Одиночный блог
это-наша-земля.рф > Все записи > Мои статьи > Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства при истекшем сроке аренды земельного участка отнюдь не означает, что застройщик не вправе претендовать на заключение нового договора аренды
Отсутствие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства при истекшем сроке аренды земельного участка отнюдь не означает, что застройщик не вправе претендовать на заключение нового договора аренды
Основываясь на своём опыте общения с клиентами за последние несколько месяцев, могу сказать, что в настоящее время крайне остро стоит вопрос о приобретении в аренду земельных участков под объектами незавершенного строительства в ситуациях, когда срок существующего договора аренды истёк. С проблемой продления аренды под «недостроями» сталкиваются как те граждане, которые возводят объекты незавершенного строительства, так и застройщики, которые предпринимают усилия по возведению объектов нежилого и коммерческого назначения.
Истечение срока действия договора аренды земельного участка означает невозможность получить акт о вводе в эксплуатацию (для индивидуальных жилых домов и садовых домов — так называемое «уведомление о соответствии»), что влечёт за собой невозможность зарегистрировать право собственности на построенный объект капитального строительства и надлежащим образом легализовать его.
Основная опасность для застройщика состоит в том, что в силу ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, которая была введена в действие с 1 марта 2015 года, объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, срок аренды которого истёк, может быть изъят по решению суда путем продажи с публичных торгов – это правило распространяется как на те случаи, когда земельный участок под строительство был предоставлен по результатам аукциона (п. 1 ст. 239.1 ГК РФ), так и на те случаи, когда земельный участок предоставлялся без торгов для завершения строительства объекта (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).
Ситуации, которые возникают при окончании срока действия договора аренды земельного участка, целесообразно подразделять по такому критерию как наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.
Условия, при которых земельный участок вновь может быть предоставлен в аренду для завершения строительства сроком на три года, определены в Земельном кодексе РФ (п. 5 ст. 39.6 ) и в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (п. 21 ст. 3).
Земельный кодекс РФ (п. 5 ст. 39.6) устанавливает общее правило о том, что для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок может быть предоставлен либо лицу, которое приобрело такой объект по результатам публичных торгов в связи с изъятием объекта у предыдущего собственника, либо у исходного собственника объекта капитального строительства, если в течение шести месяцев с момента окончания срока аренды земельного участка объект незавершенного строительства не был изъят в силу предусмотренных законом обстоятельств (незаявление органом местного самоуправления требования в суд об изъятии объекта незавершенного строительства; отказ суда в удовлетворении такого искового заявления; торги по продаже не состоялись по причине отсутствия участников торгов).
Вместе с тем, на практике значительно более востребована и чаще применяется норма п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», которая связывает право собственника объекта незавершенного строительства на повторное приобретение земельного участка для завершения строительства с одним из двух условий: 1) право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года; 2) право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано после 1 марта 2015 года, однако договор аренды земельного участка заключен до 1 марта 2015 года.
Формально воспользоваться возможностью, предусмотренной п. 21 ст. 3 Федерального закона Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, могут только собственники, то есть лица, за которыми право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН (право собственности на незавершенный строительством объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом можно зарегистрировать в упрощённом порядке на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на иные объекты незавершенного строительства – на основании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на землю: п. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости).
Однако, к счастью застройщиков, Верховный суд РФ истолковал рассматриваемую правовую норму более широко.
В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016 высший судебный орган указал, что по смыслу правовой нормы п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ право на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства принадлежит не только собственникам, но и всем лицам при условии, что договор аренды земельного участка заключён до 1 марта 2015 года вне зависимости от наличия зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.
Судами Калининградской области вышеуказанная точка зрения была скорректирована не в пользу застройщиков, однако даже в рамках складывающейся в нашем регионе судебной практики довольно значительная категория застройщиков в состоянии добиться заключения нового договора аренды земельного участка в ситуациях, когда право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.
Подход, используемый судами общей юрисдикции Калининградской области, сводится к тому, что органы местного самоуправления обязаны предоставить земельный участок для завершения строительства в аренду, если застройщик-заявитель, право собственности которого на объект незавершенного строительство не зарегистрировано, располагает действующим разрешением на строительство объекта (в случае с индивидуальными жилыми домами – «уведомление о соответствии»).
