Что такое объект незавершенного строительства

Содержание

Что относится к незавершенному строительному производству. Как вести учет затрат на незавершенное строительство. На каком счете отразить незавершенные строительные работы. Автоматизация учета незавершенного строительства – примеры

Оценка объекта незавершенного строительства

Стоимость оценки объектов незавершенного строительства

Оценка недвижимости Стоимость Сроки
Оценка незавершенного строительства от 4 000 3-5

*Полный прайс-лист размещен на странице Цены

Сделки с участием объектов незавершенного строительства – распространенная практика. Несмотря на то, что их фактическое использование для хозяйственных целей невозможно, подобные объекты все же становятся товаром. Это значит, что требуется оценка рыночной стоимости объектов незавершенного строительства, которая может выполняться только профессиональными оценщиками, имеющими допуск СРО.

Цели оценки объекта незавершенного строительства

Знать точную рыночную стоимость незавершенного объекта нужно также при его постановке на баланс организации, для принятия решения о его дальнейшей эксплуатации, при реорганизации и для более эффективного использования земельного участка, на котором располагается недвижимость. Есть и другие ситуации, когда без проведения оценочных работ не обойтись.

Особенности оценки объектов незавершенного строительства

Оценка незавершенных строительных объектов – довольно сложная и трудоемкая процедура. Подобная недвижимость не может эксплуатироваться по прямому назначению, соответственно, ее собственник не будет получать доход. Кроме того, такое имущество требует временных и финансовых затрат от владельца.

Трудоемкость может быть увеличена, если незавершенная постройка находится в неопределенном положении с юридической точки зрения. К примеру, если она принадлежит нескольким лицам в рамках долевой собственности, но это право не урегулировано.

Особенность объектов незавершенного строительства еще и в том, что они больше подвержены износу, чем функционирующие здания. В первую очередь негативно сказывается отсутствие конструктивных элементов и инженерных систем. В связи с этим воздействие окружающей среды на недвижимость крайне отрицательно и приводит к ускоренному износу и серьезным повреждениям.

При оценке незавершенных строений необходимо определить:

  • Техническое состояние недвижимости;
  • Состав строения;
  • Причины приостановки строительства;
  • Какие имущественные права существуют на объект;
  • Кто является собственником.

Незаконченные объекты недвижимости представляют сложность для оценщиков еще потому, что условия рынка постоянно меняются, а оценка предполагает определение реальной стоимости имущества в соответствии с текущей ситуацией.

Важно также учесть нюанс, связанный с обеспечением объекта инженерными коммуникациями. Как правило, все разрешения коммунальных служб и инстанций по отношению к строящимся зданиям имеют ограниченный срок действия – пять лет. Если разрешительный период подошел к концу, это нужно учесть при расчете итоговой стоимости объекта незавершенного строительства.

Этапы рыночной оценки объекта незавершенного строительства на практике

Алгоритм определения рыночной стоимости незавершенного объекта на практике имеет следующие этапы:

  1. Определение класса объектов. Их делят на общественные, жилые и производственные здания. Последние делятся на здания специального назначения и универсальные сооружения.
  2. Уточнение наличия или отсутствия государственной регистрации.
  3. Анализ технического состояния недостроенной недвижимости. На этом этапе выявляются строительные дефекты и стоимость их устранения, а также изучаются параметры строения, степень завершенности и износ каждого конструктивного элемента.
  4. Расчет затрат на окончание строительства. Для этого анализируется сметная документация, проверяется корректность накладных, оценивается достоверность фактических затрат. Затем, полученные данные сопоставляются со сметой, выявляются отклонения и их причины. На этом же этапе прогнозируются вероятные отклонения от фактической стоимости объекта со сметой в будущем.
  5. Выбор наиболее эффективного использования объекта. Выбирается вариант, обеспечивающий недостроенной недвижимости максимальную стоимость.
  6. Проведение расчетов.
  7. Оформление отчета об оценке незавершенного строительного объекта.

