Как признать и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Кто осуществляет процедуру признания. Каков порядок действий. Как правильно составить исковое заявление. Какие потребуются документы.
Регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства
Регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства
Как договорившись о строительстве по инвестиционному контракту не стать «обманутым дольщиком»? И какой договор лучше заключить для приобретения офиса в строящемся доме? Именно эти вопросы нужно задать себе перед тем, как подписывать договор.
Определение об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 31.02.2012 г. по делу № А60-20631/2011.
Из материалов дела.
Застройщик заключил инвестиционный контракт с Инвестором (юр.лицом) с целью соединить свои вклады (капиталовложения) и завершить первую очередь строительства 8-16-этажного дома. При этом Застройщик взял на себя обязанности по строительству и передаче помещения офиса Инвестору, а Инвестор – профинансировать строительство. Инвестор свои обязательства исполнил в полном объеме. Однако Застройщик единолично зарегистрировал право собственности на весь объект незавершенного строительства, и спустя некоторое время, хоть и передал по акту приема-передачи Инвестору нежилое помещение, но от регистрации перехода права уклонился. Инвестор, не лишенный возможности пользоваться помещением, обратился в суд за регистрацией перехода права и выиграл дело во всех инстанциях.
Позиция ВАС РФ.
1. При квалификации договорных отношений сторон ВАС РФ отметил, что для договора инвестирования характерно то, что целью выступает получение или достижение полезного эффекта, а для договора долевого участия — возникновение у участников строительства права собственности на строящиеся объекты недвижимости и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В данном случае, Инвестор передавал деньги для эффективного их использования с целью инвестирования в строительство дома, что послужило основанием считать, что данный договор является инвестиционным.
2. В том случае, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к данным отношениям применим п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно, зарегистрировать переход права собственности на покупателя (в данном случае инвестора) можно на основании решения суда.
Комментарий.
1. В данном случае, инвестор совершенно верно скорректировал свое требование в суде первой инстанции, так как с момента разъяснения правовой позиции ВАС РФ по данного рода спорам, содержащегося в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13534/10 заявление в данном случае признания права собственности, а не регистрации перехода права собственности повлекло бы отказ в удовлетворении иска из-за выбора ненадлежащего способа защиты.
2. При изучении данного дела невольно вспомнились времена, когда был заключен инвестиционный договор, ставший предметом данного разбирательства. Так изначально он был подписан 23.08.2005 г. Это было время, когда только вступил в силу Закон о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Большинство договоров были инвестиционными, а следовательно, «обманутых дольщиков» было в разы больше, чем сейчас и никакие суды не могли защитить инвесторов, так как, закон об инвестиционной деятельности в РСФСР и закон об инвестиционной деятельности в РФ никаких гарантий и фактической ответственности застройщика не устанавливал, инвестор нес такие же риски, как любой участник предпринимательской деятельности.
3. В настоящее время принят ряд норм, которые защищают дольщиков, в том числе и юридических лиц, и я говорю не только, об ответственности застройщика, хорошо прописанной в Законе о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, но и о поправках, внесенных в Закон «О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц» 12.07.2011 г. После которых банкротство застройщика происходит в особом порядке, нежели любой другой организации. Однако надо учитывать и ограничения, которые установлены в отношении юридических лиц и собственников нежилых помещений, так например, при банкротстве застройщика собственник нежилого помещения не может требовать передачи помещения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2012 г. по делу № А21-12765/2009), он может заявлять только денежное требование, его требования удовлетворяются в порядке четвертой очереди, в отличие, например, от требований кредитора-гражданина, которые удовлетворяются в порядке третьей очереди (ст. 201.9 Закона «О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц») и т.д.
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
ИсточникПорядок государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства установлен ст. 25 Закона о регистрации . Согласно п. 2 данной статьи право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства , и разрешения на строительство , если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Признание и регистрация права собственности на объект незавершенного строительства
Ситуация в российском законодательстве такова, что в правовых нормах не содержится отдельной дефиниции для объекта незавершенного строительства. Однако оно точно входит в круг помещений, определяемых как «недвижимое имущество». Значение регистрации государственными органами объекта неоконченного строительства очень велико. Прежде всего, потому что без нее у физического лица, являющегося дольщиком, отсутствует какая-либо возможность распоряжаться судьбой этого «недостроя», например, путем продажи. В данной статье рассмотрим, каким образом право собственности на объект незавершенного строительства признается и фиксируется государством.
Органы, осуществляющие процедуру признания
Верховный Суд в 2015 году одним из своих Определений уточнил, что незавершенное строительство дома не может забирать у человека возможность защищать свои гражданские права путем признания собственности. Он же постановил, что эта процедура осуществляется исключительно судебными органами. Поэтому начать нужно с составления искового заявления. Это можно сделать как самостоятельно, так и обратившись к специалистам юридической конторы. Заявление подается, разумеется, тем, кто претендует на получение права собственности.
