Гаражный бокс как объект строительства

Право на бокс. О каких рисках следует знать дольщикам гаражей

Основные риски граждан, вкладывающих денежные средства в строительство гаражей, наглядно иллюстрирует следующий пример из нашей практики.

Фабула дела такова. Начиная с 2004 года застройщик активно привлекал денежные средства граждан для строительства многоэтажного гаража-стоянки. С дольщиками заключались договоры долевого участия в строительстве, по которым по окончании строительства им должны быть переданы отдельные боксы. В связи с тем, что разрешение на строительство гаража-стоянки было выдано до введения в действие 214-ФЗ, на договоры, заключаемые застройщиком, не распространялись его нормы в части их государственной регистрации и требований к застройщику.

Фактически строительство гаража закончено в 2006 году, боксы переданы дольщикам в пользование, но они до сих пор не могут оформить свои права и получить свидетельства о праве собственности на боксы.

Это связано с тем, что гараж-стоянка, в котором расположены боксы, не введен в эксплуатацию, иными словами, юридически он не существует как объект недвижимости. Дело в том, что у застройщика нет и не было какого-либо права на земельный участок, которое в силу закона необходимо для ввода гаража в эксплуатацию. Инвестиционный контракт с городом, на основании которого велось строительство гаража, и договор аренды земельного участка, на котором он строился, были заключены не с застройщиком, а с третьим лицом, которому также было выдано разрешение на строительство. Данное лицо еще до начала строительства передало все свои права на возведение гаража застройщику, однако своевременно документально это оформлено не было. Между тем, городские власти нового застройщика «признавали» и даже продлевали сроки строительства гаража. Но в 2010 году, как известно, власть в Москве сменилась, оформлять отношения с нашим застройщиком новые власти отказались, в результате чего построенный им на деньги граждан гараж «подвис». Боксы дольщикам переданы, но передать им документы для регистрации права собственности застройщик не может, т.к. сам гараж формально в эксплуатацию не введен и введен не будет из-за отсутствия прав на землю под ним.

Таким образом, дольщики оказались в сложной ситуации: с одной стороны они заплатили денежные средства за свои боксы, могут ими пользоваться, с другой стороны они не могут оформить на них свои права и законным образом распорядиться ими. При этом застройщик не возражает и не препятствует оформлению дольщиками своих прав на боксы, но в силу объективных причин (отсутствие разрешения на ввод гаража в эксплуатацию) не может предоставить требуемые от него документы для государственной регистрации.

Осложняет ситуацию также позиция городских властей в этом деле. Поскольку гараж стоит на городской земле, город считает его своим и планирует оформить его в свою собственность.

В нашей истории добиться правды дольщикам удалось через суд. В связи с тем, что право собственности гражданина, полностью оплатившего фактически построенный и переданный ему объект недвижимости, не может быть поставлено в зависимость от отношений застройщика с городскими властями, суд признал за каждым из дольщиков право собственности на оплаченный им бокс. Такие решения суда, в свою очередь, явились основаниями для государственной регистрации права собственности граждан на боксы. Однако между внесением денег за бокс и получением свидетельства о праве собственности на него прошло более десяти лет.

Корень проблемы кроется в том, что застройщик привлекал денежные средства дольщиков для строительства гаража, не имея надлежащим образом оформленного права на земельный участок, предоставленный ему для строительства гаража, и выданного именно застройщику разрешения на строительство. Поскольку гаражный бокс является нежилым помещением, то формально это не запрещено законом.

Однако, для того, чтобы не оказаться в таком же положении, рекомендуем прежде чем заключать договор, убедиться в том, что застройщик имеет право строить именно тот объект, в который вы вкладываете деньги. Для этого потенциальным дольщикам необходимо тщательно проверять разрешительную документацию застройщика и, не стесняясь, требовать предоставления следующих документов: документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, это может быть свидетельство о праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования, договор аренды или субаренды и т.п.; разрешение на строительство именно того объекта, в строительство которого привлекаются денежные средства; градостроительный план земельного участка, из которого следует, что на земельном участке возможно строительство этого объекта.