Способ наиболее эффективного использования недостроенной недвижимости определяется на основе анализа дохода, который объект сможет приносить в будущем. На практике применяется один из трех вариантов:

  • Завершение строительства в соответствии с проектом;
  • Изменение назначения или конструктивных решений объекта с сохранением существующей части здания;
  • Снос незавершенного объекта с целью строительства нового сооружения или использование земли по другому назначению.

В последнем варианте ценность представляет только земельный участок. Соответственно, для инвестора стоимость существующей недвижимости будет отрицательной, так как ее снос влечет за собой дополнительные затраты.

Выбор метода оценки объекта незавершенного строительства

Подходы к оценке объекта незавершенного строительства

Для оценки незаконченных строительных сооружений используется три общепринятых подхода:

  • Сравнительный;
  • Затратный;
  • Доходный.

Сравнительный подход и его методы используются в отношении подобной недвижимости редко. Маловероятно, что на рынке найдутся схожие характеристики объектов оценки незавершенного строительства. Кроме того, предложений такой недвижимости на рынке немного. Все это говорит о том, что корректное сравнение провести фактически невозможно.

Затратный подход целесообразно применить, если наиболее эффективным способом использования объекта является продолжение строительных работ по первичному проекту. В этой ситуации задача оценщика – достижение компромисса между сторонами сделки. Продавец намерен вернуть вложенные средства, а покупатель не переплатить. Оценщику важно определить стоимость имущества, чтобы она не значительно отличалась от понесенных расходов.

Гораздо больше сложностей возникает, когда наиболее эффективное использование объекта снос. Найти компромисс в этом случае гораздо сложнее. Продавец по-прежнему будет ориентироваться на понесенные затраты, а покупатель только на затраты и прибыль в будущем.

В такой ситуации допустимо применить затратный и доходный подход. Однако на практике оказывается, что доходный подход предпочтительнее. С его помощью можно в полной мере учесть фактическое состояние сооружения и перспективы его использования.

Отчет об оценке объекта незавершенного строительства

Все результаты анализа и определение рыночной стоимости недвижимости отражаются в отчете об оценке. Этот документ содержит детальное описание объекта незавершенного строительства, его характеристик, а также поэтапный процесс оценочных работ. К готовому отчету об оценке незаконченной строящейся недвижимости прикладываются документы, которые подтверждают профессиональный статус оценщика (копия допуска СРО), а также копии бумаг, полученных от заказчика.

В отчетных документах об оценке объекта незавершенного строительства содержатся следующие пункты:

  • Задание на оценку;
  • Основные факты и выводы;
  • Информация о заказчике оценочных работ;
  • Данные об оценщике;
  • Допущения и ограничения, которые принимались во внимание при проведении оценочных работ;
  • Применяемые Федеральные стандарты оценочной деятельности;
  • Описание характеристик незавершенного строительства;
  • Анализ особенностей рынка;
  • Описание оценочных работ;
  • Согласование полученных результатов;
  • Фотографии;
  • Приложения.

Готовый отчет прошивается и скрепляется печатью оценочной компании. С примером отчета можно ознакомиться на нашем сайте.

Источник

Объект незавершенного строительства – это капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у которого, как минимум, есть фундамент. Он считается недвижимостью независимо от того, зарегистрированы ли права на него в ЕГРН. Однако чтобы распорядиться им, например, продать, права придется зарегистрировать. Объект завершенного строительства отличается от него тем, что полностью готов к эксплуатации. Им могут считаться как капитальные, так и некапитальные объекты , например сборно-разборные сооружения.

Учет незавершенного строительства. Особенности и примеры

Незавершенное строительство — это непосредственно те объекты, которые не были введены в эксплуатацию за определенный срок и по которым не было осуществлено подписание документов о принятии в эксплуатацию.

