Договор строительного подряда: основные положения
От того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора строительного подряда, зависит степень правовой защищенности его участников.
Договор строительного подряда, как и любой другой коммерческий договор, включает в себя ряд юридических характеристик, знание которых позволяет получить представление о структуре правоотношений его участников.
Понятие договора строительного подряда раскрывается законодателем в ст. 740 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену».
Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Шаблон проверки любого объекта недвижимости!
Согласно гражданскому законодательству правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
Необходимо обратить внимание, что когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к такому договору применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
Источники правового регулирования
Правовые отношения в сфере строительной деятельности преимущественно регули- руются общими правилами о договорах подряда и нормами параграфа 3 главы 37 ГК РФ о договоре строительного подряда. Следовательно, чтобы иметь более полное представление о правовом регулировании в области капитального строительства, необходимо одновременно учитывать как специальные правила о строительном подряде, так и общие положения о договорах подряда.
Кроме ГК РФ, к источникам правового регулирования отношений в сфере капитального строительства относятся и другие законодательные акты РФ. Важнейшее место среди них занимают федеральные законы об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, об архитектурной деятельности в Российской Федерации, Градостроительный и Земельный кодексы РФ и др. К договорам бытового подряда применяется Закон «О защите прав потребителей». Правовые положения законов развиты в подзаконных актах, утвержденных указами Президента, постановлениями Правительства, министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти.
Наряду с законами и подзаконными актами, утвержденными на федеральном уровне, в области организации строительных работ действует немало актов, принятых субъектами РФ. Так, например, Санкт-Петербург вправе принимать собственные нормативные правовые акты (законы, распоряжения губернатора, положения, регламенты, приказы) по вопросам, отнесенным к предметам ведения Санкт-Петербурга и предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга. В городе также приняты и действуют территориальные строительные, санитарные и иные нормы.
Что такое наследственный договор? | Особенности, преимущества и недостатки наследственного договора.
Особенностью строительной деятельности является то, что при правовом регулировании договора строительного подряда применяется большое количество строительных норм и правил (СниПов), стандартов и технических условий, различных инструкций и положений, принимаемых уполномоченными государственными органами. Многие из действующих норм и правил данной категории были утверждены еще союзными ведомствами. В настоящее время идет постепенный процесс их обновления, обусловленный как научно-техническим прогрессом, так и повышением требований к качеству и безопасности объектов строительства.
Элементы договора
К элементам договора строительного подряда относятся: стороны, предмет, объект, форма, цена, срок.
— стороны. Сторонами договора строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика могут выступать любые физические и юридические лица, обладающие определенными финансовыми средствами. В качестве подрядчика могут выступать подрядная организация-генподрядчик или специализированная компания: различные строительные, строительно-монтажные и проектно-строительные организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели.
Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство или реконструкцию объектов с подрядной организацией–генеральным подрядчи- ком или прямой договор со специализированной компанией.
Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц – субподрядчиков. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика (п. 1 ст. 706 ГК РФ). Как правило, субподрядчики выполняют комплексы специальных строительно-монтажных работ.
Необходимо обратить внимание на правовую норму ст.750 ГК РФ, к которой предусмотрена обязанность сотрудничества сторон в договоре строительного подряда. Согласно п. 1 ст.750 ГК РФ «если при выполнении строительства и связанных с ним работ обнаруживаются препятствия к надлежащему исполнению договора строительного подряда, каждая из сторон обязана принять все зависящие от нее разумные меры по устранению таких препятствий. Сторона, не исполнившая этой обязанности, утрачивает право на возмещение убытков, причиненных тем, что соответствующие препятствия не были устранены»
— иные субъекты. Кроме сторон в правоотношениях строительного подряда участвуют и иные субъекты. К их числу, прежде всего, относятся инвестроры. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц.
В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии. Опираясь на данный договор, лицо, действующее по поручению инвестора, заключает с исполнителем работ договор строительного подряда, выступая в нем в качестве заказчика. В качестве инвестора может выступать государство (федеральный и городской бюджет), кредитные ор- ганизации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), изредка — страховые компании, а также организации (в том числе некоммерческие и общественные) и другие субъекты.
Особенно следует отметить инвесторов-дольщиков – юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров застройки.
В соответствии с нормами ст. 749 ГК РФ Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с под- рядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.
Кроме перечисленных выше субъектов, на рынке строительного подряда действуют: изготовители и поставщики строительных материалов, конструкций и оборудования; компании, оказывающие транспортные услуги; архитектурно-проектные организации; страховые компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами; риэлтерские компании, которые действуют на рынке продажи готовых квартир; другие участники рынка. Между этими участники инвестиционно-строительной деятельности устанавливаются гражданско-правовые (коммерческие) договорные отношения.
