Что такое объект капитального строительства на земельном участке

Для чего нужен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)?   "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ Орган, принявший закон: Государственная Дума РФ Действующая редакция: 18.06.2017 &

Что такое ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – – документ, который основывается на правилах землепользования и застройки и входит в состав обязательных проектных документов, входит в перечень необходимых бумаг для подачи заявления о начале строительства, а также необходим при оформлении разрешительной документации.

На протяжении последних лет законодательство и технический регламент в отношении технических планов постоянно менялись. Изначально этот документ могли готовить только специализированные организации, такие как бюро технической инвентаризации (тогда этот документ именовался «Технический паспорт», содержал больше информации и имел более обширную область применения). Сегодня этим могут заниматься как частные компании, так и индивидуальные предприниматели. Но при этом к самим работам могут быть допущены только узкоспециализированные специалисты – кадастровые инженеры, которые помимо специализированного образования должны иметь аттестацию, страховку персональной ответственности и прочие квалификационные документы.

  • В случае капитального строительства и реконструкции объектов наличие градостроительного плана является обязательным условием, без которого разрешительную документацию получить будет невозможно.
  • В случае частного строительства ГПЗУ не относится к обязательным документам, хотя его отсутствие может привести к серьезным проблемам при оформлении построенного объекта в собственность.

Градостроительный план участка может заказать только собственник или его доверенное лицо на основании нотариально заверенной доверенности. × Отклонить предупреждение

Источник

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты , строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства ), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) … 1) строительства , реконструкции гаража на земельном участке , предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства , реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества

Что такое объект капитального строительства на земельном участке

Градостроительный план земельного участка - что это? (ГПЗУ)

Для любого вида строительных работ, будь то коммерческая или частная застройка земельного участка, требуется разрешение соответствующих органов и оформление определенных документов. Рассмотрим, что такое ГПЗУ земельного участка, без получения которого строительство на земельном участке является незаконным.

Он отражает границу вашего участка и его планировку,и предназначен только для того, чтобы получать разрешения (в Крыму Декларацию — СК) на строительство. План ГПЗУ фиксирует, где на вашем участке орган местного самоуправления позволит вам строить, а где законом это запрещено.

Ограничение зоны, свободной для застройки обусловлено тем, что различные коммуникационные кабели и трубы, проходящие под землей, могут находиться непосредственно под вашим участком, и, следовательно, могут быть задеты в результате ведения строительных работ. Это основной фактор, но помимо него есть еще и другие, например, нормы и правила пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологические нормы, нормы высотности застройки, перспективы развития близлежащих территорий, наличие рядом с участком разрастающихся оврагов и водоемов и др.

Выдается органом государственного строительного надзора в том случае, если выполненные строительные работы не расходятся с ГПЗУ. Этот документ предоставляется владельцу участка в течение 10 дней после получения его обращения.

Сведения, заключенные в городском плане земельного участка, регламентированы статьей 44 частью 3 Гражданского кодекса РФ и содержат в себе следующее:

4. сведения о регламенте. Притом, если участок не предназначен для муниципальных нужд, в ГПЗУ находится информация обо всех видах разрешенных строительных работ по данному регламенту;

Процесс оформления начинается с обращения в местный орган исполнительной власти с соответствующим заявлением, предоставив, при этом, все необходимые документы. Процесс получения плана будет завершен в течение 30-и рабочих дней с момента получения заявления.

Хотя 30 дней — это регламентированная законодательством норма, на самом же деле, как показывает практика, срок получения ГПЗУ составляет более трех месяцев, потому что заявление должно пройти через несколько комиссий и получить разрешение всех необходимых инстанций. Для того, чтобы получить документ быстрее, не нарушая при этом закон, можно обратиться в специальное агентство, занимающееся подобного рода услугами.

В некоторых случаях органы исполнительной власти могут отказать в выдаче градостроительного плана, что за редким исключением, практически всегда незаконно. Например, они могут сослаться на то, что разработка плана осуществляется только в составе специальных проектов межевания территории, а межевание территории, где находится ваш участок, проведено не было. Такой отказ не имеет юридической силы, так как проистекает исключительно из недоработки органов, ведающих землеустройством, а это не ваши проблемы. Но, к сожалению, получить документ в случае отказа возможно только через суд.

