Что такое односторонний акт приема передачи объекта долевого строительства

Что делать дольщику после получения одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства

Казалось бы, месяцы, а быть может, и годы ожиданий позади и многоквартирный дом достроен. Участник долевого строительства, с нетерпением ожидающий свое жилье, находится в шаге от заветных квадратных метров. И уже ничто не в силах помешать ему стать их счастливым обладателем. Однако, к сожалению, довольно серьезные проблемы могут возникнуть и на последнем этапе, когда происходит непосредственная сдача жилья от застройщика участнику. Ведь при осмотре жилья в только что отстроенном доме дольщик может увидеть совсем не то, что ожидал.

• В каких случаях и кем составляется односторонний акт приема-передачи долевки
• Чем грозит дольщику односторонний акт
• Как поступать дольщику, получившему односторонний акт приема-передачи

В каких случаях и кем составляется односторонний акт приема-передачи долевки

Если обратиться к ст. 8 ФЗ №214, там подробно расписана передача объекта долевого строительства от застройщика участнику долевого строительства. Не менее чем за месяц до окончания оговоренного срока строительная фирма обязана направить будущему владельцу достроенного жилья уведомление. В документе указывается, что стройка подходит к концу и объект скоро будет подготовлен к передаче.

Долевое строительство: право собственности. Как признать его в судебном порядке?

Получив подобное уведомление, участник долевого строительства не позднее семи рабочих дней обязан приступить к приему объекта. Что под этим подразумевается? А то, что дольщик осматривает новую квартиру на предмет наличия дефектов, недоделок. Более подробно о процессе передачи квартиры от застройщика дольщику можно узнать в статье сайта «Как происходит передача квартиры от застройщика дольщику».

Итоговый документ, подтверждающий, что дольщика все устраивает, а квартира ему передана и теперь можно приступать к регистрации правообладания на нее — это акт приема-передачи. Если же участник долевого строительства чем-то недоволен или с чем-то не согласен, он совместно с представителем застройщика составляет и подписывает акт, в котором приводятся выявленные недостатки. В нем подробно описывается, что именно, по мнению дольщика, нужно устранить и в какой период времени.

Но вышеуказанный федеральный закон позволяет застройщику составить и односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства. Такое возможно в случаях, когда:

• участник долевого строительства необоснованно отказывается подписывать акт приема-передачи;
• дольщик намеренно уклонился от принятия квартиры.

Однако, многие недобросовестные строительные организации переворачивают указанные причины в свою пользу. Ведь срыв сроков сдачи объекта грозит застройщику уплатой неустойки. А потому, вместо устранения указанных дольщиком недостатков, застройщик просто составляет односторонний акт. Подписанный документ, как правило, просто отправляется дольщику по почте.

Хитрости застройщика по ДДУ

Чем грозит дольщику односторонний акт

Получив такую бумагу, дольщик, чаще всего, даже не понимает ее смысл, назначение и, самое главное, возможные правовые последствия. Не нужно пугаться и впадать в панику. Ведь односторонний акт – это тоже документ. Конечно, при условии, что он правильно составлен и оформлен. С образцом бланка такого акта можно будет ознакомиться в конце статьи.

Наличие даже одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства позволяет дольщику забрать у застройщика ключи от своей квартиры. Кроме того, на основании указанного документа участник долевого строительства также имеет право оформить переданное таким образом жилье в собственность.

Важно понимать, что если получить односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства и потом оформить помещение в собственность, обжаловать его будет уже невозможно. Факт регистрации априори приравнен к факту признания дольщиком правомерности полученного им документа. Тоже самое относится и к случаю, если получивший вышеуказанный акт дольщик начинает делать в своей квартире ремонт. Тем самым он по умолчанию соглашается с тем, что выявленные им же самим недостатки в переданном ему объекте не такие уж и существенные.

Наши кейсы

Взыскано: 2 260 000 руб.

