Гарантийный срок на объект строительства по договору купли продажи

Какие гарантии дает застройщик и как обратиться к нему с претензией при необходимости?

Отношения между потребителем и застройщиком регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

1. Закон №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей».
2. Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
3. Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
4. Постановление Правительства №491 от 13.08.2006.
5. СаНПиН.

Кроме того, многие аспекты оговариваются в договоре купли-продажи: сроки, стоимость, характеристики, гарантия.

Что входит в гарантию застройщика

В соответствии со статьей №7 Закона №214 от 30.12.2004, застройщик обязан предоставить объект, который:

1. Соответствует условиям договора.
2. Соответствует официально признанным нормам, техническим и градостроительным характеристикам.
3. Все его элементы и оборудование исправны и работают.

На практике это означает, что такие проблемы, как протечки крыши, плесень и грибок, строительные недоделки, нерабочее инженерное оборудование, сантехника — все это повод обратиться к застройщику.

Договор купли-продажи. Срок годности, гарантийный срок

На что гарантия не распространяется

Гарантия застройщика не будет действовать в таких случаях:

1. Естественный износ и выход из строя элементов в соответствии с их сроком годности.
2. Нарушение правил эксплуатации со стороны жильцов или УК.
3. Аварийные ситуации по вине поставщиков услуг: электросети, теплосети, водоканал и т. д.

Сроки гарантийных обязательств

В соответствии со статьей №7 Закона №214, гарантия на многоквартирные дома должна быть не менее пяти лет, однако, договор может устанавливать и срок выше положенного по законодательству.

Есть и некоторые нюансы в этом вопросе:

Оформление претензии

Претензию к фирме-застройщику можно составлять в свободном виде, однако, в ней обязательно должны присутствовать такие сведения:

• информация об обращающемся: ФИО, адрес, номер телефона, электронная почта, если имеется;
• информация о принимающей стороне: наименование учреждения, ФИО и должность руководителя;
• детальное и понятное описание проблемы. Лучше всего ссылаться на конкретные пункты договора;
• доказательная база: решения независимых экспертиз, собственные замеры и фиксация, заснятые на фото и видео;
• четкие требования по решению проблемы. Указать при необходимости стоимость выполненных работ по устранению неполадок (с чеками) или провести предварительный подсчет;
• отсылки к нормативно-правовым актам необязательны, но желательны;
• дата, подпись.

Что можно требовать в претензии

В претензии к застройщику можно потребовать:

Гарантийный срок товара

за срыв сроков.
1. Устранение недостатков. за работу третьих лиц.
2. Снижение стоимости недвижимости, если расчет еще не был произведен полностью.

Порядок подачи претензии

Первым делом, получая претензию, застройщик проверяет, не подпадает ли она под ответственность управляющей компании, поэтому перед подачей документа рекомендуется обратить внимание на этот момент.

В первую очередь, лучше письменно обратиться в УК и получить ответ, что проблема вызвана недостатком строительства.

Документ составляется в письменном виде. Доставить фирме-застройщику его можно несколькими способами:

• принести лично, при этом необходимо зарегистрировать свой экземпляр в канцелярии;
• отправить заказное письмо с уведомлением;
• послать на электронный адрес.

Сроки устранения застройщиком недостатков

В соответствии с Законом №2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», претензия должна быть рассмотрена, и на нее должен быть дан ответ в течение десяти рабочих дней.

Недостатки должны быть устранены в течение сорока пяти дней, либо же срок может быть продлен по договоренности сторон.

Куда обращаться при отказе

В случае если претензия была проигнорирована застройщиком, можно обратиться в государственные органы, которые отвечают за разрешения подобных вопросов:

Источник

Гарантийные права владельцев новостроек: ДДУ и ДКП

Предупреждение гарантийных проблем на ранних стадиях оформления сделки

Новый дом построен, проходит этап принятия его у застройщика и документирование этого события в акте приемки. В каждом строении есть какие-то неучтенные факторы, не обязательно это промахи и некачественная работа рабочих. Природные условия, несочетаемость стройматериалов, высокий радиационный фон, климатические особенности,— все это может стать причиной ускоренной амортизации и износа новостройки. В первоначальном договоре купли есть пункты, оговаривающие срок и описание гарантий застройщика. Закреплена часть дефектов и недоделок, которые он в период гарантийного срока обязуется исправить за свой счет.

