К вопросу о страховании объекта строительства
Заключение договора строительного подряда может быть связано с оценкой рисков случайной гибели или повреждения объекта строительства, а также ответственности за причинение вреда третьим лицам в процессе возведения здания или сооружения.
Возможным механизмом защиты имущественных интересов сторон, а также иных лиц является институт добровольного страхования.
В соответствии со ст. 742 ГК РФ договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования или другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.
Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна представить доказательства заключения договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках.
Обман строителей. Строительная компания. Обман!
Анализ данной нормы позволяет сделать вывод о том, что, во-первых, речь идет об имущественном страховании, которое возможно лишь в случае,
- во-первых, если заказчик и подрядчик при заключении договора выразили соответствующие намерения;
- во-вторых, имущественное страхование обеспечивается заключением договора, и обязанность заключения договора имущественного страхования может быть возложена на любую из сторон после согласования условий о строительном подряде; и наконец,
- в-третьих, условия договора страхования производны и зависимы от условий договора строительного подряда.
В то же время заключение договора имущественного страхования при осуществлении строительства вызывает некоторые сомнения.
Речь идет не о том, что ст. 742 ГК РФ «Страхование объекта строительства» по содержанию значительно шире ее названия, поскольку охватывает различные виды имущественного страхования — страхование риска гибели вещи и страхование ответственности по обязательствам, связанным с причинением внедоговорного вреда.
Сомнения связаны прежде всего с объектом имущественного страхования — объектом строительства. Проблема в том, что законодатель предлагает страховать риск того, чего-либо еще нет, либо есть, но в незавершенном виде.
Очевидно, что при сопоставлении с другими нормами гражданского права имущественное страхование должно признаваться в этом случае вряд ли допустимым. Приведем ряд аргументов в обоснование сформулированного тезиса.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых незавершенно, за исключением временных построек, киосков, навесов.
Обратим внимание на то, что закон определяет объект строительства в единственном числе как объекты уже построенные или построенные, но не до конца и строительство на данных объектах уже не ведется.
Как соответствовать профстандартам в строительстве?
Как быть, если, например, ведется застройка микрорайона из нескольких домов, и что должно в том случае признаваться объектом строительства — одно здание или их совокупность?
Решение этого вопроса важно перед заключением договора имущественного страхования объекта строительства, поскольку становится возможным определить так называемое страховое поле или территорию действия договора.
Ответ на поставленный вопрос может быть найден, если рассмотреть требования градостроительного законодательства в части получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство может быть получено, если будет представлена проектно-сметная и иного рода техническая документация. Проектом строительства охватываются все здания или сооружения, которые подлежат возведению.
Следовательно, объектом строительства можно признать совокупность всех зданий (сооружений), которые построены (или подлежат строительству) в соответствии с технической документацией на отведенном земельном участке.
Здесь следует также учитывать, что в объект строительства могут входить инженерные сети и коммуникации, поскольку земельные участки для строительства предоставляются органами государственной власти и местного самоуправления в соответствии с их компетенцией без соответствующей инфраструктуры.
Вместе с тем такое понимание и описание объекта строительства не позволяет включить его в условия договора имущественного страхования.
Имущественное страхование возможно, когда существует вещь или имущество, которые принадлежат страхователю на праве собственности или титульном владении, и в сохранении этой вещи или имущества страхователь имеет страховой интерес.
Учитывая, что условия договора имущественного страхования производны от условий строительного подряда, следует предположить то, что страхование в принципе возможно, когда договор строительного подряда заключен, но не исполнен. Исполнение договора строительного подряда позволяет утверждать, что между заказчиком и подрядчиком существует обязательственное правоотношение.
В этом случае ни заказчик, ни подрядчик не являются собственниками объекта строительства. Известно, что в силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здание и сооружение возникает после государственной регистрации.
Но поскольку объект строительства можно рассматривать как результат деятельности подрядчика, то в соответствии со ст. 705 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки ложится на эту сторону договора.
Можно предположить, что осуществление хозяйственного господства над недостроенным объектом позволяет вести речь о титульном владении подрядчика и его интерес, обусловленный оплатой работ, связан с сохранением объекта строительства. Но существует ли в этом случае вещь, которая является предметом страхового интереса подрядчика?
Очевидно, когда строительство не началось, но договор строительного подряда уже заключен, объекта строительства как вещи, представляющей страховой интерес для подрядчика, еще нет.