— предмет и объект договора. Предметом договора строительного подряда, является как сам процесс выполнения работы, так и ее овеществленный результат. В соответствии с действующим законодательством отсутствие или нечеткое определение в тексте договора условия о предмете является первым из оснований, по которому можно считать договор незаключенным. Причем это не зависит от того, насколько полно будут урегулированы сторонами все остальные условия договора.
Каким же образом стороны должны определить предмет договора строительного подряда? Прежде всего, нужно в тексте самого договора дать характеристику объекта строительства или иных работ, связанных с объектом строительства. В частности, условие договора, определяющее предмет, должно содержать:
Целесообразно, давая характеристику объекта строительства, указать, в каких целях заказчик собирается этот объект использовать. Указание целей строительства объекта может помочь в случае, если возникнет спор о качестве работ, необходимости предоставления ин- формации об эксплуатации объекта и т. п.
— форма. Форма договора строительного подряда специально не регламентируется гл. 37 ГК РФ и подчиняется общим правилам оформления сделок (ст. 158 —161 ГК РФ). Согласно общим правилам ГК РФ договор строительного подряда заключается в простой письменной форме.
Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность ( ст. 162 ГК РФ).
По соглашению сторон, договор строительного подряда может быть удостоверен нотариально путем совершения удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие ( ст.163 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы в случаях, когда это предусмотрено соглашением сторон,
влечет недействительность договора строительного подряда. Такой договор считается ничтожным ( ст. 165 ГК РФ).
В условиях обычного делового оборота договор строительного подряда заключается сторонами в простой письменной форме и оформляется, как правило, в виде единого документа, подписываемого сторонами. Договор целесообразно составить с включением в не- го подробного перечня прав и обязанностей сторон.
В условиях плановой экономики были широко распространены предельно краткие договоры, к которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием взаи- мных прав и обязанностей сторон. Сейчас все чаще стороны вынуждены заключать более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика.
Какого-либо обязательного для сторон типового или примерного договора строительного подряда (субподряда) нет. В ряде случаев при его составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ. Например, при заключении договора стороны могут использовать форму (образец) договора, приведенную в качестве приложения к Руководству по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов.
Необходимо учесть, что при согласовании условий и оформлении договора строительного подряда стороны должны руководствоваться действующим на момент заключения договора законодательством и максимально учесть свои интересы. Это позволит говорить о том, что конкретный договор заключен на взаимовыгодных для сторон условиях и отвечает основным принципам гражданских правоотношений.
Отсутствие сметы может повлечь за собой признание договора строительного подряда незаключенным. Этот вывод следует из анализа п. 1 ст. 743 и п. 1 ст. 746 ГК РФ, согласно которым подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ, а заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой.
Основание и порядок внесения изменений в техническую документацию регламентируется правовыми нормами ст. 744 ГК РФ. Внесение в техническую документацию изменений может осуществляться на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.
Цена, указанная в договоре строительного подряда, может быть твердой или приблизительной. Размер твердой цены нельзя изменить, если только не меняются существенные условия самого договора. Приблизительную цену договора устанавливают в том случае, когда есть предположения, что в ходе строительства могут появиться затраты, не учтенные в первоначально согласованной смете. При этом все последующие изменения стоимости затрат по отношению к первоначально согласованной цене должны быть подтверждены документально подрядчиком и согласованы сторонами.
В соответствии с п. 5 ст. 709 ГК РФ подрядчик, который считает, что необходимо существенно увеличить приблизительную смету на стоимость дополнительных работ, обязан предупредить об этом заказчика. Заказчик либо соглашается на изменение цены, либо вправе отказаться от договора, оплатив подрядчику выполненную часть работы. Если же подрядчик приступит к дополнительным работам, не уведомив заказчика, то заказчик может не оплачи- вать эти работы.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в сроки и в порядке, установленные законодательством или договором строительного подряда. В соответствии со ст. 711 ГК РФ договором может быть предусмотрена предварительная оплата выпо-лненных работ, оплата по мере выполнения их отдельных этапов, оплата за объемы работ, фактически выполненные за отчетный период, либо окончательная оплата после сдачи работ заказчику.
Расчеты между заказчиком и подрядчиком производятся на основании унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ.
— срок. Срок в договоре строительного подряда также относится к существенным условиям. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, в договоре обязательно должен быть указан как начальный, так и конечный срок выполнения подрядчиком строительных работ, определены промежуточные сроки завершения отдельных этапов работы.
Согласование сроков исполнения взаимных обязательств стороны обычно оформляют различными календарными планами и графиками, которые прилагаются к договору строительного подряда и становятся его неотъемлемой частью.
