Что является недостатками объекта долевого строительства

Какие недостатки в новой квартире считаются дефектами и можно ли взыскать с застройщика компенсацию за них

– В июле 2020 года приобрели квартиру в новостройке по долевому участию. Спустя некоторое время после подписания передаточного акта обнаружила целый ряд недоделок и брак строителей – плохо закрываются и открываются пластиковые окна, перекосило дверь в туалете, потекли краны на кухне, начал подтекать бачок унитаза в туалете из-за трещин, которые не увидели раньше. Даже не думала, что так может быть при сдаче новой квартиры! Скажите, что нам делать и кто должен устранять эти недостатки? Кто за это всё будет платить?

– Перечисленные вами недоделки относятся к дефектам строительства.

Законодательное регулирование

Нормы законодательства о долевом участии в строительстве – ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» – помогают дольщикам:

• обязать застройщика выполнить все работы по устранению дефектов за его счёт (пункт 1 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• уменьшить цену договора долевого участия на сумму затрат дольщика по устранению дефектов (пункт 2 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• получить компенсацию после устранения силами дольщика строительных дефектов, выявленных в течение пятилетнего гарантийного срока после окончания строительства и зафиксированных с помощью экспертизы (пункт 3 ч. 2 ст. 7 ФЗ №214);
• в случае отказа застройщика во внесудебном порядке от любых действий в пользу дольщика подать иск в суд (ч. 6 ст. 7 ФЗ 214).

Что считается дефектом

Дефектом строительства считается любое отклонение от требований проектной документации, технических или градостроительных регламентов. К дефектам строительства относятся:

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками!

• некачественно установленная сантехника;
• промерзание стен, полов, окон; ;
• отслаивание обоев;
• отсутствие звукоизоляции между квартирами и помещениями;
• высокая влажность в помещениях;
• духота;
• трещины и сколы на облицовочной плитке в санузлах и на кухне;
• трещины на оконных стёклах;
• дефекты установки окон и дверей; и т. д.

Подписав акт приёмки квартиры, вы фактически согласились с обнаруженными позднее дефектами, но исправлять их за свой счёт вы не обязаны. Согласно ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вы можете:

• требовать от застройщика устранения дефектов в разумный срок;
• уменьшить цену договора;
• требовать от застройщика возмещения ваших расходов на устранение дефектов.

Если застройщик не хочет исправлять дефекты, ссылаясь на какие-либо условия, указанные в договоре по освобождению его от ответственности за обнаруженные позднее дефекты строительства, то ч. 4 ст. 7 ФЗ №214 считает любые подобные условия ничтожными, и вы вправе обратиться в суд.

Как вы думаете, можно ли взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в новой квартире, построенной по договору долевого участия?

Что делать с несущественными недостатками объекта долевого строительства

У меня это не получилось Не пробовал(а), но думаю, что не получится Не знаю, не пробовал(а), никуда не обращался Да, можно. Я выиграл(а) дело в суде Да, можно. Я получил(а) компенсацию Давно не покупал никаких(а) квартир

⏰ Сроки обнаружения дефектов в новостройке

Застройщик, передавая вам квартиру, должен одновременно выдать вам на руки «Инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства», где должны быть указаны, в соответствии с ч. 1.1 ст. 7 ФЗ №214, следующие положения:

• гарантийный срок службы новой квартиры;
• гарантийные сроки службы отделки, инженерного оборудования, конструкций и изделий, входящих в состав квартиры.

Согласно ч. 5 ст. 7 ФЗ №214, гарантийный срок на новую квартиру устанавливается договором о долевом строительстве и не может быть меньше 5 лет. А согласно ч. 5.1 ст. 7 ФЗ №214, гарантийный срок на инженерные и технологические системы в новой квартире не должен быть меньше 3 лет.

Эти положения устанавливают сроки обнаружения дефектов в квартире, и вы вправе требовать от застройщика устранения дефектов в пределах этих сроков на основании ч. 6 ст. 7 ФЗ №214.