Что относится к незавершенному строительному производству

Незавершенные строительные работы представляют из себя расходы и работы на еще не готовой недвижимости с самого начала до сдачи, которые выступают объектом учета незавершенного строительства и которые невозможно амортизировать. К таким относятся не сданные сооружения, здания, отдельные этапы строительно-монтажных работ.

Незавершенное строительство можно разделить на такие группы:

  • объекты, которые находятся в процессе строительства и по которым не оформлены документы по приемке в эксплуатацию;
  • где временно прекращено строительство;
  • законсервированное строительство с незаконченной работой;
  • где прекращены все работы.

Это перечень статей затрат, которое связаны с выполнением работ и которые можно отнести к производственным тратам:

  • Материалы
  • Оборудование, техника и ее монтаж
  • Производственная, строительная, монтажная работа
  • Оплата труда
  • Инструменты, необходимый инвентарь
  • Электричество и прочие ресурсы

На каком счете отражаются незавершенные строительные работы

На этапе строительно-монтажных работ все расходы, которые находятся в периоде постройки, являются инвестициями во внеоборотные активы.

Учет незавершенного строительства застройщика в бухгалтерском учете отражается на счете 08 – «Вложения во внеоборотные активы», который предназначается для того, чтобы обобщить все расходы на строительство, которые позже перейдут в счет с основными средствами к подрядчику.

Счет 08 – это промежуточный элемент, на котором сосредотачиваются издержки для выполнения определенного проекта и его сдачи.

Расходы подрядчика отражаются на счете 20 «Основное производство», по дебету которого начисляются все расходы. Ежемесячно со счета списывается все материалы, задействованные при производстве по изначальной цене, и при наличии сальдо по этому счету можно определить, что у организации есть незавершенное строительство.

Как автоматизировать учет в строительной компании

Облачное решение для вашей бухгалтерии БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО 365. Быстрое подключение без первоначальных затрат. Автоматизация учета и ключевых бизнес-задач подрядчика и застройщика.

Как вести учет затрат на незавершенное строительство

Правильно вести учет незавершенного производства важно для любой компании. В дальнейшем это напрямую может влиять на финансовые результаты.

Для того, чтобы правильно отражать незавершенное строительство, строительная компания должна утвердить в своем учете:

  • Список статей расходов, связанных с производством
  • Способ, которым распределяются общехозяйственные и общепроизводственные расходы
  • Метод учета (позаказный или способ накапливания расходов)
  • Метод, по которому списываются общехозяйственные расходы
  • Способ введения затрат с себестоимостью работ
  • Метод оценки незавершенного строительства

Учет расходов на производство, где осуществляются строительно-монтажные работы может быть организован двумя способами:

  • согласно заказному методу

Это основной метод, в котором объект учета – отдельный заказ, который открывают на каждый объект производства согласно договору. В этом случае бухгалтерский учет затрат, доходов и финансового итога ведется в отдельности по каждому выполняемому соглашению.

  • согласно способу накопления расходов за конкретный период времени
Читайте также:  Полная реконструкция объекта капитального строительства

В этом случае первоначальная стоимость работ обуславливается путем расчета, отталкиваясь от процента, высчитанного как отношение реальных расходов по строительству незавершенного производства к их договорной стоимости.

Решение БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО/Подрядчик позволяет осуществлять инвентаризацию незавершенного производства с детализацией до статей затрат и возможностью указания процента незавершенного производства. Часть затрат текущего периода можно учесть в себестоимости, а оставшуюся часть перенести на следующий период. Для этой цели служит специальный документ «Инвентаризация незавершенного производства».

Рассмотрим ситуацию, когда необходимо отразить частичное закрытие 20 счета и часть затрат оставить на незавершенном производстве.

В октябре по объекту ТК «Радость» фактически было выполнено работ (материальные затраты на производство) на 800 000 руб. А также начислена заработная плата и сделаны соответствующие начисления в фонды. Перенесем часть выполненных работ на ноябрь. Для этого воспользуемся вкладкой «Производство» – «Инвентаризация НЗП».