Вообще, в некоторых городах и населенных пунктах, правил землепользования и застройки нет и по сей день. Одним из них является Москва. В среднем, Москва обеспечена документацией по планировке территорий на 30−35% от всей городской земли. При этом, должны действовать временные регламенты, но и их, зачастую, тоже не бывает. В таких случаях, городская комиссия по вопросам градостроительства и землепользования принимает решение о выдаче ГПЗУ самостоятельно.

Предварительно для получения плана участка вам необходимо собрать такие документы для получения ГПЗУ, как:

Свидетельство о регистрации права на земельный участок должно быть у вас на руках, а выписку из кадастра можно получить через интернет, по электронному письму из федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии или, коротко говоря, РосРеестра. Письмо придет вам в течение трех дней, но за услугу придется заплатить 220 рублей.

Уплата взносов на капитальный ремонт многоквартирного домаПлатить или нет, за капитальный ремонт многоквартирного дома?

ГПЗУ выдается местными органами исполнительной власти. Если ваш участок находится в деревне или поселке, таким органом будет являться местная администрация, а если в городе, то городской комитет по архитектуре и градостроительству, именно в этих учреждениях вам будет необходимо заказать документ.

Срок действия ГПЗУ действующим законодательством не определен, и является ограниченным во времени документом или бессрочным. Этот вопрос сегодня не решен, и остается «лазейкой» для махинаций.

Словом, документ будет в силе до тех пор, пока орган исполнительной власти не отменит его. Это может произойти в том случае, если в документы, по которым был составлен план, были внесены изменения или был принят новый закон, вступающий с ним в противоречие. В отдаленных районах и поселках ГПЗУ фактически является бессрочным.

Источник

Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства ). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки , который содержит сведения об образуемом земельном участке , а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка . Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части. Какой порядок подачи документов на кадастровый учет? Документы можно подать лично и дистанционно.

Есть объект капитального строительства — будет и недвижимость

Объекты «настоящие» и «ложные»

От ответа на вопрос, относится ли имущество к объектам капитального строительства, зависит дальнейшее признание его недвижимостью и, как следствие, уплата с него налога на имущество.

Специалисты Минэкономразвития России проанализировали понятие «объект капитального строительства» и пришли к выводу, что в нем присутствует некоторая неопределенность. Вот в чем она заключается.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса объект капитального строительства — это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие). По мнению ведомства, данное понятие не дает возможности достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка. Это происходит из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением.

Кроме того, Минэкономразвития считает, что к объектам капитального строительства однозначно не относятся такие сооружения, которые хотя и имеют прочную связь с землей, но не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства. Следовательно, под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

Отметим, что к такому выводу ведомство приходило и ранее (письмо от 27.11.2019 № ОГ-Д23-10659).

Объект капстроительства может стать недвижимостью

Тот факт, что имущество является объектом капитального строительства, не означает, что оно автоматически становится объектом недвижимости. Дело в том, что между понятием «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь» нет полного соответствия.

Во-первых, эти понятия разные по своему объему: недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места.

Во-вторых, они используются для разных целей. В градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» применяется, прежде всего, в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). А в гражданском законодательстве понятия «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» употребляются для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота.

Читайте также:  Виды объектов капитального строительства это

Специалисты ведомства отметили, что вышеприведенные понятия можно отождествить, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). То есть вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока.

С таким подходом согласны высшие арбитры. Так, в Определении от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476 Верховный суд указал, что для признания здания недвижимым имуществом необходимо представить доказательства его возведения в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. А в Определении от 01.04.2019 № 309-ЭС19-2232 высшие арбитры назвали такой дополнительный признак недвижимой вещи, как ее самостоятельность.

По мнению ведомства, приведенные выводы Верховного суда позволяют говорить о том, что для признания объекта недвижимостью нужны такие же условия, что и для признания здания (сооружения) объектом капитального строительства, а именно:

наличие разрешения (уведомления) о строительстве;

наличие самостоятельной хозяйственной ценности, то есть возможности быть отдельным предметом в гражданском обороте.

