Договорная цена строительства объекта это

Состав договорной цены (контракта) на строительную продукцию

Переход к рыночным отношениям в сфере производства и распределения строительной продукции и услуг обуславливает необходимость обеспечить органическое сочетание и единство интересов всех субъектов инвестиционного процесса: заказчика, проектного предприятия, подрядной организации, предприятий изготовителей изделий, материалов, сервисных организаций.

В этих условиях существенно возрастает роль договорных отношений и договорной цены на выполнение работ и услуг.

Договорная цена — стоимость, устанавливаемая условиями контракта или соглашения по договорённости между подрядчиком и заказчиком (продавцом и покупателем). Договорная цена строительных услуг складывается в результате соперничества на подрядных торгах подрядчиков, субподрядчиков, поставщиков продукции, проектировщиков и др.

Можно встретить различные толкования по установлению договорной цены, например:

-договорную цену представляют как результат, не связанный с реальными условиями производства, а как свободно сложившуюся цену, зависящую только от финансовых и ресурсных возможностей подрядчика и заказчика. Этот подход снижает объективные производственно-экономические факторы, и процесс установления договорной цены носит стихийный характер.

-договорная цена приравнивается к обычной сметной стоимости, т.е. она является жёстко регламентированным показателем, что в условиях рыночных отношений неправомерно.

В действительности в условиях рыночных отношений договорная цена должна складываться из двух составных частей:

-базовой (инвесторской) сметной стоимости;

-надбавок и наценок к базовой стоимости.

Инвесторская сметная стоимость, т.е. базовый показатель договорной цены, определяется по государственным сметным ценам и нормам, а при внебюджетном финансировании -по расчетам инвестора (заказчика). Базовый показатель (С_б.) рассчитывается по формуле:

где: С_пр. — прямые затраты на производство, включающие материальные затраты, заработную плату основных рабочих, амортизационные отчисления по основному производству;

С_проч — прочие затраты (арендная плата, страховые платежи, риски, проценты по кредитам банков, суточные и подъемные, включаемые в себестоимость строительных работ, налоги, отчисления во внебюджетные и ремонтный фонды, оплата за услуги: связи, информационно-вычислительные, пассажирского транспорта, охраны, аудиторских организаций, банков, служб коммунального хозяйства, управленческих организаций и др.).

Надбавка и наценка — дополнительные показатели, учитывающие факторы рыночной экономики и включающие расходы по договорённости двух сторон:

-сумму наценок по капиталу подрядчика;

-сумму надбавок по выполняемым работам.

Сумма наценок по капиталу учитывает постоянные расходы подрядчика и желаемую прибыль за выполняемые работы.

Сумму наценок по капиталу (_.) можно определить по формуле:

К _подр. — годовой капитал подрядной организации;

П. _подр — ежегодная прибыль подрядной организации.

Сумма надбавок учитывает экономические, технические и организационные аспекты подрядной организации, а именно:

-надбавка за сокращение сроков строительства;

-надбавка за применение в проекте новейших научно-технических достижений;

-надбавка за качество;

-надбавка по налогу на добавленную стоимость.

Формулу договорной цены (контракта) (С _к) можно представить в следующем виде:

где С _б. — базовая сметная стоимость;

Н _к — сумма наценок по капиталу подрядчика;

Н _{ср стр}. — надбавка за сокращение сроков строительства, %;

Н _н.т.д.— надбавка за применение в проекте новейших научно-технических достижений и технологий, %;

3 _обор. — затраты на приобретение нового технологического оборудования, не предусмотренного проектной документацией;

Н _обоp — надбавка за расходы по приобретению и эксплуатации нового оборудования:

Н _ндс — налог на добавленную стоимость, %.

Формирование договорной цены на строительную продукцию, как правило, реализуется на конкурсной основе через проведение подрядных торгов. При проведении подрядных торгов договорная цена устанавливается после оценки и сопоставления предложений, представленных подрядчиками. В случаях, когда торги не проводятся, договорная цена устанавливается на основании согласования её между заказчиком и подрядчиком.

Форма контрактов, как правило, имеет два раздела:

1.Общие условия, включающие:

-определения и толкования, законодательные положения;

-функции строительной фирмы и ее представителей, их полномочия;

-распределение работ, качество работ;

-срок начала работ и задержки;

-авансы, сертификаты и платежи;

-урегулирование споров, особые риски, уведомления, изменение стоимости;

-валюта и валютные курсы.