Данный перечень может варьироваться в зависимости от того, какой договор предлагает заключить застройщик, но, в любом случае, у застройщика должны быть право на землю и разрешение на строительство. В противном случае риск не получить свой гараж существенно возрастает.

Необходимо также остановиться подробнее на том, какие договоры могут заключаться при покупке бокса на стадии строительства. Поскольку гаражные боксы не являются жилыми помещениями, то денежные средства для их строительства могут привлекаться не только по договору долевого участия (в рамках всем известного 214-ФЗ), но и по другим договорам. Например, предварительный договор, договор купли-продажи бокса, который будет построен в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), договор соинвестирования и т.п. Все описанные способы будут законными. Но наиболее надежным способом покупки недвижимости на стадии строительства все равно остается договор долевого участия, заключенный в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

В описанном выше случае можно сказать, что дольщики отделались малой кровью, поскольку в итоге смогли получить свои боксы в собственность. Однако не стоит забывать о том, что недобросовестный или просто не рассчитавший свои возможности застройщик может быть признан судом банкротом еще до момента исполнения своих обязанностей перед дольщиками. В этом случае у дольщиков появится только право требовать возврата уплаченных ими денег, а не передачи боксов, независимо от того, достроен гараж или нет.

К сожалению, нормы закона о банкротстве, по которым дольщики даже при признании застройщика банкротом имеют право выбрать, получить свои квартиры или получить уплаченные деньги, не распространяются на нежилые помещения, в т.ч. гаражные боксы и машиноместа. Поэтому, вкладывая деньги в строительство гаражного бокса, надо помнить, что вы рискуете в случае несостоятельности застройщика не получить свою недвижимость. Более того, вероятность получить обратно уплаченные деньги в полном объеме также крайне мала, поскольку чаще всего денег, вырученных от продажи имущества должника-банкрота, не хватает на всех.

К сожалению, заранее предугадать, что застройщик окажется банкротом, нельзя. Однако можно внимательно изучить его предыдущие проекты, отзывы о самом застройщике, построенных им объектах, изучить картотеку арбитражных дел на сайте arbitr.ru на предмет заявленных в судебном порядке требований к застройщику.

Обозначенную проблему можно было бы решить путем внесения в законодательство о банкротстве изменений, согласно которым нормы о банкротстве застройщика будут распространяться на инвестирование гражданами строительства гаражных боксов и машиномест.

Источник

Разрешение на строительство гаража для личного автомобиля

Наиболее удобное и безопасное место для хранения автомобиля – собственный гараж. В основном его могут позволить себе собственники индивидуальных земельных участков, предназначенных для застройки. Немногие из них торопятся получить разрешение на строительство гаража, поскольку считают, что на личном земельном участке они вольны строить любое сооружение по своему усмотрению. Однако не всякую конструкцию можно возвести без оформления разрешительных документов.

Требования законодательства

Процедура выдачи документа на возведение объектов капитального строительства регламентируется ст. 51 Градостроительного кодекса РФ . Ответ на вопрос о том, нужно ли брать разрешение на строительство гаража на своем участке, зависит от характера его конструкции. Согласно положениям Градостроительного кодекса, оно требуется, если сооружение имеет собственный фундамент.

Разрешительные документы необходимы, если собственник намерен построить капитальный и долговечный гараж из каменных материалов, сруба, стеновых панелей, которые будут установлены на фундамент.

Если объект будет использоваться для ведения коммерческой деятельности (шиномонтаж, автомастерская), разрешение на строительство следует получать независимо от характера строения.

Рассматривая вопрос, требуется ли разрешение на строительство гаража на собственном участке в 2018 году, следует отметить, что разрешительная документация не нужна, если:

1. Гараж представляет собой металлическую конструкцию без фундамента, которую можно сдвинуть с места с помощью подъемного крана.
2. Сооружение не имеет капитальных стен и возведено в виде навеса.

Гараж с фундаментом является недвижимым имуществом, поэтому перед началом строительства необходимо составить технический план гаража для постановки на кадастровый учет в Росреестре.

