Гарантия на работы по строительству
Проведение различных строительных работ предусматривает установление их обязательной гарантии на определенный промежуток времени. В случае нарушения таких обязательств, вся ответственность возлагается на подрядчика, и он обязан устранить все выявленные недостатки.
Нормативно-правовая база
Все строительные услуги (строительство зданий и сооружений, ремонт, реконструкция) предоставляются на основании заключаемого договора подряда.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-45-06 Москва; +7 (812) 467-35-49 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-10-92 Бесплатный звонок для всей России.
Их нормативно-правовая база следующая.
- Гражданский кодекс РФ (статьи 722, 753, 755—756). Это основополагающий нормативный акт, который устанавливает понятие договора подряда, а также содержит в себе нормы обязательной гарантии на строительные работы. датируемое 14.08.1993 годом, про порядок и основные положения заключения договоров подряда на сооружение, ремонт, реконструкцию объектов для государственных и Федеральных нужд. В данном правовом акте содержатся обязательные требования гарантии на все строительные объекты, сооруженные для государственных нужд. от 11.11.1999 года. Этот правовой акт регулирует порядок составления документов и претензий при выявлении недостатков при принятии объектов строительства и их эксплуатации. потребителей, который защищает физических лиц, как заказчиков различных строительных услуг у индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.
На основании норм ГК РФ, соглашение о подряде должно быть составлено в письменном виде, с указанием гарантийных обязательств подрядчика.
Понуждение к устранению недостатков в гарантийный срок
Срок гарантии
В юридической практике различают два вида сроков гарантии на строительные работы:
- установленные действующими нормативными Федеральными актами (Постановлением Правительства под номером 812 и статьей 756 ГК);
- обозначенные подрядчиками или заказчиками в соглашениях о проведении строительных работ.
Гарантийные обязанности и сроки, установленные Постановлением Правительства РФ под номером 812, составляют один календарный год (12 месяцев) со дня принятия работ по строительству.
Статья 756 ГК устанавливает 5 летний срок гарантии на строительные услуги с момента принятия их заказчиком.
То есть, если дефекты были выявлены заказчиком на протяжении указанного времени, компания застройщик обязана устранить все возникшие неисправности за свой счет.
Стороны (заказчик и подрядчик) могут установить дополнительные гарантийные обязанности в соглашении между собой. Но их сроки не должны быть меньше прописанных в нормативных актах.
На примере это выглядит так. Подрядчик дает обязательство работы объекта и его элементов 10 лет. Значит, если в этот период времени выявятся скрытые или иные недостатки, дефекты он устраняет их за свой счет.
Нужно запомнить, что если в договоре прописан меньший гарантийный промежуток времени, то эти условия являются незаконными, и заказчик имеет право требовать устранения недостатков в течение сроков установленных ГК или Постановлением № 812.
Гарантия на строительные работы от подрядчика
На основании сложившейся практики, а также судебных рассмотрений споров по договорам подряда, гарантия на строительные работы от подрядчика состоит из двух составных частей.
- Срок, в течение которого заказчик сможет безопасно эксплуатировать объекты, без текущих и капитальных ремонтов. Если за этот промежуток времени здание, дом, сооружение, их элементы потеряют свои конструктивные особенности, подрядчик обязан произвести восстановительные (ремонтные) работы за свои средства.
- Срок, в течение которого заказчик обязан сообщить о выявленных недостатках (неисправностях) строительного объекта подрядчику. Он начинает исчисляться с времени обнаружение дефектов или иных повреждений.
На примере это будет выглядеть следующим образом. Строительная организация дала гарантию на сооружение равную 5 годам эксплуатации, и указала что она действует в течение 2-х лет с момента выявления дефектов.
Заказчик после приема начал пользоваться помещением, но через 3 года выявил наличие скрытых неисправностей. Если он сообщит об этом исполнителю работ в течение 2-х лет, тогда подрядчик будет проводить восстановительные работы за свой счет.
Если по истечение двухлетнего периода времени, тогда от таких работ строительная организация освобождается, и ремонт делается за счет заказчика.
Гарантия на строительство в зависимости от вида работ
Выше было рассмотрено юридическое понятие строительной гарантии, и её сроков.