Таким образом, если строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства, то с большой степенью вероятности они будут признаны и объектами недвижимости. Следовательно, с них нужно будет платить налог на имущество.

Если признаки капитальности отсутствуют

В комментируемом письме специалисты Минэкономразвития России указали, что некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. А раз так, то получается, что с таких объектов платить налог на имущество не надо.

Вот какие признаки некапитальной постройки привело ведомство:

это сооружение не имеет прочной связи с землей;

конструктивные характеристики объекта позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик.

К таким объектам относятся киоски, навесы и другие подобные строения (сооружения).

А можно ли не признавать недвижимым имуществом улучшения земельного участка? Ведь их градостроительное законодательство не относит ни к объектам капитального строительства, ни к объектам некапитального строительства.

Специалисты ведомства отметили, что такие объекты с большей вероятностью считаются неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка, но могут быть и некапитальными объектами. Данный вывод сделан на основании Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300. В нем сказано, что использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство.

Кроме того, согласно п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется. Поэтому если объекты подпадают под регулирование указанной нормы, то они не признаются объектами капитального строительства. Но в том случае, когда на построенные и введенные в эксплуатацию объекты получена разрешительная документация, такое имущество является объектами капитального строительства и, следовательно, относится к недвижимости.

В таких ситуациях налоговики рекомендовали для выявления оснований отнесения объекта к недвижимости сначала проанализировать сведения ЕГРН. Если они отсутствуют, то нужно исследовать:

основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению (например, наличие фундамента);

признаки объекта капитального строительства;

документы технического учета, разрешения на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию, проектную документацию, заключения экспертизы и т.п.

Грядущие поправки

В комментируемом письме специалисты Минэкономразвития России сообщили, что в Правительство РФ направлены два законопроекта — «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе».

В частности, в ст. 130 ГК РФ предлагается установить, что сооружения считаются недвижимостью, если:

они прочно связаны с земельным участком, то есть их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

объекты имеют самостоятельное хозяйственное значение, отличное от назначения земельного участка;

для возведения сооружения в соответствии с градостроительным законодательством требуется разрешение на строительство.

Источник

капитальному ремонту объекта капитального строительства (далее – строительные работы). … Согласно ГрК РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты , строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства ), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие); линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейнокабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения

Новости

Вашему вниманию предлагается первая попытка систематизации методических наработок по оценке объектов капитального строительства. Авторы надеются на широкое обсуждение материала в профессиональном оценочном сообществе, результатом которого должна стать разработка профильных Методических рекомендаций.

1. Введение

В настоящее время в России осуществляется переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества – на смену инвентарной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.

Специфика кадастровой оценки (использование методов массовой оценки, недостаток и недостоверность информации в исходном перечне объектов оценки, недостаточная квалификация Оценщиков и пр.) приводит к тому, что стоимость ряда объектов недвижимости искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия:

  • при завышении – неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что, в конечном итоге, снижает их конкурентоспособность, конкурентоспособность национальной экономики в целом;
  • при занижении – бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализацию социальных, инфраструктурных и пр. проектов [1]).

Законодательством России предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, может подать заявление о ее корректировке – установлении в размере рыночной стоимости, которая определяется в соответствующем отчете об оценке.

С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности Оценщиков. А с начала 2015 года в этих же целях началась оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства
(далее – ОКС).

Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, у практикующих Оценщиков возникают следующие основные вопросы:

  • что такое ОКС и включает ли он земельный участок?
  • какие способы оценки рыночной стоимости ОКС существуют?
  • как «очистить» стоимость единого объекта недвижимости от вклада земельного участка?
  • как учитывать НДС в рыночной стоимости ОКС?
  • на что еще обращать внимание относительно «классических» отчетов об оценке недвижимости?

