Что входит в стоимость строительства объекта

Формировании первоначальной стоимости строящегося объекта

Решение ФНС России от 09.10.2018 № СА-4-9/19655 содержит важную для застройщиков недвижимости правовую позицию. Суть ее в следующем. В первоначальную стоимость строящегося объекта необходимо включать суммы не только заработной платы лиц, деятельность которых связана с созданием недвижимости, но и страховых взносов, начисленных на указанные суммы.

Налогоплательщик затраты в виде страховых взносов ежемесячно отражал в составе прочих расходов. Свои действия застройщик обосновал так:

расходы на оплату труда и страховые взносы относятся к разным группам расходов, в связи с чем подлежат учету в целях налогообложения в разном порядке;

затраты в виде страховых взносов признаются на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ;

к расходам, указанным в названной норме, не применяется п. 5 ст. 270 НК РФ.

К сведению: с пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам относятся, в частности, суммы налогов и страховых взносов, за исключением сумм, перечисленных в ст. 270 НК РФ.

В силу п. 5 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы на приобретение и (или) создание амортизируемого имущества.

Дополнительно организация ссылалась на п. 4 ст. 252 НК РФ, в силу которого если некоторые затраты с равными основаниями могут быть отнесены одновременно к нескольким группам расходов, то налогоплательщик вправе самостоятельно определить, к какой именно группе он отнесет такие затраты.

При обращении в ФНС с жалобой на решение МРИ (в порядке, установленном ст. 138 НК РФ) эти аргументы не помогли доказать незаконность начисления недоимки по налогу на прибыль, пеней и штрафов.

Обстоятельства налогового спора следующие. В проверяемом периоде налогоплательщик, наряду с основным видом деятельности, занимался строительством спорного объекта, выступая «чистым» инвестором-застройщиком:

в связи с привлечением для выполнения функций технического заказчика сторонней специализированной фирмы налогоплательщик осуществлял лишь функции по обеспечению строительства (предоставление земельного участка для ведения строительства, финансирование строительства);

для выполнения работ был заключен договор с генеральным подрядчиком, предусматривающий сдачу объекта по завершении выполнения всего объема работ.

К сведению: приемка работ у генподрядчика не производилась ни застройщиком, ни техническим заказчиком. Акты выполненных работ (формы КС-2) фактически служили подтверждением выполнения определенных видов работ в целях дальнейшего финансирования генерального подрядчика.

Налогоплательщиком было создано подразделение, в функции которого входило эффективное администрирование общих задач по управлению собственной деятельностью, в том числе связанных с реализацией инвестиционного проекта.

Застройщик рассуждал так: поскольку в какой-то мере деятельность работников эксплуатационно-строительного управления, а также лиц, оказывавших услуги по договорам гражданско-правового характера, относилась к процессу строительства спорного объекта, расходы на оплату труда и оказание услуг, а также суммы страховых взносов в некоторой части могли трактоваться как относящиеся к строительству объекта. Однако фактически общество не имело возможности разделить указанные расходы на относящиеся к расходам по управлению (общехозяйственные расходы) и к расходам по строительству. Таким образом, указанные расходы носили двойственный характер, в связи с чем организация имела право самостоятельно определить, в каком качестве учитывать их в целях налогообложения прибыли.

У проверяющих на этот счет было иное мнение, основанное на следующих фактах:

в состав эксплуатационно-строительного управления (наряду с начальником и его заместителем) входили сотрудники производственно-технического отдела, а также отделов технического надзора и проектирования и служба главного энергетика (мало похоже на общехозяйственную деятельность);

эти работники в ходе допросов сообщили, что фактически выполняли свои должностные обязанности исключительно на строящемся объекте, осуществляли контроль и проверку хода строительства и финансовых документов.

