Фактическая передача объекта долевого строительства

Неосновательное обогащение в виде разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства Текст научной статьи по специальности «Право»

НЕДВИЖИМОСТЬ / КОНДИКЦИОННЫЙ ИСК / НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ / ЗАСТРОЙЩИК / ДОЛЬЩИКИ / ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ / REAL ESTATE / KONDIKTSIONNY CLAIM / UNJUST ENRICHMENT / DEVELOPER / REAL ESTATE INVESTORS / THE OBJECT IS SHARED CONSTRUCTION CONTRACT OF A JOINT CONSTRUCTION

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Микуцкая Анна Павловна

Рассматривается один из возможных вещно-правовых способов защиты прав дольщиков : предъявление к застройщику кондикционного иска . Определяется, в каких случаях и по каким основаниям на стороне застройщика возникает неосновательное обогащение .

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Микуцкая Анна Павловна

Господдержка обманутых дольщиков. Санация, взаимодействие с сюрвейером — механизмы реализации имущественных прав обманутых дольщиков

Какие недостатки объекта долевого строительства существенные

О залоге как способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве

Практика судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ: дольщик — физическое лицо, приобретающее объект недвижимости в виде квартиры, обладает всеми правами потребителя

Unjust enrichment in the form of the difference between the project and the actual area of the object of shared construction

One of the possible proprietary remedies shareholders: presentation to the developer kondiktsionnogo claim. Grounded in what cases and on what grounds the builder on the side there is unjust enrichment .

Текст научной работы на тему «Неосновательное обогащение в виде разницы между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства»

НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ В ВИДЕ РАЗНИЦЫ МЕЖДУ ПРОЕКТНОЙ И ФАКТИЧЕСКОЙ ПЛОЩАДЬЮ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

UNJUST ENRICHMENT IN THE FORM OF THE DIFFERENCE BETWEEN THE PROJECT AND THE ACTUAL AREA OF THE OBJECT OF SHARED CONSTRUCTION

А. П. МИКУЦКАЯ (A. P. MIKUTSKAYA)

Рассматривается один из возможных вещно-правовых способов защиты прав дольщиков: предъявление к застройщику кондикционного иска. Определяется, в каких случаях и по каким основаниям на стороне застройщика возникает неосновательное обогащение.

Ключевые слова: недвижимость, кондикционный иск, неосновательное обогащение, застройщик, дольщики, объект долевого строительства, договор участия в долевом строительстве.

One of the possible proprietary remedies shareholders: presentation to the developer kondiktsionnogo claim. Grounded in what cases and on what grounds the builder on the side there is unjust enrichment.

Key words: real estate, kondiktsionny claim, unjust enrichment, developer, real estate investors, the object is shared construction contract of a joint construction.

Известно, что недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. В настоящее время самым распространённым способом удовлетворения потребности физических и юридических лиц в недвижимости является их долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Расчет неустойки за несвоевременную передачу жилья #имеюправодольщики

Закон, регулирующий сферу долевого строительства, был принят 30 декабря 2004 г. за № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве). Названный закон установил хорошие гарантии для участников долевого строительства, однако, несмотря на это, нарушение прав дольщиков носит массовый характер.

Одной из типичных ситуаций нарушений прав участников долевого строительства является передача застройщиком объекта долевого строительства меньшей площадью. В этой связи в рамках настоящей статьи рас-

смотрим такой гражданско-правовой способ защиты прав дольщиков, как предъявление к застройщику кондикционного иска. Не претендуя на исчерпывающее исследование проблемы, попытаемся проанализировать наиболее важные её стороны.

Почему же на стороне застройщика возникает неосновательное обогащение?

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве перечислены обязательные условия, которые должен содержать договор участия в долевом строительстве, при этом одним из существенных условий договора является его цена.