В настоящей статье указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

2. Что такое ОКС и включает ли он земельный участок

По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что будет осуществляться налогообложение единого объекта недвижимости (далее – ЕОН), включающего как земельный участок, так и расположенные на/в нем улучшения. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись, поскольку часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов, земельный участок намного чаще находится в общей долевой собственности и пр. Было принято решение осуществлять взимание налога за недвижимость двумя частями – в виде земельного налога (за земельный участок) и в виде налога на имущество (за улучшения). Грубо говоря, ОКС представляет собой «кирпичи» (строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида).

В настоящее время определение ОКС дано в абз. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса [2] – это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отметим, что в налоговом законодательстве понятие ОКС отсутствует.

Рыночная стоимость ОКС не включает стоимость прав на приходящийся на него земельный участок.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

  • во-первых, основной целью, для которой определяется кадастровая стоимость, является налогообложение. Очевидно, что схема налогообложения не должна приводить к повторному обложению налогами активов, имеющими сопоставимое социально-экономическое значение. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости земельного участка в состав стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка: напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за соответствующий объект недвижимости (земельный участок с расположенными на нем улучшениями);
  • во-вторых, «неразрывная связь с землей» является основным критерием, по которому объекты относятся к недвижимости (ст. 130 Гражданского Кодекса [3]). В определении ОКС данный критерий не закреплен;
  • в-третьих, из п.п. «г» п. 24 ФСО №7 [4] прямо следует, что стоимость объекта капитального строительства равна разности стоимости объекта недвижимости и стоимости прав на земельный участок.
  • если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды – налог на землю должен платиться собственником земельного участка;
  • если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является государство или муниципальное образование – плата за землю берется в опосредованном виде, в виде арендных платежей, которые так же, как и земельный налог, являются функцией от рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка;
  • если права на земельный участок не оформлены – это является недоработкой соответствующих органов государственной власти, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного Кодекса [5] «собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка . »;
  • ситуация с квартирами является своеобразным юридическим казусом, который должен быть устранен законодательно в ближайшее время. Например, владельцы квартир могут стать плательщиками земельного налога. В любом случае, данный казус не должен изменять единый подход к налогообложению недвижимости.
Читайте также:  Порядок отвода земельного участка под строительство линейного объекта

3. Способы оценки рыночной стоимости ОКС

3.1. Учитывая описанную выше сущность ОКС («кирпичи»), наиболее простым способом оценки стоимости ОКС является применение методов затратного подхода к оценке:

Данная схема расчета характеризуется максимальной простотой. Однако, к сожалению, некоторые правоприменители (Комиссии по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, большинство СРОО), а также суды пока не готовы принимать отчеты об оценке ОКС, в которых реализован только затратный подход к оценке. Это приводит к тому, что в абсолютном большинстве отчетов об оценке реализуются более сложные схемы расчетов, описанные далее.

Оценочное сообщество должно донести свою профессиональную позицию до указанных правоприменителей. В противном случае, возможно вырождение профессиональной деятельности до «ритуальных» бессмысленных действий.

3.2. Через стоимость ЕОН:

При этом стоимость ЕОН может определяться по нескольким подходам к оценке:

Учитывая (1) – (3) имеем:

3.3. Прямое определение стоимости ОКС:

Для затратного подхода к оценке применяется выражение (1), для сравнительного – см. раздел 4 статьи. В доходном подходе к оценке рыночная стоимость ОКС может быть определена напрямую модифицированным методом остатка:

При выборе подходов к оценке рыночной стоимости ОКС следует исходить из целесообразности. Как правило, для типичных ОКС в крупных населенных пунктах или в их ближайших окрестностях можно ограничиться доходным и сравнительным подходами (или даже одним сравнительным), поскольку именно они дают наиболее достоверный результат.

Опытный Оценщик может самостоятельно предложить вариации способов расчета, описанных в п. 3.1 – 3.3, которые будут учитывать специфику конкретной оценочной ситуации (особенности рыночной конъюнктуры, объекта оценки и имеющейся исходной информации).

В целом, при оценке ОКС по сравнению с оценкой «типичных» объектов недвижимости присутствует единственная методическая проблема. В настоящее время в открытых источниках отсутствует информация о ценах ОКС, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов. По этой причине в сравнительном и доходном подходе в качестве объектов-аналогов возможно использование ЕОН с проведением «очистки» их цены от вклада земельного участка – см. далее.

