Остановка строительных работ
Нередко возникают случаи, когда строительство здания, в которое вложены долевые инвестиции, останавливается. Чтобы найти наименее затратный выход из сложившейся ситуации, инвесторам следует познакомиться с основными причинами, приостанавливающими ход строительных работ по возведению новостройки.
Виды остановки строительства недвижимости
Остановка хода строительных работ может иметь краткосрочный или долгосрочный характер. Краткосрочной остановкой признаются действия по приостановлению работ на срок до полугода. Если работы были остановлены на период от 6 месяцев и далее, то эта остановка проекта считается долгосрочной.
Консервация строительных работ
Если произошла остановка сторонам, важно установить наличие перспективы возобновления работ в будущем. Консервация работ производится застройщиками с целью сохранения возможности продолжить работы по возведению новостройки. Правила консервации объекта незавершенного строительства можно обнаружить в части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.
Под консервацией объекта незавершенного строительства нормы Постановления Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802 подразумевают комплекс мероприятий, рассчитанных на обеспечение сохранности результата работ на неопределенный период в условиях остановки строительства. Как правило, работы по консервации осуществляются за отдельную плату по требованию заказчика работ.
Причины остановки строительства
Историческая точка зрения на проблему приостановления строительства
Считается, что периодом, когда стройка останавливалась чаще всего, был 2008 и 2009 год. Данное время было названо периодом кризиса на рынке российской недвижимости.
В это время банковские организации практически полностью отказались от финансирования строительных проектов. Долевые инвесторы были насторожены тревожными заявлениями СМИ. Они перестали осуществлять капиталовложения в строящиеся объекты недвижимого имущества.
Частные проекты застройщиков терпели огромные убытки из-за недостатка финансовых средств. Данные факторы сделали остановку строительства единственно возможным выходом.
Недостаток финансирования
Нехватка спонсорских капиталовложений в строительный проект – это одна из самых частых причин остановки строительных работ. Осложнения с поиском новых денежных ресурсов, как правило, связаны с:
- прекращением финансирования со стороны банков, кредитных организаций и иных заемщиков;
- ошибочной или недобросовестной финансовой политикой, которая выбрана застройщиком при ведении дел фирмы;
- низким уровнем продаж;
- низким показателем притока доходов от сбыта;
- существенным непрогнозируемым ростом издержек по реализации проекта;
- негативным имиджем застройщика, который был сформирован в результате отрицательных отзывов прессы, наличия большого количества судебных споров с инвесторами и недобросовестностью застройщика, допускающего всевозможные нарушения условий заключенных сделок.
Прекращение прав застройщика на застраиваемый земельный участок
Если срок действия правоустанавливающих документов на землю прекращается, то застройщик обязан остановить строительство многоквартирного дома. Именно поэтому ведение застройки территориального участка, предоставленного строительной компании на праве аренды, влечет определенные юридические риски.
Арендодатель вправе в любой момент ходатайствовать о досрочном прекращении действия договора аренды земельной территории. Такое решение он может принять при нарушении арендатором обязательств по оплате арендной платы или невыполнении иных существенных условий договора. В данной ситуации продолжить строительство на законных основаниях невозможно, пока арендатор не восстановит свои права на строительную площадку, где возводится новостройка.
Прекращение действия разрешения на строительство
Разрешение на строительство в соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выступает в роли основного документа, регламентирующего возможность лица на осуществление строительных работ. Если действие такого документа как разрешение на строительство, или РНС, прекратилось, то застройщик лишается своих прав на возведение многоквартирного дома.
Прекращение действия разрешение на строительство, полученного застройщиком, может произойти в результате:
- утраты прав застройщика на застраиваемый земельный участок;
- истечения срока действия РНС при отсутствии факта продления срока действия РНС со стороны застройщика.
Если застройщик, не имеющий прав на проведение строительных работ, осуществляет их, то его могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ или уголовной ответственности по статье 216 УК РФ. Также законодатель регламентирует возможность возникновения риска о признании объекта строительства самовольной постройкой. Данный случай подробно описан в нормах стать 222 ГК РФ.
Утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ
При возникновении данной проблемы застройщик обязан немедленно приостановить строительство объекта недвижимого имущества. Утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства, влечет за собой необходимость поиска другого подрядчика или ожидания, пока действующий подрядчик вступит в новое СРО и получит новые допуски. Возобновлять работы по возведению многоквартирного дома можно только после того, как подрядчик получит соответствующий допуск к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства.
Нарушение контрагентами застройщика своих обязательств
Среди основного вида нарушений следует назвать срыв генеральным подрядчиком сроков строительства. При возникновении срыва сроков возведения новостройки застройщику будет необходимо заключить договор с новым генеральным подрядчиком.
Процесс подбора подходящего кандидата, обсуждение условий сделки и оформление подрядного соглашения может занять несколько месяцев. На этот период времени застройщику не останется иного выхода, кроме того, чтобы остановить строительство многоквартирного дома.
Анализ причин, вызывающих остановку строительных работ
Любая из вышеназванных причин влечет за собой невозможность возобновления строительных работ. Застройщик, несущий обязательство перед инвестором, не может назвать точный срок сдачи объекта.
В соответствии с действующим законом инвестор не может вмешиваться в хозяйственную деятельность застройщика. Единственное, что может сделать в такой ситуации спонсор, – это фиксация факта остановки строительства и заявление об этом в соответствующие органы. Доказать факт остановки строительных работ можно, если заснять строительную площадку на фото или видео.
Инвестор, заключивший договор с застройщиком, может уточнить, действуют ли необходимые для строительства разрешительные документы в региональных отделениях Росреестра и в офисе саморегулируемой организации строителей. Мониторинг судебных споров застройщика рекомендуется проводить с помощью интернет-ресурсов.
Какие действия предпринять при остановке строительных работ
Инвестору рекомендуется познакомиться со всеми информационными источниками, рассказывающими о ходе строительства и причинах его остановки. Он должен адекватно оценить степень перспективности стройки и узнать приблизительный срок сдачи готового объекта недвижимого имущества.
Застройщику следует включать в договор условия, связанные с существенной остановкой строительства, которые позволят ему расторгнуть договор и вернуть все вложенные инвестиции. Если такого пункта в договоре не окажется, то инвестору потребуется ждать истечения срока исполнения обязательства по передаче помещения. Такие условия действуют в той ситуации, когда застройщик не соглашается вернуть вложенные в строительный проект денежные средства спонсора и расторгнуть договор добровольно.
Вопрос-ответ
Вопрос: «При приостановке СМР (строительно-монтажных работ) может ли требовать Заказчик передать общий журнал работ? и где это прописано (нормативный акт)?»
Ответ: Приказ Ростехнадзора от 12.01.2007 N 7 «Об утверждении и введении в действие Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства» (вместе с «РД-11-05-2007. «), он же с поправками на этот год.
В пункте 5 данного приказа прописано, что орган государственного строительного надзора оформляет журнал работ, закрепляя его печатью и передает журнал застройщику или заказчику для прописывания в нем этапы выполнения работ. Когда журнал заканчивается, то заводится новый с новой регистрацией в государственном органе. Так же пункт 6 этого приказа дополняет, что журналы, в которых происходит фиксирование работ находится у заказчика (застройщика). Это хранение осуществляется до того момента, пока не будет проведена проверка итоговая органом государственного строительного надзора.
В соответствии с этим приказом, общий журнал должен находится у заказчика или основного застройщика. Для того чтобы сдать объект или при проверке показать на каком этапе было приостановлено строительство, именно заказчик должен предъявить журнал (или журналы, если их несколько) в государственный орган, так как он является основным, если так можно выразиться ответчиком, за строительство и требование о передачи ему журнала правомерны.