Как поступать дольщику, получившему односторонний акт приема-передачи

Второй вариант развития событий, когда участник долевого строительства получил от застройщика односторонний акт приема-передачи квартиры, — он может его оспорить. Как и любое иное оспаривание неправомерных действий и документов, происходит это через суд.

При подаче иска в судебные инстанции нужно понимать, что дольщику придется обосновывать, почему он отказался подписывать акт приема-передачи. Дополнительно нужно будет постараться доказать, что выявленные дольщиком недоделки или иные претензии к качеству работ действительно существенны. К примеру, плохая герметичность стеклопакетов, установленных в квартире, либо трещины в штукатурке на стенах можно расценивать как существенные недостатки. А вот недостаточную освещенность двора дома либо необорудованную детскую площадку вряд ли можно счесть за недостатки, делающие проживание в квартире невозможным.

При оспаривании такого акта в суде, участник долевого строительства одновременно имеет право заявить требования о взыскании с застройщика уплаты неустойки. Ведь при вынесении судом решения в пользу дольщика срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства будет считаться нарушенным.

Так или иначе, принимать решение о том, что делать дальше дольщику после получения одностороннего акта приема-передачи жилья от застройщика, лучше всего с помощью профессионального юриста по ДДУ. Только он поможет правильно оценить ситуацию, понять, а стоит ли вообще обращаться в суд либо выявленные недостатки не так существенны и лучше, не заостряя на них внимание, начать оформление в собственность. Специалисты, оказывающие юридические услуги такого рода, работают в нашей юридической компании. Чтобы получить юридическую консультацию прямо по телефону, позвоните нам или заполните форму обратной связи.

Источник

Признание одностороннего акта в суде недействительным

В работе над юридической статьей Шишова А.Б. принимал участие научный редактор Кравченко Н.Н. (с опытом работы федеральным судьёй).

Взыщем неустойку, а также компенсацию строительных недостатков без предоплаты, Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Бесплатные консультации — RegPractic

После направления дольщику уведомления о завершении строительства ему отводится срок приёмки квартиры от 7 до 14 календарных дней. При этом в отделе заселения по телефону сообщают, что могут записать на осмотр через полтора месяца. В таком случае необходимо об этом сообщить, в противном случае ответчик в суде будет говорить о вашем уклонении от приёмки квартиры. Любое сообщеное направляется почтой России с описью вложения.

После осмотра квартиры дольщик перечисляет недостатки в дефектной ведомости и более ничего не подписывает, ожидая устранения недостатков. Через некоторое время участник долевого строительства получает от застройщика односторонний передаточный акт.

Если «повезёт», судья взыщет неустойку по дату его составления. Если не повезёт, то взыскание будет на дату, указанную в уведомлении о завершении долевого строительства. Чтобы этого не случилось, нужно признавать его недействительным. Для этого нужны основания, подкреплённые доказательствами, которые желательно собирать заблаговременно.

Судебная практика по передаточным актам в новостройке

Пример увеличения периода просрочки

В качестве образца возьмём свежее судебное дело о взыскании неустойки по группе ПИК в Красногорском городском суде. К нам обратился дольщик с просьбой взыскать компенсацию за просрочку сдачи квартиры по ФЗ-214. Сообщил, что в квартире были обнаружены недостатки и показал претензионное письмо о невыполнении условий договора.

К особенностям конфликта можно отнести обращение за помощью с большим опозданием. Так лучше не поступать, а сразу обращаться к юристу. Мы увеличили период просрочки почти на два года, а сейчас судимся за второй период, чтобы в совокупности неустойка получилась еще больше.

Фабула и комментарии по судебному делу

31.12.2017 года по квартира должна была быть передана истцу.

22.02.2018г. получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Раньше ответчик не имеет права приглашать на осмотр, поскольку небезопасно посторонним лицам находиться на стройплощадке. Если такой документ будет подписан, то его легко признать недействительным в суде.

