Что такое схема размещения объекта капитального строительства

Схема планировочной организации земельного участка

По расшифровке СПОЗУ — это схема планировочной организации земельного участка в строительстве. Она нужна при запланированном возведении различных объектов капитальной застройки. Помимо этого, есть еще ряд ситуаций, когда без СПОЗУ не обойтись. В любых обстоятельствах действуют единые требования и рекомендации по составлению данного документа.

Что такое схема планировочной застройки участка

Этот документ требуется для получения одобрения на желание застройщика возвести капитальный объект на своей земле. СПОЗУ расшифровывается как схема планировочной организации участка для разрешения на строительство. Причем она предоставляется среди прочей обязательной документации.

В основном схема действительно делается для постройки ИЖС, но возможны и иные ситуации. Также СПОЗУ нужна и при реконструктивном восстановлении капитального объекта, а также при осуществлении капремонта.

Она представлена в виде плана, содержащего чертеж, условные и цифровые значения относительно запланированного к возведению объекта. В нем показано, как будет использовано пространство, и что здесь планируется к возведению. На основании такой информации и сведений из остальных обязательных документов представители Администрации дают разрешение на строительство.

Для каких построек делается схема:

• ИЖС-дома;
• производственные строения;
• непроизводственные (к примеру, коммунальные или культурные);
• различные трубопроводные объекты;
• автомагистрали и ж/д;
• электрокоммуникации (линия электропередачи, трансформаторная подстанция и пр.).

Созданная схема будет действовать три года. Если за это время строительство не было начато, придется повторно заниматься ее составлением. А потом вновь обращаться с документальным кейсом в Администрацию за вынесением решения.

Какие есть требования к СПОЗУ в 2022 году

Какого-то унифицированного бланка или ГОСТа для схемы планировочной организации земельного участка не существует. «Гостовские» нормативы разрабатываются относительно создания проектной документации на объекты капзастройки в целом.

Данная схема оформляется на листе А4 ибо А3. Сделать это можно на компьютере или от руки. Текст лучше прописывать печатными буквами, не используя при этом карандаш. Он может стереться.

Исправление разрешено производить зачеркиванием с указанием рядом корректной информации. При этом ее нужно заверить подписью застройщика со словами «Исправленному верить». Нанесение поправок поверх исправляемой информации без соблюдения вышеуказанных принципов недопустимо. Написанный вручную текст должен быть хорошо читаемым

Но все это лишь рекомендации для оформления. А есть конкретные требования, которых следует придерживаться. Для чего нужна схема мы разобрались, но важно и какие задачи преследуются при ее формировании.

При составлении СПОЗУ надо:

• выдержать соответствие нормативам касаемо темы противопожарной, санитарной безопасности за счет соблюдения нужных расстояний от границ участка и соседних построек;
• соблюсти ограничения относительно допустимых способов эксплуатации земельного надела;
• а также выдержать границы застройки и учесть красные линии;
• опираться на разрешительные параметры для строительства, реконструирования объекта — они прописаны в градостроительном регламенте (представлены в максимально допустимых значениях).

Если застройщик не в курсе, как ему соблюсти данные требования, можно ориентироваться на рекомендации по составлению СПОЗУ. Однако, и там применяется достаточно сложная терминология, требующая понимания.

Какой должна быть схема

СПОЗУ состоит из двух основных частей, описывающих некоторые важные характеристики будущего объекта в рамках конкретно взятого земельного участка. По ним имеется ряд требований по включению тех или иных данных. И исключению некоторые элементов из просчетов.

Что вносится в графический блок документа СПОЗУ:

• Границы участка по данным государственного кадастрового учета — их можно проверить по публичной карте кадастра, составленной в соответствии со сведениями из Росреестра и представленной в качестве онлайн-сервиса на сайте kartagov.ru.
• Имеющиеся объекты капстроительства (в т.ч. подлежащие сносу / демонтированию).
• Проектируемое к возведению здание ИЖС формата.
• Габаритные размеры объектов под застройку с их привязыванием к границам участка.
• Экспликация с разнообразными обязательными обозначениями.
• Границы зон с особыми условиями пользования по градостроительному плану или по действию сервитута.

В текстовый блок включаются технико-экономические параметры относительно:

• Застройки участка, выявляемые с учетом характеристик существующих, сносимых, подлежащих возведению либо реконструкции объектов капзастройки (в пределах показателей, регламентируемых разделом 2 ГПЗУ).
• Планируемого под ИЖС здания, прописанные в разрешении на строительство.

