Договор инвестирования в строительство объекта недвижимости образец

Что такое инвестиционный договор строительство объекта недвижимости + пример договора

Сегодня пойдет речь о настоящем коте Шредингера из мира финансов – это инвестиционный договор строительства объекта недвижимости. Дело в том, что понятия «инвестиционный договор» не существует. Тем любопытнее! Тема может показаться сложной на первый взгляд, однако даже такие парадоксальные ситуации, как эта, требуют всего лишь немного внимательности.

Выступаю ли я в качестве инвестора, заказчика или исполнителя, планируя строительство недвижимости, при заключении договора о строительстве недвижимости мне важно убедиться, что моя деятельность оправдана не только экономически, но и юридически. Иными словами, пусть понятия и не существует, но законодательные акты, которыми я мог бы обосновать свою деятельность, обнаружить не так-то трудно.

В первую очередь – статьи 420 и 421 ГК РФ, где первая определяет понятие «договор», а вторая обосновывает его заключение.

Из чего он должен состоять? На этот вопрос я отвечу, используя Федеральный закон от 25 февраля 1998 года № 39. Мой инвестиционный договор должен:

Договор инвестирования. На что следует обращать внимание при подписании инвестиционного договора

• быть физическим документом;
• содержать описание объекта инвестиций;
• описывать форму инвестиций;
• перечислять обязательства и права сторон;
• определять порядок управления собственностью;
• фиксировать порядок взаиморасчета;
• описывать порядок эксплуатации объекта;
• определять ответственность сторон;
• устанавливать сроки реализации.

Важны также признаки, указывающие на договор как на форму инвестиций:

1. Инвестиционный проект – отправная точка заключения инвестиционного соглашения.
2. Свидетельства о том, что эти отношения будут долгосрочными.
3. Коммерческий интерес, выражаемый возмездностью соглашения.
4. Целевое применение средств инвестора в соответствии с соглашением о строительстве.
5. Общая долевая собственность на имущество.

Отличия от участия в долевом строительстве

Соглашение о долевом строительстве недвижимости, в отличие от инвестиционного соглашения, не тождественно соглашению о совместной деятельности. Хотя бы потому, что граждане, заключившие его с организацией, не могут рассчитывать как на часть прибыли (не имеют коммерческой заинтересованности), так и на участие в управлении общими делами предприятия.

Стороны у долевого участия всего две: застройщик и дольщики. А соглашение об инвестировании в строительство недвижимости может включать:

• инвесторов;
• заказчиков;
• подрядчиков;
• пользователей объектов капиталовложений.

Существенные положения, жилые дома и нежилые здания

Согласно уже упомянутому ФЗ № 39, существенные положения (пункты, без которых соглашение о строительстве недвижимости не может быть признано заключенным) таковы:

1. Обязательство о передаче некоторой доли площади помещений пользователю объектов капиталовложений и срок этого обязательства.
2. Доля упомянутой площади.
3. Обязательство сторон заключить дополнительное соглашение, где будут описаны жилые и нежилые помещения недвижимости и их площадь, на которую может рассчитывать пользователь.
4. Обязанность арендатора не распоряжаться упомянутыми помещениями объекта до их государственной регистрации.
5. Право арендатора распоряжаться ими только после регистрации договора в пункте 3.

Не имеет значения, жилые или же нежилые помещения – объект соглашения строительства недвижимости.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

Главное, учесть то, что я перечислил в первой главе о содержании и признаках инвестиционного договора.

При заключении подобного контракта физическое или юридическое лицо может выступать:

• инвестором (осуществляет капиталовложение);
• заказчиком (реализует инвестиционный проект);
• подрядчиком (выполняет работы по договору подряда);
• пользователем объектов капитальных вложений.