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
ИсточникЧто делать при прекращении строительства многоквартирного дома
Всё же на сегодняшний день застройщики часто задерживают и останавливают строительство домов. Как сообщают в Минстрое, за первые четыре месяца текущего года число долгостроев в 69 субъектах РФ возросло с 836 до 842. По незавершенным объектам заключено 803,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), в реестр обманутых дольщиков внесены более 30 тысяч российских граждан.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как выявить проблемного застройщика, какие документы и в какие инстанции подавать, как и зачем получать статус обманутого дольщика.
Что сделать для своевременного выявления проблемы
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», прежде чем заключать ДДУ, стоит проверить, значится ли застройщик на сайте Арбитражного суда. Эксперт отмечает, что ресурс позволяет в картотеке дел найти по ОГРН или ИНН компании, при этом необходимо указывать данные из проектной декларации по конкретному проекту, поскольку коммерческое название девелопера/инвестора может не совпадать с наименованием фирмы-застройщика.
Также эксперты рекомендуют убедиться, что Вашего дома нет в списках проблемных объектов. К примеру, в Московской области такие списки каждый месяц публикуются на сайте Минстроя.
Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что стоит включить в ДДУ условие, что дольщик имеет право на проверку строительства в присутствии своих представителей и представителей застройщика.
Кроме того, эксперты советуют дольщикам не пускать строительство на самотек, а постоянно отслеживать его динамику. Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», дольщик является экономически слабой стороной, полностью зависящей от действий застройщика, и, как правило, не имеющей свободного доступа к достоверной информации о том, как продвигается строительство.
Когда стоит насторожиться
Прежде всего, дольщик должен насторожиться, если нет реального прогресса в строительстве. Например, оно остановилось или ведется силами всего нескольких рабочих, которые вразвалочку ходят по строительной площадке. Но Ирина Доброхотова отмечает, что отследить динамику возможно лишь на этапе выполнения монтажных работ – когда стройка ведется выше первого этажа. Что касается подземного паркинга или когда укрыта кровля, внешне следить за строительством сложно. Но если дольщик видит, что за три месяца не появилось ни одного этажа, пора бить тревогу.
Существуют и другие признаки, по которым можно понять, что у застройщика появились проблемы. По словам экспертов, это часто меняющиеся генподрядчики, нежелание застройщика контактировать с дольщиками, отсутствие веб-камеры или фото, демонстрирующих продвижение стройки.
Куда обращаться в первую очередь
Прежде всего, необходимо в письменной форме попросить застройщика пояснить, по каким причинам строительство приостановлено и когда будет сдан объект. Также стоит запросить у компании утвержденный график строительства, по которому можно понять, когда планируется завершить монтажные работы, когда начнется отделка фасадов и прочее. При этом, конечно, стоит понимать, что недобросовестные застройщики вполне могут не дать ответов на эти вопросы.
Кроме того, дольщики могут получить эту информацию в государственных органах, уполномоченных контролировать деятельность строительных компаний. В Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), а в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).
Как отмечает Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21, в такой ситуации у каждого дольщика есть выбор: ждать, когда возобновиться строительство либо расторгнуть ДДУ и потребовать назад деньги (внесенную сумму и неустойку).
Действовать своими силами или собрать инициативную группу
Обращения в соответствующие инстанции – индивидуальны и направляются от имени дольщика. Но, по словам юристов, если создать инициативную группу, будет проще координировать действия и отслеживать информацию.
Что делать если дольщик хочет вернуть свои деньги
Дамир Хакимов рекомендует обратиться в суд с требованием взыскать с застройщика вложенные деньги и неустойку. К исковому заявлению необходимо приложить такие документы:
- оригинал ДДУ (его нужно предварительно хорошо изучить, особенно это касается пунктов, где идет речь о возмещении ущерба и компенсации);
- платежные документы, которые подтверждают, что по ДДУ была произведена оплата;
- уведомление о срыве сроков сдачи дома в эксплуатацию или прекращении строительства (если такое есть);
- заявление о расторжении ДДУ;
- письменные запросы к застройщику;
- копию уведомления об отправке заявления застройщику (необходимо оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке).