В силу ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена, т. е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Также договор обязательно должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Планируемая площадь помещения должна быть указана не только в договоре участия в долевом строительстве, но и в плане создаваемого жилого дома (п. 3 ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Как правило, на момент заключения договора участия в долевом строительстве стороны определяют цену, исходя из проектной площади помещений. Однако на момент исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства его фактическая площадь зачастую отличается в меньшую сторону от проектной.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

Согласно п. 3 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, правила, пре-

дусмотренные гл. 60, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение, согласно п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен доказать: факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. Обязанность приобретателя возвратить потерпевшему неосновательно приобретённое (или сбережённое) имущество возникает в том случае, если имело место приращение имущественной сферы первого, причём за счёт умаления второго. Предметом доказывания по данной категории дел является факт неосновательного обогащения ответчика за счёт истца.

Таким образом, в случае оплаты дольщиком цены по объекту долевого строительства, исходя из проектных размеров и получения в последующем от застройщика объекта с меньшей площадью, можно вести речь о неосновательном обогащении застройщика. Учитывая конструктивные особенности объектов недвижимости, возвратить имущество в натуре невозможно, поэтому в данном случае застройщик должен возместить действительную стоимость этого имущества (п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Именно такую позицию занимают судебные инстанции при рассмотрении споров о несоответствии площади построенного объекта недвижимости.

Указанные выше проблемы достаточно часто возникают при долевом финансировании строительства объекта государственного (муниципального) заказа. В частности, большинство объектов жилищного строительства возводится по договорам участия в долевом строительстве с той или иной долей участия государства, муниципальных образований.

Особенности государственного (муниципального) контракта дают основания для рассмотрения его в качестве особого вида гражданско-правового договора, правовой

режим которого характеризуется наличием публично-правовых элементов, касающихся нормативной базы, предмета, состава участников, целей, особого порядка их заключения, исполнения и ответственности сторон.

Поэтому если учреждение уполномочено органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления выполнять функции государственного (муниципального) заказчика при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных (муниципальных) нужд, оно, действуя в этом случае в интересах и от имени публичного образования, должно в полном объёме руководствоваться положениями Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон № 94-ФЗ).

Как предусмотрено п. 4.1 ст. 9 указанного закона, цена государственного или муниципального контракта является твердой и не может изменяться в ходе его исполнения, за исключением случаев заключения контракта на основании п. 2.1 ч. 2 ст. 55 Закона, а также случаев, установленных ч. 4.2, 6, 6.26.4 указанной статьи того же Закона.

Передав государственному (муниципальному) заказчику объекты долевого строительства площадью меньше согласованной сторонами в контракте (в результате изменения проектных площадей в ходе строительства) и получив от заказчика в оплату денежные средства в размере, рассчитанном исходя из проектных площадей долевого участия, застройщик неправомерно удерживает денежные средства в размере разницы между стоимостью окончательной и первоначальной площади без предоставления встречного эквивалентного исполнения.

Возражая против кондикционного иска, застройщики, как правило, ссылаются на то, что цена государственного (муниципального) контракта является твёрдой и в силу Закона № 94-ФЗ не подлежит изменению. Однако в рассматриваемом случае пересчёт цены контракта, представляющей собой размер денежных средств, подлежащих уплате государственным (муниципальным) заказчиком

для строительства объекта долевого строительства, вследствие уточнений фактической площади по данным технической инвентаризации, не является изменением твёрдой цены контракта в смысле п. 4.1 ст. 9 Федерального закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ. Денежные средства в размере, превышающем стоимость общей площади переданных квартир, являются неосновательным обогащением застройщика.

Отдельное внимание хотелось бы уделить вопросу определения общей площади жилых помещений, поскольку на практике нередко возникает вопрос, включаются ли в общую площадь квартиры, подлежащей передаче дольщику, площади лоджий, балконов, веранд и террас.

Безусловно, в первую очередь судом в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации должны быть проанализированы условия договора участия в долевом строительстве, выяснена действительная общая воля сторон.

В случае если стороны в договоре прямо не указали на включение в общую площадь площади лоджий, балконов, террас, то общая площадь жилого помещения не включает площадь помещений вспомогательного использования.

Так, в соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее — Инструкция). В п. 3.34 Инструкции указано, что по каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются: жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного

статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершённого и незавершённого жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей. Показатели же площади квартиры применяются для целей официального статистического учёта жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Согласно п. 3.36 Инструкции площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учёта лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов,

веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0 (п. 3.37 Инструкции).

