Гарантийный срок объектов долевого строительства

Гарантийный срок объектов долевого строительства

Статью на эту тему подготовил один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.

Фото: www.инвесттендер.москва

Прежде чем говорить об особенностях гарантийных обязательств при долевом строительстве, надо объяснить, чем вызвана сама постановка данного вопроса.

Граждане России, намеревающиеся осуществить частные инвестиции с целью не только сберечь, но и прирастить денежные средства, рассматривают, как правило, три основных вида вложений: банковский депозит, инвестиции на фондовом рынке и участие в долевом строительстве.

Банковский депозит является надежным, но самым низкодоходным способом инвестиций. Участие в финансовых операциях на фондовом рынке требует профессиональных знаний и умения оценивать финансовые риски. И только приобретение недвижимости по договору участия в долевом строительстве с применением счетов эскроу дает уверенность в надежности вложений и возможности реально заработать на продаже или последующей аренде приобретенного недвижимого имущества. Неслучайно, несмотря на некоторое снижение инвестиционной стоимости недвижимого имущества, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости, по оценке экспертов компании JLL, вырос за 2020 год на 2% — до $4,16 млрд. Первое место по итогам 2020 года осталось за жилой недвижимостью — более $1,5 млрд.

Проверяем корректность договора долевого участия

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) и государственной регистрации права собственности на квартиру в нем участник долевого строительства может продать приобретенную по договору участия в долевом строительстве квартиру покупателю. Последними становятся те, кто, с одной стороны, не хочет или не может ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов, а с другой стороны — обладает финансовыми возможностями для приобретения готового жилья по более высокой цене.

Фото: www.openfile.ru

Но здесь покупателя готовой квартиры ждет подвох. Дело в том, что, согласно ч. 5 ст. 7 федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав МКД, не может составлять менее пяти лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 4 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в качестве существенного условия должен содержать информацию о гарантийном сроке на квартиру, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявлять претензии по качеству застройщику. Но только лицо, являющееся стороной ДДУ, вправе предъявить требования застройщику и даже иск в суд в связи с обнаруженными в течение гарантийного срока недостатками общестроительных работ и выявленными дефектами.

Покупка квартиры в новостройке — Хитрости застройщиков при покупке по ДДУ | ЮК Хелп ДДУ

Покупатель квартиры, построенной в результате долевого строительства и проданной ему участником долевого строительства, полностью лишен права на предъявление претензий по качеству в гарантийный срок к застройщику и подрядной организации, осуществившей строительство МКД. Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в случае продажи продавцом покупателю недвижимости, качество которой не соответствует условиям договора о ее продаже, применяются общие правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

По общим правилам купли-продажи продавец, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной. К числу таких нарушений относятся неустранимые недостатки, а также такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных материальных затрат или затрат времени. Кроме того, существенным нарушением требований к качеству товара считаются недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.

На практике общие положения о качестве товара при сделках с недвижимостью если и применяются, то только в случаях, когда недостатки выявлены покупателем непосредственно при совершении сделки. В случае, когда новый собственник квартиры обнаруживает недостатки или дефекты в течение еще не истекшего гарантийного срока, ему остается только надеяться на то, что эти недостатки устранит управляющая компания — своими силами либо по договоренности с застройщиком или подрядной организацией, которые формально уже свободны от гарантийных обязательств перед новым собственником.

Конечно, остается вариант с судебным иском. Но невозможно гарантировать успех в суде, учитывая, что по ДДУ застройщик имеет гарантийные обязательства перед участником долевого строительства, а не перед любым собственником квартиры в период гарантийного срока. Новый собственник не является стороной и в договоре строительного подряда, по которому гарантийные обязательства перед застройщиком имеет генподрядная организация.

Фото: www.metrprice.ru

Кроме того, обратим внимание на следующее. Согласно ч. 5 ст. 7 214-ФЗ, застройщик обязан устранить выявленные участником долевого строительства в течение гарантийного срока недостатки квартиры.

При этом застройщик не имеет необходимых специалистов для выполнения строительных работ: ведь для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства граждан для долевого строительства, застройщик должен удовлетворять требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 214-ФЗ, среди которых нет требований к наличию рабочих и инженерно-технических работников строительных специальностей. Поэтому для выполнения специальных функций, связанных со строительством, застройщик на договорной основе привлекает технического заказчика, обладающего необходимыми компетенциями.

В случае получения от участника долевого строительства претензий по качеству застройщик должен обратиться с соответствующим требованием к генподрядчику на основании заключенного с ним договора. Кстати, этот договор должен предусматривать гарантийный срок с учетом того, что установленный законодательством о долевом строительстве минимальный пятилетний гарантийный срок начинает исчисляться с момента передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства, в то время как гарантийный срок по договору подряда начинает исчисление с момента передачи подрядной организацией застройщику построенного МКД.