Следовательно, отсутствие вещи, являющейся предметом страхового интереса, не позволяет подрядчику заключить договор имущественного страхования объекта строительства, что делает невозможным представление заказчику доказательства заключения договора страхования на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.
Отсутствие объекта строительства не позволяет определить ряд существенных условий договора страхования. В соответствии со ст. 942 ГК РФ к существенным условиям договора имущественного страхования относятся условия об определенном имуществе либо ином имущественном интересе, страховом риске, размере страховой суммы и сроке действия договора.
Условия об объекте строительства, который предполагается построить, нельзя рассматривать как условие об имуществе, риск утраты или повреждения которого подлежит страхованию. Проектно-сметная и иного рода техническая документация содержит только информацию о будущем объекте строительства, но не заменяет сам объект.
Отсутствие имущества, которое является объектом страхования, не позволяет также определить страховую сумму, т.е. сумму, в пределах которой страховщик обязуется страхователю выплатить страховое возмещение.
При страховании имущества, если договором не предусмотрено иное, страховая сумма не должна превышать стоимость имущества в его местонахождении в день заключения договора страхования (ст. 947 ГК РФ). Тогда при отсутствии объекта строительства определение страховой суммы становится невозможным.
Несмотря на то что нормы гражданского права в этой части носят диспозитивный характер, определять страховую сумму по смете, отражающей стоимость объекта строительства, нельзя. В этом случае у страховщика утрачивается право произвести осмотр имущества, которое подлежит страхованию, и при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости.
По-сути, страховщик не имеет возможности объективно оценить риск утраты или повреждения объекта строительства.
Применительно к условию о риске при заключении договора имущественного страхования объекта строительства следует также отметить следующий момент: стороны должны не просто указать, что страхование осуществляется на случай гибели или случайного повреждения объекта строительства, но и отметить то, от чего может возникнуть гибель или повреждение объекта.
Как правило, здесь указывают наводнение, ураган, пожар от удара молнии, иные стихийные бедствия. Однако гибель объекта строительства или его повреждение может возникнуть по причине — что чаще всего и бывает — неправильно составленной проектной документации.
Если исходить из того, что страховой риск — это предполагаемое событие, на случай наступления которого производится страхование, то оно должно обладать случайностью и вероятностью. Случайность и вероятность носят объективный характер.
Когда же речь идет об ошибках в проектной документации, то присутствует субъективный момент, что не позволяет в этой части сформировать условие о риске.
Как быть, если строительство объекта уже началось и по условиям договора строительного подряда сторона обязана сделать его страхование? В соответствии со ст. 130 ГК РФ недостроенные объекты отнесены к объектам недвижимости.
Однако в момент строительства между заказчиком и подрядчиком существует обязательственное правоотношение, которое опосредует динамику имущественных отношений. Если исходить из того, что объектом этих отношений являются действия должника, то это препятствует определению индивидуализирующих признаков вещи и ее стоимости.
Пока на строительной площадке ведутся работы, определить имущество, которое будет являться объектом страхования, нельзя. Невозможно определить также под влиянием динамических процессов его фиксированную стоимость: страховщик не способен произвести его оценку, а, следовательно, правильно сформировать существенные условия об объекте страхования и страховой сумме.
При заключении договора имущественного страхования также возникает вопрос: какая из сторон — подрядчик или заказчик — обязана осуществить страхование? Решение этого вопроса зависит от того, что именно является объектом страхования — риск гибели имущества или риск причинения вреда третьим лицам.
В первом случае страхователем может выступить как подрядчик, так и заказчик, поскольку эти стороны в равной степени заинтересованы в сохранности объекта строительства.
Интерес подрядчика обусловлен тем, что в случае гибели объекта строительства он не получает вознаграждения за работу и компенсацию произведенных расходов. Интерес заказчика проявляется в том, что работа выполняется для него и он имеет намерение использовать в дальнейшем построенное здание или сооружение по своему усмотрению.
У заказчика только в том случае появляется обязанность заключить договор имущественного страхования, если по условиям договора строительного подряда было изменено правило поведения, предусмотренное ст. 705 ГК РФ, и риск случайной гибели объекта строительства до его приемки возложен на заказчика.
Если речь идет о страховании ответственности за причинение вреда третьим лицам при осуществлении строительства, то в роли страхователя может выступить только подрядчик, поскольку заказчик строительства или деятельности по возведению здания (сооружения) не выполняет.
