ДДУ (договор долевого участия в строительстве) — это договор между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом
Объект долевого строительства
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действующий в настоящее время в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ (далее — Закон об участии в долевом строительстве).
Принятие этого Закона давно ожидалось и профессиональными участниками строительного рынка, и гражданами, стремящимися максимально обезопасить вложенные в строящееся жилье средства.
Однако Закон об участии в долевом строительстве не решил всех накопившихся проблем и продолжает оставаться одним из самых обсуждаемых.
Не останавливаясь подробно на всех достоинствах и недостатках принятого нормативного акта, мы ставим целью проанализировать данное Законом об участии в долевом строительстве определение понятия объекта долевого строительства и установить его соответствие иным нормативным актам.
Согласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства является «жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства».
Важно отметить, что в первой редакции Закона общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости не было включено в определение понятия «объект долевого строительства». Таким образом, были неясны основания приобретения права собственности на общее имущество многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, на что указывали многие авторы .
Например: Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Приложение к ежемесячному юридическому журналу «Хозяйство и право». Приложение к N 4, апрель 2005. С. 22 — 25.
Итак, остановимся более подробно на определении понятия «объект долевого строительства», которое приводится в ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве.
Согласно этому Закону объектом долевого строительства является «жилое или нежилое помещение».
Единственное легитимное определение понятия «помещение» содержалось в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», который был отменен после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанном Законе, в ст. 1, помещение определялось как «единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования как жилых или нежилых помещений, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований».
Однако такое определение понятия, на наш взгляд, нельзя признать корректным. Во-первых, определение касалось только помещений, находящихся в жилых зданиях или связанных с ними объектах недвижимого имущества. Во-вторых, в законодательстве отсутствовало (и отсутствует до сих пор) определение понятия «комплекс недвижимого имущества». При этом в соответствии с указанным определением комплексом недвижимого имущества является жилое здание (многоквартирный дом).
В соответствии с определением понятия жилого помещения, данного в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 16), к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.
Согласно ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ (выделено нами. — Н.Б.) и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».
Корректность формулировки понятия «жилое помещение» и определение его видов вызвали дискуссию в юридической литературе. Не останавливаясь на ней подробно, тем не менее отметим, что в Законе об участии в долевом строительстве речь вряд ли идет о каком-либо ином виде жилого помещения, кроме квартиры.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу (недвижимость), права на которые подлежат государственной регистрации.
Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в том числе жилого или нежилого помещения, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, происходят с помощью кадастрового и технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, что сопровождается присвоением объекту кадастрового номера.
Таким образом, исходя из деловой практики и имеющегося определения понятия, можно сделать вывод, что жилым и нежилым помещением считаются объекты недвижимого имущества, которые прошли процедуру кадастрового и технического учета и право собственности на которые подлежит государственной регистрации.
Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе в перечень недвижимых вещей, который дан в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, предлагается включить как жилые, так и нежилые помещения.
См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 12.
Итак, согласно действующему законодательству Российской Федерации жилые и нежилые помещения представляют собой такие объекты гражданских прав (вещи), которые существуют материально, могут являться объектами гражданских прав с момента их индивидуализации и оформления на них государственной регистрации права собственности.
Отсюда можно сделать следующие выводы.
Во-первых, жилые и нежилые помещения, представляющие собой в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объект долевого участия в строительстве, на момент заключения соответствующего договора не могут быть индивидуализированы, поскольку не построены и не прошли процедуру кадастрового и технического учета.
Во-вторых, жилые и нежилые помещения, будучи объектами долевого участия в строительстве, не являются объектами недвижимого имущества, а следовательно, и не могут считаться объектами гражданских прав.
Таким образом, определение понятия объекта долевого строительства, данное в Законе об участии в долевом строительстве, противоречит действующим нормативным актам и, в сущности, является юридической фикцией.
Кроме того, как следует из Закона об участии в долевом строительстве, объектом долевого строительства является «жилое или нежилое помещение, общее имущество В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И (ИЛИ) ИНОМ ОБЪЕКТЕ НЕДВИЖИМОСТИ. И ВХОДЯЩИЕ В СОСТАВ УКАЗАННОГО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА И (ИЛИ) ИНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. (выделено нами. — Н.Б.)».
Первое, на что в данном случае следует обратить внимание, — это утверждение, что многоквартирный дом является объектом недвижимости.