Ответственность сторон за просрочку исполнения обязательств по договору строительного подряда предусмотрена действующим законодательством и может быть определена условиями заключенного договора. Так, если сроки строительства будут нарушены подрядчиком и заказчик утратит интерес к выполнению договора, то в соответствии с п. 2 ст. 405 ГК РФ он может отказаться от принятия результата работ и потребовать возмещения убытков.
При неисполнении обязанности по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ заказчик может утратить право на возмещение убытков (п. 1 ст. 750 ГК РФ). При этом следует учесть, что перечень работ по созданию «необходимых условий» должен быть согласован сторонами в договоре строительного подряда (п. 1 ст.
740 ГК РФ).
Содержание договора
Содержание договора строительного подряда составляют права и обязанности сторон. Знание законодательства о правах и обязанностях сторон договора строительного подряда поможет участникам правоотношений защитить свои интересы еще на стадии преддоговорных переговоров по согласованию условий будущего договора. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что объем возложенных на подрядчика прав и обязанностей более широк — это объясняется спецификой выполняемых работ.
В гражданском обороте, основанном на рыночных отношениях, договор строительного подряда занимает особое место. И прежде всего это связано с тем, что в строительной сфере произошло резкое изменение источников инвестиций — от бюджетного финансирования к преобладанию внебюджетных (частных) источников. Изменение источников финансирования неизбежно влечет за собой повышенную имущественную ответственность участников правоотношений, в т. ч. за возможные риски.
Повышение имущественной ответственности и уровня рисков приводит к тому, что договор становится основным юридическим документом, регулирующим права и обязанности контрагентов во всех сферах инвестиционно-строительных правоотношений. И от того, насколько юридически грамотно будут определены условия договора, зависит стабильность этого сегмента рынка и степень правовой защищенности его участников.
Валентина Сидорова, исполнительный директор НП «Правовое бюро «ФЭЛИКС», к. ю. н., доцент кафедры гражданского и трудового права СПбГУП
ИсточникПростое товарищество при строительстве нежилых объектов недвижимости.
Исходная ситуация: трое не взаимозависимых ИП, применяют УСН с базой доходы-расходы, намереваются построить нежилой объект недвижимости, предполагаемая стоимость возводимого здания — 350 тыс. рублей. Один из ИП на праве собственности имеет земельный участок, двое других – инвесторы. Задача – построить здание, которое будет в собственности у физических лиц (ИП), при этом ИП должны сохранить право на УСН.
Сразу отметим, что вариант с созданием совместного юридического лица и вкладов в уставный капитал или имущество не рассматривается поскольку, во-первых, юридическое лицо не сможет применять УСН (стоимость основного средства больше 150 млн. р.), во-вторых, потенциальные арендаторы – «упрощенцы» и им не нужны счета-фактуры для вычетов НДС, в-третьих, собственники смогут получать доход только в виде выплаты дивидендов, облагаемых 13% НДФЛ.
Один из вариантов решения задачи – использование договора простого товарищества:
Минута теории – простому товариществу в ГК РФ посвящена глава 55. В соответствии с п.1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (в данном случае – строительства здания).
В соответствии с п. 1 ст.174.1 НК РФ, ведение общего учета операций, подлежащих налогообложению, возлагается на одного из участников товарищества – товарища ведущего общего дела – ТВОД (независимо от системы налогообложения ТВОД, то есть даже если он применяет УСН, в рамках договора простого товарищества он будет плательщиком НДС — п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
Внесенное товарищами имущество признается их общей долевой собственностью и учитывается товарищем, ведущим общие дела, на отдельном балансе в оценке, предусмотренной договором (п. 18 ПБУ 20/03). В налоговом учете активы, внесенные в качестве вклада в простое товарищество, включаются в состав финансовых вложений по их балансовой (остаточной) стоимости, отраженной в бухгалтерском балансе на дату вступления договора в силу (п. 13 ПБУ 20/03).
В силу прямого указания НК РФ, при передаче вкладов в простое товарищество налог на прибыль не возникает (п. 1 ст. 278 НК РФ), но и расходы в виде вклада товарищи также не могут учесть при исчислении налога (п. 3 ст. 270 НК РФ).
Таким образом, передача вкладов всех трех товарищей-ИП в простое товарищество не создают у них никаких налоговых последствий ни по налогу на прибыль, ни по НДС.
Дальше начинается строительство, в ходе которого простое товарищество несет расходы в том числе с НДС. Согласно п. 3 ст.174.1 НК РФ, при наличии счетов-фактур, выставленных на имя товарища ведущего общие дела, он может принять НДС к вычету, а может и не принимать. В нашем случае принимать к вычету НДС ТВОД не будет (почему – объясним дальше).
