участку и существующим инженерным сетям, что и позволяет сделать генплан частного дома.

Для справки! С 2018 года разрешения на строительство частных домов отменили, но появилось требование о подаче уведомления о начале строительства. В нем должны содержаться сведения о площади постройки и отступах от границ, а также схема застройки.

• Упрощение проведения строительных работ.

Имея на руках подробный чертеж, можно наглядно представить расположение будущих объектов и правильно разметить участок под застройку. Он послужит точным ориентиром для определения местоположения дома и надворных построек, сада, огорода, зоны отдыха, ограждения.

Покупая типовой проект, вы приобретаете только документацию на дом и понимаете, из чего он будет строиться, какие иметь размеры и планировку. Но в него наверняка придется вносить изменения, подстраиваясь под рельеф и форму вашего участка, его расположение относительно сторон света, уже имеющейся в округе застройки, дорог, линий электропередачи и других важных особенностей.

Как разрабатывается генплан

Чтобы генеральный план дома был одобрен и принят надзорными органами, его нужно правильно составить и оформить. Для этого потребуется проведение подробного анализа местности и изучение целого перечня документов, с помощью которых создается основной чертеж.

Изыскания на местности

Анализ местности на участке будущего строительства включает в себя изучение её особенностей:

• рельефа;
• состава грунта;
• глубины залегания грунтовых вод;
• направления преобладающих ветров;
• расположение участка относительно сторон света;
• его форму и площадь.

Проведение инженерно-геологических изысканий – первый шаг для составления генплана Источник sdelaipotolok.ru

Эти данные необходимы, чтобы определиться с конструкцией фундамента, расположить дом наиболее выгодно с точки зрения его освещенности, удобства использования прилегающей территории, сохранения существующих природных объектов.

Перечень необходимых документов

Перед тем как делать генплан, планируя застройку и благоустройство территории, необходимо получить или составить несколько чертежей.

• Ситуационный план, на котором участок строительства обозначен на плане населенного пункта.

• Опорный план с обозначением уже имеющихся на участке строений, а также коммуникаций, крупных растений и других видовых объектов.

• Схема инженерных сетей, пролегающих через участок или вблизи него для определения точек их ввода в будущие здания.

• Вертикальная планировка участка – схема с указанием начальных и конечных высотных отметок в разных точках участка, помогающая спланировать объем и характер земляных работ, необходимость устройства дренажных систем.

Все эти чертежи и схемы сводятся воедино, и на их основании создается генплан земельного участка. К нему составляется пояснительная записка со всеми техническими данными, касающимися размеров территории и пятна застройки, способов подключения к коммуникациям, работ по благоустройству и т.п.

На графической части генплана указывается выбранный масштаб, стороны света, экспликация всех объектов и их технико-экономические показатели – собственная площадь и доля от площади всего участка.

Видео описание

В этом видео рассказывается, как сделать генеральный план жилого дома на участке:

Что учесть при составлении генплана

Существует немало норм и ограничений, касающихся расположения построек и других объектов на земельном участке, при несоблюдении которых при составлении генплана разрешение на строительство не будет дано. Эти ограничения – не прихоть надзорных органов. Они необходимы для пожарной безопасности, соблюдения санитарных норм и удобства не только владельцев участка, но и их соседей.

Красные линии

Красными линиями называют границы, за которые нельзя выступать при строительстве зданий. Они создают необходимый отступ от границ участка и уже существующих объектов.

Например, от дороги до границы застройки расстояние должно быть не менее 5 метров, а от дома или другого строения до границы с соседним участком – не менее 3 метров. Это требование санитарных и пожарных норм.

Также генплан строительства должен учитывать отступы от магистральных линий инженерных коммуникаций – газопроводов, линий электропередачи. Что вполне понятно: нельзя копать котлован там, где проходит газовая или водопроводная труба или строить дом прямо под воздушной линией ЛЭП. Вблизи таких объектов даже сажать высокие деревья нельзя.

Особенности рельефа

На участках с выраженным уклоном или рельефом дом выгоднее располагать на возвышенном месте, защищая фундамент от талых, дождевых и грунтовых вод. Вместе с тем нельзя забывать об удобстве подъезда и расположения других построек. Если выполнить все условия невозможно, заранее планируется выравнивание участка, строительство дренажной системы, изменение конструкции фундамента или его дополнительная гидроизоляция.