Однако в законодательстве указаний на это нет. Определение понятия многоквартирного дома в Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствует. При этом в п. 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, устанавливается, что многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Таким образом, как следует из указанного определения, многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир. Следовательно, многоквартирный дом состоит из одного вида жилых помещений — квартир, что также подтверждает ранее высказанную мысль о том, что, по сути, при определении объекта долевого строительства законодатель имеет в виду не все различные виды жилых помещений, а только квартиры.
Во-вторых, многоквартирный дом, не являясь объектом недвижимости, представляет собой совокупность объектов. Признание же многоквартирного дома объектом недвижимости привело бы к признанию необходимости государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимости, иными словами, к необходимости признания многоквартирного дома объектом гражданских прав.
Также достаточно часто на практике возникают следующие вопросы: что именно понимается под иным объектом недвижимости в Законе об участии в долевом строительстве, распространяется ли действие Закона, к примеру, на строительство коттеджных поселков и прочих комплексов жилой застройки, состоящих из отдельных жилых домов и иных зданий и коммуникаций, составляющих, по сути, общее имущество владельцев жилых домов? Представляется, что, хотя в соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом является одним из видов жилого помещения, однако, поскольку сам комплекс таких жилых домов не считается объектом недвижимого имущества, жилой дом не может входить в состав другого объекта недвижимости (а следовательно, не может являться объектом долевого строительства).
Очевидно, что участие в долевом строительстве коттеджных поселков должно также регулироваться Законом об участии в долевом строительстве, поскольку, во-первых, как правило, привлечение средств граждан на строительство дома в коттеджном поселке осуществляется застройщиками по тем же самым договорам и на тех же ранних этапах строительства, что и при строительстве многоквартирного дома, а в некоторых случаях лишь при наличии прав застройщика на земельный участок. Во-вторых, в процессе строительства коттеджного поселка создается общее имущество: инженерно-технологическое (например, котельные) и иное оборудование, коммуникации, проходные и т.п. После окончания строительства и реализации всех построенных жилых домов (причем, как правило, с одновременным отчуждением земельного участка, расположенного под этим домом) нередко возникает вопрос, кому же принадлежит такое общее имущество, в том числе и земельные участки, расположенные под построенными объектами.
Кроме того, ранее действовавшей редакцией Закона устанавливалось, что «к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». В настоящее время такая детализация в Законе об участии в долевом строительстве отсутствует, однако Закон предусматривает, что к иным объектам недвижимого имущества, на строительство которых застройщик в соответствии с Законом вправе привлекать денежные средства физических и юридических лиц, не относятся объекты производственного назначения. На практике же их не всегда легко отграничить от объектов непроизводственного назначения. Так, если строится комплекс объектов недвижимого имущества (завод, фабрика), то часть зданий будет предназначена для размещения производственного оборудования, другая часть — для офисов. Некоторые здания, возможно, будут жилыми помещениями (например, общежитиями и т.п.). При этом производственное оборудование и, например, офисные помещения могут находиться в одном здании. Какое помещение в данном случае должно рассматриваться как объект производственного назначения? Закон об участии в долевом строительстве, к сожалению, не позволяет ответить на этот вопрос. Здесь, вероятно, следует согласиться с Л. Зуйковой, которая отмечает, что «по-видимому, определять, какой из объектов может, а какой не может подпадать под сферу действия Закона, придется в каждом конкретном случае» . Вместе с тем, на наш взгляд, необходимо уточнить редакцию ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, указав, что действие Закона не распространяется на строительство комплексов недвижимого имущества технологического назначения.
Зуйкова Л. Старые проблемы нового закона // ЭЖ-Юрист 2005. N 19. С. 2.
При этом представляется целесообразным различать понятия «комплекс объектов недвижимого имущества» и «единый имущественный комплекс» (или «комплекс недвижимого имущества») .
С.А. Степанов, исследуя понятие «имущественный комплекс», приходит к выводу, что имущественный комплекс как объект гражданского права не должен отождествляться со сложной недвижимой вещью или совокупностью таких вещей. Правоприменитель и законодатель, некорректно используя термины «недвижимый имущественный комплекс», «технологический комплекс» и т.д., вносят неопределенность в квалификацию сущности объекта. См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 223.