В рамках данного подхода суды руководствуются тем, что при наличии разрешения на строительство у застройщика право собственности на объект возникает по умолчанию в силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ вне зависимости от регистрации.
В качестве примеров можно привести решение Центрального районного суда г. Калининграда от 02.02.2018 по делу № 2а-858/2018 (судья М.П. Кисель), решения Зеленоградского районного суда от 20.09.2018 по делу № 2-696/2018 (судья В.В. Сайбель), от 27.09.2018 по делу № 2-830/2018 (судья В.В. Сайбель).
В том случае, когда право собственности на «недострой» не зарегистрировано, а разрешение на строительство не выдавалось, единственным выходом остаётся предъявление иска в суд о признании права собственности на объект капитального строительства.
Отмечу, что законодателем до сих пор не решена крайне злободневная проблема, возникающая в тех случаях, когда истекает срок аренды земельного участка, предоставленного для завершения строительства, а строительство так и не окончено. Этот законодательный пробел не восполнен. По всей видимости, по замыслу законодателя в такой ситуации объект незавершенного строительства обречен быть изъятым с целью продажи на публичных торгах (ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ).
ИсточникЧто является объектом незавершенного строительства на арендованной земле
ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
от 11 января 2016 г. N ИА/90/16
Во исполнение пункта 25 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России, утвержденного Приказом ФАС России от 31.03.2015 N 219/15 направляются методические материалы, подготовленные по вопросу применения законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, при рассмотрении заявлений антимонопольным органом, а также по вопросу соотношения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации (ЛК РФ) при рассмотрении дел о нарушении антимонопольного законодательства со стороны органов власти, осуществляющих полномочия по распоряжению лесными участками.
1. Изменения в земельном законодательстве
23.06.2014 под N 171-ФЗ принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ), положениями которого предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев. В соответствии со статьей 35 Закона N 171-ФЗ данный документ вступил в силу с 1 марта 2015 года, за исключением отдельных положений, вступивших в силу со дня официального опубликования.
Законом N 171-ФЗ введен блок новых норм, регулирующих вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.
При рассмотрении антимонопольным органом заявлений о признаках нарушения антимонопольного законодательства разрешению подлежат вопросы равного доступа к использованию земли, реализации имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Согласно статьям 39.3 ЗК РФ, 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.
Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.
Статьей 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. При этом, данной статьей предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением десяти случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется по результатам аукционов, при этом, перечень исключений из данного общего правила состоит из тридцати трех случаев, изложенных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с положениями статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Непроведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции.
Порядок предоставления земельных участков сформулирован в статьях 39.11 — 39.13 ЗК РФ. Важно, что в действующей редакции ЗК РФ отсутствует возможность проведения конкурса в качестве возможной процедуры.
Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее — официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы на сайте www.torgi.gov.ru.
Нарушение порядка проведения торгов может привести к ограничению доступа к участию в торгах и может содержать признаки нарушения статей 15, 17 Закона о защите конкуренции.
2. Изменение существенных условий договора по предоставлению земельных участков, уступка прав по таким договорам. Заключение на новый срок (пролонгация) договоров аренды земельных участков
Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены существенные изменения в статью 448 ГК РФ, уточняющие возможность изменения условий договора по предоставлению земельных участков, а также возможность уступки прав по таким сделкам.
Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
Согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Нормы, конкретизирующие возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 — 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 — 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Актуальным является вопрос о возможности продления срока договора аренды для завершения строительства объекта.
В связи с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. При этом, такое право предоставляется:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
3. Размещение объектов нестационарной торговли, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации
В редакции ЗК РФ, действующего с 01.03.2015, также введены и новые положения, касающиеся размещения объектов нестационарной торговли, рекламных конструкций, иных видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов.
Перечень иных видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1300.
В соответствии со статьей 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута. Таким образом, при размещении указанных объектов сделка по предоставлению земельного участка не совершается.
Вопросы предоставления мест под размещение объектов нестационарной торговли согласно пункту 1 статьи 39.36 ЗК РФ регулируются Федеральным законом от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 381-ФЗ), законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления вправе издавать муниципальные правовые акты по вопросам, связанным с созданием условий для обеспечения жителей муниципального образования услугами торговли, в случаях и в пределах, которые предусмотрены Законом N 381-ФЗ.