Коммуникации

Перед тем как сделать генплан, изучаются схемы существующих инженерных сооружений и сетей, проходящих рядом с участком. Постройки на нем размещаются так, чтобы провести в дом свет, газ, воду и связь без лишних затрат и по кратчайшему пути. Для этого нужно знать не только расположение магистралей, но и глубину их залегания, мощность, условия подключения.

Санитарные и пожарные нормы

Кроме дома на участке планируется возведение и других зданий, а также обустройство площадок, дорожек, озеленения территории. Здесь хозяину земли дается большая свобода, но все же с соблюдением пожарных и санитарных норм. Они зависят от материала, из которого построены здания, назначения земельных участков (населенный пункт, садовое товарищество и т.д.), местных законов.

В населенных пунктах основные требования таковы:

• расстояние от дома до выгребной ямы, туалета, мусорной площадки или скотного двора – не менее 20 м;
• расстояние между этими объектами и источником воды (колодец, скважина) – 15-30 м в зависимости от типа грунта;
• от дома до бани – 5-8 м;
• от гаража и других хозяйственных построек до соседского забора – не менее 1 м и т.д.

Стороны света

Составляя генеральный план строительства, не лишним будет подумать о собственном удобстве и здоровье, «развернув» дом так, чтобы в него попадало как можно больше естественного света. Для этого окна жилых помещений ориентируют на восток или юг. Такое решение позволит ощутимо экономить на электроэнергии.

Летом комфортнее всего будет отдыхать на террасе, выходящей на север или северо-восток. А если сам дом подвинуть ближе к северной границе, то он будет давать меньше тени на сад или огород.

Видео описание

Как правильно расположить дом по сторонам света, смотрите в видеоролике:

Коротко о главном

Генеральный план – это первый документ, необходимый для того, чтобы получить разрешение на строительство дома. Он поможет правильно разместить его на участке, не нарушая никаких норм и выбрав самое удобное место. Зная, что такое генплан земельного участка, какие требования к нему предъявляются и как его оформлять, можно сделать этот документ в фотошопе или другой компьютерной программе самостоятельно, предварительно получив топографическую съемку местности и схему инженерных коммуникаций.

Источник

Генеральный план поселения

Генеральный план – это документ, который подготавливается для участков, предназначенных под застройку. Генплан участка необходим для разработки проекта и оценки его технико-экономических показателей. Это базовая схема, в которой содержатся данные о структуре участка, его зонировании, обеспечении транспортом и другая информация.

Что входит в генеральный план ЗУ

Генплан составляют на базе геоподосновы. В этом документе схематически отображаются особенности участка, его рельефа, уже существующих объектах и т.д. При разработке генплана схему планируемого ОКСа накладывают на геоподоснову. Требования к подготовке генеральных планов содержатся в ГОСТ 21.508, ГОСТ 21.101, Постановлении Правительства №87.

Документы для подготовки генплана

Можно заказать генплан в управлении архитектуры. Для этого через МФЦ или архитектуру подается заявление. В течение 30 дней специалисты муниципалитета подготовят документы. Хотите сэкономить время? Лучше обращаться к специалистам, имеющим лицензию на этот вид деятельности.

Заказать разработку генерального плана можно в компании «Геомер групп». Исходными материалами для разработки схемы служат:

• Эскиз или 3D-визуализация будущего объекта. , отведенного под застройку с отображением уже построенных объектов. . .
• Заключения экспертов, проводивших инженерные изыскания.

Вы можете предоставить нам весь пакет документов. Если какой-то исходной документации у вас не хватает, наши специалисты могут подготовить их. В нашей компании вы можете заказать:

и составление топоплана в нужном масштабе. . и т.д.

При заключении договора нам потребуются правоустанавливающие документы на землю. Получить выписку ЕГРН на земельный участок мы можем в Росреестре самостоятельно. Иногда специалистам требуются дополнительные данные об участке. Это зависит от особенностей концепции вашего проекта. Какие документы потребуются нам для работы, вам расскажет наш специалист на первой бесплатной консультации. Записаться к эксперту «Геомер групп» можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

Зачем нужен генеральный план застройки

Генеральный план позволяет определить:

• Функциональные территории.
• Размещение административных объектов.
• Зон с особыми условиями использования.
• Границы населенных пунктов.
• Мероприятия по сохранению культурных и исторических объектов.