Для отражения инвентаризации необходимо создать и провести соответствующий документ. Дату выбираем на конец периода, когда все работы проведены (например, 31.10.), и время, равное последней секунде отчетного периода.

Переносить «незавершенку» можно, указывая сумму, процент от выполненных работ или и то, и другое с детализацией по статьям затрат и контрагентам. Учет можно производить как для собственных (счет 20.01), так и для субподрядных работ (счет 20.05).

Нажимаем «Заполнить» и автоматически получаем суммы, как в ведомости. Оплату труда и прочие начисления учтем полностью в октябре, а работы учтем частично, указав ту сумму (например, 300 000), которую хотим учесть в ноябре. Сумму указываем в Бухгалтерском учёте и в Налоговом учёте. Проводим документ.

Обращаем внимание, что в документе остаются только те суммы, которые остаются на следующий период.

После закрытия месяца оборотно-сальдовая ведомость будет выглядеть следующим образом. Расходы на оплату труда полностью учтены в октябре, а из выполненных работ 500 000 перенесены на следующий месяц. В справке-расчете калькуляции себестоимости продукции за октябрь видим расходы основного производства и сумму остатка незавершенного производства.

Если вы тоже хотите внедрить автоматизацию бухгалтерского и налогового учета для строительной компании, оставьте заявку на бесплатный демо-доступ к системе БИТ.СТРОИТЕЛЬСТВО.

Хотите получать подобные статьи по четвергам?
Быть в курсе изменений в законодательстве?
Подпишитесь на рассылку

Источник

Основания отнесения объектов незавершенного строительства , строительство , реконструкция которых осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, к незавершенным объектам капитального строительства . 1. Объект незавершенного строительства , строительство , реконструкция которого осуществляются полностью или частично…

Что такое объект незавершенного строительства

Статья 55.34. Основания отнесения объектов незавершенного строительства, строительство, реконструкция которых осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, к незавершенным объектам капитального строительства

Статья 55.34. Основания отнесения объектов незавершенного строительства, строительство, реконструкция которых осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, к незавершенным объектам капитального строительства

1. Объект незавершенного строительства, строительство, реконструкция которого осуществляются полностью или частично за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и не завершены, признается незавершенным объектом капитального строительства со дня включения сведений о нем в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства, региональные реестры незавершенных объектов капитального строительства по следующим основаниям:

1) срок действия разрешения на строительство истек (при условии, что срок действия такого разрешения на строительство не был продлен в порядке, установленном настоящим Кодексом);

2) со дня отказа в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию прошло более двенадцати месяцев (при условии, что основания для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию не устранены, такой объект не введен в эксплуатацию);

3) истек срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, заключенного с застройщиком, при отсутствии оснований, предусмотренных гражданским, земельным законодательством, для приобретения прав на такой земельный участок в целях завершения строительства, реконструкции объекта капитального строительства;

4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства не завершены и возникли ограничения, установленные земельным и иным законодательством Российской Федерации, являющиеся в соответствии с пунктом 5 части 6 статьи 55 настоящего Кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию;

5) в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации не предусмотрены на завершение строительства, реконструкции объекта капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, в течение трех лет начиная с последнего года, в котором осуществлялось финансирование таких строительства, реконструкции за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, при условии, что такие строительство, реконструкция не осуществляются за счет внебюджетных источников финансирования;

6) в отношении объекта капитального строительства, строительство, реконструкция которого не завершены, и (или) земельного участка, на котором расположен такой объект, наложен арест, запрет совершать определенные действия и (или) избрана мера пресечения в виде залога;

7) вступило в силу решение суда, в том числе о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой.

