Функции технического заказчика при строительстве объекта

Служба технического заказчика в строительстве — что это?

В строительный кодекс понятие Тех. заказчик было включено в 01.07.2017г. ФЗ No 372-ФЗ п. 22.

Тех. заказчик — юр. лицо, наделенное правами застройщика, способное подписывать договоры о строительстве, кап. ремонте, подготовке требуемых бумаг, работах по восстановлению, изысканиях.

Тех. заказчик подготавливает задания, предоставляет материалы, требуемые бумаги лицам, выполняющим инженерные изыскания, работы по восстановлению, строительство, кап. ремонт, подписывает требуемые бумаги, нужные для начала эксплуатации строения, утверждает документы по проекту, выполняет прочие функции согласно закону в сфере градостроения.

Ответственность технического заказчика

Ответственность застройщика, занятого в сфере строительства, кап. ремонта, восстановления объектов, определяется согласно стоимости проекта.

Уровень ответственности предпринимателей и юр.лиц, выступающих в роли технического заказчика, зависит от обязательств, прописанных в документах.

Технический заказчик особенности крупного объекта

Тех. заказчик наделен целым рядом функций:

• Проводит экспертизу площадок для строительства, отвечает на вопросы организации данных площадок;
• Заключает договоры на разработку документов для проектов, инженерные изыскания, восстановление и возведение зданий разного плана;
• Осуществляет контроль за финансами;
• Подготавливает строения к восстановлению и капитальному ремонту;
• Утверждает проектные документы;
• Выполняет условия, требуемые для подсоединения коммуникаций;
• Занимается подготовкой документов, которые нужны для введения строения в рабочий режим;
• Подготавливает бумаги разрешительного характера;
• Получает согласования;
• Предоставляет контрагентам требуемые бумаги, материальную базу;
• Исполняет иные виды деятельности, прописанные в Кодексе;
• Принимает участие в проверках, которые проводят органы контроля и аудиторские органы;
• Организация работ по расконсервации и консервации зданий;
• Принимает участие как наблюдатель при выявлении нарушений закона, касающихся градостроительной деятельности;
• Проведение претензионной работы.

Роль в строительстве объекта

Технического заказчика в какой-то мере можно сравнить с дирижером.

Он не только занимается бумагами, но и управляет проектом — на всех этапах строительства или проведения работ.

Именно он организовывает строительную площадку, следит за строительством, участвует в сдаче строения в эксплуатацию.

Огромное количество людей прислушивается к его мнению, некоторыми специалистами ему приходится руководить непосредственно.

Техзаказчик является тем звеном, которое координирует взаимодействие всех участников — от заказчиков до проектировщиков.

Иначе говоря, роль тех. заказчика в строительстве огромная. Он тесно взаимодействует со специалистами, выполняет надзор над работой и координирует разные этапы стройки, следит за качеством процессов, временными рамками.

Зак И.Б. Обзор нововведений в сфере профессионального технического заказчика в строительстве

Все участники процесса имеют свои интересы.

Тех. заказчик должен сдать здание так, чтобы удовлетворить их.

При этом он принимает во внимание план строительства, нормы, правила.

Как организация тех.заказчик был выделен еще в 80-х г. прошлого века.

В то время Госстрой решил утвердить службу, которая занималась бы подготовкой к возведению строений, выполняла надзорные функции.

Идея была реализована успешно, при этом качество работ стало намного лучше.

После того как произошел распад Советского Союза, служба перестала выполнять собственные функции. Именно поэтому встал вопрос о том, что есть необходимость в чем-то новом.

В настоящее время тех. заказчик получил множество полномочий.

Чтобы выполнять их, ему требуется богатый опыт и целый спектр знаний.

В ВУЗах специальности «Технический специалист» нет. Чтобы стать им, придется долго работать в строительной сфере, нарабатывать опыт.

Технический заказчик выполняет целый спектр услуг, поэтому встает необходимость в том, чтобы он разбирался в юридических вопросах.

Какие требования предъявляются

• Технический заказчик должен быть юр.лицом.

• Должен быть членом СРО. Тогда он получает право выполнять функции, что прописаны в Выписке из реестра членов СРО.

• Иметь хотя бы 2 специалистов на основном месте работы, сведения о которых есть в национальном реестре специалистов (НРС), чья трудовая функция включает организацию возведения зданий в случае проведения изысканий инженерного толка, выполнение строительства, кап.ремонта в опасных и сложных условиях, реконструкции зданий и строительного контроля.