При установлении технико-экономических показателей следует учесть некоторые принципы. Например, как правильно определить количество этажей — надо учесть все, даже расположенные под и над землей, на цоколе, на техническом уровне, мансардном, подвальном и пр. (то есть это не этажность). Высота здания рассчитывается по верхним точкам от отмостки до внешних габаритов оградительных конструкций.

Площадь вычисляется как S горизонтального сечения по обводу на цокольном уровне. Здесь учитываются и все выпирающие снаружи элементы по типу крыльца и террасы. Суммарная поэтажная S относительно габаритов наружных стен высчитывается при соотношении частей застройки, находящихся под землей и над ней. А площадь этажей определяется по внешним объемам постройки.

Здесь учитывают только те из них, что расположены над землей. Подземные не берутся в расчет.

Процентный показатель застройки определяется как отношение застраиваемых площадей к земельному наделу. Есть также понятие о плотности производимого застраивания. Она выражается при соотношении поэтажных габаритов (наземной + надземной частей) к площади участка.

Суммарная S возводимого здания определяется суммой квадратуры всех его этажей. В нее всегда включаются балконы, лоджии, террасовые пристройки и веранды, а также лестничные пролеты.

Что не входит в площадь будущей постройки: используемое для организации вентиляции в доме подполье, и другие неэксплуатируемые помещения (по типу техчердака). Также сюда не включаются внешняя инженерия с расположенной в разных направлениях разводкой, тамбурные помещения, портики, крыльцо, находящиеся снаружи незакрытые лестницы и пандусы. А эксплуатируемая кровля автоматически засчитывается в размеры террасы.

Строительный объем высчитывается при суммировании его надземной и подземной частей. Причем в пределах ограничительных наружных поверхностей.

Как получить разрешение по СПОЗУ, сделанному своими руками

Отсутствуют ограничения по тому, кто должен формировать для застройщика данную схему. То есть по факту он вправе делать это и сам. Но для этого нужно учесть все действующие градостроительные принципы, а также иметь определенные умения. Например, для создания графической части документа требуются навыки черчения.

Можно использовать для составления чертежей и компьютерные редакторы. Но ими тоже нужно уметь пользоваться.

Формирование данной схемы это только один из нескольких этапов, реализуемых для приобретения одобрения на строительство. Поэтому при сложностях у застройщика с пониманием принципов составления СПОЗУ лучше обратиться за ней и за совершением остальных действий к специалистам. Выстраивая графическое изображение нужно руководствоваться некоторым советами.

• границы участка обозначаются линией в толщину 0,3 мм (а при совпадении с ними ограждения данный факт указывается нужной пометкой);
• застраиваемая площадка изображается штрих-пунктиром при трехметровом отступе от обозначений из первого пункта, а также пятиметровых от главного подъезда;
• будущий ИЖС обозначается линией в 7 мм.

Ваш СПОЗУ должен будет состоять из титульного листа, графического схематического изображения, поясняющей записки, приложений (при наличии таковых). Для лучшего понимания можно привести в качестве примера образец схемы планировочной организации земельного участка.

Заключение

Нет правила по обращению к специалистам для формирования СПОЗУ. Но при самостоятельной работе над ним придется руководствоваться рядом знаний и иметь определенные навыки. Ведь имеются четкие требования к оформлению схемы планировочной организации земельного участка для ИЖС.

В любых обстоятельствах, чтобы добиться одобрения у местных властей, нужно соблюсти определенную последовательность шагов.

1. Оцените требования и рекомендации по составлению СПОЗУ. Если у вас нет соответствующих умений, закажите данную работу у профессионала.
2. Помимо рассмотренной схемы, соберите и иные бумаги для одобрения вашего строительства, реконструкции, демонтажа.
3. Обратитесь к Администрации с собранным документальным кейсом и ожидайте решения.

Если вы решились составить СПОЗУ, используйте образец схемы планировочной организации земельного участка по требованиям 2022 года.

Проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту позволяет предотвратить фиктивные сделки на рынке недвижимости

Источник

Статья 41 ГрК РФ. Назначение и виды документации по планировке территории

1. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

2. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи.

3. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:

1) необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;

4) размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);

5) планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов). Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории.

4. Видами документации по планировке территории являются:

1) проект планировки территории;

2) проект межевания территории.

5. Применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях, предусмотренных частью 2 статьи 43 настоящего Кодекса.

6. Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.