Комплекс недвижимого имущества представляет собой сложную вещь, которая состоит из объектов движимого и недвижимого имущества, объединенных единым хозяйственным назначением, и земельного участка (прав на земельный участок), на котором указанные объекты расположены (например, заводы, газо- и электростанции и пр.). При этом вещи, включенные в состав комплекса недвижимого имущества, во-первых, связаны общим назначением (организационно и технологически) и расположены на едином обособленном земельном участке, во-вторых, не имеют самостоятельной юридической судьбы. Государственная регистрация права собственности осуществляется уполномоченными органами на весь комплекс недвижимого имущества (без регистрации права собственности на объекты, входящие в комплекс недвижимого имущества).
В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 12) статью 134 Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается дополнить указанием на такую сложную вещь, как комплекс недвижимого имущества, который для признания его таковою должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В то же время представляется, что комплекс объектов недвижимого имущества, во-первых, не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, во-вторых, состоит из двух видов объектов недвижимого имущества: объектов недвижимого имущества, являющихся самостоятельными объектами гражданского оборота (принадлежат на праве собственности отдельным собственникам), и объектов, составляющих общее имущество комплекса, которые лишены оборотоспособности (принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам самостоятельных объектов).
Комплексами объектов недвижимого имущества, на наш взгляд, могут считаться: во-первых, многоквартирные дома, которые включают в себя жилые и нежилые помещения, а также общее имущество многоквартирного дома (вспомогательные (служебные) помещения и иное общее имущество, указанное в ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), во-вторых, единые комплексы жилой застройки (например, коттеджные поселки), состоящие из отдельных жилых домов и земельных участков (права на земельные участки), на которых они расположены (самостоятельные объекты), а также иных объектов недвижимого имущества и общего имущества данного комплекса (вспомогательных (служебных) помещений, инженерных коммуникаций и т.п.).
Касаясь вопроса общего имущества, необходимо отметить, что согласно п. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает ДОЛЯ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ (выделено нами. — Н.Б.), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Отношения, касающиеся возникновения собственности на общее имущество в ином объекте недвижимого имущества, Законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Более того, сама конструкция общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома вызывает в правовой литературе множество дискуссий. В частности, обсуждаются следующие проблемы.
См., например: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 26 — 37; Казакова А., Вилесова О. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации: регулирование института общего имущества многоквартирного дома и управления им // Приложение к ежемесячному юридическому журналу «Хозяйство и право». Приложение к N 4, апрель 2005. С. 35 — 41; Дроздо И.А. О правовой природе общей собственности // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 4. М., 2005. С. 182.
Во-первых, структура общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома не соответствует понятию традиционной общей долевой собственности. Это связано с тем, что у лиц, обладающих правом долевой собственности, отсутствует право совместного распоряжения объектом права долевой собственности, или право каждого из долевых собственников требовать выдела своей доли, или право преимущественной покупки доли другими сособственниками.
Во-вторых, для того чтобы у лица возникла доля в праве общей собственности на какое-либо имущество, необходимо, чтобы существовал объект, право собственности на который подлежит государственной регистрации: нельзя зарегистрировать долю в праве собственности на объект, который не внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В-третьих, не существует единообразного понимания состава жилого помещения. Согласно одному подходу , жилые помещения относятся к сложным вещам, состоящим из главной вещи — самого помещения и принадлежности — доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Другой поход основан на том, что право не является вещью, а следовательно, не может являться составной частью сложной вещи.
Крашенинников П.В. Жилищное право. Издание четвертое, перераб. и доп. М., 2005. С. 9.
Фогель В.А. Особенности осуществления прав общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома // Юрист. 2002. N 12. С. 24.
Не останавливаясь подробно на видах объектов общей долевой собственности участников долевого строительства, предусмотренных ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, отметим, что вопрос о праве общей собственности на земельный участок, пожалуй, самый сложный в предлагаемом Законом об участии в долевом строительстве определении понятия объекта долевого строительства.
Так, нередко бывает, что застройщик возводит несколько жилых домов (в том числе так называемых многофункциональных жилых комплексов) на одном земельном участке. Следовательно, после того как объект будет сдан в эксплуатацию, собственники могут требовать выдела земельного участка, расположенного под их домом. Порядок оформления права собственности на земельный участок в настоящее время не урегулирован.
Если единый земельный участок, который является предметом договора аренды, будет размежеван, это будет означать юридическую гибель самого объекта недвижимого имущества (земельного участка), что приведет к прекращению договора аренды и невозможности осуществления строительства других объектов недвижимости.