На практике чаще всего заказчики сталкиваются с ситуациями, когда подрядчики предлагают им несколько видов гарантий в рамках одного строительного соглашения:
- гарантийные обязательства на весь сооруженный строительный объект (обязательный срок эксплуатации здания, дома, при котором он будет отвечать всем техническим и нормативным требованиям);
- гарантийные обязательства на отдельные элементы и конструкции, из которых состоит объект (обязательный срок эксплуатации, позволяющий зданию, дому, сооружению выполнять свои конструктивные особенности);
- гарантийные обязательства на проведенные работы (срок, на протяжении которого поверхностные и внутренние отделки будут отвечать всем строительным и иным требованиям).
При этом нужно понимать, что на каждый вид работ устанавливается отдельный промежуток времени, и срок сообщения о выявленных дефектах.
Сразу после выполнения строительных работ, исполнитель обязан выдать заказчику гарантийное письмо.
Если в процессе эксплуатации наступили указанные случаи, подрядчик после устранения их обязан снова выдать заказчику гарантийное письмо на выполненные строительные услуги, с детальным перечнем всех затрат, материалов.
Образец гарантийного письма о выполненных работах по гарантии можно посмотреть здесь:
Можно ли отказаться от гарантии?
Как было указано выше, ГК прямо обязывают любую строительную компанию предоставлять гарантийные обязательства заказчикам.
Но некоторые нормы Гражданского кодекса, говорят о том, что стороны договора подряда могут добровольно прописать в таком соглашении отказ от каких-либо гарантийных обязательств.
Судебная практика в таких ситуациях идет по следующему пути.
Если заказчик в соглашении отказался от гарантийных обязательств подрядчика, но после принятия своего объекта в эксплуатацию обнаружил сильные дефекты, исправление которых требует больших вложений, он имеет право обратиться к строительной организации с мотивированной претензией, дефектным актом, и потребовать провести гарантийные работы на основании требований ГК РФ.
При получении отказа, нужно обращаться в суд с исковым заявлением, в котором обоснованно признать пункты договора касательно отказа от гарантии недействительными.
Если решение будет вынесено в пользу заказчика, с момента его вступления в законную силу начинается гарантийный срок обязательств подрядчика.
Гарантийный и не гарантийный случай на строительные работы
Естественно, что не всегда выход из строя конструктивных элементов, сооружений, зданий является основанием для гарантийных обязательств подрядчика.
В строительной и правовой терминологии встречается гарантийный и не гарантийный случаи.
Под гарантийным случаем подразумеваются такие повреждения и иные дефекты, которые возникли на основании несоблюдения застройщиком технологии, использованием не качественных материалов (купленных им даже за средства заказчика), а также другие нарушения правил и требований для конкретных строительных работ (например, утвержденных норм СНиП).
Под не гарантийным случаем подразумевается такая эксплуатация здания, дома, сооружения, или конструктивных узлов, которая привела к их разрушению, дефектам, и другим поломкам. То есть при эксплуатации и других действиях с объектом, допущены существенные нарушения со стороны заказчика.
Факт наступления гарантийного или не гарантийного случая подтверждается дефектными и иными актами осмотров. Но если стороны не могут прийти к общему знаменателю путем переговоров проводится специальная судебно-строительная техническая экспертиза.
Ответственность застройщика
На основании действующего законодательства застройщики несут следующую ответственность:
- гражданско-правовую (в случаях нарушений сроков строительства, иных обязательств), которая выражается в наложении различных штрафов, пеней, инфляционных начислений;
- административную, к ней привлекаются должностные лица застройщиков, которые допустили грубые нарушения при несоблюдении различных санитарных и иных норм, а также технологий, повлекших за собой не тяжкие последствия;
- уголовную, к ней привлекаются также должностные лица застройщика, по вине которых, были нарушены строительные, санитарные и иные нормы, что повлекло за собой гибель людей, получение ими увечий, а также других тяжких последствий.
Сразу нужно отметить, что все гражданско-правовые споры по таким соглашениям решаются в порядке судебного разбирательства (за исключением административной и уголовной ответственности).
Если сторонами являются юридические лица, тогда их споры рассматривают арбитражные суды.
Если участниками спорных отношений выступают физические и юридические лица, тогда эти производства рассматривают районные мировые или гражданские судьи.
Нужно запомнить, что согласно Конституции РФ одно и то же лицо нельзя привлечь к разной (административной, уголовной) ответственности за одно и то же деяние.
Нюансы
О большей части нюансов гарантии на строительные работы было рассказано выше.
К ним нужно также добавить еще несколько существенных моментов.