Комментарии к ст. 41 ГрК РФ

1. Часть 1 комментируемой статьи раскрывает назначение подготовки документации по планировке территории, которая осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

Целями подготовки документации по планировке территории является:

обеспечение устойчивого развития территорий;

выделение элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов);

установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства;

установление границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

2. Часть 3 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к положениям земельного, водного, лесного и иного законодательства, применяемую при подготовке документации по планировке территории в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков.

3. Часть 4 комментируемой статьи регулирует ситуации, когда происходит разделение земельного участка или объединение нескольких земельных участков в один или осуществляется изменение общей границы земельных участков. При этом вместо документации по планировке территории осуществляется подготовка землеустроительной документации.

В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» (в ред. от 4 декабря 2006 г.) землеустроительная документация — это документы, полученные в результате проведения землеустройства.

К видам землеустроительной документации относятся:

генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований и других административно-территориальных образований, схемы использования и охраны земель;

проекты территориального землеустройства;

материалы межевания объектов землеустройства;

карты (планы) объектов землеустройства;

проекты внутрихозяйственного землеустройства;

проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться другие виды землеустроительной документации.

Также ч. 4 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования при проведении разделения или объединения земельных участков.

Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации» в ч. 4 комментируемой статьи было внесено изменение, более четко уточняющее размеры вновь образованных земельных участков.

4. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает виды документации, разрабатываемые при подготовке документации по планировке территорий:

Источник

СПОЗУ: Можно ли сделать схему своими руками самостоятельно?

Многие собственники земельных участков задумываются о строительстве нового дома или дополнительных хозпостроек. Аббревиатура СПОЗУ расшифровывается как: схема планировочной организации земельного участка. Она необходима владельцу земли для легализации права на возведение объектов капитального строительства. СПОЗУ является формой проектного бланка, который нужен для оформления разрешения на проведение строительных работ.

Требования к подготовке схемы

Документ выглядит как схематически нанесенные на бумагу формата А3 и А4 объекты строительства и коммуникационные сети. К основным характеристикам строения, отраженным на СПОЗУ, относятся:

• Размер участка и объекта строительства;
• Коэффициент и плотность застройки;
• Высота строения;
• Этажность;
• Границы сооружения и надела с отступами (пять метров до проезжей части и три метра до соседнего надела);
• Размеры здания.

Чтобы получить разрешение на строительство, СПОЗУ должно соответствовать таким требованиям:

• План чертится на листе от руки или с использованием компьютерных технологий;
• Разъяснения и комментарии пишуться читабельными печатными буквами;
• В тексте недопустимы помарки или ошибки. Если в документе обнаружены недостоверные данные, они зачеркиваются, а рядом пишутся актуальные сведения. Новый текст заверяет исполнитель подписью и фразой “Исправленному верить”.

Форма, структура и состав схемы расположения земельного участка

Основой для СПОЗУ является топографическая карта территории. Документ составляется по утвержденным правилам. Готовый бланк заверяется подписью владельца участка или доверенным лицом.

Форма схемы расположения участка

В правом верхнем углу указываются адрес и технические характеристики объекта, а также условные обозначения и пояснения к чертежу. Центральную часть листа занимает сам план. Снизу — текстовое описание технических параметров строения.

Сам чертеж наносится от руки или с помощью компьютера на лист белого цвета (формат А3, А4). Если схема рисуется вручную, то допускается использование чернил фиолетового или синего оттенков. Текстовая часть документа должна быть разборчивой и иметь однозначное значение.

Структура

Сертификат включает в себя следующие части:

• Титул;
• Графический раздел;
• Описание;
• Дополнения и приложения.

Состав документа

В заключительной части бланка располагаются сведения из Кадастра:

; ;
• Номер ГПЗУ;
• Квадратура;
• Схематическое нанесение объектов капстроительства;
• Границы планируемых построек;
• Места проведения коммуникаций;
• Пути подъезда к объекту;
• Пешеходные зоны.

Схема участка состоит из двух частей:

1. Графический раздел содержит такую информацию:

— границы земельного надела;

— границы будущей застройки и точные координаты;

— схематическое отображение существующих построек, в том числе, предназначенных под снос;

— зоны специального использования (охранные территории соответственно градостроительному плану);

— места проведения коммуникационных сетей.

2. Описательная часть:

— технико-экономические особенности земельного участка;

— назначение будущего объекта;

— отчет по проведению работ по облагораживанию земельного надела;

— описание транспортных путей, подъездов к зданию (для промышленных объектов).

Можно ли сделать СПОЗУ самому?