Кроме того, на наш взгляд, касаясь вопроса о понятии объекта долевого строительства, необходимо остановиться и на понятии «объект незавершенного строительства» — в случае если строительство не будет завершено в установленный срок и/или застройщик осуществит регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
Во-первых, необходимо отметить, что в настоящее время Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешен многолетний спор о порядке регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства. Так, ст. 25 указанного Закона предусматривает, что в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Иными словами, в Законе нет указания на необходимость расторжения договора подряда при регистрации права собственности. Более того, из норм Закона можно сделать вывод о том, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит именно застройщику (для регистрации права собственности заявителя необходимы документы, подтверждающие его права на земельный участок).
Во-вторых, Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает возможности выделения (наличия) объекта долевого строительства внутри объекта незавершенного строительства (что логично, учитывая терминологию Закона).
В случае если строительство не будет завершено, интересы участника долевого строительства защищаются с помощью института законной ипотеки, рассмотрение которого не является целью настоящей работы.
Источник2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства , индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса
Что такое ДДУ?
ДДУ (договор долевого участия в строительстве) — это договор между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, указанном в договоре, при наличии разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Какие выгоды Вы получаете от оформления сделки по ДДУ:
1. Доступная цена
Главным и неоспоримым плюсом заключения договора долевого участия в строительстве и покупки квартиры на этапе строительства является доступная цена, которая существенно ниже стоимости квартир, готовых для проживания.
2. Участники долевого строительства защищены Федеральным законом (214-ФЗ)
Интересы участников долевого строительства защищает Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ), который устанавливает высокие требования к застройщику и защищает интересы участника долевого строительства.
Согласно214-ФЗ застройщик может начать строительство только при наличии разрешительных документов:
- разрешение на строительство,
- технико-экономическое обоснование,
- заключение государственной экспертизы проектной документации.
3. Регистрация ДДУ в Росреестре – это защита от двойных продаж
ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключённым только после её проведения, что является гарантией от двойных продаж.
4. Защита инвестиций
Оплата денежных средствпроизводится после государственной регистрации ДДУ. Деньги дольщиков хранятся на специальных эскроу-счетах. Застройщик получает доступ к ним только после ввода жилого дома в эксплуатацию, а следовательно, не может использовать их не по назначению.
5. Гарантия сроков передачи квартиры
Закон устанавливает жёсткие требования к застройщику в отношении сроков окончания строительства объекта. Застройщик ни при каких обстоятельствах не может перенести без согласования с участниками долевого строительства сроки передачи жилья, указанные в ДДУ. За подобное нарушение строительная компания должна будет не только выплатить дольщику неустойку за просрочку сдачи жилого дома, но также покрыть убытки, возникшие по её вине. Если строительство затянулось более чем на два месяца, дольщик имеет право расторгнуть договор и вернуть денежные средства.
6. Гарантийные сроки
Гарантия на квартиру даёт право дольщику при обнаружении дефектов и изъянов в новой квартире потребовать от застройщика их устранения за счёт застройщика. Законом предусмотрена гарантия застройщика на жилой дом: не менее пяти лет на конструктивные элементы (пол, стены, потолок, проёмы и т.п.) и три года на инженерное оборудование.
7. Открытая документация
Согласно 214-ФЗ застройщик обязан раскрывать всю информацию о компании (вплоть до истории своей деятельности за последние три года) и строящемся объекте (разрешительные, правоустанавливающие и проектные документы). Все сведения должны находитьсяв свободном доступе и быть размещены в сети Интернет в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на официальном интернет-сайте по адресу: https://наш.дом.рф.
Покупка по 214-ФЗ – самый надёжный и защищённый способ приобретения недвижимости в новостройке. Заключая ДДУ, вы можете быть уверены в том, что:
- застройщик получил разрешение на строительство,
- застройщик имеет право строить на конкретном земельном участке,
- имеется заключение о компетентности застройщика,
- проектная документация прошла экспертизу.
Мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор с учётом ваших индивидуальных потребностей, а также ответить на все дополнительные вопросы в офисах продаж Центра недвижимости «Стройтэк».
Желаем вам удачи, успехов на пути реализации задуманного, лёгкости в достижении целей и побольше квадратных метров!
ИсточникСогласно ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства является "жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением. денежных средств участника долевого строительства ".