Рассмотрев жалобу застройщика на действия нижестоящего налогового органа, ФНС решила: положения п. 1 ст. 257, пп. 1 п. 1 ст. 264 и п. 2 ст. 270 НК РФ не позволяют налогоплательщику включать в первоначальную стоимость строящегося объекта только суммы заработной платы, а начисленные страховые взносы отражать в составе текущих расходов отчетного (налогового) периода.

Важно, что в судебной практике последних лет постепенно формируется позиция, согласно которой если застройщик-инвестор реализует инвестиционный проект и не ведет деятельность, направленную на получение доходов, то все общехозяйственные расходы следует включать в первоначальную стоимость строящегося объекта (см., например, Определение ВАС РФ от 20.06.2013 № ВАС-8095/13 по делу № А12-15313/2012). Соответственно, при осуществлении строительства и иных видов деятельности на увеличение первоначальной стоимости строящегося объекта необходимо относить часть общехозяйственных расходов. В связи с этим считаем, что в описанной выше ситуации у налогоплательщика нет шансов доказать необоснованность доначисления налога на прибыль.

Источник

Формула сметной стоимости простыми словами.

Сметная стоимость (СС) – сумма денежных средств, необходимых для осуществления какого-то вида работ в соответствии с проектом, т.е. по задумке архитектора.

Сметная стоимость состоит из трех компонентов и определяется следующей формулой:

,где ПЗ – прямые затраты,
НР – накладные расходы,
СП – сметная прибыль.

Это и есть основная формула сметного дела.

Разберем эти слагаемые более подробно:
ПЗ – прямые затраты – основные ресурсы, используемые непосредственно для выполнения данного вида работ. Есть несколько типов ресурсов, включаемых в состав ПЗ — материальные (материалы, изделия, конструкции, оборудование, мебель, инвентарь), технические (эксплуатация строительных машин и механизмов) и трудовые (оплата труда рабочих, а также зарплата машинистов, к-я учитывается в составе стоимости эксплуатации машин и механизмов).

Следующий компонент основной формулы сметного дела – накладные расходы.
НР – затраты, связанные с созданием условий, необходимых для производства работ. В состав этих затрат входит обслуживание (установка бытовок для обеспечения комфортных условий работы и отдыха), организация (например, работа логистов) и управление (распределение задач и объемов работ по бригадам).

.
Последний, не менее важный компонент формулы – сметная прибыль. СП — это средства организации, направленные на развитие производства (покупка машин для нужд производства), покрытие расходов социальной сферы (страховые взносы, налоги), материальное стимулирование работников (премии).

Источник

Порядок учета затрат в строительстве (нюансы)

Учет затрат в строительстве — сложный процесс, проходящий в несколько этапов. В этом материале рассмотрим подробнее особенности учета, связанные с такими аспектами, как сроки выполнения строительных работ и расхождения между планом и фактом в себестоимости работ. Также читателю будут рекомендованы статьи, касающиеся других важных нюансов, связанных с учетом строительства.

Индивидуальные характеристики процесса строительства

Несмотря на то что бухучет в строительстве в РФ ведется на базе общих требований и регламентов, для него характерно большое количество индивидуальных особенностей. Причиной наличия этих особенностей является специфика строительного процесса. В качестве основных индивидуальных характеристик стройки для данной статьи мы выделим:

• Длительность выполнения подрядных договоров. Вследствие этого обычно начало работ и их завершение относятся к разным отчетным (в том числе налоговым) периодам.
• Из нетипичной длительности рабочего цикла вытекает следующая особенность — поэтапность. И сдача заказчику, и оплата заказчиком работ проходят обычно в несколько этапов. Это ведет к специфике в формировании выручки и себестоимости.
• В отношении формирования себестоимости в строительстве также существует целый ряд специальных приемов и методов. Основное назначение этих методик — по возможности компенсировать неопределенность в надежности оценки финрезультата от учитываемого объекта строительства. С одной стороны, исходя из принципов бухучета, получение авансов от заказчиков строительства не дает достаточной уверенности в том, что на основе этих авансов можно определять выручку. С другой стороны, определяемые в ходе работ плановые показатели себестоимости также не могут считаться полностью подходящими значениями для учета их в расходах при формировании финрезультата.