При этом срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства хотя и установлен договором участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2 ч. 4 ст.4 214-ФЗ, но может быть нарушен, что не влечет изменений в определении гарантийного срока по такому договору. Предусмотреть все такие ситуации при заключении застройщиком договора строительного подряда с подрядной организацией практически невозможно.

Фото: www.yurist-zhkh.ru

Подрядная организация, осуществившая строительство МКД, имеет необходимые ресурсы для устранения выявленных в течение гарантийного срока недостатков и дефектов. Ее инженерно-технические работники и рабочие знают все особенности строительно-монтажных работ, выполненных при создании этого МКД. Договором подряда предусмотрены гарантийные обязательства подрядной организации в течение гарантийного срока, который не зависит от даты передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства и начинают исчисляться с момента передачи построенного МКД застройщику.

Особенности правового регулирования гарантийных обязательств при выявлении строительных недостатков квартиры заключаются в следующем:

1) Подрядная организация напрямую не принимает претензии от участников долевого строительства.

2) Подрядная организация отгорожена от участников долевого строительства «живым щитом» из работников компании-застройщика и управляющей компании.

3) Собственник квартиры, купивший ее у участника долевого строительства, в течение гарантийного срока формально лишен возможности предъявления претензий к застройщику и подрядной организации в случае выявления недостатков, в том числе скрытых, которые невозможно обнаружить при приемке квартиры по договору купли-продажи.

Фото: www.edsro.center

Здесь важно отметить, что застройщик, которому направлена претензия по качеству, может оказаться в стадии банкротства или ликвидации. Причем в стадии ликвидации компания-застройщик может оказаться не только по причине банкротства, но и в связи с тем, что это была компания специального назначения (SPV), созданная для реализации конкретного проекта. Это позволяет минимизировать риски долевого строительства и эффективно управлять бизнес-процессами и финансовыми потоками, обеспечивающими строительство.

Анализ норм законодательства и сложившейся правоприменительной практики приводит нас к выводу о том, что собственник квартиры, независимо от того, являлся ли он участником долевого строительства или приобрел квартиру на вторичном рынке, должен иметь возможность предъявлять претензии напрямую подрядной организации в течение гарантийного срока.

Для этого можно предложить дополнить ст. 7 214-ФЗ, определяющую гарантии качества объекта долевого строительства, частью 9 следующего содержания:

Фото: www.diabaz-angarsk.ru

«9. Собственник квартиры в многоквартирном доме, построенном с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в соответствии с настоящим федеральным законом, вправе предъявить подрядной организации, осуществившей строительство, в письменной форме требования или заявить иск в суд в связи с выявленными недостатками (дефектами) в течение гарантийного срока, предусмотренного заключенным подрядной организацией с застройщиком договором строительного подряда, срок которого должен составлять срок не менее 5 лет.

Собственник квартиры при обнаружении недостатков, вправе по своему выбору требовать от подрядной организации:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Документальное оформление выявленных недостатков и контроль за их устранением осуществляет управляющая компания».

Предлагаемые изменения законодательства направлены на достижение следующих результатов:

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

1. Ликвидация лишних административных барьеров на пути требования об устранении недостатков от собственников квартир к непосредственному исполнителю — подрядной организации.

2. Повышение ответственности подрядных организаций за выполнение строительно-монтажных работ.

3. Снижение нагрузки на суды по спорам о качестве квартир, поскольку подрядные организации будут заинтересованы в досудебном урегулировании споров с собственниками квартир об их качестве.

4. Собственники квартир, независимо от способа приобретения квартиры, получат инструмент надежной защиты права на качественное жилье.

5. Участники долевого строительства жилья будут уверены в том, что продаваемые ими квартиры найдут покупателей, которые заинтересованы в том, чтобы иметь возможность предъявлять претензии по качеству в течение гарантийного срока на построенный многоквартирный дом.

6. Застройщики смогут привлекать дополнительные финансовые ресурсы инвесторов, уверенных в продажах квартир.

7. Управляющие компании смогут акцентировать внимание на контроле устранения строительных недостатков и дефектов.

Граждане России имеют право на комфортное жилье. И не последнюю роль в этом играет право собственников квартир на то, чтобы жилье строилось качественно и в соответствии с техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными регламентами. А также право на то, чтобы в случае обнаружения недостатков и дефектов квартиры в гарантийный срок подрядная организация обеспечивала их устранение в разумный срок.

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.