Представляется, что при современном состоянии действующего гражданского законодательства можно вести речь только о страховании ответственности за причинение вреда третьим лиц при осуществлении строительства.
Если определение стороны договора имущественного страхования объекта строительства особых сложностей не вызывает, то формирование таких существенных условий договора, как определение имущества, которое рассматривается в качестве объекта страхования, а также страховой суммы вызывает сомнения.
При заключении договора страхования ответственности за причинение вреда третьим лицам при формировании существенных условий страхователь и страховщик самостоятельно определяют страховую сумму. Объектом страхования здесь является жизнь и здоровье физических лиц, а также имущество физических и юридических лиц.
Страхование здесь может рассматриваться как дополнительная мера защиты потерпевших наряду с деликтной ответственностью причинителя вреда.
В соответствии со ст. 1072 ГК РФ лицо, застраховавшее свою ответственность в порядке добровольного или обязательного страхования в пользу потерпевшего, в случае, если страховое возмещение недостаточно для того, чтобы полностью возместить причиненный вред, возмещает разницу между страховым возмещением и фактическим размером ущерба.
Следует также учитывать, что условия договора имущественного страхования объекта строительства или ответственности за причинение вреда третьим лицам зависят от условий договора строительного подряда.
Во-первых, срок действия договора страхования зависит от срока действия договора строительного подряда. Очевидно, страхование ограничено периодом осуществления строительства.
Во-вторых, действующее гражданское законодательство допускает консервацию строительства, когда работы на объекте временно приостанавливаются, что влечет увеличение срока строительства.
По-сути, это может означать увеличение страхового риска и на основании ст. 959 ГК РФ должно рассматриваться как одно из оснований изменения договора имущественного страхования и уплаты дополнительной страховой премии.
Следует также обратить внимание на то, что страхование ответственности за причинение вреда при осуществлении строительства не всегда укладывается в рамки модели добровольного страхования.
В ряде случаев существует высокая вероятность причинения вреда окружающей среде, что обусловлено назначением объекта строительства, применением специальных строительных материалов и технологией производства.
Предусмотренный сегодня правовой механизм обязательного страхования позволяет обеспечить возмещение вреда, причиненного окружающей среде, когда имущественные возможности подрядной организации или застройщика этот вред не покрывают, обычно это касается масштабных катастроф.
В связи с этим в возмещении вреда возникает необходимость участия государства, поскольку оно призвано обеспечивать реализацию всеобщей экологической функции.
Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» предусматривает имущественную ответственность в виде полного возмещения вреда, причиненного окружающей среде при ее загрязнении в соответствии с таксами и методиками, а при их отсутствии — исходя из фактических затрат на восстановление состояния окружающей среды.
Заложенный в законодательстве принцип полного возмещения вреда, причиненного окружающей среде, вызывает сомнения, с одной стороны, относительно возможности определения вреда по фактическим затратам на восстановление природной среды, с другой — привлечения к имущественной ответственности виновных физических и юридических лиц.
Это обусловлено сложностью определения источника загрязнения при осуществлении строительства и причинных связей, а также недостаточным количеством имущества и денежных средств физических и юридических лиц, за счет которого можно возместить вред.
Более того, определение размера причиненного вреда вызывает некоторые сложности, поскольку природные объекты не имеют заранее зафиксированной цены.
Очевидно, что при таком подходе действующее законодательство о страховании при осуществлении строительства нуждается в совершенствовании.
ИсточникВ каких случаях недвижимость обязательно нужно страховать
Страхование недвижимости — дело сугубо добровольное, в отличие, например, от обязательного страхования гражданской ответственности (ОСАГО). Однако, закон в определенных случаях предписывает и обязательную страховку недвижимости. Таковая может быть установлена и сторонами договора. Итак, в каких случаях недвижимость придется страховать в императивном порядке?
Закон предписывает
В случае залога недвижимости риск ее утраты или повреждения подлежит обязательному страхованию. Причем размер страховой суммы не может быть ниже обеспеченного ипотекой обязательства.
Не исполнение такого требования может повлечь к увеличению суммы процентов по кредиту, обеспеченного залогом недвижимости. В некоторых случаях и к досрочному погашению задолженности по нему.
Кроме того, залогодателю придется возместить все расходы и убытки залогодержателя, если тот застрахует недвижимость сам, вместо уклоняющегося от этой обязанности залогодателя.