Так как я уже подхожу к рискам: регистрация такого документа прямо не предусмотрена законодательством. Увы, не каждый нотариус поймет вас, если вы спросите его о регистрации инвестиционного договора о строительстве недвижимости, а тот, что поймет, вероятнее всего, пригласит вас на консультацию, и вам останется уповать на его опыт.

Поэтому стоит очень ответственно отнестись к составлению бумаги, учесть форс-мажоры и грамотно изложить инвестиционный проект.

Впрочем, для составления и заполнения договора было бы разумно обратиться к образцу. Типовой бланк стоит доработать, чтобы он отвечал вашей конкретной ситуации.

Государственная регистрация права собственности

Для объекта недвижимости, построенного по инвестиционному договору до 1 января 2011 года, требуется регистрация с учетом распределения долей (которые я упоминал в главе про существенные положения). При этом незавершенные объекты не требуют регистрации – закон № 427-ФЗ.

Риски инвестора

Когда речь идет об инвестициях в строительство недвижимости, стоит учитывать ее особенности, которые обуславливают риски вложений:

• низкая ликвидность;
• большие затраты денег и времени на совершение сделок;
• необходимость качественного управления.

Это несистематические риски, ими можно управлять.

Например, риск потери ликвидности возникает из-за колебаний спроса на рыночные активы. Я также упоминал риски юридические, связанные с надлежащим соблюдением законодательных актов. Они бывают:

• по типу недвижимости;
• местоположения;
• арендный;
• износа объектов;
• инфляции;
• изменения налогообложения;
• реинвестирования и др.

Стоит также учесть риск, связанный с использованием заемного капитала.

Заключение

В этой статье я постарался дать умеренный обзор различных сторон, связанных с инвестированием в строительство недвижимости. До встречи, уважаемый читатель. Рекомендую подписываться на статьи и делиться ими в соцсетях.

Источник

Инвестиционный контракт на строительство образец бланк

На сегодняшний день инвестиционные соглашения имеют широкую распространенность и особую популярность в сфере строительства. Рассмотрим особенности заключения такой сделки.

Так, инвестиционный договор является смешанным соглашением, поскольку содержит в себе элементы «типовых» договоров и к нему применяют правила, относящиеся к отдельным его элементам.

Инвестиционный договор – соглашение, заключенное инвестором с субъектами инвестиционной деятельности (заказчиком, подрядчиком), осуществляемое в форме капитальных вложений.

Иными словами, инвестор передает свои финансы в пользу других лиц с последующим получением коммерческой выгоды от деятельности таких лиц.

Применительно к инвестиционному контракту в сфере строительства подразумевается, что инвестор передает свои денежные средства заказчику взамен на получение возведенной недвижимости.

инвестор – лицо, инвестирующее свои средства на финансирование нового строительства, в дальнейшем получающее прибыль за свой вклад в строительную деятельность;

заказчик – лицо, руководящее процессом строительства, которое полностью несет ответственность за результаты выполненной финансовой деятельности;

Подготовительный — подготовка заказчиком проектной документации и экономического обоснования, осуществление технической подготовки к возведению объекта недвижимости.

Инвестиционно-строительный — поиски заказчиком инвестора и подрядчика, заключение с ними соответствующих соглашений, далее строительство объекта и передача его в распоряжение инвестора.

Эксплуатационный — осуществление дополнительных работ – отделка, снабжение объекта коммунальными ресурсами, решение иных вопросов, связанных с недочетами, выявленными при строительстве.

Отличительной чертой рассматриваемого контракта считается то, что после его выполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.

Важно указать, что заключение такой сделки с физическим лицом недопустимо, поскольку такое участие расценивается как незаконное привлечение финансовых средств в долевое строительство.

Таким образом при оформлении рассматриваемой сделки необходимо знать особенности и правила ее составления, чтобы в дальнейшем избежать неприятных моментов при строительстве и оформлении документов.

Ниже расположен типовой бланк и образец инвестиционного контракта на строительство, вариант которого можно скачать бесплатно.

Источник