31.03.2018г. получено уведомление о завершении строительства с просьбой прибыть в отдел заселения, предварительно записавшись по телефону. Указание в уведомлении только на необходимость предварительной записи по телефону предоставляет возможность заявить, что осмотр состоялся с опозданием исключительно по причине назначения такой даты отделом заселения.

Однако формулируются уведомления следующим образом: «прибыть на приёмку квартиры в течение семи рабочих дней». Всё это не мешает отделу заселения записывать на осмотр позже предельного срока, указанного в уведомлении о завершении строительства. Этот фокус нужен, чтобы представить в суде истца уклонистом, а этого нельзя допустить.

В таких случаях рекомендуем написать письмо следующего содержания: «в указанный срок прибыть на осмотр не могу, поскольку в отделе заселения меня записали только на такое-то число. Если готовы организовать осмотр квартиры ранее, прошу сообщить дату и время осмотра». Ответ направить почтой на юридический адрес с описью вложения.

Если дольщик проживает по адресу, отличному от договора долевого участия в строительстве новосторойки и не мониторит получение писем, то может пропустить уведомление о приёмке квартиры. Следовательно, на него не ответит и получит заведомо слабую позицию в суде.

21.05.2018г. составление и направление передаточного акта без участия истца.

30.05.2018г. дольщик приходит на осмотр квартиры, обнаруживает недостатки и указывает их в дефектной ведомости, передаёт её «лицу с ключами» и на том успокаивается.

Что здесь неправильно? После осмотра нужно сразу направить письмо и в свободной форме перечислить недостатки, потребовать их устранить в течение недели и пригласить на повторный осмотр. Иначе ответчик заявит, что ничего о недостатках не знает, а дефектную ведомость не получал. Сообщит суду, что подписант у них не работает, а штампик на копии компании не принадлежит. В большинстве случаев это будет правдой, поскольку показывают квартиры обычно сотрудники управляющей компании, а штампик сам по себе ничего не доказывает.

После осмотра следует посоветоваться с юристом о целесообразности проведения экспертизы с целью определения цены восстановительного ремонта. Для этого достаточно скинуть фотографии недостатков. Сверх неустойки за просрочку можно в иске заявить об уменьшении цены квартиры на стоимость восстановительного ремонта.

На эту сумму начисляется своя неустойка из расчета один процент в день (п. 8 ст. 7 ФЗ-214, п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Плюс на эти суммы начисляется пятьдесят процентов штрафа.

При этом сумма восстановительного ремонта не подлежит снижению по 333 ГК РФ.

Если за восстановительный ремонт экспертиза насчитает 300 000 рублей, то эту сумму и взыщут. Теперь посчитаем один процент в день от этой суммы? В день 3 000 рублей, за месяц 90 000 рублей, за два месяца 180 000 рублей и так далее. Не забываем о штрафе в 50% от суммы удовлетворённых судом требований. Всё это идет в довесок к обычной неустойке за просрочку.

Кроме того, досудебная экспертиза поможет оспорить одностороннюю сделку вне зависимости от того, как сформулировано уведомление о завершении строительства и на какую дату записали. Таким образом сразу убиваем двух зайцев: увеличиваем период просрочки и общий размер исковых требований.

Признание одностороннего акта застройщика по ДДУ недействительным — это возможность взыскать неустойку за больший период, что позволяет получить денег в два-три раза больше.

Бесплатные консультации по тел. +7 (903) 120-51-06

На 20.07.2018г. дольщик записывается на повторный осмотр. Недостатки на месте.

28.07.2018г. дольщик направляет жалобу с просьбой устранить недостатки и уплатить неустойку.

11.02.2019г. третий осмотр. Недостатки не устранены.

16.02.2019г. дольщик пишет очередное письмо с просьбой устранить брак.

18.02.2019г. дольщик напоминает в очередной раз о том, что дефекты не устранены.

На все письма получает ответ, что ему ничего не должны.