Знакомиться с этим перечнем и включать его в повестку предстоящего соглашения необходимо задолго до акта приемки, в начальном договоре долевого участия, еще на нулевом цикле. Это подстегнет исполнителя к качественному исполнению и контролю за процессом стройки, не сделает первоначальное пребывание жильцов в квартире стихийным и неподготовленным психологически.

Законодательное закрепление гарантий на объекты ДДУ

Гарантийные условия поставщика первичной недвижимости регулируются Законом № 214-ФЗ.

В сферу объектов, подлежащих 5-летней гарантии входят:

• каркас и конструктивная схема здания;
• сохранность фасада;
• целостность стен, в том числе, несущих;
• герметичность и целостность окон;
• прочность кровельных покрытий.

Дольше всего, 10 лет, поставщик отвечает за цельность крыши и межпанельных швов.

Особенности гарантий по инженерным системам

Инженерные системы коммуникаций, ввиду повышенной загруженности и подверженности процессам разрушения, получают первоначальный период гарантии на 3 года. Такой же срок распространяется и на работу лифта в многоэтажках.

Когда недочеты или более серьезные нарушения были зафиксированы в течении указанных и законодательно закрепленных сроках, если только иное не оговорено договором, то дольщик вправе обратиться к поставщику услуг с требованием или заявлением о смене неисправного оборудования или материальной компенсации, рассчитанной экспертным советом.

Если за это время произошло какое-либо нарушение или поломка фрагмента системы (треснул фильтр горячей воды, стал неисправным смеситель, сломался счетчик) и застройщик в исполнении гарантий заменил любую из деталей коммуникации на приобретенную хозяином квартиры, с этого момента действие гарантии застройщика на инженерные коммуникации прекращается.

Трансферт газа, тепла, электричества, мусоропровода, отопления, подачи воды и ее вывода с территории дома наименее защищенная часть недвижимости. Учитывая, что в первые два года происходят усадочные явления дома, в этот период на все системы подается наибольшая нагрузка. Поэтому при заключении договора о долевом участии, в разделе стройматериалов и оборудования приборами учета, лучше заранее оговаривать использование качественного оснащения.

Как определяется начало гарантийного срока

Срок отсчета гарантийного времени начинается со дня приобретения объекта долевого строительства и оформления права на частную собственность, за исключением инженерных сетей, если другой вариант не прописан в договоре долевого участия. Днем передачи новостройки дольщикам является первый подписанный акт приемки и установление права частной собственности на объект строительства.

Гарант гарантий — акт приемки

Если нарушения не были своевременно выявлены в процессе осмотра и передачи прав собственности, то при предъявлении претензий собственнику еще придется доказывать, что проблема появилась из-за несовершенства строительного цикла застройщика, а не по причине неумелого пользования квартиросъемщика.

В период черновой отделки, если акт приемки подписан, жители начинают ремонт. Но если последствием действий — сверление отверстий для проводки, установка электропроводки, неправильная перепланировка — станет трещина в недоброкачественной панели в смежной квартире, соседи вправе вызвать застройщика. Исполнитель договора ДДУ может подать в суд на автора ремонта в пользу соседей с треснувшей стенкой. Поэтому при приемке квартиры необходимо тщательно проверять все плоскости и детали. Если жильцы не в состоянии обеспечить такую проверку, можно оформить услуги строительного эксперта, который может предупредить многие болезненные последствия форс-мажоров.

Проблемы, касающиеся внутреннего устройства квартиры, регулируются только подписанным договором долевого участия и фиксируются во время осмотра и создания акта-приемки выполненных работ.

Если во время этой процедуры покупатель обнаружил несоответствия или недочеты, отраженные в описании условий договора, то он вправе отказаться от подписания акта передачи квартиры, где есть зафиксированный гарантийный срок. Застройщик в таком конфликтом процессе создает рабочий документ с указанием причины и срока устранения дефекта за свой счет.

По истечении гарантийного срока на условия сдачи дома, все расходы на капремонт и восстановление целостности здания ложатся на дольщиков.

Различные договоры (ДДУ и ДКП) на право частной собственности, условия перехода гарантий

В зависимости от периода приобретения квартиры в новостройке оформление права собственности происходит с помощью ДДУ (договора долевого участия) и ДКП (договора купли продажи). Первые документы оформляются на ранних этапах проектирования и нулевого цикла, купля продажа — после постройки здания и ввода его в эксплуатацию.