2. Правительством Российской Федерации наряду с основаниями, предусмотренными частью 1 настоящей статьи, могут быть предусмотрены иные основания отнесения объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых не завершены, к незавершенным объектам капитального строительства, строительство, реконструкция которых осуществлялись полностью или частично за счет средств федерального бюджета.

3. Объекты капитального строительства, строительство, реконструкция которых осуществлялись полностью или частично за счет средств федерального бюджета и не завершены, относятся к незавершенным объектам капитального строительства, подлежащим включению в федеральный реестр незавершенных объектов капитального строительства, указанный в части 1 статьи 55.35 настоящего Кодекса.

4. Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации наряду с основаниями, предусмотренными частью 1 настоящей статьи, могут быть предусмотрены иные основания отнесения объектов капитального строительства, строительство, реконструкция которых не завершены, к незавершенным объектам капитального строительства, строительство, реконструкция которых осуществлялись полностью или частично за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

5. Объекты капитального строительства, строительство, реконструкция которых осуществлялись полностью или частично за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета и не завершены, относятся к незавершенным объектам капитального строительства, подлежащим включению в региональный реестр незавершенных объектов капитального строительства, указанный в части 2 статьи 55.35 настоящего Кодекса.

Источник

8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект , если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта , или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.

Понятие и признаки объектов незавершенного строительства

Евтеев, Д. А. Понятие и признаки объектов незавершенного строительства / Д. А. Евтеев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 53 (395). — С. 61-64. — URL: https://moluch.ru/archive/395/87412/ (дата обращения: 07.09.2022).

Автор статьи проводит анализ понятия и признаков объекта незавершенного строительства. Делает авторское заключение о понятии и признаках объекта незавершенного строительства.

Ключевые слова: недвижимость, объект незавершенного строительства.

Несмотря на свою значимость в системе объектов недвижимого имущества, объекты незавершенного строительства не имеют легально закрепленного определения. Вместе с тем, в доктрине права существуют представления о понятии объектов незавершенного строительства, обобщив которые можно дать следующие определение. Итак, объектом незавершенного строительства является всегда недвижимое имущество, обладающее свойством неразрывной связи с землей, не обладающее свойствами строительной готовности объекта, позволяющими ввести его в эксплуатацию, а также зарегистрированные как объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Похожее определения приводят в своих работах А. Н. Лужина [1], С. С. Кислов [2].

Представляется, что указанное авторское определение объектов незавершенного строительства выражает саму сущность данных видов объектов недвижимого имущества. Так, из данного определения можно вычленить признаки объекта незавершенного строительства. А именно:

– объект незавершенного строительства — недвижимое имущество;

– объект незавершенного строительства — неразрывно связано с землей;

– объект незавершенного строительства — не обладает свойствами строительной готовности;

– объект незавершенного строительства — государственная регистрация в Едином реестре прав на недвижимость.

Итак, согласно первому признаку, объект незавершенного строительства представляет собой недвижимое имущество. В отличии от объектов незавершенного строительства, объекты недвижимого имущества имеют своё легальное определение, изложенное в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Проанализировав указанную норму, можно сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства, представляют собой конструкцию, которую невозможно перенести с одного места в другое, без несоразмерного ущерба для самой конструкции.

Согласно второму признаку, объект незавершенного строительства неразрывно связан с землей. Конечно, можно сделать вывод о чрезмерности выделения данного признака в качестве самостоятельного, так как первый признак — объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, должен поглощать второй признак — объект незавершенного строительства неразрывно связан с землей. Вместе с тем, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к объектам недвижимого имущества относят еще воздушные судна, морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, что требует выделения признака неразрывной связи с землей в особый, отдельный признак объектов незавершенного строительства.

Следующий признак, а именно объект незавершенного строительства не обладает свойствами строительной готовности, как представляется, является ключевым для определения сути объектов незавершенного строительства, так как позволяет отличать строительные объекты недвижимого имущества от объектов незавершенного строительства. Так, строительная готовность объекта является критерием для ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.