На этом этапе к нам и обратился участник долевого строительства. По результатам анализа предоставленных документов были выявлены, как ошибки дольщика, так и правовые ошибки ПИКа.

Суд признал односторонний акт по ДДУ недействительным и взыскал неустойку по дату заседания. Период просрочки увеличен более чем на один год, что составило круглую сумму в деньгах. Работаем с оплатой услуг «по факту».

Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Истец присутствовал в суде и был весьма доволен результатом. Ответчик не ожидал такого поворота и сильно загрустил после оглашения решения. Для него такой вердикт был полной неожиданностью. Однако, такой результат был заранее не очевиден, из-за массы ошибок дольщика, о которых написали выше.

Поэтому самый идеальный вариант, когда участник долевого строительства обращается к нам сразу после начала просрочки по ФЗ-214. В этом случае всё можно сделать по уму с самого начала.

Здесь наша судебная практика по ДДУ. Выложены решения и исполнительные листы. Хороший ориентир по разным судам. Указаны соотношения запрошенных в исковом заявлении сумм к полученному результату.

Уклонение от приёмки квартиры

Судья Белова из Красногорского городского суда вынесла справедливое решение по нашему иску о признании одностороннего акта застройщика недействительным. Мы предоставили неопровержимые доказательства нарушения ответчиком права истца. Суд прислушался к доводам юриста и указал в мотивированном решении следующее.

• В нарушение норм закона и условий договора квартира в срок не передана. При этом ответчик без участия истца передал ему квартиру. Дольщик от приёма объекта долевого строительства не уклонялся, а объект имел строительные недостатки.
• В результате неправомерных действий ответчика истцу были причинены нравственные страдания, выразившиеся в эмоциональных переживаниях и стрессе.
• Истец дважды осматривал квартиру. Существенные строительные недостатки препятствовали приёмке объекта долевого строительтсва.

У ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего передаточного акта, поскольку истец от приёмки объекта не уклонялся, а выявленные недостатки в разумные сроки ответчиком не устранены. Предусмотренных законом оснований для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве не найдено.

Тел. +7 (903) 120-51-06 ежедневно с 9 до 23ч.

Что теперь делать ответчику после такого разгрома? Остаётся согласиться всё отремонтировать и подписать двусторонний передаточный акт без всяких условий со стороны ответчика! За новый период просрочки в суд подан следующий иск и тоже немаленький по сумме.

Источник

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.

В последнее время участилась практика составления застройщиками односторонних передаточных актов квартир, так как отсутствуют четкие нормы, регулирующие конкретный порядок вынесения одностороннего акта.

В процессе покупки квартиры по Договору долевого участия, участнику долевого строительства остается только ждать и верить в добросовестность застройщика, в выполнении им своих обязательств по сдаче квартиры. Будет ли новая квартира соответствовать СНиПам и иным обязательным требованиям в области строительства, остается только гадать. Как правило, Дольщиков ждет сильное разочарование, когда застройщик приглашает участника долевого строительства на осмотр жилого помещения. В процессе осмотра может оказаться, например, что отсутствует теплоснабжение, на окнах плохо установлены створки, отсутствует входная дверь, кривые стены, а в подъезде незавершенный ремонт и повсюду не убраны строительные материалы.

В таких случаях участнику долевого строительства необходимо требовать составления Акта осмотра с указанием в нем всех недостатков. Но многие представители застройщика под любым предлогом отказываются подписывать подобные Акты, если они содержат много пунктов с недостатками, или просто вынуждают участника долевого строительства подписать, что жилое помещение недостатков не содержит. На словах представители застройщика гарантируют устранение недостатков, но на деле неизвестно, выполнят ли они свои обещания. Что делать в такой ситуации дольщику? Мы рекомендуем написать заявление, изложить в нем все выявленные дефекты и направить его ценным письмом с описью вложения в адрес застройщика, либо направлять такое заявление в офис застройщика с проставлением подписи представителя и печатью организации.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2016 по делу N 33-47021/2016, в котором указано, что участнику долевого строительства необходимо требовать от застройщика по итогам осмотра квартиры составления акта с указанием выявленных недостатков, в случае отсутствия такого требования отказ участника от подписания передаточного акта расценивается как неуважительный. По итогам подобного отказа со стороны Дольщика Застройщик может уже составить односторонний акт.