Однако, определяя общую площадь жилого помещения, следует разделять объекты права (в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы всех частей такого помещения, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас) и объекты технического учёта (согласно п. 3.37 Инструкции общая площадь жилых помещений определяется с учётом балконов, лоджий, веранд, террас).

Таким образом, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве, общая площадь жилого помещения не включает площадь таких помещений вспомогательного использования, как балконы, лоджии, веранды и террасы.

Источник

Права участников долевого строительства многоквартирного дома

​Права участника долевого строительства регламентируются Федеральным законом № 214.

Приобретение жилья путем подписания соглашения на долевое участие в строительстве многоквартирного дома остается одним из наиболее востребованных вариантов улучшения жилищных условий граждан. Однако оплата фактически не построенного объекта создает для покупателя реальный риск утраты имущества или финансовых средств. С этой целью государство предусматривает систему гарантий, направленных на защиту прав дольщиков.

Правовой статус дольщика

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

1. договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
2. обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
3. прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Правовые средства и способы защиты прав участника долевого строительства

Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.

Признание права собственности на объект недвижимости

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

• фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
• отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
• прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Объектом права собственности будут выступать:

1. фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
2. объект незавершенного строительства;
3. доля в праве общей собственности на жилое здание.

По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.

Признание сделки недействительной

Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:

• нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
• нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
• несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.

По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:

1. возврат уплаченных денежных средств;
2. проценты за пользование средствами в двойном размере;
3. документально подтвержденные убытки.

Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.

Возмещение убытков

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Взыскание неустойки в виде процентов

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

• нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
• нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Взыскание компенсации морального вреда

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Взыскание данного вида компенсации осуществляется исключительно в судебном порядке, при этом размер компенсации будет определяться судом на основании представленных доказательств. Законодательство по правам потребителей допускает возможность взыскания компенсации морального вреда при наличии самого факта нарушения прав граждан.

Взыскание штрафных санкций

Статья 13 Закона № 214-ФЗ предоставляет право взыскать с застройщика штраф за необоснованный отказ в удовлетворении законных требований дольщика. Для взыскания данного штрафа необходимо в судебном порядке доказать законность предъявленных претензий.

Размер штрафа зависит от общей суммы взысканных убытков, процентов и т.д., и составляет 50% от присужденной судом суммы. Данный вид ответственности является одним из самых действенных способов повлиять на соблюдение прав граждан в процессе долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика

Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

1. существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
2. не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
3. нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
4. нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.

Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

• полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
• изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
• существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.

Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.

Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика

Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.

Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:

1. обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
2. требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).

Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.

На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.

Помощь государственных органов в защите прав дольщиков

Помимо специальных средств и способов защиты, у граждан, участвующих в долевом строительстве, имеется возможность обратиться в уполномоченные государственные учреждения, в том числе правоохранительные органы. Основания для такого обращения могут быть самыми различными:

• отказ в предоставлении информации, обязательной для правоотношений долевого строительства;
• воспрепятствование приемке объекта после завершения строительства;
• уклонение от подписания юридически значимых документов;
• иные основания ущемления прав и интересов граждан.

Меры реагирования со стороны государственных инстанций могут выражаться как в виде письменного требования или запроса, так и возбуждении административных или уголовных дел. Государственные и муниципальные учреждения не вправе уклониться от рассмотрения обращений и жалоб граждан, а в ряде случаев обязаны обратиться от имени дольщиков в судебные или правоохранительные органы.

В качестве дополнительного средства соблюдения интересов частных дольщиков, государство предусмотрело создание специальных компенсационных фондов, которые будут формироваться за счет отчислений строительных и подрядных организаций, работающих с гражданами. Средства указанных фондов будут направляться на частичное возмещение убытков, вызванных существенным нарушение интересов граждан, а в ряде случаев на завершение начатого строительства.

Если у вас имеются вопросы о защите прав участников долевого строительства, то наш дежурный юрист онлайн готов на них ответить.

Источник