Согласно части 3 статьи 10 Закона N 381-ФЗ схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В этой связи, вопрос порядка предоставления мест под размещение объектов нестационарной торговли, в том числе вопросов срока размещения таких объектов, определяется нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.
Кроме того, порядок и условия размещения объектов нестационарной торговли устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 39.36 ЗК РФ).
Между тем, по мнению ФАС России, предоставление права на размещение объекта нестационарной торговли при наличии двух и более претендентов на размещение объектов нестационарной торговли в отношении одних и тех же мест размещения таких объектов, должно осуществляться путем проведения конкурентных процедур.
Согласно пункту 2 статьи 39.36 ЗК РФ установка и эксплуатация рекламных конструкций на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляются на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в соответствии с Федеральным законом от 13 марта 2006 года N 38-ФЗ «О рекламе».
Дополнительно обращаем внимание, что использование земель или земельных участков может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута при проведении инженерных изысканий, капитального или текущего ремонта линейного объекта, строительство временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения, при осуществлении геологического изучения недр, осуществления деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда.
Согласно пункту 2 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков под указанные работы осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.
4. Соотношение статьи 36 ЗК РФ и части 1 статьи 74 ЛК РФ
В настоящее время статья 36 ЗК РФ исключена. Вместе с тем, ввиду необходимости разрешения ситуаций, возникших до 01.03.2015, разъясняем следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Лесного кодекса Российской Федерации (далее — ЛК РФ) леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий.
В соответствии со статьей 7 ЛК РФ лесным участком является земельный участок, границы которого определяются в соответствии со статьями 67, 69 и 92 ЛК РФ.
Следовательно, ЛК РФ предусматривает возможность расположения лесных участков на землях иных категорий, кроме земель лесного фонда.
В силу пункта 3 статьи 6 ЛК РФ границы земель лесного фонда и границы земель иных категорий, на которых располагаются леса, определяются в соответствии с земельным законодательством, лесным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 83 ЗК РФ границы городских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 84 ЗК РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.
В силу статьи 8 ЛК РФ лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» распоряжение лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в соответствии с земельным законодательством.
Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ, т.е. без проведения торгов.
Статьей 74 ЛК РФ устанавливается, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 данной статьи 74 ЛК РФ.
При этом, указанной частью 3 статьи 74 ЛК РФ не предусмотрено преимущество по приобретению земельного участка, установленное статьей 36 ЗК РФ.
Таким образом, при разрешении вопроса соотношения статьи 36 ЗК РФ и части 1 статьи 74 ЛК РФ определению подлежит принадлежность лесного участка к землям населенного пункта или к землям лесного фонда.
При этом, разрешение вопросов объема имеющихся прав у собственников зданий, сооружений, расположенных на лесных участках из земель лесного фонда, разрешается в соответствии с пунктом 1 статьи 271 ГК РФ, согласно которому собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Согласно статье 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 указанной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Учитывая изложенное, разрешение вопросов объема имеющихся прав у собственников зданий, сооружений, расположенных на лесных участках, не относится к компетенции антимонопольного органа.
Вместе с тем дополнительно сообщаем, что ранее предусмотренное статьей 36 ЗК РФ преимущественное право владельца земельного участка в действующей редакции ЗК РФ закреплено в пункте 2 статей 39.3, 39.6 ЗК РФ, в качестве случаев, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется без проведения аукциона.
ИсточникЗемля под объектами незавершенного строительства. Продление договора аренды по новой редакции ЗК РФ
Новая редакция Земельного Кодекса РФ предлагает совершено новую процедуру продления арендных отношений для завершения строительства неоконченных объектов. Если ранее все притязания собственников «незавершенок» были основаны на статье 36 Земельного Кодекса, а чуть позднее – на статье 22 ЗК РФ о преимущественном праве арендатора на продление арендных отношений, то теперь обе эти нормы отменены. Новая редакция Земельного Кодекса РФ исключила «незавершенки» из числа объектов недвижимости, дающих право на бесконкурсный выкуп земли (ст. 39.20 ЗК РФ в новой редакции). Пункты 3,4 ст. 39.6 и п. 15 статьи 39.8 ЗК РФ в новой редакции, теперь прямо предусматривают, что бывшие арендаторы земельных участков не имеют преимущественного права на продление аренды.
Что же предлагается нам взамен старых норм? Рассмотрим новую процедуру предоставления земли для завершения строительства.