- Первый вопрос касается сроков выявления дефектов позволяющих потребовать от застройщика начала обязательного ремонта. Если они не оговорены в договоре, тогда необходимо руководствоваться нормами сроков исковой давности установленных ГК РФ. Они устанавливают 1 год с момента выявления дефекта (времени, в течение которого можно обратится в суд или подать претензию).
- Второй нюанс касается выявления дефектов при проведении скрытых работ. Чаще всего скрытые работы производятся в случаях выявления недостатков в проектах, или конструктивных особенностях зданий и сооружений. На них также устанавливается гарантия от застройщика.
- Если заказчиком выступает физическое лицо, то на такие правоотношения распространяются нормы, установленные законодательством о защите прав потребителей. При предоставлении некачественных строительных услуг компания может не только провести гарантийное обслуживание, но и заплатить неустойку в сумме 2% в день от общей стоимости заказа.
Гарантия на строительство это сроки, в течение которых наступают обязательства подрядчика по устранению недостатков и дефектов, которые им были допущены при проведении соответствующих строительных работ за собственные средства.
ИсточникГарантия застройщика на многоквартирный дом
Застройщики
Для большинства новоселов является большим сюрпризом, что на дома, в которые они совсем недавно заселились, и которые теперь находятся у них в эксплуатации, распространяется такая же гарантия как на бытовую технику, автомобили и любые другие товары. Да, на квартиру, как и на телевизор, распространяется гарантия, в случае соблюдения «инструкции по эксплуатации».
Основание для гарантии и ее сроки
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№214-ФЗ) регламентирует все вопросы, касающиеся гарантийного обслуживания новостроек.
Этот закон поясняет, что «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». На что распространяется указанная гарантия? Под ее действие попадают основные конструктивные элементы дома: фундамент, стены, перекрытия, лестницы, перегородки.
Какими могут быть гарантийные обязательства застройщика после ввода дома в эксплуатацию? Закон четко оговаривает и обязывает девелопера сдать новострой согласно действующей нормативной базе:
- договор долевого участия;
- проект возводимого дома;
- градостроительные, инженерные и технические нормы.
Застройщик должен отвечать согласно действующему законодательству за возведение многоквартирного дома (МДК), не соответствующего действующим стандартам и более того, застройщик обязан устранять все выявившиеся недостатки за свои средства. Понятно, что не все скрытые дефекты можно выявить сразу после сдачи. К примеру, жилье приобретено летом, а осенью выяснилось, что система отопления не функционирует или, допустим, промерзают стены. К этим же случаям относится и переставший работать лифт или начавшая вдруг протекать кровля. Если во всех подобных случаях виноват застройщик – ликвидировать последствия будет так же он.
На что распространяется гарантия?
Есть три сводных понятия, которые находятся под гарантией:
- здание и конструктивные элементы;
- инженерные коммуникации;
- осуществленные работы.
С какими дефектами наиболее часто сталкиваются жители новостроек:
- трещины на стенах;
- провисание потолков;
- поломки лифтов;
- порывы на трубопроводах;
- перебои в работе электропроводки;
- намокание стен, отпадание облицовки;
- дефекты дверей, окон;
- низкая температура в помещении;
- протекание крыши;
- нестабильная работа питающих подстанций;
- фурнитура низкого качества;
- промерзания потолков и стен;
- образование грибка и плесени;
- перебои в работе вентиляции;
- применение некачественных материалов при проведении работ по внутренней отделке.
И это еще не окончательный список!
В каких случаях гарантия не предоставляется?
Не все дефекты должен исправлять застройщик. После ввода в эксплуатацию, управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) берет на себя функцию сохранности имущества, правильной эксплуатации конструкции дома и его оборудования.
Девелопер может не нести гарантийных обязательств в следующих случаях:
- естественного износ объекта – амортизация недвижимости, узлов, конструкций, оборудования;
- нарушения правил эксплуатации, в том случае, если застройщиком была выдана инструкция (относится как многоквартирным домам, так и к частным);
- неправильное подключение бытовой техники (отопление, электрика, водоснабжение);
- когда жильцы или представители УК сами стали причиной созданной аварийной ситуации;
- прочих форс-мажорных обстоятельств.
Обратите внимание, что девелопер должен компенсировать только свои недоделки, в остальном, Жилищный кодекс РФ возлагает всю ответственность на Управляющую компанию или ТСЖ, в том числе, по проведению текущих и капитальных ремонтов в доме.
Для примера. Новый владелец или УК поставили новые окна, пока на дом действовала гарантия и, если с ними что-то будет не так, то претензии предъявляются только к организации устанавливающей их.