Нурида Ибрагимова говорит, что если дольщик преследует цель получить неустойку, то в соответствии с законом он может обратиться в суд с таким требованием не ранее чем через два месяца с момента нарушения сроков сдачи объекта. Но обратная сторона «медали» такова: выплатив неустойку, застройщик окажется в еще более затруднительном финансовом положении и может впоследствии обанкротиться – а это снизит шансы дольщика получить готовый объект, предупреждает эксперт.
Что делать дольщику, желающему получить квартиру, а не деньги
Вначале необходимо подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе сроков сдачи дома и зарегистрировать документ в Росреестре. Если дополнительное соглашение подписано, но строительство не ведется, застройщик пропал и нет перспективы, что ситуация изменится, эксперты рекомендуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собрать пакет документов для включения в реестр обманутых дольщиков. Его полное название – «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены».
Если в отношении строительной компании открыто уголовное производство, дольщика также должны признать потерпевшим по этому делу. Как отмечает Дамир Хакимов, чтобы пройти соответствующую процедуру, нужно обратиться к ведущему дело следователю УВД.
Что делать, если дошло до банкротства
Для инициирования процедуры банкротства дольщик должен обратиться в арбитражный суд с иском о включении его в реестр кредиторов компании. Если суд еще не применил параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику придется подать соответствующее ходатайство, говорит Нурида Ибрагимова.
Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, у дольщика более выгодное положение, чем у иных кредиторов, поскольку он может выбрать вид требований: в денежном выражении или в виде жилья. По словам юристов, если дольщик желает получить жилое помещение, последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов.
Что нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков
Чтобы защитить свои права, пострадавшие дольщики могут подать в госорганы заявление с просьбой включить их в список обманутых соинвесторов строительства. При этом они должны отвечать критериям, которые значатся в приказе Минстроя РФ № 560/пр от 12.08.2016 года:
- дольщик не получает от застройщика квартиру более девяти месяцев;
- федеральные или региональные власти вынесли решение о приостановке строительства, в результате чего работы на объекте не ведутся как минимум девять месяцев;
- строительство приостановлено, так как просрочено разрешение на строительство или у застройщика нет прав на земельный участок, где возводится объект;
- вынесено экспертное заключение о том, что при строительстве нарушаются технологические процессы;
- возведенный объект не отвечает проектной декларации;
- строительную компанию признали банкротом.
Какие преимущества получит дольщик при включении в реестр
При включении в реестр обманутых соинвесторов строительства дольщик может претендовать на государственную помощь. Это может быть предоставление жилья или поиск инвесторов, которые согласятся завершить строительство объекта, изменив проектную документацию. Кроме того, органы местного самоуправления могут достроить дом за свой счет.
Какие документы нужны для включения в реестр
Для этого потребуются следующие документы: заявление, копия паспорта, ДДУ, платежные документы, которые подтверждают факт оплаты дольщиком в надлежащем порядке, и копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (если такой имеется). Кроме того, может понадобиться решение о признании дольщика потерпевшим по уголовному делу (если его возбудили).
Какие еще инстанции можно задействовать
Помимо обращения для защиты своих прав в госорганы, включая арбитражный суд, дольщик может обратиться к страховщику, который застраховал ответственность застройщика, или к поручителю, с которым строительная компания подписала соответствующий договор. При этом требования могут быть выставлены только в денежном эквиваленте.
С прошлого года все застройщики должны отчислять деньги в компенсационный фонд, за счет средств которого возмещаются требования дольщиков при банкротстве застройщика. Нурида Ибрагимова рекомендует дольщикам обращаться в такой фонд. Кроме того, эксперт напомнила о возможности обратиться в средства массовой информации, чтобы осветить сложившуюся проблему и привлечь внимание госорганов к ее разрешению.
Источник