Документы для регистрации права собственности на объект строительства

Порядок регистрации квартиры в новостройке

В целом порядок регистрации квартиры в новостройке сводится к двум шагам: подать документы (заявление, передаточный акт, договор долевого участия, платежное поручение об уплате госпошлины) в Росреестр (можно через МФЦ) и забрать из Росреестра (либо из МФЦ, если через него подавались документы) выписку из реестра недвижимости, подтверждающую регистрацию права на квартиру.

СОДЕРЖАНИЕ

Полезно: С 2017 года не выдаются свидетельства о праве собственности на объект недвижимости. Факт владения недвижимостью подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Документы основания для осуществления государственной регистрации прав.

Несмотря на всю простоту процесса регистрации квартиры, сбор необходимых документов может быть сопряжён с непредвиденными трудностями, за кои во многом нужно быть благодарным застройщику.
В настоящей статье пойдет речь о том, какие документы (где, и каким образом) нужно собрать, перед тем как подать соответствующее заявление в Росреестр о регистрации квартиры в новостройке. Статья подготовлена с учетом внесенных изменений в законодательство в 2017 году.
Для начала будет полезным разобраться с такими понятиями как регистрационное действие и государственный орган, полномочный осуществлять регистрацию квартиры в новостройке.

Зачем и кто должен регистрировать квартиру

Квартира как объект недвижимости подлежит кадастровому учет, проще говоря, сведения о квартире должны быть занесены в реестр информации о помещениях, если в реестре отсутствует информация о квартире, то формально для государства и неопределенного круга лиц такое помещение не существует, в силу отсутствия сведений о нем.
Регистрационное действие, т.е. регистрация квартиры происходит посредством внесения информации об объекте недвижимости в ЕГРН.

Полезно: Обязанность по ведению ЕГРН (осуществить запись о регистрационном действии) возложена на Росреестр. В ЕГРН в числе прочего вносятся сведения: об объектах недвижимости, о правах, об обременениях и ограничениях на них. Сведения, внесенные ЕГРН, являются, по общему правилу, общедоступными. Именно с общедоступностью сведений о праве на квартиру, законодатель связывает возникновения полноценного права собственности, а не с моментом подписания акта-приема передачи, так как указанное действие как юридический факт не может являться общеизвестным.

Вторым ключевым моментом является то, что Росреестр вносит в ЕГРН также сведения о правах на регистрируемую или уже зарегистрированную квартиру. Иными словами кто собственник или арендатор, или кто является залогодержателем помещения.

Полезно: к процессу сбора документов для регистрации права собственности на квартиру можно приступить, если: (1) дом сдан иными словами застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; (2) многоквартирный дом поставлен на государственный кадастровый учет. Без указанных «если» по общему правилу Росреестр откажет собственнику в регистрации права собственности на квартиру.

Куда лучше сдавать документы на регистрацию права собственности?

Порядок оформления документов для регистрации квартиры в новостройке

Рассмотрим подробно общий перечень документов и порядок их получения для регистрации квартиры в новостройке:

1.Подписать передаточный акт о принятии квартиры в новостройке

Передаточный акт подписывается между застройщиком и стороной (сторонами) по договору долевого участия (ДДУ). Также акт может быть подписан на основании нотариальной доверенности выданной стороной или сторонами ДДУ

Важно: Передаточный должен быть подписан только после осмотра квартиры . Если в результате осмотра выявлены недостатки (трещины на стенах, сколы на стеклах, не соответствие фактической площади квартиры оговоренной в договоре и т.п.) оформляется соответствующий акт о выявленных дефектах.

Полезно: По закону выявленные дефекты, по желанию участника ДУ, могут быть устранены силами и средствами застройщика. А недостающие метры должны быть компенсированы застройщиком.

Подписанный сторонами акт означает, что участник ДУ признает соответствие квартиры техническом описанию, определенному в договоре ДУ, даже если это не так, доказать обратное будет, весьма, проблематично.
По общему правилу, застройщик вносит в передаточный акт условие о полной ответственности участника долевого участия за квартиру, после подписания акта.
В следующих наших статьях будут подробно рассмотрены вопросы первичного осмотра квартиры: как провести осмотр квартиры в новостройке , на что обратить внимание, правильное оформление акта о выявленных дефектах, порядок устранения застройщиком выявленных дефектов, уловки застройщика при подписании передаточного акта.

2. Оплатить госпошлину

Регистрация квартиры в новостройке является государственной услугой, за совершение которой необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2 000,00 руб.