В гарантию застройщика входит
Закон №214 от 30.12.2004г, ст.7 регламентируют, что застройщик должен сдать объект, который:
- выполнен в соответствии с договором;
- должен соответствовать установленным нормам и техническим регламентам;
- все его элементы, узлы, конструкции находятся в исправном состоянии.
Если кратко, то все самые широко распространенные проблемы, как то, текущая крыша, плесень, строительные недоделки, не работающие инженерные сети – все это дает повод для обращения к застройщику.
На какой срок распространяется гарантия
Срок гарантии застройщика на многоквартирный дом составляет 5 лет и 3 года на оборудование установленное в нем. В договоре долевого участия отдельным пунктом, возможно, оговорить увеличение гарантийного срока на отдельные конструкции и элементы.
Момент начала гарантии отсчитывается от даты получения квартиры или даты заселения в нее.
Важный момент! Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
Срок действия гарантии не может быть меньше, чем он установлен законодательством. В случае, если застройщик указал в ДДУ другой срок – этот пункт считается не имеющим силы. Менять срок гарантии можно только в сторону увеличения!
На квартиру
Законодательство гарантирует гражданину соответствующее гарантийное обеспечение любых приобретений, и, конечно это так же распространяется и на квартиры. Застройщик несет на себе полное гарантийное обеспечение и безопасную эксплуатацию жилья.
К примеру, если жилье приобретено с отделкой, то гарантия распространяется на все, вплоть до обоев и сантехники. На все работы и материалы, которые осуществлялись жильцами самостоятельно, гарантия застройщика не распространяется.
На многоквартирный дом
Каждый отдельный конструкционный элемент здания имеет свой гарантийный срок и эти сроки между собой могут значительно отличаться:
- кровля – не менее 10 лет гарантийные обязательства;
- нарушения целостности фасадов и стен, трещины, дефекты – 5 лет;
- инженерные системы (вентиляция, электропроводка, водоснабжение и водоотведение) – не менее 3 лет;
- межпанельные швы – 10 лет;
- чистовая отделка, выполненная застройщиком – 5 лет.
Обратите внимание!
Застройщик отвечает за качество любого элемента дома в течение периода, установленного технической документацией!
На окна в новостройке
Гарантийный срок – 5 лет. Хотя, застройщик может аргументировать, что законом о защите прав потребителей гарантийный срок на стеклопакет составляет только 2 года. Этот случай необходимо обговаривать отдельно.
Статья 19 ЗоЗПП утверждает о 2-летней гарантии только в том случае, если другой гарантии нет, и к стеклопакетам во вновь построенных домах эта норма не относится, потому что статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» предписывает именно 5-летний гарантийный срок для конструктивных элементов здания.
Гарантийные обязательства на отделку
В случае, если в помещении образовался дефект, не имеющий отношения к конструктивным элементам и инженерным коммуникациям (треснула плитка, вздулся ламинат, лопнул стеклопакет), а относящийся к отделочным материалам – это все равно гарантийный случай и устранить причину и последствия должен тот, с кем у владельца жилья заключен договор долевого участия. Пытаться разыскать изготовителя и потом вести с ним судебные тяжбы – бессмысленно. Учитывайте, что эти случаи могут быть признаны гарантийными, только если речь не идет о неправильной эксплуатации и нанесенных механических повреждениях.
Застройщик может избежать своих гарантийных обязательств в том случае, если сможет доказать, что дефекты, обнаруженные после сдачи объекта и в течение гарантийного срока, появились в результате нормального износа или нарушения правил эксплуатации.
Внимание! Получая квартиру, на радостях, не забудьте убедиться, что вы получили от застройщика инструкцию по эксплуатации дома. В этом документе содержатся правила эксплуатации помещений и инженерных коммуникаций.
В ДДУ застройщиком, чаще всего, прописываются сроки гарантийного ремонта на внутреннюю отделку. Сроки могут быть разными и варьироваться, к примеру, от класса ЖК или уровня качества используемых материалов. Но, как бы ни было, сроки должны быть прописаны в инструкции, которую застройщик должен передать владельцу жилья, вместе с ключами.
Порядок действий при выявлении дефекта
В первую очередь необходимо сделать фото или видеофиксацию, для подстраховки. В последствие эту информацию можно будет добавить к письменной претензии. В первую очередь обращаемся в УК или ТСЖ. Если это не их зона ответственности, то необходимо получить документальное подтверждение этого.