- Если срок договора аренды истек, а объект в эксплуатацию не сдан, у органа местного самоуправления или органа государственной власти, в чьем ведении находится участок, появляется право на обращение в суд с иском об изъятии данного объекта незавершенного строительства с последующим его выставлением на торги. Данным правом администрация может воспользоваться в течение шести месяцев с момента окончания договора аренды (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ, ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
- По результатам рассмотрения иска администрации судом выносится решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (пп.2 п.5 ст. 39.6 ЗК РФ). В указанном требовании должно быть отказано судом, если собственник объекта незавершенного строительства докажет, что нарушение сроков строительства произошло по вине госорганов, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ в новой редакции).
- Если администрация не заявила в суд соответствующее требование в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, или судом отказано в иске, или торги не состоялись, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства (пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, пп. 6 п.8 ст. 39.9 ЗК РФ).
- Если торги не состоялись, объект незавершенного строительства в течение двух месяцев может быть приобретен в собственность публичного образования по начальной цене аукциона, которая определяется как рыночная стоимость соответствующего объект (п. 4 ст. 239.1ГК РФ)
- Если объект незавершенного строительства, изъятый у первого собственника, приобретен с публичных торгов, новому собственнику земля для завершения строительства предоставляется без торгов на срок, необходимый для завершения строительства и определенный пунктом 9 ст.39.8 ЗК РФ в новой редакции.
Так теперь урегулирован вопрос о завершении строительства объектов недвижимости, не достроенных в течение срока действия договора аренды. Позитивное значение вышеназванных изменений состоит в появлении правовой определенности, которая, как известно, всегда лучше отсутствия четких правил.
Записаться на консультацию к автору статьи можно по телефону
тел, WhatsApp: 8-908-080-00-35
ВАРИАНТЫ ПОМОЩИ (В ТОМ ЧИСЛЕ, ЕСЛИ ВЫ НЕ ИЗ ЧЕЛЯБИНСКА):
ИсточникПоследствия незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка
По данным в ЕГРН, в России имеется более 520 тыс. объектов незавершенного строительства [1] . Одна из целей недавних изменений законодательства о порядке предоставления земельных участков – сокращение сроков строительства и уменьшение количества объектов незавершенного строительства. В этой статье речь пойдет о подходах, выработанных судебной практикой по применению механизмов, направленных на стимулирование застройщиков к завершению строительства в пределах срока договора аренды земельного участка.
Срок аренды земельного участка для строительства
Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предназначенного для строительства, по общему правилу может быть заключен на срок от 3 до 10 лет[2]. В отношении же земельных участков, предоставляемых на аукционе, основным видом разрешенного использования которых является строительство зданий и сооружений, договор аренды может быть заключен на период, вдвое превышающий срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений[3]. Данный период установлен Приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр в пределах от 9 до 54 месяцев в зависимости от площади планируемого объекта [4] . С учетом этого срок предоставления в аренду земельного участка на аукционе может составлять от 1,5 до 9 лет (за исключением уникальных объектов капитального строительства) [5] .
На случай незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодательством предусмотрены две опции:
- продление срока договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта;
- отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка.
Продление договора аренды земельного участка
Первой законодательной опцией является возможность однократного продления срока договора аренды земельного участка путем его предоставления в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта [6] . Для этого необходимо соблюдение четырех условий[7]:
1) заявление о заключении нового договора аренды земельного участка должно быть подано до того, как истечет срок действия ранее заключенного договора аренды;
2) иные лица не должны обладать исключительным правом на получение такого земельного участка (например, собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках [8] );
3) ранее заключенный договор аренды этого земельного участка не должен быть расторгнут с арендатором по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, по причине использования земельного участка с существенным нарушением условий договора), а также по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ (например, при использовании земельного участка не по целевому назначению);
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка должны иметься предусмотренные подп. 1–30 п. 2 ст. 36.9 Земельного кодекса РФ основания для предоставления земельного участка без проведения торгов.
Верховный суд РФ также указал на необходимость соблюдения совокупности перечисленных условий при реализации права на продление аренды земельного участка для завершения строительства[9].