3. Договор долевого участия

Договор долевого участия со всеми приложениями и дополнительными соглашениями к договору (если подписывались) является на ровне с передаточным актом правоустанавливающими документами на квартиру. Поэтому отсутствие среди приложенных документов одного из дополнительных соглашений к Договору долевого участия является основанием для отказа от принятия документов на регистрацию.

4. Иные документы

Государственным органом (Росреестр, МФЦ) может быть затребован (необходимо уточнять непосредственно у принимающего лица):

• банковский ордер и иной документ, свидетельствующий о закладе (ипотеке) квартиры;
• документы, отражающие притязания несовершеннолетнего лица на квартиру.
• прочие документы.

Полезно: Банковский ордер выдается банком, если квартира в ипотеке. Обычно банк оформляет банковский ордер в течение 30-40 дней, на основании поданного заявления и отчета о рыночной стоимости квартиры.
Отчет о рыночной стоимости квартиры можно заказать у оценочной организации, которую одобрил банк, выдавший кредит.
Перечень аккредитованных при банке оценочных компаний можно найти на сайте банка.
Средний срок выполнения отчета о рыночной стоимости 3-7 рабочих дня.
Стоимость отчета о рыночной стоимости квартиры будет зависеть от площади квартиры, но в среднем по рынку цена варьируется от 4 000 рублей до 15 000 рублей.

5. Заполнить и подать заявление с приобщенными документами

Для заполнения заявления участника долевого строительства о государственной регистрации права собственности на квартиру потребуется сведения касательно:

• объекта строительства (вид объекта, назначение, местоположение);
• акта передачи объекта (также приобщается сам документ);
• ввода объекта в эксплуатацию (для первого заявления в доме, также приобщается сам документ);
• договора долевого участия (также приобщается сам документ);
• паспортных данных заявителя (участника ДДУ);
• нотариально удостоверенной доверенности (если заявитель действует в интересах другого лица (участника ДДУ)).
• органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (наименования, ОРГН, ИНН, КПП);
• застройщика (наименования, ОРГН, ИНН, КПП);
• оплаты госпошлины в размере 2 000 руб. (также приобщается сам документ);
• прочих сведений и документов (необходимо уточнить непосредственно у принимающего лица).

Важно: повторно обращу внимание на тот факт, что без постановки многоквартирного дома на кадастровый учет по общему правилу Росреестр не зарегистрирует квартиру в новостройке, даже если собственник за свой счет попытается поставить квартиру на государственный кадастровый учет.

Обязанность поставить многоквартирный дом на кадастровый учет лежит на застройщике и органе, выдавшем разрешение на строительство многоквартирного дома.

Полезно: наиболее распространенной причиной несвоевременной постановки многоквартирного дома на кадастровый учет – предоставление застройщиком ненадлежащих документов.

Заявление с приложением вышеуказанных документов можно подать Росреестр или в МФЦ. За результатом следует обратиться в ту же организацию, куда были поданы документы.
Средний срок рассмотрения Росреестром заявления о регистрации квартиры в новостройке составляет 10 рабочих дней.

Источник

Оформление права собственности на квартиру в новостройке в 2022 году

Покупка собственного жилья всегда вызывает массу волнений, особенно когда речь заходит о первичном рынке недвижимости. В данном случае покупатель квартиры может уже заехать в неё, начать ремонтные работы, но в то же время не иметь на жилье никаких прав. Такая ситуация будет продолжаться до тех пор, пока покупатель не оформит помещение в собственность. Процесс оформления права собственности на квартиру, купленную в новостройке, имеет свои особенности. Разберемся с ними подробнее в статье.

• Когда оформляется право собственности?
• Инструкция: как оформить новостройку в собственность самостоятельно
• Что изменилось с прошлых лет?
• Что делать, когда застройщик не выдает документы?
• Ответы на самые частые вопросы
• Резюме

Когда оформляется право собственности?

Под правом собственности в российском законодательстве подразумевается право владения, пользования и распоряжения определенными вещами. Такое право можно назвать наиболее полным, поскольку оно подразумевает, что у собственника имеется полный набор полномочий. У арендатора же, например, есть право пользования, но не распоряжения.

Прежде чем рассматривать, как оформить собственность на квартиру в новостройке, стоит выяснить, в каких случаях эта процедура необходимо. Согласно законам РФ, покупатель не обязан регистрировать собственность в течение определенного времени с момента покупки. По этой причине многие граждане не регистрируют имущество, поскольку в таком случае им не требуется выплачивать налог.

Однако существует масса случаев, когда без регистрации не обойтись. Она потребуется для того, чтобы:

• распоряжаться собственностью, в том числе перепродать, подарить или включить ее в завещание;
• узаконить перепланировку квартиры;
• оформить прописку;
• получить налоговый вычет;
• оформить несовершеннолетних граждан в детский сад или школу.