Договор обязывает
Стороны договора вправе установить, при каких обстоятельствах и на какой срок страховать недвижимость. Например, достаточно распространенной практикой служит страхование арендуемых объектов недвижимости, относящихся к государственной или муниципальной собственности и передаваемых в аренду на основании торгов или аукционов.
Не редкостью является страхование объекта незавершенного строительства по договорам строительного подряда, особенно при возведении жилого фонда по государственным или муниципальным программам.
Обычные договоры купли-продажи недвижимости, особенно нежилой или элитной, также сопровождаются страхованием титула.
ИсточникЧто важно знать, оформляя страховку недвижимости. Инструкция Банки.ру
Для многих из нас недвижимость — это главная материальная ценность. Поэтому хочется защитить ее сохранность. Давайте посмотрим, от каких рисков, на какой срок и сумму стоит застраховать квартиру или загородный дом.
Какие риски самые вероятные
По статистике страховщиков, самый распространенный страховой случай с жильем — это заливы (60% — в квартирах у «Росгосстраха», 18—19% — во всех объектах недвижимости, по данным «Согласия»). Например, соседи по невнимательности не закрыли воду в ванной или плохо сделали ремонт, течь дали трубы в перекрытиях, лопнула гибкая подводка или разбился гигантский аквариум. В частных загородных домах такие ситуации по понятным причинам случаются реже, чем в многоквартирных домах, но тоже бывают. Ущерб от заливов обходится, как правило, в несколько десятков тысяч рублей, но пренебрегать этим риском, на наш взгляд, не стоит.
На чрезвычайные ситуации (ураганы, град, шквальный ветер, лесные пожары и наводнения с паводками) приходится примерно 20% всех случаев ущерба, наносимого строениям (статистика «Росгосстраха»). Еще 15%, по данным компании, это бытовые пожары. В портфеле договоров СК «Согласие» на стихийные бедствия приходится 33,8% страховых случаев, на пожары всех категорий — 29,1%.
Это, пожалуй, самые весомые риски — по сочетанию частоты и разрушительной силы. Ущерб от них оценивается в сотни тысяч рублей, а то и миллионы (в зависимости от стоимости самого дома). Поэтому, если ваше жилье расположено в местности, где есть угроза природных катаклизмов, лучше не пренебрегать этими рисками.
На третьем месте по популярности — риск противоправных действий третьих лиц, а проще говоря — кражи, грабеж, вандализм. На него приходится, как правило, менее 10% страховых случаев, так что можно отказаться от этого риска, особенно если с вами живет волкодав или дом на постоянной охране. Хотя серьезной экономии на стоимости полиса вам это не даст, поэтому лучше выбирать все же комплексную страховку.
Это так называемый базовый набор рисков типовых полисов страхования имущества. Но можно и самостоятельно сконструировать полис, добавив к ним те, которые наиболее актуальны именно для вашей недвижимости. Например, риск повреждения в результате землетрясения, если жилье расположено в сейсмоопасном регионе. А от каких-то из предлагаемых страховщиком рисков, напротив, можно отказаться, потому что вероятность их наступления минимальная. Например, разрушение конструктивных элементов здания, если ваша квартира расположена в добротной новостройке.
Выбираем, что застраховать
Застраховать в вашем жилище можно многое: от несущих конструкций, стен, перегородок, балконов и лестниц до внутренней отделки, ремонта, инженерного оборудования и даже имущества в этих стенах — мебели, одежды, техники. Исключение — только находящиеся в квартире наличные деньги, драгоценные металлы и камни, документы, лекарства, продукты питания, растения и животные. Полный перечень того, что можно, а что нельзя застраховать, компании обычно прописывают в правилах страхования на своих сайтах.
За повреждение застрахованного вами имущества страховщик выплатит возмещение. Совсем иное дело, если вы застраховали свое жилье и имущество в нем, но при потопе или пожаре пострадало не только оно, а и квартира соседей. В этом случае ремонтировать соседское жилье вы будете за свой счет.
Если, конечно, не застраховали гражданскую ответственность собственников, которая распространяется и на арендаторов. Если включить в полис этот риск, то ремонт соседям оплатит страховая компания, в пределах лимита по полису. Этот вид страховки добавляет примерно треть к стоимости стандартного полиса страхования отделки и движимого имущества внутри квартиры, но зато снимает с вас риск оплаты ремонта в других квартирах.