Аналитика Публикации
На сегодня на рынке недвижимости сформировался специфичный сегмент – строительство апартаментов. Это направление пока имеет определенные преимущества: технические и санитарные требования к размещению апартаментов существенно ниже требований к строительству многоквартирных жилых домов; апартаменты могут быть размещены в деловых комплексах, позволяя задействовать помещения в здании; возможно строительство апартаментов на земельном участке с иным видом разрешенного использования, чем под жилую застройку.
Однако существуют определенные сложности, связанные с правовым статусом апартаментов как объектов недвижимого имущества.
В соответствии с действующим жилищным законодательством жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В свою очередь, пригодность для постоянного проживания определяется соответствием помещения установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Законом также предусмотрен исчерпывающий перечень видов жилых помещений, в числе которых отсутствует понятие «апартаменты».
Помимо того, сам термин «апартаменты» упоминается в качестве одной из высших категорий номеров гостиниц, согласно установленной Приказом Минкультуры РФ от 11.07.2014 № 1215 классификации. Гостиницы, в свою очередь, также не отнесены к жилым помещениям и предназначены только для временного проживания, что следует из положений действующего законодательства (Правила предоставления гостиничных услуг в РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085).
Проживание в нежилых помещениях запрещено законодательством в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
Таким образом, необходимо рассматривать апартаменты как нежилые помещения, предоставляемые гражданам для временного пребывания. Таким образом, по своей сути апартаменты относятся к коммерческой недвижимости. Сложности, связанные с обращением апартаментов как объекта недвижимости на рынке, осуществлением в их отношении правомочий собственника, и многие другие проблемы относятся к определенному подобным образом правовому статусу апартаментов.
В числе наиболее значимых проблем – невозможность осуществить регистрацию по месту жительства, что следует, например, из утвержденных Правительством Москвы Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета.
Определенную проблему представляет также вопрос управления зданием, в котором располагаются апартаменты. По нормам жилищного законодательства собственники помещений в многоквартирных домах свободны в выборе способа управления. Управление же зданием, в котором размещены апартаменты, не регулируется жилищным законодательством. Как правило, застройщики или лица, владеющие большинством помещений в здании, заключают договоры с управляющими компаниями, выбор которых зачастую не зависит от воли собственников апартаментов в здании. Необходимо также учитывать, что и оплата коммунальных услуг осуществляется по тарифам, установленным для нежилых помещений, что опять же неблагоприятно влияет на положение собственников апартаментов. Кроме того, собственник апартаментов платит более высокие налоги по сравнению с жилыми помещениями.
Весьма дискуссионным остается вопрос о создании социальной инфраструктуры в связи со строительством апартаментов. Размещение социальной инфраструктуры осуществляется на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, предполагает разработку проектов планируемого размещения объектов регионального или местного значения с учетом назначения соответствующих территориальных зон.
Зона жилой застройки предполагает соблюдение при разработке документов территориального планирования особых градостроительных требований и правил, в том числе относящихся к доступности объектов социальной инфраструктуры. Таким образом, при покупке квартир в жилых домах можно быть уверенным в том, что поблизости расположены (или будут созданы) школы, поликлиники, объекты транспортной инфраструктуры.
Апартаменты, однако, как правило, располагаются в общественно-деловых зонах, в которых не предусмотрено развитие социальной инфраструктуры или же концентрация объектов образования, здравоохранения, иных социально важных объектов существенно ниже. При планировании развития территории соответствующие органы не учитывают потребности в социальном обеспечении жильцов апартаментов, поскольку не предполагается их постоянное проживание на данной территории.
Это обстоятельство создает сразу две проблемы: во-первых, остаются недостаточно обеспеченными предоставляемыми социальными услугами жильцы апартаментов, во-вторых, эти же жильцы создают дополнительную нагрузку на уже существующие объекты инфраструктуры, создавая дополнительные сложности как для жильцов многоквартирных домов, пользующихся услугами социальных организаций, так и для самих этих организаций.
Наконец, еще одна проблема, на которую необходимо обратить внимание, связана с меньшей правовой защищенностью лиц, приобретающих апартаменты в собственность. На настоящий момент значительная часть апартаментов продается по предварительным договорам купли-продажи. На момент заключения предварительного договора объект физически и юридически еще не существует*, отсутствуют также гарантии того, что застройщик имеет оформленное в установленном порядке право на земельный участок, получил все необходимые разрешения и документацию, ведь обязанность по их предоставлению покупателю по таким договорам не предусмотрена действующим законодательством.