Важно понимать, что проведение ремонтных работ или сдача жилья в аренду не требует официальной регистрации собственности. В то же время существуют ЖК, запрещающие ремонт до оформления прав, а потенциальные арендаторы с трудом согласятся арендовать квартиру, не убедившись в Ваших правах на нее.

Особой ситуацией становится покупка новостройки с привлечением ипотечного кредита. Большинство банков повышают ставку, если собственность не зарегистрирована, или накладывают штрафы. Чаще всего банк требует предоставить документы, которые подтвердят, что заемные средства применяются по назначению. Отправить требуемые документы необходимо в течение трех месяцев с момента, как собственность была оформлена.

Также отметим, что банк обязует клиента предоставить документы не позднее, чем через 3 года после получения ипотечного кредита. Таким образом, оформление собственности на ипотечное жилье становится обязательным требованием.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В том случае, если строительная компания задерживает срок сдачи дома в эксплуатацию, из-за чего Вы не можете отправить банку документы в течение трех лет, то требуется заранее уведомить банк. Вы имеете право написать заявление, приложив подтверждающие документы, и продлить тем самым сроки.

Инструкция: как оформить новостройку в собственность самостоятельно

Процесс оформления квартиры в новостройке в собственность можно разделить на три этапа:

1. оформление документов застройщиком,
2. оформление документов покупателем,
3. регистрация.

Рассмотрим их подробнее.

Какие документы должен подготовить застройщик?

К сожалению, даже после получения ключей от квартиры зачастую собственнику невозможно зарегистрировать права на нее. Это связано с тем, что начать оформлять имущество в новом доме можно только после того, как застройщик выполнил свои обязательства, среди которых:

• оформление протокола, распределяющего жилую и коммерческую недвижимость;
• получение техпаспорта, содержащего полную информацию о доме;
• получение разрешения на сдачу дома в пользование;
• постановка постройки на кадастровый учет;
• получение уникального почтового индекса.

ВАЖНО! Если Вы покупаете квартиру в уже построенном доме, обязательно узнайте у застройщика, имеются ли у него необходимые документы. В противном случае процесс оформления прав собственности может значительно затянуться.

Какие документы оформляет будущий собственник?

Перед тем, как обратиться в госучреждение, необходимо подготовить документы для регистрации права собственности на новостройку. Список документов включает следующие юридические бумаги:

• Договор об участии в долевом строительстве.

В соответствии с договором о долевом участии, строительная компания берет на себя обязанности по возведению дома или другого недвижимого объекта в определенные сроки. Застройщик может проводить работы за собственный счет или с помощью иных лиц. После того, как он получает разрешение на сдачу дома в использование, он передает строительный объект участникам долевого строительства. Дольщик же в свою очередь обязуется выплатить указанную в договоре стоимость.

• Акт приема-передачи жилья.

Данный документ выдается строительной компанией. После завершения строительных работ дольщик посещает объект, осматривает его, оценивает качество проведенных работ, коммуникационные системы и отделку. В том случае, если жилье соответствует оговоренным параметрам и устраивает дольщика, подписывается акт приема квартиры. В противном случае застройщик обязан ликвидировать недостатки, а срок приема жилья откладывается до завершения ремонта.

• Кадастровый паспорт объекта.

Получить кадастровый паспорт и экспликацию (план-схему) нужно в БТИ. Ранее строительные компании ставили объект на учет в кадастре и получали полный план дома. Квартиры же регистрировались отдельно. В настоящее время эти процедуры проходят одновременно, поэтому собственнику требуется запросить в БТИ паспорт.

После того, как заявка оставлена, по адресу выезжает специалист, проверяет, не было ли незаконной перепланировки, проводит замеры. После прохождения проверки техник выдает кадастровый паспорт. Если же Вы успели сделать перепланировку, то это необходимо отразить в плане.

• Ипотечный договор, если жилье оформляется с привлечением заемных средств.

Ипотечный договор необходимо получить в том банке, который одобрял кредит. Заемщик получает его при оформлении, поэтому он должен быть у Вас на руках. В случае утери договора необходимо запросить его у банка, обратившись туда с паспортом. Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда ипотека уже оплачена. Тогда заемщик должен получить закладную в том же банке.

• Разрешение, выданное органами опеки, если в квартире оформляется доля на лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста.