• Иметь руководителя, закончившего высшее образование и проработавшего в строительной сфере свыше 5 лет.

• Если эти требования не соблюдаются, техническим заказчиком организацию назвать нельзя, это просто фирма, оказывающая определенные услуги.

Некоторые лица считают, что тех. заказчик способен выступать лишь как помощник, который помогает быстро оформлять документы.

Однако все обстоит не только так. Тех. заказчик разбирается в ряде важных вопросов:

— Финансовый надзор за деньгами;

— Надзор за тратой денег по смете;

— Отчет о том, в срок ли выделяются деньги на работы;

— Контроль за бухгалтером;

— Передача готового строения для ввода его в рабочий режим;

— Организация площадки для проведения работ, надзор за тем, как проводятся работы;

— Получение тех. условий для подсоединения к сетям строения;

— Осуществление надзора на всех этапах работы;

— Согласование ценовой политики с инвестором;

— Проверка счетов, актов, накладных и квитанций.

Использование функций заказчика дает возможность провести работы на высоком уровне.

Также благодаря этому становится возможным и соблюдение сроков.

Так как задач перед техническим заказчиком стоит множество, его роль, как правило, выполняет не одно лицо, а целая организация, форма которой определяется как ООО.

В ней работает множество специалистов, обладающих нужными навыками.

Если вы выступаете в качестве застройщика и при этом у вас есть штат из различных специалистов, разбирающихся в области административной, градостроительной, природоохранной, гражданской и земельной деятельности, вам повезло.

Если при этом у вас есть желание при возникновении каких-либо ошибок вовремя нести за них ответственность — просто замечательно. Если нет, требуется тех. заказчик.

Данная служба позволит решить множество проблем.

Обратившись в нее, вы сможете спокойно спать, не заботиться о том, что ваша деловая репутация может быть разрушена. При возникновении каких-либо проблем в сфере строительства, из-за которых причиняется вред третьим лицам, отвечать за это будет именно заказчик.

Он ответит за качество объекта за вас как в моральном плане, так и материально.

Источник

Кто такой технический заказчик в строительстве

Реформирование градостроительного законодательства обусловило появление новых участников строительного рынка, необходимых для оптимизации отрасли. В 2011 году на законодательном уровне были закреплены полномочия технического заказчика и спектр подведомственных ему услуг в строительстве. Данный инструмент строительного рынка существовал и ранее, но в связи с преобразованиями Градостроительного кодекса получил официальное утверждение и был наделен определенным набором функций с 1 июля 2017 года.

Кто это такой

В соответствии с положениями действующего законодательства ТЗ — это юрлицо или физлицо, которое представляет интересы компании-застройщика и действует по ее поручению на профессиональном основании в отношениях со сторонними организациями (статья 1 пункт 22 № 337-ФЗ).

Структура выполняет полный комплекс инжиниринговых услуг в стройотрасли от разработки проекта до сдачи объекта в эксплуатацию.

ТЗ требуется проектировщикам, инвесторам, подрядчикам для организации и планомерного ведения строительного процесса.

Важно отметить, что при реализации одного объекта застройщику целесообразнее и выгоднее воспользоваться услугами специализированного ТЗ. При строительстве комплекса компании-застройщику рентабельнее иметь персонального техзаказчика. В составе ведущих застройщиков есть такие структурные подразделения.

Кроме того, согласно Гр. К. РФ организация-застройщик вправе осуществлять полномочия ТЗ самостоятельно.

Функции технического заказчика

• реализует подготовительную деятельность на получение необходимых разрешений, постановлений и согласований в соответствующих организациях;
• готовит, утверждает и подписывает сопровождающую документацию по предпроектной и проектной деятельности;
• управляет проектом на стадии его разрабатывания и согласования;
• заключает договоры о выполнении изыскательских, проектных, строительных, реконструкционных работ;
• осуществляет подготовку заданий на реализацию работ;
• контролирует качество стройматериалов и техоборудования;
• проверяет соответствие сроков, объемов и стоимости работ проектным требованиям;
• оформляет подтверждение для ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса реализовывать функции техзаказчика вправе только участник СРО строителей, проектировщиков, изыскателей.

Таким образом, технический заказчик организует строительный процесс и его взаимосвязь со всеми участниками строительства, учитывает их интересы и предложения, согласовывает постановления с соответствующими ведомствами.