4. Как «очистить» стоимость ЕОН от вклада земельного участка

Обратим внимание, что расчетные модели, предусматривающие «очистку» стоимости ЕОН от вклада земельного участка, обычно характеризуются большей погрешностью, чем модель, описанная в разделе 3.1.

4.1. «Очистка» может быть осуществлена по двум основным схемам:

  • «на входе» – цена ЕОН-аналогов уменьшается на вклад стоимости земельных участков еще до внесения корректировок на различие в характеристиках с ОКС-объектом оценки (табл. 1);
  • «на выходе» – определяется стоимости ЕОН, включающего оцениваемый ОКС, после чего из нее вычитается стоимость земельного участка, приходящегося на объект оценки (табл. 2 ).

Таблица 1.
«Очистка» цены ЕОН-аналогов от вклада земельного участка «на входе»

Отметим, что схема, описанная в табл. 1, характеризуется ростом сложности расчетов: вместо прямого определения стоимости ЕОН (см. раздел 3.1) определяется стоимость нескольких «побочных» земельных участков и пр.

Таблица 2.
«Очистка» стоимости ЕОН от вклада земельного участка «на выходе»

[1] – нивелированы различия между ЕОН-аналогом и ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС.

4.2. Для получения информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, а также проверки достоверности информации в публичных офертах может быть реализован следующий алгоритм.

4.2.1. По адресу и/или ориентиру, указанному в объявлении, находится место расположения объекта-аналога на:

  • публичной кадастровой карте Росреестра ( maps.rosreestr.ru );
  • картах общедоступных картографических сервисов (например, maps.yandex.ru или google.ru/maps ).

4.2.2. На всех картах включается режим «вид со спутника».

4.2.3. Через сопоставление изображения указанных карт определяется номер кадастрового участка под объектом-аналогом.

4.2.4. Уточняется / проверяется информация по существенным ценообразующим параметрам:

  • площадь;
  • форма;
  • адрес;
  • разрешенное использование;
  • кадастровая стоимость;

Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно получить дополнительную информацию (например, дату постановки на кадастровый учет; права и ограничения).

При определенной сноровке на отработку одного объекта требуется около 5 минут.

4.3. Когда отсутствует информация о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, возможно использовать информацию о плотности их застройки (табл. 3) или о доли стоимости земельного участка в цене сопоставимых ЕОН (табл. 4).

Величина плотности застройки может быть получена различными способами, например:

  • по результатам уточнения у продавца;
  • по фотографиям в оферте о продаже аналогов;
  • на основе средней плотности застройки в соответствующем сегменте рынка (при отсутствии более точной информации).

Таблица 3.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через плотность застройки

Таблица 4.
«Очистка» цены от вклада земельного участка через долю стоимости

4.4. При выделении стоимости ОКС из стоимости ЕОН необходимо анализировать плотность застройки соответствующего ЕОН на соответствие типичным объектам-аналогам в соответствующем сегменте рынка. Неучет данного фактора способен приводить к существенному искажению итоговой величины стоимости. С методологической точки зрения:

  • если применяется сравнительный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует средней или средневзвешенной плотности застройки по аналогам (в зависимости от применяемой Оценщиком схемы согласования скорректированных стоимостей объектов-аналогов).
  • если применяется доходный подход к оценке ЕОН и не вносятся какие-либо корректировки на различие в площадях земельных участков ЕОН-аналогов и земельного участка, относящегося к объекту оценки – результат будет отражать стоимость ОКС объекта оценки с земельным участком, площадь которого соответствует типичной плотности застройки на данном сегменте рынка.

4.5. Еще один метод оценки стоимости ОКС, основанный на модифицированном методе выделения для оценки земельных участков, предложен Крайниковой Т.В. и Лейфером Л.А. [6]:

Метод позволяет на основе традиционной процедуры регрессионного анализа, используя исходные данные о ценах продаж (предложений) ЕОН, площади земельных участков и ОКС, определить рыночную стоимость ОКС либо земельного участка.

5. Учет НДС в рыночной стоимости ОКС

Рыночная стоимость ОКС должна включать НДС по наиболее распространенной ставке 18%.