Любые сделки с недвижимостью, связанные с несовершеннолетними, требуют получения разрешения от местных органов опеки и попечительства. В большинстве случаев его можно получить в течение двух недель со дня подачи заявления. При написании заявления требуется описать причину обращения, приложить паспорта родителей/опекунов, а также свидетельство о рождении несовершеннолетнего. Кроме того, понадобится предоставить акт приема жилого объекта, который выдала строительная компания.

Способы оформления прав собственности

После того, как вы получили указанные ранее документы, требуется подготовить пакет документов, который понадобится при обращении в Росреестр.

Стандартный набор документов на регистрацию права собственности на квартиру состоит из:

• документа, удостоверяющего личность, а также свидетельства о рождении, если одним из собственников становится несовершеннолетнее лицо;
• договор, который подтвердит Ваши права на оформление имущества в собственность. Сюда можно отнести договор о долевом участии или договор купли-продажи. Потребуется оригинал и пара копий;
• акт приема-передачи жилья. Необходимо, чтобы на нем была подпись;
• кадастровый паспорт и экспликация;
• чек, подтверждающий, что покупателем была выплачена госпошлина. Стоит отметить, что оплатить госпошлину можно после того, как было подано заявление на регистрацию. Сделать это можно через банкомат, в отделении банка, в онлайн режиме на сайте Госуслуг или в кассе Росреестра;
• ипотечный договор или закладная, если квартира оформляется с привлечением заемных средств;
• разрешение из органов опеки, если собственник не достиг 14 лет;
• доверенность, заверенная нотариусом, если Ваши интересы представляет доверенное лицо.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Документы могут быть приняты только в надлежащем состоянии. На них не должны присутствовать помарки, дописанные фразы, исправления или выделения корректором.

Для того, чтобы подать заявление на регистрацию недвижимости, можно воспользоваться одним из следующих вариантов:

• МФЦ. Центр занимается приемом пакета документов, проверяет их правильность, сшивает, а затем направляет непосредственно в Росреестр. В таком случае срок выдачи документа, подтверждающего права гражданина на имущество, становится больше на пару дней. В то же время многофункциональный центр уведомляет клиентов обо всех этапах, на которых находится заявка. По этой причине многие собственники выбирают именно этот способ оформления.
• Госуслуги. Данный онлайн-сервис позволяет подать заявление в оффлайн режиме, что может значительно сэкономить время. Здесь же доступна оплата госпошлины. Во время отправки заявления Вы будете направлены на официальный сайт Росреестра. Здесь потребуется указать информацию о себе и об объекте недвижимости. Также понадобятся отсканированные копии перечисленных ранее документов. После приема заявки назначается время личного посещения отделения Росреестра. С собой потребуется взять оригиналы документов. Таким образом, заявителю все равно потребуется лично прийти в отделение.
• Росреестр. Здесь заявителю самому нужно заполнять заявление и сшивать документы. Бесспорно, в таком случае время одобрения заявки сокращается на несколько дней, но зачастую записаться на прием будет довольно сложно, поскольку она расписана на пару недель. Отметим, что заявителю не требуется посещать районное отделение Росреестра, в котором приобретено имущество. Теперь это можно сделать в любом удобном отделении.

ПОМНИТЕ! Во время подачи заявления необходимо личное присутствие всех собственников. В том случае, если в квартире оформляются доли на несколько лиц, потребуются паспорта каждого. Помимо этого, сотрудник строительной компании также должен присутствовать на встрече. Если же жилье оформлено в ипотеку, то понадобится и представитель банка.

Рекомендуем заранее обговорить удобное время, чтобы все специалисты смогли присутствовать.

После встречи, на которой сотрудник Росреестра или многофункционального центра принял пакет документов, заявителю выдается расписка. Она содержит список полученных документов и срок, в течение которых будет готова регистрация. Обратите внимание на указанный в расписке контактный номер. Именно по нему можно узнать, готово ли свидетельство.

После получения необходимой выписки из ЕГРН Вас позовут на ее получение. При нескольких владельцев выписок также будет несколько. Получить ее можно лично, предъявив паспорт.

Что изменилось с прошлых лет?

Стоит уделить особое внимание тому факту, что с 1 сентября 2022 года начнет действовать закон, согласно которому упрощается процесс регистрации объектов застройщиком. Благодаря этому планируется улучшить инвестиционное состояние в сфере строительства по всей России, а также ускорить процесс получения застройщиком необходимых документов.

В настоящее время процедура оформления строительных объектов выглядит следующим образом: дом вводится в эксплуатацию, а орган, который выдал разрешение, отправляет Росреестру уведомление об учете в кадастре. Только после завершения этой процедуры строительная компания может зарегистрировать свои права.