Кроме того, ТЗ ответственен за сдачу объекта в установленные сроки с соблюдением градостроительных нормативов.

Источник

Технический заказчик 2019: кому необходимо членство в сро?

Продолжая ранее начатую тему членства в СРО для лиц, осуществляющих строительный контроль, юристы Ассоциации СРО «Содружество Строителей» решили уделить особое внимание понятию «технического заказчика» как родового к понятию «лицо, осуществляющее строительный контроль», поскольку не менее часто в практике работы саморегулируемой организации в области строительства приходится отвечать на вопросы, связанные с необходимостью членства в саморегулирующей организации лица, осуществляющего иные функции технического заказчика. Обобщив наиболее частые из них, мы, опять же как юристы, предлагаем следующие варианты решения (с учётом уже сложившейся практики и имеющихся правовых позиций государственных органов). Итак, начнём по порядку:

Кто такой технический заказчик?

Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) (пункт 22 статьи 1 ГрК РФ);

Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций, соответствующего профиля одновременно?

Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трёх СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество строителей» Минстрой России (письмо от 10.04.2018 №14266-ТБ/02) пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что членство уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь во всех трёх видах СРО в случае, если он одновременно, например, от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Аналогичная правовая позиция содержится, например, в письмах Минстроя России от 17.08.2016 №26526-ОС/02 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» и от 05.09.2017 №31723-ТБ/02 «О требованиях к членам саморегулируемых организаций».

Как соотносятся понятия «технический заказчик» и «генеральный подрядчик»?

Для начала необходимо отметить, что в настоящее время термин «генеральный подрядчик» в тексте градостроительного кодекса нигде не упоминается, а само по себе понятие вводится пунктом 1 статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой «если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика».
В строительном процессе генеральный подрядчик является исполнителем работ перед заказчиком и несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (пункт 3 статьи 706 ГК РФ).
В то же время ГрК РФ вводит понятие «технического заказчика» конкретно определяя его (в качестве такового может выступать исключительно юридическое лицо, которое уполномочено и действует от имени застройщика) и наделяя его вполне определенными функциями, которые он выполняет (например, заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, договоры о подготовке проектной документации, договоры о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства и т.д.). Например, застройщик вправе заключить договор генерального подряда (т.е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении определённых (в части или полностью) функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.
Таким образом, резюмируя вышесказанное, по нашему мнению, термины «генеральный подрядчик» и «технический заказчик» не являются тождественными по правовому смыслу, заложенному в эти понятия.

Как определить уровень ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих функции технического заказчика?

Согласно правовой позиции Минстроя России, изложенной в письме от 05.04.2018 №13789-ТБ/02 «О полномочиях саморегулируемых организаций» уровень ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих функции технического заказчика, определяется исходя из размера обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, на подготовку проектной документации или договорам строительного подряда, планируемых к заключению такими лицами от имени застройщика.

ГУП или МУП осуществляет функции технического заказчика. В каких случаях им необходимо членство в СРО?

В соответствии с пунктом 1 части 2.1 статьи 47 и пунктом 1 части 4.1 статьи 48 ГрК РФ государственным и муниципальным предприятиям не требуется членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий или в области архитектурно-строительного проектирования только в случае заключения ими договоров подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, или в случае выполнения ими функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.
В остальных случаях для выполнения работ по договорам подряда о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, а также для осуществления функций технического заказчика в силу пункта 22 статьи 1 и части 2 статьи 47 и части 4 статьи 48 ГрК РФ государственным и муниципальным предприятиям требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида. (Письмо Минстроя России от 23.08.2017 №29990-ТБ/02 «По вопросам членства в саморегулируемой организации»)

Необходимо ли управляющей компании (УК) быть членом СРО?

Как и ранее указывалось нами, в рамках данной публикации приведена только часть наиболее часто возникающих у представителей строительного сообщества вопросов, касающейся изложенной темы членства в СРО лица, осуществляющего функции технического заказчика, тогда как круг вопросов правового характера (даже пределах этой темы) гораздо шире, и они вполне могут быть не менее актуальными.

К слову стоит сказать, что решение о членстве в нашей Ассоциации было принято такими компаниями, как ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», АО «Заслон», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», ООО «ТЗК «Северо-Запад» и другими, что, по нашему мнению, косвенно служит подтверждением правильности поддержки нами выбранных правовых позиций, в т.ч. по вопросам, исследованным в рамках данной статьи.

Источник