Разберем подробнее особенности учета, возникающие из приведенных выше аспектов.

Нюансы, связанные со сроками выполнения работ

В ситуациях, когда даты начала и завершения работ приходятся на разные отчетные периоды, действуют нормы ПБУ 2/2008 (утв. приказом Минфина от 24.10.2008 № 116н). В силу особенностей процесса строительство практически всегда подпадает под действие норм ПБУ 2/2008. Таким образом, учет строек ведется предусмотренным ПБУ 2/2008 способом «по мере готовности».

Чтобы разобраться в сути способа, остановимся чуть более подробно на таком важном определении, как «объект строительства». В соответствии с Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ объект строительства — это не временное строение, сооружение. Отметим, что в действовавшем до принятия ПБУ 2/2008 приказе Минфина от 20.12.1994 № 167 об учете договоров на капстроительство существовала еще одна характеристика — наличие отдельной сметы или отдельного проекта на здание, строение, сооружение. Теперь эта норма не конкретизирована.

По действующему ПБУ 2/2008, чтобы определить объект для учета, необходимо изучить договор (договоры) и техническую документацию:

• Как отдельный договор (а следовательно, и объект учета) следует рассматривать:
  • объект, на который существует отдельная документация (надо полагать, в том числе смета или проект, о которых говорилось в «старых» регламентах);

  ВАЖНО! Даже если заключен один договор на комплекс объектов, каждый из которых обладает характеристиками отдельного объекта, учет нужно вести по каждому объекту отдельно, как если бы на каждый был заключен самостоятельный договор.

  • объект, по которому с достаточной степенью достоверности могут быть определены доходы и расходы.
  • все договоры по сути относятся к единому объекту, по которому установлены единые учетные нормы (например, по прибыли);
  • договоры связаны порядком исполнения — выполнение работ идет одновременно или последовательно.

  По каждому объекту учета, определенному по указанным выше критериям, необходимо затем определить один из 2 возможных способов определения доходов и расходов:

  • по доле завершенных работ в общем объеме работ по договору (объекту);
  • по доле уже понесенных на отчетную дату затрат в общем объеме плановых затрат на строительство.

  О первом способе поговорим кратко. Он заключается в проведении оценки объема уже завершенных на отчетную дату работ в натуральном выражении. Как правило, такая оценка является экспертной. Кроме того, если работа сдается по этапам — можно проводить оценку по задокументированным завершенным (сданным) этапам. В затраты при этом следует списывать ту их часть, что относится к признанной выручке.

  Как подтвердить расходы на материалы при строительстве, узнайте в экспертном решении от КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и переходите к материалу бесплатно.

  Второй способ базируется на определении на отчетную дату доли уже произведенных затрат в общем объеме плановых затрат по договору. Так как данный способ напрямую связан с методами учета затрат в строительстве, рассмотрим порядок учета доходов и расходов при этом способе на примере.

  Общая сумма договора, заключенного 12 января, составляет 30 млн руб. Определенная по расчетам (сметам) величина расходов составляет 20 млн руб. Аванс, полученный от заказчика в январе, составляет 8 млн руб. Величина уже понесенных по договору затрат на 31 марта составила 5 млн руб. Документы о приемке произведенных работ заказчиком оформлены в апреле. Подрядчик определяет готовность работ по доле произведенных затрат. Что будет отражено в учете подрядчика? (Для упрощения в примере не приводится НДС).

  О нюансах учета НДС у подрядчика смотрите: «Когда начислять НДС подрядчику?».

  1. Определяем долю уже произведенных расходов в общем объеме расходов по строительству:

  5 млн руб. / 20 млн руб. × 100% = 25% — степень готовности объекта.

  Источник