Сотрудник УК осматривает дефект и составляет соответствующий акт. Следует обратиться к независимым экспертным службам, они помогут выяснить по чьей вине образовался дефект и, если это окажется застройщик, то он будет обязан устранить все дефекты за свой счет.
Скрытые недостатки квартиры – как обнаружить?
В короткий срок обнаружить, выявить все недостатки невозможно, понятно, что некоторые из них могут носить сезонный характер и проявляться только в определенное время года. Допустим, вы въехали в квартиру летом, то как вы можете оценить качество работы системы отопления? А вот осенью, когда систему запустят, у вас могут образоваться утечки.
Для более качественного обнаружения скрытых дефектов и недостатков во время приемки жилья лучше пригласить независимого эксперта, который оценит состояние квартиры и, если это необходимо, составит дефектный акт (ведомость).
Дефектная ведомость – документ, отражающий претензии дольщика к застройщику. Если в ней отражены несущественные замечания, то она может быть просто дополнением к акту приема-передачи жилья и в ней отражаются недостатки и выявленные скрытые дефекты и планируемые сроки их устранения.
В том случае, если в ходе приемки были обнаружены существенные недоработки и дефекты, которые в будущем могут угрожать здоровью и жизни жильцов, то, конечно, акт не нужно подписывать ни в коем случае. В этой ситуации застройщику направляется только акт осмотра.
Акт осмотра удостоверяется подписями участников сделки. Если вдруг, дефекты были обнаружены после заселения в жилье, жильцу нужно совместно с представителем управляющей компании, независимым экспертом составить акт осмотра (осмотровый лист) и переслать этот документ застройщику приложив к нему претензию, которая должна содержать информацию об устранении недостатков жилища.
Куда жаловаться?
Если владелец квартиры знает и уверен, что это именно гарантийный случай и его вины в нем нет, то что ему делать? Куда обращаться? В этот момент возникают нюансы, о которых большинство граждан не знают.
Первое. Много зависит от того где именно был обнаружен дефект. Если в пределах квартиры, то есть, именно на территории частной собственности гражданина, то в этом случае, жилец может обращаться как в свою УК, так и в компанию, с который был заключен договор долевого участия.
Юридически ваша управляющая компания не может нести ответственности за дефекты и поломки, возникшие в период действия гарантийных обязательств, потому что договор купли-продажи собственником был заключен не с управляющей компанией, а с компанией-застройщиком. Другая ситуация, если дефекты были обнаружены в местах общего пользовании (МОП) – подъезды, лифты, подвалы.
В этом случае граждане не могут обращаться к застройщику, ведь договор купли-продажи был заключен ими только на жилье, поэтому – путь один – к управдому. Необходимо составить заявку на ремонт и проверить, что она зарегистрирована. Далее работник УК берет заявку в работу и согласовывает с жильцом даты совместного, комиссионного осмотра, выявленных дефектов.
Составление претензии застройщику о выявленных недостатках
Установленного образца претензии к застройщику в законодательстве нет. Но для того, чтобы в будущем этот документ служил доказательством для судебного спора, нужно знать, как правильно его составить. Желательно указать в претензии следующие сведения:
- Полное наименование компании застройщика, ее юр. адрес и телефон.
- Фамилия, Имя, Отчество собственника квартиры, его адрес проживания, контактный телефон для связи.
- Номер и дата договора долевого участия.
- Список обнаруженных дефектов.
- Список гарантийных обязательств, распространяющиеся на отдельные элементы здания. Следует указать необходимый пункт ДДУ. В случае отсутствия гарантийных обязательств в договоре, нужно сделать ссылку на нормы законодательства (№ 214-ФЗ, ГК РФ).
- Требование устранить дефекты. В противном случае указание о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.
- Дата, подпись дольщика.
К претензии прилагаются такие документы, как акт осмотра дефектов квартиры экспертом или расчет стоимости ремонта. Эти документы составляются с экспертом в 3 экземплярах: первый – владельцу квартиры, второй — для застройщика, третий — при необходимости как приложение к судебному иску.
Проверка комиссией
При назначении комиссионного обследования объекта, на нем должны участвовать представители фирмы-застройщика, управляющей организации (или ТСЖ), жилищной инспекции, а также подрядной организации, в случае, если дефекты были обнаружены в работа, которые выполнялись подрядчиком.
В ходе данного мероприятия выявляется лицо, ответственное за недостатки, и кто будет устранять их, самостоятельно или за его счет. Также выносится решение является ли случай гарантийным.