Обратите внимание на весовые коэффициенты
При заключении договора страхования дома очень важны так называемые весовые коэффициенты. Не все страховщики их учитывают, но именно они определяют, какой процент от страховой суммы вы получите при наступлении того или иного страхового случая, в зависимости от его масштаба. Например, если в доме застрахованы стены, крыша и фундамент, то на фундамент приходится 30% страховой суммы. Это означает, что, например, при пожаре вы сможете претендовать лишь на две трети от лимита выплаты — ведь с фундаментом практически ничего произойти не может.
Что такое учет износа
Этот показатель тоже есть не у всех компаний, но он важен: если страховая учитывает износ жилища, то вы можете получить меньшую сумму, чем ожидаете.
На какой срок выгоднее страховать
Если зиму вы проводите в городской квартире, а лето — на даче, казалось бы логичным страховать квартиру на лето, дом — на зиму. По крайней мере, так думают многие собственники жилья. Однако пожары и заливы могут случиться и во время вашего присутствия, а страховка на полгода у большинства компаний стоит почти столько же, сколько и годовая.
Порой страховые компании предлагают скидку на полис «за опт», когда вы страхуете сразу несколько объектов недвижимости: дачу и гараж, к примеру, или квартиру и сарай на пригородном участке. Комплексное страхование на весь год может оказаться даже выгоднее, чем два полугодовых полиса. Невыгодно покупать и страховку на месяц, например на время отпуска, потому что она обойдется не в 1/12 цены годового договора, а примерно в 1/5.
Страхуйте только зарегистрированную недвижимость
Важно помнить, что застраховать имущество может только его владелец. Если у вас есть незарегистрированный домик в деревне, то ни одна ответственная страховая компания не заключит с вами договор. Согласно последним стандартам, принятым Всероссийским союзом страховщиков, продавец полисов обязан предупредить покупателя об этом. А те страховые компании, которые заключат такой договор, при наступлении страхового случая точно ничего не выплатят. И будут в своем праве: вы этому домику никто, более того — на бумаге его вообще не существует.
Подтверждением «имущественного интереса» может считаться договор со строительной компанией или платежные документы, но лучше все же дойти до Росреестра и зарегистрировать свои права на недвижимость.
Кстати, не так давно некоторые компании стали страховать строящиеся частные жилые дома. Особенно важен такой полис, если покупаете дом в кредит.
Зачем нужно страхование права собственности
Полис страхования титула, или, иными словами, права собственности на жилье, защищает не сами квадратные метры, а риск утраты недвижимости, если суд признает недействительной сделку купли-продажи. Это важно при покупке жилья на вторичном рынке. Если вы видите в потоке предложений красивый и дешевый вариант — ищите подвох. Скорее всего, он кроется как раз в неоднозначности прав собственности, что впоследствии может привести к их оспариванию.
Оспорить сделку, даже если в ней не участвовали, могут:
— незаконнорожденные дети, доказавшие родство с бывшим владельцем жилья;
— наследники, не указанные в завещании, например инвалиды или пенсионеры, которым по закону обязательно выделяется доля;
— супруг/супруга могут претендовать на так называемую супружескую долю, даже не являясь собственниками недвижимости.
Основанием для признания сделки недействительной может стать недееспособность продавца. Ничтожными могут быть признаны сделки, заключенные владельцем под давлением со стороны третьих лиц. Еще один сложный случай — квартира, полученная по договору пожизненной ренты. Необходимо проверить, нет ли потенциальных наследников рентополучателя, а также насколько добросовестно соблюдался договор ренты.
По статистике, наиболее часто титул оспаривается в первые три года после сделки, потому что, согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, именно такой срок дается участнику сделки на то, чтобы ее оспорить. Но для потенциальных претендентов на квартиру, которые в сделке не участвовали (либо их сознательно обошли, либо просто забыли про них, или даже не знали об их существовании или имеющихся правах), срок исковой давности гораздо больше. В любом случае он не может превышать десять лет с момента нарушения права (пункт 2 статьи 200 ГК).
Чтобы гарантированно возместить полную стоимость утраченного жилья с помощью страхования права собственности (титула), любое приобретение с сомнительной историей необходимо страховать на его полную стоимость. Страхование титула обычно стоит порядка 0,15% от стоимости жилья, но в сложных случаях экономить не стоит.
Полина ПАРКЕР для Banki.ru
n nttt nttt ntt nt»,»content»:»tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
Источник