Развитие населенных пунктов требует учета разных факторов. Генеральный план позволяет учесть их на этапе разработки проектной документации. В дальнейшем на его основе разрабатывают другую градостроительную документацию, в т.ч. ПЗЗ. Основная задача генерального плана – помочь местной администрации создать благоприятную для населения среду жизни.

Что входит в генеральный план

Генеральный план включает в себя пояснительную записку и комплект чертежей. Все чертежи выполняют в определенном масштабе. При этом проектировщики обязательно учитывают природные условия, розу ветров и другие данные. Все объекты на чертежах обозначают с помощью условных знаков, установленных ГОСТами.

В приложения к генеральному плану включают:

• Ведомость имеющихся объектов.
• Технико-экономические особенности участка.
• Дополнительные чертежи, например, по благоустройству территории.

Этапы разработки проекта генерального плана

1. Подготовительный этап. На этом этапе специалисты анализируют имеющуюся информацию. Эксперты изучают имеющиеся картографические и другие материалы, в большинстве случаев – выезжают на местность. По результатам первого этапа подготавливаю схему использования территории.
2. Оценка территории. Это продолжительный этап, который длится около 2 месяцев. Здесь проектировщики анализируют территорию. Этап необходим для того, чтобы выявить имеющиеся ограничения в развитии населенного пункта. По итогам этапа подготавливают еще одну схему – комплексной оценки территории.
3. Разработка проектных предложений. На основе материалов, собранных на двух первых этапах, специалисты подготовят свои проектные предложения по развитию территории. Документальным итогом этапа будет комплект карт. Подготовка проектной документации занимает 2-3 месяца.
4. Согласование. Проект генерального плана территории обязательно должен быть согласован. Делают это на публичных слушаньях. На них разработчики представляют демонстрационные материалы. До начала публичных слушаний генплан должен быть согласован с главным архитектором, санитарной, противопожарной, экологической службами. Иногда проект предполагает изменение существующего зонирования. Например, могут быть изменены границы земель лесного фонда или зон с особыми условиями. Такие решения также должны быть дополнительно согласованы. Размещение любых объектов, способных ухудшить экологическую ситуацию, дополнительно должно быть согласовано с местными властями. Проект генерального плана на согласование направляет глава администрации. Срок согласования – 3 месяца.

Специалисты тех служб, с которыми необходимо согласовывать проект плана, должны дать свое заключение. Оно включает в себя согласие или несогласие с проектировочными решениями. В том случае, если заключение содержит несогласие с проектом, эксперты указывают обоснованные причины для этого. Срок, в течение которого должно быть подготовлено заключение, установлен законодательно. Если оно так и не поступило, проект считается согласованным. При возникновении спорных вопросов глава местной администрации может назначить согласительную комиссию. Ее задача – найти возможность для решения спорных пунктов.

Работает согласительная комиссия 3 месяца. По результатам будет подготовлен пакет документов:

• Документ о согласовании проекта генплана.
• Генплан с изменениями.
• Картографические и текстовые материалы по пунктам, которые не удалось согласовать.

Члены согласительной комиссии могут внести свои предложения по несогласованным вопросам:

• Исключить из генплана спорные материалы.
• Внести в генплан изменения.

Окончательное решение о том, будет ли план направлен на публичные слушанья, принимает глава местной администрации. В принятии своего решения глава муниципалитета основывается на материалах, предоставленных согласительной комиссией. Проект может быть направлен на утверждение, даже если по каким-то вопросам не удалось его согласовать с контролирующими органами. Если спорных вопросов много, проект обычно направляют на доработку.

В среднем подготовка генерального плана занимает 6-9 месяцев. Сроки зависят от особенностей территории и задач, которые ставит заказчик перед проектировщиками.

Публичные слушанья

Это последний этап в утверждении генерального плана территории. За три месяца до утверждения проект публикуют в открытом доступе. Публичные слушанья проводят в порядке, утвержденном ст. 28 ГрК:

• Публичные слушанья проводят в каждом населенном пункте, который расположен на территории.
• Население должно иметь доступ к материалам генплана, демонстрационным материалам.
• Все участники публичных слушаний могут внести свои предложения. Их вносят в протокол.

По результатам слушаний подготавливают заключение. Его публикуют также, как любой правовой акт. Период публичных слушаний занимает от одного до трех месяцев. По результатам публичных слушаний генеральный план или считается утвержденным, или будет отправлен на доработку. Все согласования и протоколы включают в приложения к генеральному плану. Утвержденный документ входит в пакет градостроительной документации.

Источник