Градостроительный кодекс РФ регламентирует права застройщика в праве самостоятельного оформления СПОЗУ для объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Начертить чертеж имеет право физ- или юрлицо, обладающее необходимыми знаниями и навыками.

Важно помнить, что бланк оформляется по утвержденному стандарту и основывается на градостроительном плане земельного надела. В качестве наглядного примера можно взять образец ниже. Для самостоятельного изготовления схемы расположения участка нужно изучить сопутствующую документацию на объект. Это трудоемкий процесс, требующий времени, сил, знаний и навыков. Поэтому, чтобы не получить отказ при сдаче документов, рекомендуем обратиться в профильную организацию.

Как самостоятельно сделать СПОЗУ?

Оформить самому СПОЗУ можно при соблюдении такого алгоритма:

1. Подать запрос в Росреестр или Управление Архитектуры и Градостроительства для получения топографической съемки (индивидуально)
2. Обратится в Комитет архитектуры и градостроительства за получением разрешения на выдачу ГПЗУ.
3. На отсканированном документе выбирается подходящий участок и наносятся границы будущей постройки. Для этого используется специальные компьютерные программы.

Инструкция по самостоятельному созданию СПОЗУ:

1. Скопировать план участка на компьютер с помощью сканера;
2. Нанести на чертеж план будущего здания;
3. Начертить разметку технических особенностей объекта — отступы от границ участка, от путей подъезда;
4. Произвести расчет технико-экономических параметров конструкции;
5. Внести данные исполнителя и заверить документ подписью.

Программы, применяемые при составлении СПОЗУ

Для написания схемы планировочной организации участка нужны чертежные навыки или знания графических редакторов. В составлении плана могут помочь следующие программы:

PowerPoint

• PowerPoint — один из простейших редакторов для создания чертежа своими руками;

AutoCAD

• AutoCAD — популярная программа, позволяющая создавать схемы объектов. При нанесении чертежа она учитывает координаты поворотных точек и особенности рельефа. Первый месяц использования редактора бесплатное;

3D MAX

• 3D MAX — это программа для профессионального использования. С ее помощью архитекторы, инженеры проектируют трехмерные модели объектов. За использование ресурса нужно вносить взнос, но есть пробная версия, которой можно пользоваться бесплатно тридцать дней.

На основе документа выдается разрешение на строительство, поэтому к бумаге предъявляются строгие требования. Если согласующая организация выявит ошибки в чертеже или недостоверные данные, то можно получить отказ на возведение дома. Чтобы избежать повторной подачи бумаг и сэкономить время, можно заказать схему в специализированной проектной компании.

Образец схемы

Для одобрения самостоятельно изготовленного плана нужно, чтобы он соответствовал стандартам и требованиям госструктур. Самый простой образец СПОЗУ выглядит так:

Практическое исполнение состоит из следующих этапов:

• Скопировать из топографической карты или ГПЗУ зону будущего объекта в масштабе 1:1500;
• Нанести на план существующие постройки;
• Прорисовка предполагаемой застройки пунктиром;
• Внести пояснения к графическому разделу;
• Произвести описание объекта.

Список документов

В зависимости от статуса заявителя список предоставляемых документов отличается. Для физлиц нужны следующие бумаги:

• Заявление (образец стандартный);;
• ГПЗУ;
• Подтверждение права собственности на участок; ; (при наличии);
• Топографическая съемка надела (индивидуально);
• Проектный план возводимой постройки (при наличии);
• Схематическое изображение расположения планируемого объекта.

Перечень документов для юрлиц или компаний значительно шире и состоит из следующих позиций:

• Заявка на получение государственной услуги;
• Техническое задание;
• Постановление о начале создания технических документов;
• Эскиз объекта;
• Архитектурный чертеж;
• Общие сведения о земельном участке (способы использования, назначение, характеристики);
• Указание путей движения транспортных средств;
• Отчет с инженерными изысканиями;
• ГПЗУ;
• Сертификат, подтверждающий право собственности;
• Кадастровые справки (паспорт, выписка);
• Технический паспорт объекта;
• Договора сотрудничества с коммунальными организациями;
• Устав компании;
• ИНН и ОГРН предприятия;
• Акты о выведении объекта из эксплуатации.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Стоимость СПОЗУ

Цена на создание документа в профессиональной проектной компании зависит от сложности работы и размера. Стоимость СПОЗУ в РФ начинается от 3 тысяч рублей. Заказывая схему у квалифицированных специалистов, клиент получает следующие преимущества:

Источник