Функции застройщика и заказчика при строительстве объекта капитального строительства

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

Ответ

в строительстве — тот, кто заключил договор строительного подряда в качестве заказчика строительства (с подрядчиком).

— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке. То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке (земельный участок может быть и арендован).

— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве.

Заказчик

В строительстве, (лицо, которое заказывает строительство или реконструкцию объекта) заключает договор строительного подряда с подрядчиком. Договор строительного подряда регулируется пар. 3 гл. 37 Гражданского кодекса России (ГК РФ). В ГК РФ стороны договора подряда (в том числе строительного) именуются как Заказчик и Порядчик:

«По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.» (п. 1 ст. 702 ГК РФ ).

То есть заказчиком может быть и подрядчик, если он заключит договор строительного подряда, как заказчик, с субподрядчиком.

Пример

Компания А заключила договор строительного подряда № 1 со Строительной Компанией Б для строительства производственного цеха.

Для исполнения этого договора, Строительная Компания Б заключила договор строительного подряда № 2 со Строительной Компанией В, поручив ей выполнение части работ по строительству производственного цеха.

Компания А — Заказчик

Компания Б — Подрядчик

Компания Б — Заказчик

Компания В — Подрядчик

Застройщик

— лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации ). То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. В большинстве случаев Застройщик и выступает Заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик.

Застройщик не обязательно должен иметь право собственности на земельный участок, на котором строится объект. Застройщик может обеспечивать строительство объекта и, к примеру, на арендованном земельном участке.

Застройщик может привлекать инвесторов для строительства объекта. В этом случае, застройщик получает целевые средства от инвесторов, контролирует ход строительства и обеспечивает передачу результата строительных работ инвесторам (в их части).

Пример

Застройщик строит здание офисного центра. Застройщик привлек Инвестора. Застройщик по инвестиционному договору обязуется передать в собственность 1000 метров офисной площади в построенном здании инвестору.

Застройщик, для реализации проекта, обычно заключает договоры с подрядчиками и исполнителями (на проектно-изыскательные работы, строительно монтажные работы, на оказание консультационных услуг и т.д.). По отношении к подрядчикам и исполнителям, Застройщик, в рамках таких правоотношений, будет выступать в роли Заказчика.

Технический заказчик

— лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве.

Возможность привлечения застройщиком техничекого заказчика, для реализации части своих функций прямо предусмотрена п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации :

Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику;

Эта же возможность определена и в п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации , которым определяется «технический заказчик»:

технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика).

Привлечение технического заказчика обусловлено особенностями строительства. Учитывая, что эта отрасль чрезвычайно сложна и ответственна, то иногда заказчик, у которого не хватает опыта в строительстве (или не достаточно своего ресурса), нанимает профессиональную организацию, которая по договору (технический надзор, технической заказ) выполняет функцию заказчика. Такая профессиональная организация выступает в роли технического заказчика.

Пример

Застройщик организует на принадлежащем ему земельном участке строительство офисного центра.

Застройщик по договору привлек технического заказчика, в задачи которого входит выполнение функции заказчика — проведение экспертизы и принятие работ, выполненных подрядчиком, получение необходимых разрешений и согласований и т.п.

Договор на выполнение функций технического заказчика может называться, как договор оказания услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством.

В функции технического заказчика могут входить:

— заключение от имени застройщика договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;

— подготовка задания на выполнение вышеуказанных видов работ;

— предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ;

— утверждение проектной документации;

— подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;

— осуществление иных функций, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности.

Источник

СРО для заказчика-застройщика

Получение допуска СРО для заказчика-застройщика вызывает большое количество споров и разногласий. Вопрос усложняется грядущими переменами, которые изменят существующую систему саморегулируемых организаций. В связи с этим необходимость вступления в СРО для заказчика-застройщика может рассматриваться в двух плоскостях – нынешнее положение и изменения, которые вступят в силу после 1.07.17.