✅ Действия покупателя до и после подписания акта. Возможность получения компенсации

План ваших действий до подписания акта:

1. Произвести внимательный осмотр потолков, стен, полов, дверных и оконных проёмов, выявить отклонения, превышающие 15 мм для стен, 20 мм для полов, 10 мм для оконных и дверных откосов по горизонтали или вертикали.
2. Проверить правильную работу всех окон и дверей.
3. Проверить напольное покрытие, которое должно быть без вздутий и видимых разрезов.
4. Проверить вздутие обоев.
5. Осмотреть входную и межкомнатные двери на предмет их целостности и заедания при открытии-закрытии, проверить работу замков и ручек.
6. Проверить работу сантехнического оборудования, отсутствие подтекания стыков водопровода, канализации, отопления, правильную работу всей запорной арматуры – кранов и смесителей.
7. Проверить работу электрооборудования и газового оборудования (при наличии).
8. Если обнаруженные дефекты не являются существенными и не препятствуют пользованию жилым помещением, то вы можете принять квартиру с недостатками, составив дефектную ведомость, где должны быть указаны конкретные сроки по их устранению.
9. Если обнаруженные дефекты будут существенными, то есть мешающими пользоваться жилым помещением, то вы имеете право отказаться от подписания передаточного акта до их устранения.

Ваши действия после подписания акта до окончания гарантийных сроков:

1. После обнаружения дефектов необходимо их зафиксировать. Для этого нужно обратиться в компанию, имеющую право на проведение строительной экспертизы, и получить её заключение.
2. Обратиться к застройщику в письменной форме с претензией, где указана сумма выявленных недостатков, сроки устранения обнаруженных строительных дефектов, сумма возможной компенсации убытков по устранению дефектов. Застройщик обязательно должен согласовать с вами сроки исправления недостатков или сумму компенсации.
3. В случае отказа застройщика выполнить ваши требования вы вправе обратиться в суд с иском. К исковому заявлению обязательно прилагается акт строительной экспертизы.

Образец претензии к застройщику можно скачать по ссылке.

Иск подаётся на сумму, которая учитывает несколько факторов:

• убытки, понесённые дольщиком; ;
• компенсация услуг адвоката и эксперта;
• неустойку в объёме, равном стоимости обнаруженных дефектов или убытков, понесённых дольщиком;
• штраф, равный половине суммы иска.

Следует учитывать, что застройщик, выступая в суде ответчиком, может предоставить суду передаточный акт с вашей подписью, которая подтверждает отсутствие претензий с вашей стороны по поводу качества строительных работ. В этом случае вы можете предоставить дефектный акт, подписанный застройщиком, и экспертизу по выявленным дефектам.

В любом случае передаточный акт не является основанием подтверждения отсутствия претензий с вашей стороны к заказчику после обнаружения новых дефектов или неустранения дефектов, обозначенных в дефектном акте.

Все перечисленные действия нужно выполнить, если застройщик не выплачивает компенсацию, дефекты не устраняет и не идёт на контакт.

Источник

Существенные недостатки объекта долевого строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Существенные недостатки объекта долевого строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Существенные недостатки объекта долевого строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 8 «Передача объекта долевого строительства» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Таким образом, по смыслу ч. 5 ст. 8 и ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве необходимым основанием для отказа участника долевого строительства в подписании передаточного акта является наличие в объекте долевого строительства существенных недостатков, без устранения которых невозможна его передача.»

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 9 «Расторжение договора» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ч. 1 ст. 9 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») разрешаются судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей».»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Существенные недостатки объекта долевого строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о защите прав участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства (на основании судебной практики Московского городского суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2022) Проведение экспертизы может быть инициировано и самим истцом до обращения в суд. В этом случае заключение экспертизы о наличии существенных недостатков объекта долевого строительства следует приложить к исковому заявлению в качестве доказательства, подтверждающего обоснованность исковых требований.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Практические вопросы снижения размера неустойки за нарушение сроков передачи объектов долевого строительства
(Можилян С.А.)
(«Правовые вопросы недвижимости», 2021, N 1) Однако на практике регулярно встречаются случаи, при которых дольщики заинтересованы в максимальной длительности периода просрочки и, как следствие, получении наибольшего размера неустойки. Так, дольщики создают искусственные препятствия для исполнения застройщиком своих обязательств со ссылкой на наличие существенных недостатков объекта долевого строительства, которые не позволяют использовать его по функциональному назначению или же затягивают процедуру передачи квартиры, игнорируя извещения застройщика.

Нормативные акты: Существенные недостатки объекта долевого строительства

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018)
(ред. от 26.12.2018) Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ подлежит применению только в случае обнаружения существенных недостатков, не позволяющих использовать объект долевого строительства по назначению, является ошибочным, следовательно, М. был вправе потребовать от застройщика устранения недостатков объекта строительства, выявленных в течение гарантийного срока.

«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) В обоснование заявленных требований указала, что при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения под окном, ГРПШ создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на равнозначный отказался.