2. Конкретные условия, включающие:

-гарантии, платежи, льготы, убытки, страхование;

-нормативы, субподрядчики, рабочая сила, материалы, оборудование, эксплуатационные расходы, завершение работ.

В настоящее время в инвестиционной сфере существует несколько типов контрактов на выполнение подрядных работ.

1. Контракт с установленной твердой общей суммойбез дифференцирования составляющих ее частей или слагаемых, предусматривающий выплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной суммы после выполнения работ, определенных проектом или спецификацией. Обусловленная сумма не подлежит пересмотру, за исключением случаев внесения изменений самим заказчиком в проект в ходе его выполнения. Такая цена называется паушальной(с немецкого pauschal — всего, в общем, на круг)и употребляется когда речь идет

об установлении одной общей суммы за партию однородных или разнородных товаров, работ, услуг, или цена на круг для общего количества товара без различия по сортам, качеству.

Контракт с паушальной ценой для инвестора (заказчика) имеет следующие преимущества:

-минимальный финансовый риск, поскольку подрядчик гарантирует непревышение договорной цены;

-точное определение издержек реализации проекта на ранней стадии;

-меньшие инвестиционные расходы;

-сокращение и упрощение обязанностей по управлению и надзору за ходом выполнения работ, ограничиваясь только контролем за соблюдением сроков и качеством выполняемых работ.

Для подрядчика такой тип контракта имеет следующие недостатки:

-увеличение финансового риска в связи с ростом цен на материалы, конструкции, оборудование, проектно-изыскательские работы, заработную плату, на субподрядные работы;

-риски и расходы по срыву обусловленного срока выполнения работ в связи с погодными факторами, просчетами и ошибками;

— -риски и расходы по экономической, политической и социальной нестабильности;

Общие недостатки применения контракта с паушальной ценой заключаются в большом объеме проектных работ, его большой сложности, увеличения сроков детальной проработки проекта, своеобразном характере работ. Это необходимо прежде всего для подрядчика, который заблаговременно до срока подачи заявок на торги должен четко знать виды и объемы работ, конкретные условия строительства, сроки сдачи объекта прежде всего для оценки своих затрат и финансовых возможностей.

2.Контракт с оплатой по объему работ основан на определении стоимости работ исходя из объемов работ и рыночных расценок. Первоначально оцениваются предварительные объемы предполагаемых работ по проектным или эскизным материалам, а фактические объемы замеряются и оцениваются по завершению работ.

3.Контракт с возмещением издержек основан на оплате заказчиком подрядчику фактических расходов, которые он понес в ходе выполнения работ, а также дополнительных выплат по покрытию накладных расходов и сметной прибыли, неучтенных затрат и т.п. Дополнительные затраты определяются в настоящее время как фиксированный процент от заработной платы основных рабочих, либо в процентах от прямых затрат, либо как переменная величина.

4.Срочный контракт, предусматривающий выполнение подрядчиком определенной работы, услуг в установленный срок. Оплата может производиться за полностью выполненную работу, или по этапам.

Контракты 1 — 4 типов могут заключаться с твёрдой и открытой ценой.

Твердая цена формируется в ценах на момент начала строительства и принимается постоянной на весь инвестиционный проект. При этом твердая цена не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в проект или спецификации, а также при несовпадении планируемых и фактических работ. В контракте с твердой ценой подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционными процессами. Поэтому при подписании контракта необходимо предусматривать дополнительные надбавки на покрытие непредвиденных расходов в графе «Прочие затраты». Такой контракт заключается на короткие сроки, например, до года. Контракт с фиксированной ценой не идентичен контракту с паушальной ценой.

Открытая цена формируется в текущем уровне цен на момент окончания работ, которая уточняется в соответствии с условиями договора и от фактических затрат, которые несет подрядчик. Такие контракты заключаются на длительные сроки, свыше года.

Источник

Строительство по договорной цене: плюсы и минусы.

Существующие законодательство в рамках рыночной экономики не запрещает частным компаниям заключать договора по договорной стоимости. Т.е работать по той цене, которая была определена в процессе переговоров. В таком виде расчетов есть свои плюсы и минусы. В чем они заключаются будет рассмотрено в данном материале.