Об обязательных требованиях при возведении капитальных сооружений читайте в статье «Строительство гаража на участке правила и нормативы».

Пройдите социологический опрос!

Оформление права собственности

После постройки на своем земельном участке гаража с фундаментом его обязательно нужно оформить в собственность.

Как объект капитального строительства сооружение подлежит налогообложению. Владелец ежегодно будет получать уведомление от ФНС РФ о необходимости оплатить имущественный налог. Его сумма рассчитывается с учетом кадастровой стоимости строения.

Если гараж для автомобиля возводится на территории гаражного кооператива, заинтересованное лицо сначала должно оформить технический паспорт и свидетельство о праве собственности на участок под него. В противном случае сооружение будет считаться незаконной постройкой, в связи с чем администрация кооператива может потребовать убрать его.

Покупая готовый гараж в кооперативе, следует предварительно убедиться, что земля и строение оформлены в собственность продавца. Передача строения должна быть закреплена договором и актом приема-передачи. Образец акта приема-передачи объекта строительства представлен ниже.

Кто дает разрешение

Для того чтобы получить разрешение на возведение гаража, необходимо собрать пакет документов обратиться в отделение архитектуры и градостроительства своего города или района. Его специалисты проверят соответствие характера будущего сооружения назначению земельного участка.

Если все отвечает установленным нормам, собственник получит нужные документы.

Процедура оформления разрешения

Заявление на очередь для строительства гаража в отдел архитектуры должен подавать непосредственный собственник участка или его полномочный представитель, имеющий на руках нотариально заверенную доверенность.

Перечень документов

В отдел архитектуры нужно предоставить следующие документы:

1. Заявление собственника участка.
2. Копию паспорта заявителя.
3. Технический план земельного участка из БТИ.
4. Документы, подтверждающие право собственности на землю (свидетельство о праве собственности).
5. Проект будущего сооружения.
6. Кадастровую карту участка.
7. План подключения к инженерным сетям: электричеству, водопроводу, канализации и так далее. земельного участка.

Рассмотрение заявления и предоставленных документов длится до одного месяца. В итоге заявителю выдадут разрешительные документы или письменный отказ с указанием причин.

Стоимость процедуры

Процедура выдачи разрешения на строительство в отделе архитектуры проводится бесплатно. Однако в процессе подготовки необходимых документов заплатить придется:

• специалистам по землеустройству за кадастровую и топографическую карту;
• сотрудникам БТИ за оформление технического плана.

Цены на их услуги следует уточнять по месту нахождения участка под застройку.

Отказ на выдачу разрешения

Специалисты отдела архитектуры имеют право отказать в выдаче разрешения в следующих обстоятельствах:

• заявитель не предоставил необходимый перечень документов;
• заявитель не может подтвердить право собственности на участок;
• земельный участок не предназначен для капитального строительства;
• при проектировании не соблюдены правила пожарной безопасности;
• расположение строения на участке не соответствует строительным нормам, действующим на территории РФ;
• расположение гаража не оставляет места для свободного проезда.

В случае получения отказа заявитель имеет право оспорить его в судебном порядке.

Перед подачей иска следует внимательно изучить причины отказа. Возможно, устранив их, при повторном обращении удастся достичь желаемого результата.

Последствия незаконного строительства

Если собственник без всяких разрешений построит гараж на своем участке, никто не будет требовать его сноса. В любом случае следует соблюдать строительные нормы, например, расстояние до границы участка.

Негативными последствиями возведения капитального сооружения без предварительного получения разрешения можно считать:

1. Невозможность оформить право собственности на гараж, поскольку юридически он не существует.
2. Претензии со стороны налоговых органов, ведь собственник капитального сооружения не платит имущественный налог.
3. Уплату штрафа с последующим оформлением сооружения в случае продажи участка с гаражом.

Как узаконить самовольно построенный гараж

Для того чтобы узаконить самовольно построенный гараж, следует обратиться в местную комиссию по предотвращению таких построек и подать заявление на регистрацию сооружения.