По результатам составляется акт комиссионного обследования, который подписывается всеми участвующими лицами. В течение сорока пяти дней с момента составления акта недостатки должны быть устранены.
Нужно учитывать, что устранить дефекты может подрядная организация, на которую договором возложена гарантийная ответственность. Если подрядчик не имеет возможности устранить брак, например, по причине банкротства, то обязанность по устранению дефектов несет сама компания-застройщик.
Видео о том, как заставить застройщика устранить недостатки по гарантии:
ИсточникГарантийный срок в строительстве по закону и по договору
Решение о покупке недвижимости сейчас приравнивается к одному из самых судьбоносных решений в жизни человека. Цены на жилье интенсивно растут на вторичном и первичном рынках. Новостройки и дома под реновацию, коттеджи и таунхаусы – их стоимость с каждым годом обновляет рекорды. А если вкладываешь последние деньги, берешь ипотеку, а в итоге получаешь совсем не то, что ожидал, то появляются поводы для справедливого возмущения. Разберемся, что на этот случай говорит закон, какой должен быть гарантийный срок на строительные работы, с кого и когда требовать возмещения.
Содержание статьи
- В чем заключаются риски строительства
- Гарантия на строительные работы
- Гарантия по закону
- Гарантийные обязательства по договору
- Строительство в бытовых целях
- Инженерные системы и гарантии
- Оборудование и материалы
- Составляем иск и собираем документы
В чем заключаются риски строительства
Все мы понимаем, что строительство представляет собой длительный и сложный процесс, в котором принимают участие сразу несколько сторон:
- подрядчик;
- проектировщик;
- заказчик;
- субподрядчик;
- производитель и поставщик материалов;
- контролирующие органы.
Также сюда можно отнести банк как заинтересованную сторону, если человек или организация обратились за целевым кредитом.
Ответственность и риски несут абсолютно все стороны, включая непосредственно застройщика или частную строительную компанию, которая осуществляет работы. И даже гарантийные сроки не исключают негативных последствий.
Все участники процесса рискуют не выполнить свои обязательства из-за нестабильной экономики:
- покупатель рискует не выплатить кредит и остаться в должниках перед банком;
- застройщикам особенно сложно из-за того, что деньги не идут им напрямую, а лежат на счетах эскроу до окончания работ и ввода в эксплуатацию;
- поставщики материалов вынуждены поднимать цены, теряя клиентов и т.д.
Отказ в принятии работ госкомиссией.
Предъявляя высокие требования к застройке по устаревшим и неактуальным в настоящей действительности нормам, государственные структуры значительно тормозят процесс приемки зданий.
Иски со стороны третьих лиц.
Даже когда проект завершен, это не исключает того, что могут быть недовольны третьи лица.
Самым ярким примером может служить ситуация с крупной компанией в Москве. Целый комплекс многоэтажных жилых домов долго стоял без заселения. Причина – требования со стороны авиационной компании о том, что нарушены пути посадки самолетов. Дома были построены в 10 километрах от аэропорта.
Граждане, которые приобрели там квартиры по ДДУ, несколько лет добивались справедливости в судах. В итоге они победили.
Этот пример показывает, насколько сложно предугадать развитие событий даже при благополучных исходных обстоятельствах.
Заранее предвидеть все подводные камни в строительной сфере сложно, будь то заключение договора долевого участия или оформление подряда на производство работ по постройке собственного дома. Мы рекомендуем предварительно обращаться за дистанционными консультациями в нашу юридическую службу. Специалисты проверят документы, помогут верно составить договор или соответствующие заявления в защиту ваших интересов.
Гарантия на строительные работы
Специфика производства строительных работ состоит в том, что не всегда удается определить, насколько качественно были выполнены работы, есть ли расхождения с действующими СП. Напомним, СНиПы сейчас признаются сводами правил в соответствии со ст. 42 ФЗ N 384. Надзорные комиссии осуществляют контроль и проверяют не только в самом конце, но и в процессе:
- при завершении определенных промежуточных этапов – залит фундамент, возведены стены и т.п.;
- проверяют, как проложены системы электрификации, противопожарные и иные слаботочные системы в потолочных или других пространствах.
При этом каждый этап следует завершать подписанием отдельных актов. На стройке за этим следит технический надзор заказчика. При приемке Ростехнадзор проверяет наличие всех документов и качество строительства.