Сложности в судебной практике
При решении вопроса о возможности продления договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства[10]. В одном из дел[11] суды нижестоящих инстанций обязали Департамент имущественных отношений выдать застройщику новое разрешение на строительство. Суды исходили из того, что арендатор провел существенную подготовительную работу, а также совершил действия, направленные на освоение спорного земельного участка. Однако Верховный суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций, отметив, что для заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подп. 4 п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. В частности, на спорном земельном участке не имелось объектов незавершенного строительства, которые давали бы право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения строительства[12].
Так, в результате рассмотрения одного из дел [13] суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания объектами незавершенного строительства фундаментов жилых домов, поскольку работы завершены лишь в отношении одного из семи объектов. В этой связи основания для квалификации таких объектов в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствовали.
При рассмотрении аналогичного дела выяснилось, что право собственности было зарегистрировано на объект незавершенного строительства в виде котлована и свайного поля. Однако Верховный суд РФ поправил нижестоящие суды, признав, что объект незавершенного строительства фактически отсутствует и не может быть отнесен к объектам недвижимости [14] .
Очевидно, что в целях достижения правовой определенности при рассмотрении споров о продлении аренды земельного участка с целью завершения строительства объекта необходимо законодательно закрепить определение понятия «объект незавершенного строительства» с указанием минимальной степени готовности объекта, которая может свидетельствовать о наличии объекта недвижимости.
Добросовестность арендатора не поможет продлить договор аренды
Как уже отмечалось, для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства необходимо соблюдение совокупности условий, установленных п. 4 ст. 39.36 ЗК РФ. При рассмотрении одного из споров Верховный суд РФ сделал исключение из указанного правила и встал на сторону добросовестного застройщика при фактическом отсутствии совокупности всех предусмотренных условий для продления договора аренды[15].
Так, согласно обстоятельствам дела, обществу по договору аренды был предоставлен земельный участок сроком на пять лет для строительства торгово-развлекательного комплекса. В течение указанного периода строительство объекта не началось, но были проведены подготовительные мероприятия (заключены договоры на выполнение инженерно-геодезических изысканий, проектных работ, получено разрешение на строительство и т. п.). В продлении аренды земельного участка обществу было отказано. Суды нижестоящих инстанций сочли, что оснований для продления договора аренды нет ввиду отсутствия на земельном участке объекта незавершенного строительства и, соответственно, в силу п. 4 ст. 39.36 Земельного кодекса РФ о совокупности условий.
Верховный суд РФ, напротив, отменил судебные акты, отметив, что в указанном случае действия сторон необходимо было оценить на предмет добросовестности. . Верховный суд РФ подчеркнул, что совершенные арендатором действия, хотя и не свидетельствуют о возведении объекта недвижимости, являются необходимыми для начала строительства комплекса. Более того, за счет средств арендатора были обеспечены строительство и ввод в эксплуатацию нового здания администрации муниципального предприятия. Мы полагаем, что для судебной практики подобный подход является исключением, в приведенном примере он был обусловлен в основном индивидуальными обстоятельствами.
В настоящее время Верховный суд РФ задал иной вектор развития судебной практике, ужесточив позицию в отношении застройщиков. В частности, в п. 16 Обзора судебной практики № 1 за 2018 г. Верховный суд РФ отметил, что оценка действий сторон на предмет добросовестности фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка взамен условий, предусмотренных земельным законодательством [16] .
Иными словами, для продления договора аренды земельного участка с целью завершения строительства необходимо неукоснительно соблюдать четыре условия, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, без оценки поведения сторон на предмет добросовестности.
Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды
В качестве другого возможного последствия незавершения строительства в пределах срока договора аренды земельного участка законодателем установлено отчуждение объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Так, согласно ст. 239.1 ГК РФ, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Указанное правило применимо и к случаю окончания срока договора аренды земельного участка, заключенного без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Требование о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов может быть заявлено в суд исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными распоряжаться земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект [17] . Однако обязанности по заявлению такого требования закон, к сожалению, не устанавливает.
В целях защиты интересов добросовестного застройщика требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если ему удастся доказать, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть присоединен объект.
Вместе с тем необходимо отметить, что указанные положения применимы к отношениям, возникшим после вступления в силу Федерального закона от 26.03.2014 № 171-ФЗ, особенно к договорам аренды земельного участка, заключенным после 1 марта 2015 г. [18] . Если земельный участок был предоставлен раньше, то собственник объекта незавершенного строительства может получить земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов при условии, что данный земельный участок ранее не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с таким порядком [19] .