В Советское время не существовала понятия «договорная стоимость», все работали по строго установленным тарифам, которые никто не изменял. Впоследствии появилась система «хозяйственного расчета», при которой хозрасчетные подразделения хоть и стали иметь свою прибыль, но там было все «прозрачно» и необоснованных расценок не возникало. А уже чуть позже системы хозрасчетов появилось понятие «договорная стоимость».

Т.е. стоимость, которая определяется по взаимному согласию инвестора и подрядчика. В её рамках работы начинают вестись за установленную в процессе переговоров сумму.

Как правило, договорная стоимость должна обеспечивать интересы подрядчика и быть выгодна инвестору. Также она должна способствовать сокращению сроков строительства и повышению технического уровня и качества объекта строительства.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Предметом формирования договорной цены в строительстве чаще всего являются услуги и работы по осуществлению строительства объекта или его отдельных частей (этапов), субподрядным работам при новом строительстве, реконструкции и капитальном ремонте зданий и сооружений.

Аналогичным образом могут формироваться договорные цены на услуги и работы по проектированию, проведению инженерных изысканий, а также отдельные услуги по осуществлению функций заказчика-застройщика, по проведению строительного контроля, поставке, монтажу и наладке оборудования, входящие в сводный сметный расчет строительства и предназначенные для передачи иным исполнителям.

Как было выше отмечено, ни под какие юридические ограничения такой вид расчетов не подпадает. И частные организации имеют полное право работать за те деньги, которые их устраивают.

Исключения составляют лишь государственные компании, они должны строить по территориальным тарифам. В этих тарифах четко указано, сколько и в каком регионе России стоит тот или иной вид строительных работ. Т.е государственные компании могут работать только по фиксированной стоимости.(Исключения быть могут, но встречаются не часто.) А частные организации имеют право использовать оба вида ценообразования и взаиморасчетов.

Плюсы и минусы

При работе по строго регламентированным государством тарифам цена стабильна и понятна. И даже в случаях, когда она сильно занижена, в ней все ясно. То с договорной ценой вопрос обстоит на порядок сложнее. Ведь стоимость может быть абсолютно любая: завышенная и заниженная. Где при заниженной цене в большинстве случаев или инвестор банально желает сэкономить, что невыгодно подрядчику, или подрядчик, с целью получить заказ, может умышленно занижать его стоимость. Что в большинстве случаев приводит к незапланированным в смете расходам.

Завышенная по сравнению со среднерыночной стоимостью в большинстве случаев бывает тогда, когда или подрядчик желает заработать на «доброте», или доверчивости инвестора или инвестор имеет какие-либо свое дополнительные интересы.

Например, он платит больше чем необходимо, а потом полученные денежные средства делятся, или возвращаются. Но уже это отдельный разговор, к строительству отношения не имеющий.

Договорная цена может быть абсолютно любой.

Основным вопросов в ней является, кому она выгодна. Разумеется, если она выгодна обеим сторонам, то отрицательные аспекты в ней увидеть сложно. Комфортно работать за столько, сколько хочешь. Главное уметь договориться.

Также плюсом договорного ценообразования является возможность расчета по бартеру. Например, в случае если поставщик стройматериалов должен своему покупателю какую либо сумму денег, которую денежными средствами не может вернуть. то возможна оплата материалами или услугами. Что тоже может служить выплатой долга.

Но не все так идеально как можно подумать на первый взгляд. Первый минус, что эта цена скрыта, и различные организации на одном и том же объекте могут работать за разную стоимость. Можно продешевить. Второй, что такая цена может быть ничем не обоснована. Поэтому в случае невыплаты, если дело дойдет до судебного слушания, то шансы, что суд удовлетворит иск о невыплате, будут невелики. Т.к. будет не доказать, чем обеспечена или оправданна указанная стоимость.

В заключение стоит отметить, по какой из двух существующих систем ценообразования работать, дело личного выбора каждой компании. Самое главное, чтобы работы велись без потери качества.

Присоединяйтесь к более 3 тыс. наших подписчиков. 1 раз в месяц мы будем отправлять на ваш email дайджест лучших материалов, опубликованных у нас на сайте, на странице в LinkedIn и Facebook.

Источник