Согласно последнему признаку, объект незавершенного строительства — государственная регистрация в Едином реестре прав на недвижимое имущество, позволяет отличать объекты незавершенного строительства от объектов самовольной постройки, которые по всем критериям могут обладать свойствами объектов незавершенного строительства, но не могут в установленном порядке пройти государственную регистрацию.

Вместе с тем, в доктрине права существуют и другие представления о признаках объекта незавершенного строительства. Так, Э. Ц. Батуева и Т. Ф. Даржаева проводят параллели между понятиями капитальное строительство и незавершенное строительство, они утверждают, что «на сегодня согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ наряду со зданиями, строениями, сооружениями к объектам капитального строительства отнесены объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек. При этом речь идет о таком качестве объектов, как капитальность, что может выступать в качестве отдельного признака объекта незавершенного строительства, указывая на его свойства как физическую соединенность и связь с определенным земельным участком, составляющим привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества, то есть постоянство и фиксация на местности. В таком случае можно было бы исключить признание в качестве объектов незавершенного строительства начального цикла строительства — возведенного фундамента, вбитых свай, котлована и т. д». [3].

Читайте также:  Акт приемки законченного строительства объекта газораспределительной

Указанная позиция заслуживает несомненной поддержки, вместе с тем, представляется, что сегодня можно констатировать нехватку правовых норм, регламентирующих правовой статус объектов незавершенного строительства. Это выражается в том, что вырытый котлован на земельном участке, одна вбитая строительная свая уже может быть признана объектом незавершенного строительства.

Н. В. Черная Н. В. [4] в своём исследовании, посвященном понятию и признакам объекта незавершенного строительства, выделяет следующие признаки объекта незавершенного строительства:

– объект имеет признак капитальности (неразрывной связи с землей);

– объект является результатом строительных работ по созданию нового объекта недвижимого имущества;

– объект не находится в актуальном процессе строительства (не является предметом договора строительного подряда и иных договоров, подразумевающих строительство нового объекта;

– строительство объекта прекращено либо приостановлено (объект находится в состоянии консервации);

– в отношении объекта отсутствует акт ввода его в эксплуатацию.

Вместе с тем, выделение указанных принципов не является обоснованным как с точки зрения теории, так с точки зрения правоприменительной практики, за исключением признака капитальности. Так, объект незавершенного строительства будет являться по своей сути таковым даже в процессе осуществления самого строительства. Вместе с тем, сделкоспособность указанного имущества будет возможна только после государственной регистрации прав на подобный объект.

З. К. Кондратенко также приходит к выводу, что «законодательство о градостроительной деятельности относит к объектам капитального строительства наравне со зданиями и сооружениями объекты незавершенного строительства, не относящиеся к временным постройкам, киоскам, навесам и другим подобным постройкам. Кроме того, с точки зрения градостроительного законодательства объектами незавершенного строительства являются объекты, строительство которых не завершено. В свою очередь, согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Таким образом, с точки зрения законодательства о градостроительной деятельности объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию здания, строения, сооружения. Строящийся объект может быть признан недвижимостью, если по крайней мере полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью участка и не признается самостоятельной недвижимостью» [5].

Говоря о проблеме дефицита нормативно-правового регулирования объектов незавершенного строительства, можно поддержать точку зрения В. А. Алексеева, который утверждает, что «какое-либо содержательное определение объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) в законодательных и нормативных актах России отсутствует. К содержательным определениям вряд ли можно отнести норму п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ), в которой говорится, что ОНС — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Вместе с тем в ст. 130 ГК РФ ОНС, наряду со зданием и сооружением, отнесен к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей. Изучение литературы, посвященной проблемам определения правового понятия ОНС, показало, что большое количество исследований данного вопроса, к сожалению, не выразилось в качественном результате. Между тем при отсутствии законодательных определений ОНС на первый план выходит именно доктринальное их формулирование, которое характеризуется таким многообразием позиций, что вряд ли может сослужить добрую службу практикующему юристу» [6].