Если строительные работы благополучно завершены, но в процессе эксплуатации зданий и помещений обнаруживаются недостатки, значит следует обращаться к гарантийным срокам, в течении которых подрядчик обязан исправить недостатки, если они возникли по его вине – ст. 755 ГК РФ.
Есть несколько типов гарантийных обязательств, каждый из которых мы рассмотрим в отдельности.
Гарантия по закону
Гарантия на строительные работы по закону определяется исходя из типа объекта и статуса сторон. Если мы говорим о жилых многоквартирных домах, которые являются объектами долевого строительства, то обращаться надо к нормам Федерального закона N 214-ФЗ. В статье 7 указано, что гарантийные сроки не могут быть менее 5 лет. В данном случае участник долевого строительства выступает в качестве потребителя услуги, он защищен также Законом О защите прав потребителя.
Поскольку, как было отмечено выше, сейчас застройщики не получают деньги напрямую, то они вынуждены экономить на средствах и часто сдают объекты с нарушениями, которые на первый взгляд невозможно определить:
- некачественные материалы;
- нарушение способов производства работ.
Участник ДДУ вправе предъявить следующие требования:
- об устранении недостатков;
- об уменьшении цены;
- о возмещении расходов, если устранил недостатки за свой счет.
Вам понадобится составить документ и направить в адрес строительной организации.
На строительство объектов для федеральных нужд действует установленный гарантийный срок в один год, если иное не предусмотрено контрактом – п. 10 ППРФ № 812.
Важно! Недавно были приняты поправки о возможности принятия решений по досрочному перечислению денежных средств с эскроу-счетов дольщиков на счета застройщиков.
Гарантийные обязательства по договору
Гарантийные обязательства на строительные работы по договору заключаются в следующем. Статья 724 ГК РФ дает четкое разделение понятий гарантийных сроков в строительстве и сроков обнаружения недостатков.
В случае, когда на строительные работы не установлены гарантии, требования предъявляются в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи объекта. Если в договоре указано менее двух лет, но обнаружились дефекты по истечении этого времени в пределах двух лет, то подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что есть вина исполнителя работ.
Предельный период обнаружения недостатков не может превышать пять лет. Но гарантийные обязательства могут быть выше пяти лет, если стороны предусмотрели это в договоре.
Договором может предусматриваться, что гарантийный срок эксплуатации объекта строительства продлевается на период проведения ремонтных работ.
Строительство в бытовых целях
Важно понимать, что когда гражданин заключает договор строительного подряда в бытовых целях (постройка дачи), то к такому типу правоотношений применяются нормы Закона о защите прав потребителя. Статья 29 ЗоЗПП устанавливает права потребителя при обнаружении дефектов.
Алексей заключил договор на выполнение работ по постройке деревянной дачи. Организация выполнила все работы в установленные сроки и сдала объект заказчику. Через три года Алексей заметил, что фундамент начал разрушаться. В его договоре был указан гарантийный срок три года. И он успел в этот период предъявить требование об устранении недостатков.
Компания отказалась, поскольку закрепить фундамент не представлялось возможным в данной ситуации. Алексей обратился в суд за возвратом денежных средств, требованием о возмещении убытков и морального вреда.
Гарантийные сроки устанавливаются договором, а если они не указаны, то в отношении недвижимости действует пятилетний срок предъявления требований.
Строительные компании сейчас переживают не лучший период и вынуждены часто нарушать договорные обязательства. Перед заключением сделки с компанией, обратитесь в нашу организацию, мы поможем составить договор, максимально защитив ваши права.
Инженерные системы и гарантии
В здании, которое можно эксплуатировать, всегда должен быть предусмотрен комплекс инженерных систем. Выполнение подобных работ также относится к строительному подряду.
К таким системам относят:
- отопление;
- водоснабжение;
- водоотведение;
- кондиционирование и вентиляцию;
- системы противопожарной безопасности;
- электрические системы.
Закон О долевом участии в строительстве предусматривает иной период гарантийных обязательств на инженерные системы – не менее трех лет. Если строительно-монтажные работы были выполнены с нарушениями, то граждане вправе обратиться с требованиями, по указанным выше обстоятельствам, применимым к самому объекту долевого строительства.
Оборудование и материалы
Что касается самих материалов и оборудования, то здесь могут действовать дополнительные гарантийные обязательства от производителя, дистрибьютора или продавца. К строительным материалам относят:
- трубы;
- провода;
- кирпичи;
- дерево;
- бетон и т.п.