Но ВАЖНО понимать: если вы подпишите акт приема-передачи квартиры без каких-либо недостатков, то считается, что квартира вам передана и Застройщик полностью исполнил все свои обязательства.

Часто застройщик игнорирует просьбу исправить недостатки, называя их несущественными и приглашает участника для подписания передаточного акта. В данном случае необходимо помнить, что в соответствии с п. 5 ст. 8 ФЗ-214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участники долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составление акта, в котором указывается несоответствие квартиры строительным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей устранения недостатков в разумный срок.

В случае отказа участника от подписания передаточного акта, Застройщик чаще всего злоупотребляет своим правом, данным ему ст. 8 вышеуказанного Федерального закона и выносит односторонний акт приема-передачи. Если односторонней акт не будет оспорен, то застройщик вправе не устранять недостатки, выявленные в квартире. Также односторонний акт составляется в целях уменьшения периода просрочки сдачи объекта, а, следовательно, уменьшении суммы неустойки, положенной Дольщику за просрочку в передаче квартиры. Что делать, если застройщик отказывается подписывать акт с недостатками, выявленными в процессе приемки квартиры, читайте здесь.

Безусловно, Застройщик имеет право составить и направить участнику долевого строительства односторонний передаточный акт, но только в случае необоснованного уклонения от подписания акта и после истечения двухмесячного срока от даты ввода объекта в эксплуатацию. Если более сокращенный срок не установлен вашим договором.

Вынесение застройщиком одностороннего акта является необоснованным в следующих случаях.

1. Участник долевого строительства в Акте осмотра указал на ряд существенных недостатков, а застройщик, не устранив их, составил односторонний передаточный акт.
2. Односторонний передаточный акт вынесен до истечения двухмесячного срока с даты ввода объекта в эксплуатацию (в случае, если иной срок не предусмотрен договором).
3. Застройщик не отправлял сообщений о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче и у него отсутствуют сведения о получении участником долевого строительства такого сообщения, а также отсутствуют сведения о возвращении оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В случае, если действия застройщика попадают под вышеуказанные пункты, то необходимо в судебном порядке оспорить односторонний акт.

Далее есть несколько стратегий ведения судебного дела в зависимости от того, как быстро вы хотите приступить к ремонту вашей квартиры.

Вариант оспаривания одностороннего акта, при котором вы можете не дожидаясь решения суда, сразу делать ремонт в квартире

Необходимо до проведения ремонта, произвести техническую экспертизу, в которой нужно зафиксировать недостатки по квартире и произвести расчет стоимости устранения недостатков. Далее подаете иск на застройщика в суд. Ваши исковые требования будут об оспаривании одностороннего акта и взыскании в вашу пользу расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков.

Если застройщик не вовремя передал вам квартиру, то к исковым требованиям можно добавить взыскание неустойки, положенной вам по 214-ФЗ. Ремонт нужно производить официально с заключением договора и с официальным проведением всех платежей. Ну или по крайне мере официальным должен быть только договор и платежи на устранение выявленных недостатков.

Прочие ремонтные работы вы можете проводить так как вам это понадобится. К моменту вынесения решения скорее всего ваша квартира уже будет отремонтирована и у вас на руках будут документальные подтверждения того, сколько вы реально потратили на устранение выявленных недостатков. Указанные документы необходимо будет приобщить к материалам судебного дела.

Если вам не нужно быстро делать ремонт, то есть еще одна стратегия ведения судебного дела.