Источник

Гарантия от застройщика: что это и подводные камни

С точки зрения закона квартира, как и любое другое помещение в новостройке, это товар. И на этот товар согласно Гражданскому кодексу и Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» распространяется гарантия.

Когда вы покупаете товар длительного потребления, он должен соответствовать установленным требованиям по качеству на протяжении нескольких лет. Применительно к новостройкам это соответствие градостроительным, техническим регламентам, СНИПам и массе других документов.

Гарантийный срок — это период времени, в течение которого дольщик может обратиться к застройщику с требованием устранить обнаруженные в объекте долевого строительства недостатки, а застройщик, в свою очередь, должен эти недостатки устранить.

На что распространяется гарантия застройщика

Если товар состоит из составных частей, то гарантия качества распространяется на все его составные части.

Применительно к квартире это гарантия на:

• стены,
• окна,
• двери,
• коммуникации,
• технологическое и инженерное оборудование,
• отделку (если квартира приобреталась с отделкой от застройщика).

Это базовый перечень, установленный законом. Застройщик может расширить его по своему усмотрению.

Почему гарантия пять лет?

Чаще всего в ДДУ указывается пятилетний гарантийный срок. Пять лет — минимальный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, по нему срок установлен Федеральным законом об участии в долевом строительстве. Больше — можно, меньше — незаконно.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года. Тут правило для застройщиков то же: больше — можно, меньше — нет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства одному из дольщиков в доме. То есть вы можете еще не въехать в квартиру и не получить ключи, а гарантия уже «идет».

Дату подписания первого акта приема-передачи знает только застройщик, а для покупателя эта информация недоступна. Вы знаете дату подписания только своего акта.

Зачастую вы не можете узнать дату окончания гарантийного срока — застройщик просто может не предоставить эту информацию. В этом случае рекомендуем отталкиваться от даты ввода дома в эксплуатацию — так у вас будет время с запасом. Обычно первый передаточный акт подписывается в течение нескольких месяцев после сдачи дома.

Как найти недостатки

Самостоятельно все недостатки сразу обнаружить невозможно. Обычно достаточно одного календарного года: например, вы въехали в квартиру летом, но только зимой вы обнаружите, что вам неправильно установили окна, и из них дует.

Лучший способ обнаружить максимальное количество недостатков — пригласить эксперта на оценку еще до того, как вы подписали акт приема-передачи. Как это лучше сделать:

1. Застройщик приглашает вас на приёмку квартиры.
2. Вы связываетесь с экспертом и договариваетесь приехать на осмотр квартиры вместе. Специалист знает все технические регламенты и имеет с собой специальное оборудование.
3. Эксперт описывает недостатки и включает их в дефектную ведомость, которую вы подписываете вместе с застройщиком вместо акта приема-передачи.
4. Далее застройщик должен будет устранить недостатки согласно подписанной ведомости.

Благодаря эксперту вы сможете обнаружить больше недостатков, чем при самостоятельном осмотре. Помимо этого, пока застройщик устраняет недостатки, в вашу пользу начисляется неустойка за просрочку.

Если акт уже подписан

Случается, что вы подписываете акт приемки-передачи, а только потом обнаруживаете недостатки, например, в отделке. В этом случае вы можете предъявить претензии к застройщику в рамках гарантийного срока.

Делать это лучше все равно максимально оперативно — так вы сэкономите время себе и увеличите шансы на полное устранение недостатков.

Вы можете составить претензию самостоятельно или обратиться к юристу — выбор за вами. Однако в первом случае есть риск, что ваши требования не будут удовлетворены в том объеме, чем могли бы быть в случае привлечения квалифицированного юриста. Помимо этого, правильно оформленная претензия повышает шансы выиграть дело в суде, если до него дойдет.

Если устранять недостатки самостоятельно

В этом случае вы собираете все чеки, квитанции об оплате, в том числе и на строительные материалы, нанимаете бригаду по договору и предоставляете это все застройщику. В этом случае вам также должны компенсировать все расходы.

Плюс такого решения: вы можете сами контролировать скорость и качество выполнения работ.

Минус: придется подождать, когда застройщик компенсирует понесенные расходы.

Если застройщик не торопится устранять недостатки

Бывает и такое: вы составили дефектную ведомость, подписали ее с представителем застройщика, а недочеты не устраняются.

В этом случае выход один — идти в суд. Помимо того, что вы можете добиться устранения недостатков, вы можете претендовать на выплату неустойки и компенсацию морального вреда.