К оборудованию относят уже собранные на заводах технику, механизмы, приборы и т.п.
Поэтому на отделочные работы гарантийный срок может также продлеваться сроком действия гарантии на сами материалы и оборудование, когда они больше, если иное не установлено договором или прямо не противоречит закону.
Если строительное оборудование приобреталось в личных целях, то стоит помнить о правилах возврата технически сложных товаров. Не все можно вернуть.
Несертифицированные материалы и оборудование допускается использовать только для личного строительства.
Подаем исковое заявление
Так как стоимость квартир и недвижимости достаточно высокая, то речь о мировом суде не идет. В зависимости от обстоятельств граждане подают заявления в районный суд общей юрисдикции или в арбитражный суд. Обязательный досудебный порядок разрешения споров надо соблюдать, когда это предусмотрено договором. Позиция Пленума ВС по правоотношениям в ДДУ следующая:
Для этого он должен написать заявление с указанием о досудебном урегулировании спора и о намерении обратиться в суд.
А вот ЗоЗПП не предусматривает обязательный досудебный порядок разрешения споров по строительным работам.
Если застройщик долевого строительства банкрот – то обращаемся в арбитражный суд. Если по ЗоЗПП выполнялись строительные работы ИП, обращаться надо в районный суд на выбор истца.
Составляем иск и собираем документы
Верно составленное исковое заявление поможет суду быстро принять дело к производству и решить его по существу. В таблице мы приводим пример, как составить исковое заявление на ненадлежащее выполнение строительных работ.
- В районный суд (наименование и адрес).
- Реквизиты истца со всеми данными (ФИО, адрес, СНИЛС, ИНН).
- Реквизиты ответчика — наименование организации, реквизиты из ЕГРЮЛ – ИНН, ОГРН, адрес.
Условия соглашения о выполнении строительных работ:
- стороны;
- когда и где составлено;
- перечень выполняемых работ;
- сроки и продолжительность работ;
- цена договора;
- условия о приемке (по этапам или целиком);
- условия об оплате.
- нарушены сроки выполнения работ;
- обнаружены недостатки;
- нарушены сроки гарантийного ремонта и т.п.
- Предъявляемые требования.
- Список прилагаемых в доказательство документов.
Судебная практика: выполнение работ по строительству зимнего сада
Дело № 31-КГ20-3-К6. В данном иске до гарантийных обязательств дело не дошло, так как отношения были разорваны по другим обстоятельствам. Истец обратился в суд за защитой прав потребителя. Ответчик — ИП, который должен был выполнить работы по монтажу зимнего сада.
- вернуть денежные средства;
- оплатить штраф;
- оплатить неустойку;
- возместить моральный вред;
- возместить судебные расходы.
Были нарушены сроки выполнения работ и обнаружены существенные недостатки. Судом был расторгнут договор и удовлетворены требования, с чем ответчик не согласился, так как компенсации были внушительные.
ВС РФ установил, что договором была предусмотрена поэтапная приемка работ. Ответчик надлежащим образом известил истца о завершении этапов, но его письма не были прочитаны. Также истец задержал оплату за один из этапов. Поэтому суд отправил дело на новое рассмотрение.
Частые вопросы
Это понятие раскрывается в Градостроительном Кодексе — здание, строение или сооружение, в том числе и недостроенные объекты, которые невозможно разделить с землей без ущерба. То есть имеется фундамент.
Градостроительный кодекс гарантийный срок не определяет. Все основные положения закреплены в Гражданском Кодексе РФ. Но мы видим гарантии в ст. 60.1 — в случае ликвидации юридического лица — члена саморегулируемой организации исполнение гарантийных обязательств по выполнению строительных работ ложится на СРО в определенной пропорции.
Если в отношении вашего дома не было принято решение о передаче его для окончания строительства другому застройщику, то вам следует составить индивидуальное или коллективное обращение конкурсному управляющему или напрямую в арбитражный суд. Также должно быть предусмотрено страховое возмещение, поэтому обращение в страховую поможет компенсировать потери.
Заключение эксперта
На строительные работы действуют гарантийные сроки по договору или по закону. Договором не могут быть установлены нормы, прямо противоречащие закону. В отношении ДДУ применяются нормы ФЗ № 214. В отношении подряда строительных работ для бытовых нужд применяются правила ЗоЗПП.
Публикуем только проверенную информацию
Накопленный опыт в вопросах гражданского и трудового права позволяет Елене оказать помощь в кратчайшие сроки.
Источник