Собственник квартиры по ДКП становится правопреемником тех гарантий, которые распространяются на квартиру сроком до пяти лет. В гарантийный срок не входят коммуникационные сети (оснащение газом, электричеством, мусоропроводом, отоплением, водой и ее выводом), если это не оговорено дополнительно пунктами договора купли-продажи. Исчисление периода гарантии охватывает время предыдущих жильцов, живших в квартире, отсчитываясь с момента потери квартирой статуса первичная недвижимость.

Гарантия застройщика дается не жильцам, а на объект строительства. Если при покупке квартиры у бывшего дольщика не вышел гарантийный срок на те объекты, которые выше описаны и регулируются законом № 214-ФЗ, то новый владелец вправе предъявить претензии по качеству строения, тем более, если дефекты были зарегистрированы актом сдачи приемки предшественника. Правда в случае несвоевременных платежей и наличия долгов у старого дольщика, доказательство своей правоты на право требовать компенсацию новый владелец теряет.

Алгоритм против молчаливого застройщика

Когда многочисленные обращения к застройщику о нарушении гарантийных обязательств по договору игнорируются, а процесс предъявления претензий имеет односторонний безответный характер, то алгоритм действий частных собственников может укладываться в следующую схему:

Источник

Гарантии при покупке дома у физлица.

Застройщик-юр лицо продает загородный дом через физлицо. По документам ФЛ наняло ЮЛ по договору подряда на стр-во дома. При сделке с ФЛ, можно ли рассчитывать на какие-то гарантии при обнаружении дефектов? И если да, то в течении какого срока? И как лучше оформить ДКП, чтобы максимально снизить риски нарваться на некачественный объект?

Ответы на вопрос:

К сожалению при сделке с физическим лицом перестаёт работать Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.03.2019) «О защите прав потребителей» . Советую задуматься над этим. Наверняка это сделано было со смыслом. Имеет смысл отказаться от сделки (454 ГК РФ) либо заключить договор, но предварительно все проверить дотошно. В суде придётся, в случае чего, опираться на общие нормы ГК РФ.

Физическое лицо будет отвечать за недостатки, о которых знал, но не сообщил при заключении договора, но возможно ли будет в действительности что-либо взыскать у физ. лица — довольно маловероятно.

В отличие от покупки дома у физ. лица, на застройщика будут распространяться нормы Закона о защите прав потребителей. В случае обнаружения недостатков дома, у покупателя будет право выбора требования, неустойки, штрафы и моральный вред. Плюс ко всему, это юр. лицо, если оно действующее реально, у него есть счета и имущество, на которое можно было бы обратить взыскание в случае неуплаты.

Поэтому, прежде чем приобретать дом, проведите свои независимые тщательные экспертизы, т.к. риски покупки дома от физ. лица более весомые, чем у юридического лица.

Не важно кто продает, гарантии застройщика продолжают действовать, так что выявленные недостатки все равно к застройщику.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)

Доброго времени суток Александр

В первую очередь вы уточняетяе является ли фл собственником объекта недвижимости путем обращения в Росреестр для получения выписки из ЕГРН на дом, где будет указана вся интересующая Вас информация (в том числе обременение, арест, на каком праве принадлежит земля под домом)

За дефекты дома несет ответственность собственник ст.209 ГК РФ.

02.01.2017 вступил в силу новый закон «О государственной регистрации недвижимости» ФЗ-218 от 13.07.2015 года

С 02.01.2017 года работает новый реестр недвижимости — Единый государственный реестр недвижимости. Он объединил в себя Государственный кадастр недвижимости и Единый государственный реестр прав (ЕГРП)

Единственным доказательством зарегистрированного права на объект недвижимости теперь является запись об этом в новом реестре (ЕГРН), а не

в правоподтверждающем документе Справочную информацию можно получить бесплатно на сайте Росреестра

Свидетельство о государственной регистрации права упразднено, вместо него, после проведенной регистрации права выдадут выписку из ЕГРН, содержащую сведения об объекте и зарегистрированном праве.

Похожие вопросы

Покупка велика есть.

Подскажите пожалуйста: есть ли риски при покупке квартиры от подрядчика и насколько они велики? Дом построен и до сдачи остаются считанные дни. Риск не сдачи дома можно не рассматривать.

Подрядчик продает мне квартиру по договору уступки права требования или договору цессии. Какие моменты нужно учесть при сделке?

Здравствуйте. Внимательно изучите договор и наличие свидетельства о праве собственности .