Заместителем мэра Москвы М.Ш. Хуснуллиным была анонсирована подготовка Департаментом градостроительной политики г. Москвы предложения для Минстрой России о внесении поправок в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон) в части распространения обязательности его действия на апартаменты.
Справедливости ради необходимо сказать, что на настоящий момент Законом не установлено ограничение на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (договора долевого участия или ДДУ) нежилых объектов, включая апартаменты, на добровольной основе. В соответствии с определением понятия «объект долевого строительства», установленным в статье 2 Закона, под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение , общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости , подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, строящиеся (создаваемые) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Возможность строительства иных объектов, помимо многоквартирных домов, включая бизнес-центры и гостиничные комплексы, путем заключения договора долевого участия подтверждается также актуальной судебной практикой, в том числе актами Верховного суда РФ (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 15.09.2015 по делу № 305-ЭС15-3617).
Практика заключения ДДУ в отношении апартаментов довольно распространена, в том числе ввиду требований ипотечного кредитования.
Департаментом градостроительной политики предлагается ввести в Закон обязательность заключения ДДУ при строительстве апартаментов в нежилых зданиях, расширив тем самым сферу применения данного закона, на настоящий момент направленного, прежде всего, на привлечение средств граждан, приобретающих право собственности на жилые помещения в многоквартирных домах. Следовательно, при строительстве апартаментов будет невозможно использовать иную правовую модель, кроме ДДУ. Предполагается таким образом защитить покупателей апартаментов от рисков, перечисленных выше.
Действительно, у граждан, приобретающих апартаменты по ДДУ, появится целый комплекс гарантий, отсутствующих на данный момент. Так, застройщиком в обязательном порядке будет представляться разрешение на строительство, проектная декларация, подтверждение наличия зарегистрированного права на земельный участок. Законодательством предусмотрены более жесткие требования к содержанию договора, его форме и порядку заключения (договор подлежит государственной регистрации). К отношениям, вытекающим из ДДУ, применяются положения законодательства о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Обязательства застройщика перед лицом, приобретающим апартаменты, будут обеспечены залогом земельного участка или права его аренды. Закон устанавливает более жесткие требования по гарантийным обязательствам на объект. Кроме того, новеллой Закона является возложение на застройщика обязанности по страхованию своей гражданской ответственности. Определенные механизмы защиты прав дольщиков предусмотрены и в отношении предъявления требований к застройщику, находящемуся на стадии банкротства. Приведенный выше перечень прав и гарантий участников долевого строительства объекта далеко не исчерпывающий.
Стоит отметить, что рассматриваемое предложение Департамента градостроительной политики отражает общий тренд на «сближение» правового статуса апартаментов и жилых помещений. Представителями органов власти в сфере градостроительства, в том числе господином Хуснуллиным, уже указывалось на необходимость урегулировать статус апартаментов, приравняв их к жилым помещениям.
Высказываемые инициативы наталкивают на размышления, связанные с вопросами о правах на землю собственников апартаментов, вопросами в сфере градостроительного и налогового законодательства, которые неизбежно возникнут в случае отнесения апартаментов к жилым помещениям. Указанные вопросы заслуживают отдельного подробного рассмотрения.
Давая оценку значению предлагаемых изменений в Закон, сложно выразить однозначную позицию. С одной стороны, распространение действия Закона на строительство апартаментов очевидно повысит степень защищенности граждан, приобретающих данный вид недвижимости. Однако возложение дополнительных обязанностей на застройщиков может повлечь снижение их привлекательности. Кроме того, следуя логике сторонников отнесения апартаментов к жилым помещениям, возникает вопрос: как быть с гостиницами, в которых могут располагаться апартаменты? Относить их к жилым? И как быть с многофункциональными комплексами, которые также могут включать апартаменты?
Подводя итог, необходимо отметить, что вопрос статуса апартаментов необходимо решать в комплексе, поскольку это затрагивает сферы, регулируемые гражданским, градостроительным, земельным, налоговым и иным законодательством.
* — Квалификация такого договора в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (в соответствии с правовой позицией ВАС РФ, отраженной в Постановлении Пленума от 11.07.2011 № 54) не снимает указанные риски.
Источникобъект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства … Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»; Комментарий к Статье 2 214-ФЗ.
Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание
С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке». Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.