По этой причине зачастую возникают простои. Застройщик уже получил разрешение на ввод в эксплуатацию, но все еще не зарегистрировал объект. Следовательно, дом не облагается налогами, что негативно влияет на бюджет страны.

В соответствии с новым законом, полный перечень документов отправляется Росреестру тем органом, который выдал разрешение на ввод дома в пользовании. Благодаря этому сократятся сроки постановки объекта на кадастровый учет.

ВНИМАНИЕ! Стоит уточнить, что новый закон распространяется только на те объекты, которые реализуются на основе ФЗ №214. То есть это проекту, в рамках которых не привлекаются средства дольщиков. Строительство ведется исключительно за девелопера или соинвесторов. Продажи такого жилья начинаются после того, как было получено разрешение на эксплуатацию.

К сожалению, количество такого жилья в России минимально.

Что делать, когда застройщик не выдает документы?

На практике становится очевидно, что не каждый застройщик заинтересован в комфорте своих клиентов. Некоторые из них целенаправленно обманывают дольщиков, что документы не готовы. Другие же не торопятся с выдачей документов, подготовка которых полностью зависит от застройщика. К таким документам можно отнести акт приемки-передачи квартиры. В таких ситуациях оформление недвижимости в собственность может значительно увеличиться.

Тем не менее, нельзя забывать, что в некоторых случаях строительная компания не виновата в задержке. Это может быть связано с длительной выдачей актов и свидетельств государственными органами. В результате страдает не только застройщик, но и дольщики, желающие как можно быстрее оформить жилье в собственность.

Решение в такой ситуации одна: обращение в суд с исковым заявлением. Однако в данном случае возникает проблема, поскольку для рассмотрения заявления требуется доказать свои права на имущество, а именно эти документы и не выдает строительная компания.

Выходом становится обращение к юристу, специализирующемуся на подобных делах. Будет еще лучше, если истцами выступят несколько лиц, чтобы иск стал коллективным. В таком случае зачастую суд закрывает дело в пользу собственников.

Ответы на самые частые вопросы

Помимо особенностей, рассмотренных ранее, также следует ответить на наиболее часто встречающиеся вопросы от покупателей жилья в новостройках.

Сколько времени займет оформление права собственности?

В соответствии с ФЗ №218, ст.16, срок регистрации недвижимости в МФЦ составляет 9 рабочих дней, а в Росреестре – 7 дней. Однако в действительности могут возникнуть небольшие задержки. Для того, чтобы узнать статус Вашего заявления, можно обратиться в отделение по номеру телефона.

Какие документы получит собственник после регистрации?

С 2016 года перестало выдаваться свидетельство о праве собственности. Теперь собственник получает выписку из ЕГРН и ДДУ, в котором указываются сведения о регистрации.

Как проверить, что Вас зарегистрировали как собственника квартиры?

Отследить, в каком состоянии находятся Ваша заявка, можно на сайте Росреестра. Заявке присваивается индивидуальный номер, по которому процесс регистрации отслеживается.

Как оформить квартиру, купленную несколькими дольщиками?

Часто жилье приобретается несколькими покупателями. Тогда требуется оформить право собственности на квартиру в новостройке в общую долевую собственность. Для этого в договоре следует указать долю каждого или сделать их равными.

Регистрация долей проводится путем подачи заявлений в Росреестр каждым из собственников. Тогда все они становятся равными обладателями прав на свои доли и могут распоряжаться ими по собственному усмотрению.

Каковы особенности сделки с использованием материнского капитала?

В том случае, если покупка жилья производится частично за счет материнского капитала, то по закону детям должны быть выделены доли в квартире. Если размер капитала составил 400 тысяч рублей, а стоимость квартиры равняется 1,2 млн рублей, то доля ребенка будет 1/3. Это значит, что она должна соответствовать внесенной сумме.

Кроме того, дети до 14 лет регистрируются в качестве собственников по заявлению родителей, а после 14 – подписывают самостоятельно с разрешения родителей.

Резюме

Стоит еще раз подметить, что в законодательстве РФ не определены строгие временные ограничения для оформления прав собственности. Безусловно, можно не регистрировать имущество, чтобы сэкономить время. Тем не менее, в процессе дальнейшей эксплуатации это может повлечь больше недостатков, нежели плюсов: отсутствие прав распоряжаться недвижимостью, невозможность завещать жилье родственникам, провести перепланировку и многое другое.

Каждый покупатель жилья на первичном рынке самостоятельно решает, как действовать со своими объектами недвижимости. Однако не забывайте, что через десяток лет может потребоваться регистрация, а нужных документов у застройщика уже не будет, поскольку они крайне редко хранят документацию в течение длительного времени.

Источник