Самым важным в судебном процессе по оспариванию одностороннего акта является представление суду доказательства того, что выявленные участником долевого строительства недостатки делают непригодным квартиру для использования по назначению. Например, подобным доказательством может служить назначенная судом судебная строительно-техническая экспертиза.

Это по сути точно такая же экспертиза, которая проводилась и в первом случае. Отличие заключается в том, что организация, которая будет производить оценку недостатков, выбрана судом, а не вами! Суд одобрил экспертную организацию, а значит, доверие к подобным строительным отчетам у суда намного выше! Иногда происходит так, что ответчик дискредитирует отчет даже судебного эксперта и в такой ситуации может быть произведена повторная экспертиза. Только после того, как судебная экспертиза будет проведена и ее результаты устраивают суд, можно будет производить ремонт.

Доказательная база для оспаривания одностороннего акта имеет большое значение. В суд необходимо представить факт направления застройщику перечня выявленных недостатков и факт проведения осмотра квартиры. Все свои действия по приемке квартиры непременно оформляйте теми или иными документами. Чтобы действовать в строгом соответствии с законом, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией, в которой подробно излагаются все необходимые действия Дольщика, связанные с приемкой квартиры.

В судебном порядке оспаривание одностороннего передаточного акта является сложным и трудоемким процессом, но при правильном формировании доказательной базы, положительный исход в пользу дольщика практически гарантирован.

41 комментарий читателей статьи
«Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры.»

Застройщик прислал односторонний передаточный акт, не уведомив меня об окончании строительства. Срок строительства был продлён на 3 месяца, допник я не подписывал, уведомление о завершении стройки не получал. Планирую оспорить акт, в рамках дела о компенсации неустойки, дополнительно написать заявление в прокуратуру, на юриста МИЦ Инвестстрой. Какими способами заставить ответственных лиц понести наказание, помимо мной перечисленных?

Добрый день! Застройщик в одностороннем порядке передал квартиру.
Но в акте был применен коэффициент как лоджии , а не как балкону. Хотя в ДДУ было указанно что балкон .Следовательно в акте увеличена площадь и цена квартиру. Обратившись в суд , суд назначил экспертизу.Экспертиза установила что это балкон. Суд длился год .Суд признал что у нас перед ЖК долга нет ,и площадь не увеличилась. Могу ли я требовать с ЖК отменить односторонний акт и подписать сегодняшним днем . Так как они посчитали круглую сумму за коммуналку.И как мне это сделать ? Опять в суд ?

Ситуация такая, получено уведомление от застройщика о готовности передать объект по ДДУ. Объект имеет недостатки, направляются претензии, уведомления, акты осмотра, всё как полагается, но ничего не делается, недостатки не устраняются и так 1,5 года. Застройщику это надоело, он направляет 10.06.19. уведомление, что недостатки устранены и готов передать объект. 24.06.19 осмотр объекта, недостатки не устранены и этим же числом составляют односторонний акт.
Вопрос: Имел ли право застройщик составить односторонний акт до истечения 2-х месяцев после направления уведомления 10.06.19?

Добрый день. В данной ситуации важен факт того, когда было направлено уведомление о готовности объекта в принципе, не касаясь данных недостатков. Если это уведомление единственное — тогда застройщик не имел прав составлять односторонний акт. Если же данное уведомление не первое и в нем говорится непосредственно об устранении выявленных недостатков — тогда ситуация спорная и у застройщика, в принципе, было право на составление данного акта.

Застройщик подписал АПП на машино-место в одностороннем порядке. По факту не работают ворота и машино-место пользоваться нельзя. Я об этом знал, и по телефону застройщику сказал что как сделают ворота — приду принимать. Через некоторое время получаю письмо с односторонним АПП. Ворота паркинга не работают до сих пор, пользоваться им нельзя.
Что можно сделать? Спасибо.

Добрый день. Можете починить их за свой счет, а затем предъявить требование по убыткам в компанию. Рекомендуем также заранее до починки сделать оценку стоимости работ.

Источник