Легализация допускается в следующих случаях:

• здание расположено на участке собственника;
• не нарушены права владельцев соседних участков;
• соблюдены все строительные нормы.

После регистрации сооружения в качестве самовольной постройки нужно получить технический паспорт в БТИ. Затем подается заявление в отдел архитектуры для получения декларации о строительстве.

В случае отказа местных властей в легализации объекта недвижимости можно подать иск в суд. В судебном порядке право собственности будет признано, если соблюдены все нормы законодательства. Предварительно судья поинтересуется, предпринимал ли истец самостоятельные попытки для легализации постройки.

При положительном решении суда можно приступить к оформлению права собственности.

Выводы

Приобретая земельный участок под строительство частного дома, человек стремится создать комфортные условия проживания. Для этого он строит не только дом, но и другие приусадебные сооружения, в том числе гараж для машины. Даже если владелец не собирается продавать участок, строительные работы следует вести с соблюдением всех нормативов. Только в этом случае сохранится возможность легализации объекта недвижимости в будущем.

11 thoughts on “Разрешение на строительство гаража для личного автомобиля”

Здравствуйте, у меня появился вопрос.Пожалуйста ответьте мне как можно скорее, а то у меня в регионе обещают сильные холода(я хочу начать пораньше, конечно, если это будет возможно)Я учился на строителя и купил участок для гаража.Имею ли я право сэкономить и не платить вышеперечисленным людям?Просто я могу сам построить, но я не знаю, могу ли я не прибегать к помощи других?Может это запрещено каким-то законом.

Если будет получено разрешение на строительство и само строительство будет выполнено по проекту и с соблюдением строительных норм, то почему нет, вполне можно.

Здравствуйте, у меня появился вопрос.Пожалуйста ответьте мне как можно скорее, а то у меня в регионе обещают сильные холода(я хочу начать пораньше, конечно, если это будет возможно)Я учился на строителя и купил участок для гаража.Имею ли я право сэкономить и не платить вышеперечисленным людям?Просто я могу сам построить, но я не знаю, могу ли я не прибегать к помощи других?Может это запрещено каким-то законом.

Если будет оформлено разрешение на строительство и само строительство будет выполнено согласно строительных норм, то вполне можно.

Живу в Нижегородской области, земля не моя принадлежит РЖД. Построил на этой земле гараж, даже не задумывался о том, что могут быть какие-то проблемы, прочил статью и удивился. Подскажите, а могу ли я теперь как то оформить землю где стоит гараж в собственность?

Сможете, но только с согласия ее теперешнего собственника, в вашем случае РЖД. Если теперешний собственник будет согласен продать вам этот участок или передать на других условиях, то есть он должен передать вам право собственности на этот участок, а на каких условиях – нужно решать с ним. Есть еще вариант – аренда участка под гаражом.

Сейчас лучше лишний раз проконсультироваться, чем потом бегать узаконивать построенный объект втридорога.

На мой взгляд, если вы строите капитальный гараж необходимо оформить все разрешительные документы. Ведь в будущем, если они потребуются придется подавать в суд, а это будет стоить намного дороже.

Я на себе испытал, что гараж где попало строить нельзя, я хотел вблизи от своего дома, там был пустырь, но местные власти мне не разрешили. Я нашел заброшенный гараж в гаражном массиве, купил его, разрушил и построил новый. Морока ещё та, зато всё законно.

Вот скажите мне: гараж я построил сам, и на своей, купленной земле. Денег у государства не просил. Покупал на свою зп, с которой кстати, я отдал подоходный, налог. Кроме того, я заплатил налог НДС при покупке материалов. То есть, я своим трудом сделал себе объект за который я опять должен государству. Я, что, публичный дом построил или автосервис которые деньги приносят? Бред и маразм

У меня в деревне есть свой дом с землёй, земля поделена на 2 участка.
На одном участке стоит дом, на другом я построил без разрешения 3х эт. гараж.
Оба участка и дом оформлены по всем правилам.
Как теперь мне узаконить гараж ?

Источник