Основные аргументы в поддержку данной позиции:

  • согласно ст. 3 Закона об оценке [7], рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену сделки, т.е. суммарные расходы покупателя, связанные с приобретением объекта. Величина рыночной стоимости не зависит от налогового режима конкретных сторон сделки – в ряде источников используется оборот «с учетом всех налогов»;
  • наличие/отсутствие НДС – характеристика сделки, а не рыночной стоимости;
  • при определении рыночной стоимости объекта оценки моделируется поведение типичного покупателя на рынке – наиболее типичной является ставка НДС в размере 18%.

К аналогичному выводу о необходимости учета НДС приходят и другие источники, например:

  • Председатель Экспертного совета РОО Козырь Ю.В. [8];
  • Оценщики, являющиеся авторами абсолютного большинства отчетов об определении кадастровой стоимости в 2013-2015 годах.

Обратим внимание, что анализ судебной практики позволил выявить одно определение Верховного Суда [9], в котором сделан противоположный вывод о том, что НДС учитывать не надо. Использована следующая аргументация: Федеральные стандарты оценки разработаны с учетом международных стандартов оценки ® в п. 34 «Принципы МСО» международных стандартов оценки указано, что рыночная стоимость является расчетной обменной ценой актива безотносительно расходов продавца на совершение продажи или расходов покупателя на совершение покупки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате любой из сторон в результате совершения сделки ® определение рыночной стоимости без НДС не является нарушением.

Подобное определение видится ошибочным и, вероятно, является следствием того, что авторы анализа не разобрались в природе рыночной стоимости. Так, например, сама фраза «без поправок на какие-либо налоги» допускает неоднозначное толкование, поскольку «очистка» (неучет) НДС может рассматриваться в качестве такой поправки. Оценочному сообществу еще предстоит донести свою профессиональную позицию относительно наличия НДС в составе рыночной стоимости, как это сейчас происходит с вероятностным характером рыночной стоимости [10].

6. На что еще обращать внимание в отчетах об оценке

6.1. В отчете об оценке рекомендуется в явном виде указывать, что результаты оценки могут быть использованы только для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Данную информацию можно указать в задании на оценку, разделе ограничительных условий. В противном случае, возможны осложнения со стороны неквалифицированных и/или недобросовестных пользователей отчета об оценке, например, продажа здания вместе с приходящимся на него земельным участком по стоимости, определенной для ОКС.

6.2. В настоящее время рынок ОКС неразвит, «отсутствуют данные, позволяющие составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами». Во исполнение требований п. 11 ФСО №7 [11] в такой ситуации в качестве результатов «анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» возможно указать, например:

  • для затратного подхода – параметры рынка строительных работ / услуг / материалов (затраты на замещение / воспроизводство объектов-аналогов, величину прибыли предпринимателя);
  • для сравнительного и доходного – данные первичного и вторичного рынка о продаже и сдаче в аренду соответствующих объектов недвижимости, а также о стоимости земельных участков.
Читайте также:  Функции строительного контроля по объектам капитального строительства

6.3. При оценке помещений в качестве ОКС может возникать дополнительный методический вопрос – как определить площадь земельного участка, приходящегося на оцениваемый ОКС? Возможны следующие варианты:

  • использовать данные свидетельства о праве собственности, в котором прямо указано, какая доля в общей долевой собственности земельного участка принадлежит собственнику ОКС-помещения. Отметим, что данная информация не всегда есть в распоряжении Оценщика;
  • разделить площадь земельного участка пропорционально доле площади оцениваемого ОКС-помещения в площади всех улучшений, расположенных на данном земельном участке. В данном случае следует обратить внимание на тип учитываемой площади (общая, полезная, помещения общего пользования), а также сформировать соответствующие допущение / ограничение.

Авторы выражают благодарность Лебединскому Владимиру Игоревичу за помощь в подготовке статьи.

Источник

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – – документ, который основывается на правилах землепользования и застройки и входит в состав обязательных проектных документов, входит в перечень необходимых бумаг для подачи заявления о начале строительства , а также необходим при оформлении разрешительной документации. На протяжении последних лет законодательство и технический регламент в отношении технических планов постоянно менялись. … В случае капитального строительства и реконструкции объектов наличие градостроительного плана является обязательным условием, без которого разрешительную документацию получить будет невозможно.