Источник

Акт о недостатках объекта долевого строительства

Если во время осмотра объекта долевого строительства дольщик выявил какие-либо его недостатки или несоответствия плану, то он может потребовать у застройщика составить акт о недостатках. Такой документ не дает сторонам подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, пока не будут устранены недостатки. Какая информация должна быть указана в акте о несоответствии, рассказываем в статье.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

• Бланк и образец
• Онлайн просмотр
• Бесплатная загрузка
• Безопасно

Порядок приема и сдачи объекта

Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:

1. Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
2. Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
3. Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
4. До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.

К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.

Что нужно проверить

Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:

• внешний вид, отделочные работы;
• техническое состояние помещений;
• состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.

О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ. Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи. Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.

После того как недостатки будут оговорены, стороны составляют соответствующий акт, далее застройщик должен будет устранить все перечисленные несоответствия или уменьшить стоимость в договоре, или возместить дольщику расходы на самостоятельное устранение недостатков.

Если застройщик отказывается от подписания такого документа, то дольщик имеет право составить акт в одностороннем порядке. Готовый документ затем отправляют почтой застройщику. Письмо должно быть заказное, с уведомлением о вручении.

Общие сведения об акте

Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.

Составляем акт

Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:

1. Наименование документа, место и дату его создания.
2. Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.

• застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
• застройщик предоставил документы на помещение;
• во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
• если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.

Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).

Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.

Источник

К вопросу о распределении бремени доказывания между застройщиком и участником долевого строительства

Последние годы Верховный Суд Российской Федерации при трактовке положений законодательства о распределении бремени доказывания между застройщиком и участником долевого строительства из числа граждан последовательно исходит из того, что обязанность доказать соответствия объекта долевого строительства предъявляемым требованиям лежит на застройщике. В качестве примеров можно привести определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 31-КГ17-11 от 13 февраля 2018 года, № 5-КГ18-13 от 11 мая 2018 года, № 5-КГ19-180 от 29 октября 2019 года.

Таким образом, высшая судебная инстанция исходит из своего рода «презумпции виновности» застройщика, ссылаясь при этом в том числе на разъяснения, сформулированные Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Пункт 28 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации говорит о том, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

Однако имели ли авторы указанного документа в виду именно то, что в нем видят их коллеги?

При ответе на данный вопрос не обойтись без учёта применимых положений гражданского законодательства и законодательства о гражданском судопроизводстве.

Так, часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Действительно, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в ряде случаев возлагает бремя доказывания на продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера). Однако это правило не имеет универсального характера и касается не всякого доказывания в рамках споров о защите прав потребителей, а лишь тех обстоятельств, которые связаны с институтом освобождения от гражданско-правовой ответственности, как то:

– действие обстоятельств непреодолимой силы (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28);

– нарушение потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы, услуги) (пункт 5 статьи 14);

– вина потребителя в нарушении сроков передачи предварительно оплаченного товара (пункт 5 статьи 23.1);

– вина потребителя в нарушении сроков выполнения работы (оказания услуги) (пункт 6 статьи 28).

Те нормы Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», на которые Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал как на исключение из общего правила по возложению бремени доказывания – пункт 6 статьи 18, пункты 5 и 6 статьи 19, пункты 4, 5 и 6 статьи 29 – также касаются только лишь вопроса освобождения от гражданско-правовой ответственности.

По сути, упомянутые нормы лишь развивают и продолжают общую норму гражданского законодательства, сформулированную в статье 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации: продавец или изготовитель товара, исполнитель работы или услуги освобождается от ответственности в случае, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил пользования товаром, результатами работы, услуги или их хранения.

В этой связи необходимо отметить, что понятия «освобождение от ответственности» и «отсутствие оснований для ответственности» отнюдь не тождественны:

– первое может быть лишь применимо к ситуации, когда права и (или) законные интересы стороны нарушены, однако другая сторона в этом не виновна;

– второе определяет ситуацию, когда неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств не было как такового;

(статьи 401, 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иными словами, бремя доказывания в рассматриваемой ситуации должно было распределяться между сторонами следующим образом:

– потребитель обязан был доказать нарушение своих прав;

– застройщик должен был доказать, что несмотря на наличие факта нарушения прав потребителя, его вина в таком нарушении отсутствует.

Кроме того, указанный подход Судебной коллегии по гражданским делам игнорирует, что необходимость осуществления потребителем в рамках гражданского процесса доказательственной деятельности прямо следует из пункта 4 статьи 26.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Источник