Ранее существовавшие варианты организации деятельности

Нередко застройщик привлекает генподрядчика и не участвует самостоятельно в проведении строительных работ на объекте. Перечень видов деятельности, для выполнения которой требуется допуск саморегулируемой организации, указан в Приказе №624 Минрегиона. Если выполняемые работы не входят в представленный перечень, они могут проводиться без допуска.

Однако если согласно п. 3 ст. 706 ГрК РФ заказчик-застройщик осуществляет самостоятельный контроль за проведением работ на строительной площадке, их качеством, а также соблюдением сроков он должен состоять в саморегулируемой организации.

Обязанность по проведению строительного контроля невозможно перепоручить генподрядчику. Тем не менее, застройщик может заключать договор со «строительным контроллером», согласно которому поручать ему указанные функции. Эта ситуация позволяет застройщику не вступать в саморегулируемые организации. Во всех остальных случаях допуск СРО обязателен.

Важным аспектом является понимание принципиальной разницы между техзаказчиком и заказчиком-застройщиком. Функции и обязанности каждого из них различны. Застройщиком является владелец земельного участка и финансовых средств.

Определение понятия технического заказчика представлено в ГрК РФ. Это профессиональный исполнитель высокого уровня, на которого возложены полномочия заключать договоры подряда на проведение строительства, капитального ремонта или реконструкции на объекте. Также техзаказчик проводит организацию работы на строительных площадках и осуществляет финансовый контроль от имени застройщика. При этом застройщик имеет право выполнять функции технического заказчика собственными силами, без привлечения сторонних лиц.

По сути, термин «заказчик-застройщик» объединяет в себе функции технического заказчика, застройщика и контролера. В таком случае вступление в СРО для технического заказчика – это необходимая мера для выполнения своих ключевых функций на объекте.

Обязанности и функции заказчика

Благодаря вступлению в СРО функции заказчика расширяются и, кроме распоряжения материальными средствами, он имеет право на выполнение ряда других операций. Среди них:

• Составление и дальнейшее утверждение проектной документации и смет.
• Подписание договоров подряда и генподряда.
• Ведение бухгалтерского учета.
• Осуществление контроля за ходом проведения изыскательных работ, включая исследования грунта, воды и воздуха.
• Надзор за выполнением работ на строительной площадке, в том числе технический и авторский надзор.
• Подготовка документации и проведение работ по сдаче готового объекта в эксплуатацию.

Законодательные изменения

С 1.07.17 г вступает в силу закон №372, согласно которому функции техзаказчика могут выполняться только членами саморегулируемых организаций. При этом они должны соответствовать всем требованиям для членов СРО в отношении штата сотрудников, наличия строительного оборудования и опыта в сфере проводимых работ. Получить допуск СРО технический заказчик может после оплаты вступительных взносов. Финансовые затраты формируются из нескольких составляющих, среди которых выплаты в компенсационный фонд, ежемесячные взносы и страховка.

Вступление в СРО для техзаказчика предоставляет такие преимущества:

• Взаимодействие с другими участниками объединения, помощь в решении спорных вопросов.
• Корректировка документов в соответствии с появлением новых технологий.
• Защита и представление каждого участника на равных основаниях.
• Внутренние конференции и собрания.

Таким образом, вступлением в действие новой редакции закона устраняется возможность двоякой трактовки законодательных норм и четко регламентируется требование – допуск СРО для технического заказчика.

Однако законом предусмотрены и ситуации, в которых технический заказчик не должен получать доступ СРО при организации работ. Для государственных предприятий или коммерческих организаций с долей государственных предприятий более 50% допуск СРО не требуется, если подрядчиком выступает орган исполнительной власти или государственная корпорация. Также допуск не требуется для юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями, на проведение деятельности в установленных сферах.

Таким образом, с 1.07.17 года застройщик может нанять только техзакачика, который оплатил все необходимые компенсационные взносы и вступил в саморегулируемую организацию.

Источник