Виды строений на земельном участке под ИЖС

Строительство дома на собственной земле может быть одним из самых приятных событий в жизни. Есть много условий, которые необходимо учитывать.

Нужно понимать, что понадобится консультативная помощь профессионалов, чтобы не пропустить важные детали и не испортить работу. Своевременное вовлечение в процесс строительства специалистов поможет сэкономить время, силы и финансы.

Профессиональные строители или опытные мастера помогут определить наилучшее расположение для здания, выбрать подходящие стройматериалы, составить проект и создать добротный дом или гараж.

Прежде чем начать строительство, необходимо составить план участка и правильный проект будущего здания. Для этого нужно знать нормативные требования и правила, уметь составлять техническую документацию и правила размещения построек ИЖС на участке.

Это важно не только для комфортной эксплуатации постройки, но и для предупреждения штрафов от контролирующих органов.

Что разрешено строить на участке

Что разрешено строить на участке

Возведение зданий ИЖС на своем приусадебном участке регулируется Градостроительным кодексом государства. Построить жилой дом можно только при условии получения разрешения от городских или сельских властей.

Разрешение властей на ИЖС выдается сроком на 10 лет. Затем необходимо оформить ввод здания в эксплуатацию. Этот процесс предусматривает полное окончание всех строительных работ и оформление всей необходимой документации.

Затем здание ставится на городской учет и проверяется на соответствие нормативным требованиям ГОСТа. Хозяин получает документы на право собственности своей недвижимости.

Для строительства гаража, хозяйственных построек, сараев и пр. разрешение не требуется и право собственности не оформляется.

Если здание ИЖС не имеет разрешения, то оно считается самовольной постройкой и подлежит сносу.

Что является капитальным строением

Капитальным называется такое здание или сооружение, которое будет эксплуатироваться несколько десятков лет. Это могут быть жилые дома, гаражи, бани, теплицы, террасы и пр. Для возведения таких объектов на ИЖС необходимо оформление соответствующих разрешающих документов.

Временные постройки, такие как навесы, сараи или овины, капитальными не являются. Поэтому для их возведения не требуется оформлять никаких разрешающих документов.

Жилой дом

Прежде чем начать строительство на участке ИЖС, нужно обязательно предварительно оформить градостроительную документацию.

К перечню таких документов относятся:

  • схема планирования;
  • генеральный план здания;
  • детальный план всех помещений.

Строительство должно осуществляться в полном соответствии со всеми нормативными документами. При возведении ИЖС необходимо строго придерживаться нормативных требований ГОСТ относительно расположения коммуникаций, электрического обеспечения и монтажа газового оборудования. При нарушении этих нормативных правил, хозяину будут угрожать штрафные санкции и прочие неприятности.

Дом, который построен на участке ИЖС, должен предназначаться только для одной семьи. Высота строения не может превышать 3-х этажей. Общая площадь здания не должна превышать 1500 кв. м. Закон говорит, что постройка должна быть отдельно расположенной, а не пристроенной к другому дому.

Гараж

Для возведения на своем участке ИЖС гаража для транспорта получать разрешение не обязательно, если только постройка не предназначена для коммерческой деятельности. Но без оформления регистрации постройка не будет облагаться налогами, но хозяева не будут иметь на нее права собственности.

Чтобы не возникало проблем с законом, лучше узаконить строительство гаража в соответствующих инстанциях. Особенно важно наличие всех необходимых документов на каждую постройку при продаже земельного участка. Незаконное здание может сказаться на стоимости земли и его придется просто снести.

Что разрешено строить на участке

Решение о регистрации бани в гос реестр зависит от того, имеет ли постройка капитальный фундамент, какого размера будет банное здание, от особенностей участка.

Для небольшой сельской баньки, которая устанавливается прямо на грунте и может быть перенесена в другое место, разрешение на строительство можно не оформлять. А вот для большого банного комплекса с бассейном и сауной, массажным кабинетом и зимним садом лучше оформить разрешающую документацию и спокойно наслаждаться целебными водными процедурами.