В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.
Что такое “ДДУ по 214-ФЗ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ- это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона. Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах. Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами. Если бы институт долевого строительства был идеален, не было бы и печальной статистики — по итогам 2018 года в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а это более 80 тысяч обманутых дольщиков.
Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.
Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка
Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.
Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта . О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “ Как проверить застройщика и новостройку? ”.
Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов. Конечно, хорошие отзывы — не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам. При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.
Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ
Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает «творчество» застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.
Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):
Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план. Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д. Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты — балкон, коридор и т.д.). Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты — отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”). Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о «зеркальных» последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату («объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.» или «объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.»). В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода («Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию»). Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – «объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.
Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.
И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.
Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется «место для маневра». Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.
Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.
В связи с этим, нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обсуждая каждое спорное положение с застройщиком и, по возможности, с компетентным юристом. Опытный юрист по ДДУ сможет дать оценку рисков заключения ДДУ в редакции застройщика, оценить перспективы оспаривания определенных положений ДДУ в суде (если застройщик отказывается менять условия, а дольщику понравилась квартира (офис или иное помещение.) именно в этом жилом комплексе).
Помните, что даже полное соответствие ДДУ требованиям Закона не является панацеей от всех проблем, и только максимальная бдительность дольщика позволит ему в минимизировать свои риски.
Обратите внимание! Согласно закону, оплата по ДДУ должна производиться только после регистрации договора в Росреестре.
В некоторых случаях застройщики, чтобы минимизировать свои риски, прибегают к другой схеме продажи новостройки — заключению договора участия в ЖСК. О том, что такое ЖСК, какие риски несет для дольщика данная схема, читайте в отдельной статье по ссылке.
Риск № 3: Замена ДДУ уступкой права требования
Нередко застройщики вместо ДДУ предлагают подписать договор уступки права требования по ДДУ. То есть застройщик реализует «своему» дольщику квартиры по ДДУ, а данный дольщик «продает» квартиры по договорам уступки. Такая схема, на первый раз вполне прозрачная, таит в себе ряд рисков.
Требуется юридическое сопровождение сделки с недвижимостью? Для первичной консультации и расчета стоимости услуг п озвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или о ставьте заявку.
Источник6. Использовать денежные средства участников долевого строительства исключительно для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией (ст.18). 7. В предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передать надлежащего качества объект долевого строительства участникам долевого строительства (ч.1 ст.4, ст.6, ч.1 ст.7).
Объект долевого строительства
«. 2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. «
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Официальная терминология . Академик.ру . 2012 .
Смотреть что такое «Объект долевого строительства» в других словарях:
ДОГОВОР СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА — в соответствии с п. 2 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396 (далее Правила), по договору создания объекта долевого … Юридический словарь современного гражданского права
Долевое строительство — (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad «строительство по справедливости») форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик)… … Википедия
Обманутые дольщики — Эту статью следует викифицировать. Пожалуйста, оформите её согласно правилам оформления статей … Википедия
Договор участия в долевом строительстве — 1. По договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект… … Официальная терминология
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — (ЕГРП) государственный информационный ресурс (включающий в себя документы на бумажных и электронных носителях, дела и систему записей по установленной форме в книгах учёта, производимых государственным регистратором), который содержит… … Википедия
ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) – государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах… … Википедия
Девелопмент — (также девелопмент недвижимости; от англ. real estate development «совершенствование, рост недвижимости») это любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка … Википедия
Девелопер — (Developer) Девелопер это предприниматель, занимающийся созданием новых объектов недвижимости или разрабатывающий стратегии развития Понятие девелопера, виды девелоперов и их деятельность, этапы деятельности крупных девелоперов при разработке… … Энциклопедия инвестора
Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… … Энциклопедия инвестора
Корпорация — (Corporation) Корпорация это крупное объединение, созданное с целью экономической деятельности в определенной сфере рынка Финансовая корпорация, корпорация монстров, оао корпорация, русская корпорация, интернет корпорация, история корпораций,… … Энциклопедия инвестора
ИсточникДолевое строительство что это? На данный момент тема с долевыми участиями в строительстве многоквартирных домов , является одной из самых обсуждаемых тем на территории нашего государства. … ИИтак, определение, что такое долевое строительство ? Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности в строительстве , при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства участников долевого строительства (дольщиков) — граждан или юридических лиц — для строительства объектов недвижимости.