НДС при реализации у простого товарищества не возникает, поскольку оно ничего не продает. Налог на прибыль исчисляется ТВОД по правилам 25 Главы НК РФ, при этом по результатам отчетного (налогового) периода ТВОД, определяет прибыль каждого товарища пропорционально его доле в совместной деятельности, а налог с полученной от совместной деятельности доли прибыли каждый участник уплачивает самостоятельно (п. 4 ст. 278 НК РФ). Но во время строительства доходов у простого товарищества нет, поэтому нет и последствий по налогу на прибыль.
После того как здание построено, цель договора простого товарищества достигнута. На основании п. 2 ст. 1050 ГК РФ, раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК РФ, то есть здание можно разделить по соглашению сторон или участники долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества.
Первоначальной стоимостью здания, построенного в рамках простого товарищества будет признаваться сумма фактических затрат на сооружение, за исключением НДС (п. 8 ПБУ 6/01), то есть возможно, что стоимость здания будет ровняться стоимости вкладов участников простого товарищества.
Информацию об остаточной стоимости здания и доли каждого индивидуального предпринимателя, участникам обязан предоставить ТВОД (п. 2 ст. 377 НК). Если товарищу передается имущество, стоимость которого не превышает оценку его первоначального вклада, НДС не уплачивается (пп. 1 п. 2 ст.
146, пп. 6 п. 3 ст. 39 НК РФ).
Стоимость части здания, которое получено товарищем в пределах стоимости его вклада в совместную деятельность (первоначального и последующих), в доходах по УСН не учитывается (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Таким образом, каждый из ИП получает часть здания, стоимость основных средств не превышает лимиты для применения УСН, налоговые последствия при получении объектов недвижимости отсутствуют. В дальнейшем каждый из ИП может либо самостоятельно сдавать в аренду принадлежащую им часть зданий или заключить договор с управляющей компанией.
При этом если арендаторам (или части из них) все же понадобиться НДС, один из ИП может заключить с управляющей компанией договор доверительного управления имуществом:
При этом налоговые последствия у ИП 1 могут быть менее благоприятны чем у ИП 2 и 3, что может быть нивелировано, например, распределением прибыли на уровне Доверительного управляющего имуществом.
Что касается налоговых рисков, они могут возникнуть как на стадии заключения договора простого товарищества, так и при дальнейшей сдачи в аренду недвижимости.
Во-первых, договор простого товарищества может быть переквалифицирован в смешанный договор, и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (то есть возникает реализация).
В налоговых спорах суды[1] ссылаются на п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в соответствии с которым при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
Если каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и так далее) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
Таким образом, вклады товарищей должны быть реально внесены; должен вестись отдельный бухгалтерский учет по совместной деятельности; договором должен быть определён ТВОД. Впрочем, требования о самостоятельности сторон договора, наличии деловых целей и реальности исполнения самого договора являются универсальными для любых сделок.
Во-вторых, если договор простого товарищества заключен только для строительства объекта (без последующей сдаче в аренду), ТВОД не может принять уплаченный в составе цены НДС к вычету и возместить его из бюджета, поскольку построенный объект недвижимости не будет использоваться в рамках совместной деятельности, облагаемой НДС, а только распределяется между товарищами.
При этом если бы у участников простого товарищества стояла цель принять НДС уплаченный поставщикам и подрядчикам к вычету, ТВОД мог бы это сделать при определенных условиях на основании п. 3 ст. 174.1 НК РФ (например, если бы договор простого товарищества был заключен не только с целью строительства, но и дальнейшего извлечения прибыли от аренды). В частности АС Уральского округа[2] было отмечено, что норма п. 3 ст. 174.1 НК РФ предусматривая возможность вычета НДС по приобретаемым основным средствам, подразумевает собой все предусмотренные законодательством способы приобретения основного средства и в том числе создание путем строительства.
Условием для принятия НДС к вычету в п. 3 ст. 174.1 НК РФ названо приобретение основного средства для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ.
Из приведенного положения п. 3 ст. 174.1 НК РФ следует, что право предъявления к вычету сумм налога на добавленную стоимость, связано с целью приобретения объекта.
В-третьих, дальнейшая сдача ИП в аренду объекта может быть квалифицирована налоговыми органами как дробление. Однако такой риск существует только при условии, что ИП являются взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ) или несамостоятельными (что в данной ситуации затруднительно: ИП являются реальными собственниками объектов, построенных на их инвестиции, при этом как арендодатели управляющей компании могут не вникать в бизнес-процессы по сдаче в аренду, за исключением вопроса получения арендной платы).
Таким образом, заключение договора простого товарищества может быть удобным инструментом для инвестирования и строительства, но безусловно имеет свои особенности, которые следует учитывать при его использовании.
[1] Определение ВС от 28.08.2017 № 301-КГ17-10998 (отметим, что судебной практики по договорам простого товарищества, в том числе при строительстве, мало, что также делает этот инструмент привлекательным для использования в структурировании бизнеса).
Источник