Что разрешено строить на участке

Теплица и парник

Небольшие теплицы и парники, которые строятся для себя без капитального фундамента разрешено возводить на ИЖС без оформления разрешающих документов. Если тепличный комплекс планируется использовать в коммерческих целях, то оформить документацию все-таки придется, чтобы избежать штрафных санкций и прочих неприятностей от проверяющих органов.

Что разрешено строить на участке

Скважина

Для неглубоких скважин, которые будут использоваться на участке ИЖС для хозяйственных нужд или для полива, получать разрешающие документы не требуется.

Законом не запрещается свободный доступ к верхним водоносным пластам, которые не являются полезными ископаемыми. Такая конструкция обойдется недорого, но и воды даст не очень много.

Для более глубоких и функциональных скважин или станций необходимо оформлять разрешающие документы и нанимать для бурения специалистов. Зато скважина будет долго обеспечивать чистой целебной водой, обеспечивая все потребительские и хозяйственные нужды.

Что разрешено строить на участке

Сарай на участке ИЖС

Небольшой сарай, построенный на ИЖС без основательного фундамента, не требует оформления документации. Но если постройка имеет большие размеры и возведена на капитальном фундаменте, то лучше провести полное оформление здания и получить разрешающие документы. Особенно это важно при продаже участка, поскольку может существенно поднять стоимость земли.

Что разрешено строить на участке

При постройке легкого дровяного навеса или летней веранды для приятного отдыха в тени, можно обойтись без оформления документов. Тем более, что такие строения не являются капитальными постройками и могут быть снесены в любое время по желанию хозяев.
А вот если веранда пристроена к стене дома и является его продолжением, то лучше оформить ее как пристройку. При этом увеличится полезная площадь помещения, и стоимость здания намного повысится.

Что разрешено строить на участке

Беседка

Легкая небольшая садовая беседка, украшенная резными узорами или другим декором, дает отдых и прохладу. Оформлять ее в гос. реестр не обязательно, если только постройка не представляет архитектурной или культурной ценности.

Что разрешено строить на участке

Туалет и выгребная яма

Деревенский туалет с простой выгребной ямой не является объектом собственности. Его можно не регистрировать и не оформлять в реестре. Но если туалет построен на капитальном фундаменте, имеет современные коммуникации и водоснабжение, прачечный комплекс и прочие функции, нужно зарегистрировать постройку и получить на нее все права.

Это также касается строительства коммерческих туалетов, которые будут обслуживать большой поток людей и приносить доход своему владельцу.

Что разрешено строить на участке

Что еще разрешено

На участке ИЖС разрешается постройка только индивидуальных домов и хозяйственных объектов, не предназначенных для коммерческого назначения или продажи.
Кроме жилого дома, разрешено строить хозяйственные постройки: летние кухни, склады, погреба, овины, сараи и пр.

Для соблюдения нормативов расположения объектов на участке необходимо составить правильный план расположения построек.

Земли ИЖС – это собственность населенных пунктов и городов.

Муниципалитеты часто используют эти участки для застройки под жилые дома для своих граждан, особенно для молодых и многодетных семей, которые наиболее остро нуждаются в собственном жилье.

Что разрешено строить на участке

Эти здания должны полностью соответствовать государственным нормам, которые устанавливает Градостроительный кодекс России, иначе застройщикам не избежать больших проблем с введением в эксплуатацию, подключением к коммуникациям и газопроводам.

Чтобы построить собственный дом, гараж или баньку на ИЖС, нужно знать правила получения разрешающих документов и вовремя оформлять все регистрационные бумаги.

Наслаждение русской баней или собственной сауной в кругу друзей и родных с лихвой компенсирует все хлопоты, связанные с хождением по инстанциям и уплатой всех налогов.

Источник

По общему правилу строительство любых объектов капитального строительства , к которым относятся и объекты ИЖС, осуществляется на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство . … Добавим, что земельный участок , предоставленный для индивидуального жилищного строительства , может быть использован для размещения индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещения индивидуальных гаражей и подсобных сооружений.

Рейтинг
Загрузка ...