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» и Закону «О защите прав потребителей», в случае игнорирования требования дольщика и необходимости в связи с этим обратиться в суд, застройщик должен будет уплатить дольщику неустойку в размере 1% от стоимости объекта за каждый день игнорирования требования. Данное условие работает, если вы приобретали объект, как физическое лицо для личных нужд. Это легко работает с квартирами, машиноместами, кладовками, но не всегда с апартаментами и еще сложней с нежилыми помещениями первых этажей. Также в пользу потребителя подлежит взысканию штраф в размере 50% от всей удовлетворенной судом суммы и моральный вред. Иными словами, немного терпения, желания и можно не только компенсировать стоимость устранения недостатков, приведя все в идеал, но и неплохо заработать сверху.

Суду дано право уменьшать неустойку по своему внутреннему убеждению после получения от ответчика соответствующего заявления, и суд часто таким правом пользуется. Рассчитывать на 100% от заявленной неустойки и штрафа не стоит. Скорее всего ваши требования будут удовлетворены частично.

Если в квартире невозможно жить

Крайне редко, но бывают такие случаи, когда недостатки в квартире настолько существенные, что вы не можете использовать ее по назначению.

Законом не предусмотрен перечень недостатков, которые мешают проживанию в квартире — это решается индивидуально в рамках каждого судебного процесса.

В этом случае вы можете отказаться от объекта полностью, взыскав с застройщика его стоимость, а также неустойку по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», штраф по Закону «О защите прав потребителей», моральный вред и судебные расходы на экспертов и юристов. Неустойка в данном случае считается с момента оплаты вами стоимости объекта. На практике это означает, что неустойка может быть равна стоимости объекта, а с штрафом еще больше. Бывали случаи, когда при расторжении договора дольщик взыскивал с застройщика две цены квартиры.

Расходы

Вам предстоят расходы на эксперта-оценщика, который сделает экспертизу и юриста или адвоката, который поможет с судом. Но и эти расходы будут компенсированы с застройщика в качестве судебных издержек полностью или частично.

В случае, если вы решаете с застройщиком все проблемы в досудебном порядке, расходы на услуги юриста, например, для составления претензии, компенсированы не будут.

Если самим устранять недостатки за счет застройщика

Если у вас нет денег для того, чтобы самостоятельно устранить недостатки, не проблема. Вы можете как взыскивать с застройщика уже понесенные расходы на устранение недостатков, так и расходы, которые вы понесете в будущем. С иском о взыскании будущих расходов можно обратиться после получения письменного заключения специалиста с указанной в нем ценой устранения недостатков. В этом случае вы сможете получить все те же неустойки, штрафы, компенсации морального вреда, сверх стоимости расходов, как и в вышеописанном варианте.

Минус в данном варианте только в том, что для проверки реальности суммы суд может назначить дополнительную судебную экспертизу. Это отнимет время и может уменьшить сумму ваших требований, но все равно приведет к решению в вашу пользу.

Памятка

• Все недостатки необходимо выявлять сразу, как только появляется такая возможность: на встрече по приёмке квартиры или сразу после выдачи ключей. Чаще всего вы не знаете дату окончания гарантийного срока, ориентируйтесь на дату ввода дома в эксплуатацию.
• Застройщик не имеет права игнорировать ваши требования по устранению недостатков, но это случается. Помните: вы можете обратиться в суд. Суд будет на вашей стороне.
• Вы можете самостоятельно устранить недостатки и взыскать с застройщика все понесенные вами расходы. Главное: собирайте все документы, чеки, квитанции об оплате и договоры со строительными бригадами.
• Не сдавайтесь. Опыт показывает, что настойчивые дольщики добиваются большего: не только замены стеклопакетов или дверей, но и взыскивают с застройщиков неустойку и компенсацию морального вреда.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://level.ru/projects/southport/.
Level Group.
Срок сдачи: IV кв. 2025

• от 8,5 млн ₽
• Кожуховская

2 га благоустроенной территории, метро Кожуховская. Комфорт-класс в новом перспективном районе: волнистые небоскрёбы высотностью до 69 этажей и близость к реке.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://soyuzmoscow.ru/.
ГК Кортрос.
Срок сдачи: IV кв. 2024

• от 19 млн руб.
• Ботанический сад

Кластер юности и здоровья. Новый жилой спортивно-оздоровительный кластер. Квартиры премиум-класса от 19 млн ₽. Ипотека — от 0,01%. Вокруг 435 га парков и 20 видов спорта на территории. Тихий, экологичный район.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://donstroy.moscow/objects/sobytie/.
ООО СЗ Развитие.
Срок сдачи: IV кв. 2023 – III кв. 2025; некоторые корпуса сданы

• от 13 млн ₽
• Аминьевская

Небоскреб-сенсация на престижном западе Москвы. «Парящие» мосты для прогулок над городом, парк под облаками, окна «в пол» для личных панорам. Премиальные семейные квартиры с видами на МГУ и Сити. Большой парк прямо у дома уже открыт.

Источник