Таким образом, закрепление правового механизма изъятия объекта незавершенного строительства подтверждает наметившиеся ранее законодательные тенденции, направленные на ужесточение контроля над арендаторами земельных участков, которые находятся в публичной собственности.
Нерешенные проблемы
При всей эффективности уже имеющихся законодательных механизмов остался неурегулированным важный практический вопрос: что делать, если земельный участок был предоставлен по договору аренды до 1 марта 2015 г., право собственности на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, а срок действия полученного разрешения на строительство истек?
В подобных случаях судебная практика пока придерживается такого способа урегулирования ситуации как возложение на бывшего арендатора обязанности освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства. В рамках одного дела [20] при рассмотрении требования о возложении на арендатора обязанности по освобождению земельного участка путем демонтажа объекта незавершенного строительства суды указали, что по истечении срока договора аренды возникла обязанность возвратить имущество, предоставленное по договору аренды. Статья 239.1 ГК РФ ввиду нераспространения ее положений на правоотношения сторон по договору аренды не применяется.
Вместе с тем во многих случаях снос объекта незавершенного строительства с высокой степенью готовности является нецелесообразным и не отвечает интересам застройщика и органов власти. Для нивелирования отрицательных последствий для застройщиков и органов власти представляется эффективным применение правил об отчуждении объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности по завершению строительства и на объекты, право собственности на которые не зарегистрировано, а земельный участок для возведения которых был предоставлен по договору аренды, заключенному до 1 марта 2015 г.
Выводы
Таким образом, в судебной практике выработан подход к решению практических вопросов, связанных с последствиями незавершения строительства в срок, установленный договором аренды земельного участка.
- Для реализации права на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства требуется соблюдение совокупности условий, предусмотренных п. 4 ст. 39.36 ЗК РФ. Исключительно добросовестное поведение арендатора без соблюдения указанной совокупности условий не поможет продлить договор аренды. В этой связи подчеркнем, что успешная пролонгация договора аренды возможна лишь при неукоснительном выполнении перечисленных условий.
- При решении вопроса о продлении договора аренды земельного участка ключевое значение имеет наличие на нем объекта незавершенного строительства. Во избежание отказа в продлении договора аренды земельного участка необходимо заблаговременно обеспечить регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.
- Если застройщику удалось доказать, что нарушение срока строительства объекта вызвано действиями (бездействием) органов публичной власти или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, то требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению.
- При незавершении строительства на земельном участке, договор аренды которого был заключен до 1 марта 2015 г., суд вправе обязать арендатора вернуть объект в первоначальное состояние, то есть, по сути, снести. Данное обстоятельство нужно учитывать при реализации комплексных проектов застройки.
Другие актуальные вопросы, касающиеся споров в области недвижимости и строительства, обсудим на совместном семинаре Bryan Cave Leighton Paisner (Russia) LLP и Legal Insight для инхаус-юристов 28 сентября 2018 г. Подробности и регистрация: https://bclp. timepad.ru/event/806082/
[1] Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав за январь – март 2018 г. – https://rosreestr.ru
[2] Подпункт 1 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.
[3] Пункт 9 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.
[4] Приказ Минстроя России от 01.09.2015 № 630/пр «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 27.02.2015 № 137/пр “Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений”».
[5] В пункте 2 ст. 48.1 Градостроительного кодекса РФ закреплен перечень уникальных объектов.
[6] Подпункт 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
[7] Пункт 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
[8] Пункт 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
[9] Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.
[10] Подпункт 4 п. 4 ст. 39.6. Земельного кодекса РФ.
[11] Решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2016; Постановление 8-го арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016; Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2017 по делу № А70-9966/2016.
[12] Определение ВС РФ от 18.12.2017 № 304-КГ17-9125 по делу А70-9966/2016.
[13] Определение ВС РФ от 31.03.2016 № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014.
[14] Определение ВС РФ от 21.03.2016 № 310-ЭС15-6547 по делу № А84-469/2014.
[15] Определение ВС РФ от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168.
[16] Пункт 16 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 28 марта 2018 г.).
[17] Пункт 3 ст. 239.1 Градостроительного кодекса РФ.
[18] Пункт 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
[19] Пункт 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ».
[20] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.10.2015 по делу № А75-199/2015.
Источник