Таким образом, выявленные проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства, позволяют сделать вывод о необходимости более четкой регламентации данного правового института. Кроме того, проведенное исследование позволило сделать авторское определение объектов незавершенного строительства. Итак, объектом незавершенного строительства является всегда недвижимое имущество, обладающее свойством неразрывной связи с землей, не обладающее свойствами строительной готовности объекта, позволяющими ввести его в эксплуатацию, а также зарегистрированные как объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Спорным, представляется позиция правоприменителя относительно такого признака объекта незавершенного строительства как прочная связь с землей и единая, взаимосвязанная конструкция объекта. Так, указанный довод подтверждается правоприменительной практикой. А именно признание объекта в судебном порядке к разновидности недвижимого имущества по принципу незавершенности строительства осуществляется на основании заключения эксперта, в котором указывается насколько прочно объект связан с землей и каким образом объект образует единую конструкцию. Вместе с тем, современные технологии строительства позволяют выстраивать на земельном участке совокупность строительных блоков, скрепляя их временной сваркой, при этом углубив данную конструкцию незначительно в землю. При этом готовность объекта в данном случае будет определяться не менее чем на 1 процент, что будет уже достаточным для признания объекта объектом незавершенного строительства.

Указанный подход к правовому режиму объектов незавершенного строительства может создавать условия для обхода закона в части упрощенного порядка получения земельного участка в собственность в обход конкурентным процедурам. Так, сегодня существует возможность упрощенного порядка получения земельного участка в собственность минуя конкурентные процедуры при условии, что на данном участке располагается объект незавершенного строительства.

Таким образом, в качестве предложений по совершенствованию законодательства можно предложить определить минимальный процент строительной готовности объекта, который можно было бы признать объектом незавершенного строительства. Указанная мера позволит искоренить схемы обхода закона в части упрощенного получения в собственность земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. Данный эффект основан на том, что застройщику будет уже не рентабельно разрушать объект незавершенного строительства с уровнем строительной готовности не менее 30 процентов.

  1. Лужина А. Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учебное пособие. — М.: РГУП, 2017. — 150 с.
  2. Кислов С. С. [Комментарий к Постановлению АС УО от 09.10.2019 по делу № А34–13859/2018] // Строительство: акты и комментарии для бухгалтера. — 2019. — № 11. — С. 58–62.
  3. Батуева Э. Ц., Даржаева Т. Ф. Исторический процесс становления объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества // Государственная власть и местное самоуправление. — 2018. — № 11. — С. 57–61.
  4. Черная Н. В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. — 2013. — № 8. — С. 20.
  5. Кондратенко З. К. Проблемы судебной практики, связанные с рассмотрением споров, возникающих по договорам аренды объектов незавершенного строительства // Юрист. — 2018. — № 3. — С. 30–34.
  6. Алексеев В. А. Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи // Гражданское право. — 2018. — № 3. — С. 25–28.

Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, недвижимое имущество, земельный участок, строительная готовность, капитальное строительство, признак, государственная регистрация, земля, неразрывная связь, Российская Федерация.

Источник

Объект незавершенного строительства — объект недвижимости, на который отсутствует акт государственной приемки, при условии, что для строительства данного объекта в установленном порядке получено разрешение и отведен земельный участок, и в отношении которого производятся (или временно приостановлены) строительные работы [1,c.12]. Незавершенное строительство – это те объекты , по которым не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Классифицируют незавершенное строительство на два направления — это объекты , на которых ведутся работы, и объекты незавершенного строительства , где работы прекращены.

Что такое объект незавершенного строительства и чем он отличается от объекта завершенного строительства

Объект незавершенного строительства – это капитальный объект недвижимости, который еще не достроен, но у которого, как минимум, есть фундамент. Он считается недвижимостью независимо от того, зарегистрированы ли права на него в ЕГРН. Однако чтобы распорядиться им, например, продать, права придется зарегистрировать.