В течении какого срока после покупки дома и обнаружения скрытых дефектов можно .

В течении какого срока после покупки дома и обнаружения скрытых дефектов можно подать иск о снижении покупной стоимости если дом куплен с рассрочкой платежа и рассрочка еще не выплачена?

Ольга, чтобы вам помочь, необходимо смотреть договор купли-продажи который вы заключили с продавцом он у вас на руках? Акт приема передачи на руках?

Как правильно оформить сделку по переуступке квартиры?

Получить согласие собственника, вероятно это город Москва, на совершение сделки.

Какие гарантии может дать физлицо?

Застройщик строит 9-квартирный дом. Право собственности на землю принадлежит 9 людям по договору купле-продажи (его жена, мать, сестра и тд). Застройщику принадлежит 1/9. Разрешение выдано на имя бывшего владельца участка на строительсво одноквартирного дома. Застройщик продает квартиры в этом доме. Оплата наличными. Пишет расписку.

Надо внести 30 %. остальное при передаче ключей и регистрации в палате. Черновая отделка, коммуникации пока не подведены, но говорит, что все документы готовы. Чего стоит опасаться, какие документы должны быть у застройщика. Какие гарантии может дать физлицо? Зарегистрирован как ИП по другому виду деятельности (не строительсту).

Это его первый объект.

Застройщику принадлежит 1/9

Этого стоит бояться, так как вы не знаете как поведут себя остальные сособственники.

Разрешение выдано на имя бывшего владельца участка на строительсво одноквартирного дома.

Этого стоит наиболее, так как вполне возможно, что власти обяжут снести 9-ти квартирный дом.

Расписка в данном случае — это филькина грамота. Должен быть договор, сметно-проектная документация и т.д.

В общем всё это что вы описали очень рисковое вложение денежных средств.

(равноценная сделка, фактически без моей выгоды) как лучше оформить сделку?

Имею земельный участок и дом, по договору дарения от деда (родственника). В собственности менее трёх лет. (Рыночная стоимость примерно 1.5 млн руб.) .

Сейчас застройщик хочет забрать этот участок в обмен на 2 квартиры, в строящемся доме, общей стоимостью 4 мл. руб. Путём заключения ДКП по покупке моего дома и паралельно заключения договора участия в долевом строительстве, оплата по которому пойдёт взаимозачётом от ДКП дома. Разьясните пожалуйста, как лучше оформить сделку, чтобы избежать уплаты налогов?. Если я правильно понимаю, с продажи дома я должен буду заплатить (4 млн-1 млн)*0.13 нужно ли будет платить налоги, если я заключу с застройщиком договор мены моего участка на две квартиры, в строящемся доме? (равноценная сделка, фактически без моей выгоды) как лучше оформить сделку?

Заранее благодарен за ответы.

Добрый вечер! Выгодно оформить сделку по договору уступки прав требований. Желаю вам счастья и благополучия, но если вдруг возникнут проблемы с законом, звоните и пишите.

Как мне предъявить претензию фирме, чтобы они устранили этот недостаток.

Купил дачный дом (щитовой) с установкой. По договору подряда гарантия на дом год. У меня в доме течет крыша, срок гарантии истекает через полгода. Как мне предъявить претензию фирме, чтобы они устранили этот недостаток.

Здравствуйте. Претензию пишите на бумаге, в свободной форме и отправьте почтой, заказным письмом с уведомлением. Укажите, какие вы обнаружили недостатки и что вы требуете их устранить в разумный срок.

Претензия следует направлять подрядчику в письменном виде.

Претензия пишется в свободной форме с указанием выявленых недостатков и требованием на основании ст29 их устранить

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 13.07.2015) «О защите прав потребителей»

Статья 29. Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)

1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

2. Цена выполненной работы (оказанной услуги), возвращаемая потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), а также учитываемая при уменьшении цены выполненной работы (оказанной услуги), определяется в соответствии с пунктами 3, 4 и 5 статьи 24 настоящего Закона.

(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

3. Требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

4. Исполнитель отвечает за недостатки работы (услуги), на которую не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до ее принятия

В отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы.

(п. 4 введен Федеральным законом от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

5. В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

(п. 5 введен Федеральным законом от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

6. В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен. Если данное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе требовать:

(в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ)

соответствующего уменьшения цены за выполненную работу (оказанную услугу);

возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами;

отказа от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и возмещения убытков.

Источник