Объект завершенного строительства отличается от него тем, что полностью готов к эксплуатации. Им могут считаться как капитальные, так и некапитальные объекты, например сборно-разборные сооружения.

Объект незавершенного строительства

Объектом незавершенного строительства признается объект, который соответствует двум критериям:

  • является капитальным – то есть он прочно связан с землей и его невозможно переместить без несоразмерного ущерба назначению (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ). В частности, для этого на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им.

Если на объекте выполнено мало работ, например, нет ничего, кроме нескольких свай, его могут не поставить на кадастровый учет.

Обратите внимание, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью регистрировать право собственности на него необязательно. Это нужно сделать, если вы собираетесь реализовать свои права, связанные с этим объектом, например, продать его или продлить аренду государственной или муниципальной земли, на которой находится объект;

  • еще строится – то есть объект нельзя эксплуатировать по назначению. После завершения строительства, в частности, ввода объекта в эксплуатацию, он перестанет существовать как объект незавершенного строительства и ваши права на него прекратятся. Вам для этого не нужно направлять в Росреестр никаких заявлений – орган, принявший решение о вводе в эксплуатацию, сам это сделает (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ, ч. 1 ст. 19, ч. 8 ст. 40 Закона о госрегистрации недвижимости).

Считается ли помещение в недостроенном здании объектом незавершенного строительства

Нет. Объектом незавершенного строительства может быть только самостоятельный объект недвижимости. По мнению Минэкономразвития России, в недостроенном здании не может быть других объектов недвижимости.

Объект завершенного строительства

Это здание, строение, сооружение, на котором полностью завершены строительные работы и которое готово к эксплуатации по целевому назначению. Если есть спор, достроен объект или нет, процент его готовности можно подтвердить строительно-технической экспертизой.

Большинство недвижимых объектов получают статус объекта завершенного строительства после того как выдано разрешение на их ввод в эксплуатацию. Этот документ удостоверяет, что строительство полностью завершено и построенный объект соответствует установленным требованиям к строительству (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Читайте также:  Кто присваивает кадастровые номера объектам капитального строительства

Завершенный строительством объект может быть капитальным и некапитальным. Недвижимостью является только капитальный объект, так как у некапитального нет прочной связи с землей. Только на капитальный объект можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

2. Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

3. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

3_1. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таких здании, сооружении в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.
(Часть дополнительно включена с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ)

4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

5. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

6. Государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ.

9. Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, технико-экономические показатели и параметры которого соответствуют условиям отнесения этого жилого помещения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее — стандартное жилье), на основании договора купли-продажи такого жилого помещения (далее — договор купли-продажи стандартного жилья) также необходима выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, построенного на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, переданных в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи стандартного жилья.
(Часть в редакции, введенной в действие с 1 сентября 2016 года Федеральным законом от 23 июня 2016 года N 221-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 11 января 2018 года Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 506-ФЗ.

10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

11. Для государственной регистрации права собственности единого института развития в жилищной сфере на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, заключенного в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 16_6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного пунктом 5 части 4 статьи 16_6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.
(Часть дополнительно включена с 11 января 2018 года Федеральным законом от 31 декабря 2017 года N 506-ФЗ)

12. Для государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со статьей 10_1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 10_1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.
(Часть дополнительно включена Федеральным законом от 25 декабря 2018 года N 478-ФЗ)

Источник

Незавершенное строительство — это непосредственно те объекты , которые не были введены в эксплуатацию за определенный срок и по которым не было осуществлено подписание документов о принятии в эксплуатацию. Содержание статьи: Что относится к незавершенному строительному производству. На каком счете отражаются незавершенные строительные работы. Как вести учет затрат на незавершенное строительство с примером. Что относится к незавершенному строительному производству.

Рейтинг
Загрузка ...