Есть и важный момент, касающийся раздела совместно нажитого имущества супругов. Еще в 2014 году ВС РФ вынес Определение, что даже при отсутствии кадастрового паспорта может быть признано право собственности на недострой. Поэтому логично, что это помещение будет подлежать разделу между супругами, если они хотят развестись и ведут имущественный спор.
Прежде чем составлять исковое заявление, нужно разобраться с формулировками. До окончания постройки квартиры (в юридическом смысле) не разделяются на отдельные помещения. Иск составляется, опираясь лишь на долю участия человека в строящемся доме.
Незавершенность строительства подразумевает под собой невозможность сдать объект в эксплуатацию, выдать ключи и заселить людей в жилые помещения. Суд обязательно будет опираться на степень готовности дома: практика знает случаи, когда положительное решение было принято, например, при 70%. Однако такие ситуации встречаются нечасто. Обычно судебные органы становятся на сторону истца, если готовность составляет 90% и выше. Естественно, это связано с тем, что только на последних этапах строительства возможно четкое и точное выделение положенной человеку доли. В случаях, когда готовность здания ниже, можно обратиться в суд с другим иском, например, о нарушении установленных договором сроков. Такое заявление направлено не на юридическое оформление и признание права собственности на помещение, а для того чтобы взыскать неустойку, получить денежную компенсацию. Кроме того, регулируется данный вопрос не Гражданским Кодексом, а ФЗ «О защите прав потребителей».
Порядок действий
Если строительство близко к завершению, но по каким-то причинам сроки пропущены или затягивается оформление, а человек решил, что он хочет получить право собственности на свою долю, то он должен придерживаться такого порядка:
- Обратиться к застройщику, получить от компании письменное объяснение причин задержки, а также техническую документацию и справки о готовности постройки.
- Подготовить и собрать пакет документов и нужных доказательств (о них подробнее скажем ниже), желательно проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить ничего важного.
- Подать исковое заявление в районный суд, территориально находящийся по месту расположения новостройки.
В течение пяти суток судебный орган должен принять решение, будет ли вестись производство по иску. Если заявление принято, то назначается дата и место слушания.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Что указать в исковом заявлении
Особое внимание нужно уделить составлению и написанию искового заявления. В нем обязательно указываются сведения о физическом лице, подающем его (адрес, контактная информация), а также об ответчике, то есть застройщике (наименование компании, место нахождения и контакты), который, например, нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Что еще должно иметься в иске:
- полное наименование суда, в который он подан;
- краткое описание ситуации;
- указание на стоимость квартиры по договору и то, что она была полностью выплачена;
- отметка о том что, в срок помещение не было передано истцу, а сама стройка не завершена (с указанием степени ее готовности в процентном соотношении);
- жилой дом зарегистрирован в реестре, дата, когда это было сделано, и учетный номер объекта;
- изложение претензий и сути проблемной ситуации;
- требования и их основания;
- цена иска – на ее основе рассчитывается величина госпошлины;
- перечень документов, прилагаемых к заявлению.
Если между истцом и ответчиком был не договор инвестирования, а предварительное соглашение о купле-продаже, тогда ссылаться нужно на то, что в указанный в нем срок не был заключен основной договор (вместо предварительного).
Не стоит забывать, что нужно будет оплатить государственную пошлину. Ее размер определяется в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ. Так, необходимо обратиться к оценщику, чтобы он определил текущую стоимость жилого помещения (недостроенного). После этого посчитать размер пошлины, опираясь на указания ст. 333.19 НК РФ. Например, при цене квартиры в 1 000 000 рублей, придется уплатить в бюджет 13 200. Не стоит забывать также и то, что судом в ходе процесса может быть проведена собственная оценка недвижимости. Если эксперт установит, что стоимость квартиры выше, чем было указано истцом, последнему придется доплатить госпошлину.
Имейте в виду! В иск можно включить требование о взыскании судебных издержек и расходов с ответчика. Обычно это происходит, если было вынесено решение в пользу заявителя.
Документы для доказательства права
Чтобы суд вынес положительное решение, истец обязан приложить к своему заявлению все возможные документы, доказывающие его права на недостроенный объект. Итак, что потребуется подтвердить:
- Истец заплатил за квартиру в полном объеме. В этом случае можно приложить квитанции, чеки или платежные поручения. Также разрешается в качестве доказательства использовать письменное заявление на перевод денежных средств застройщику или соглашение о зачете требований.
- Строительство еще не закончилось, дом не сдан в эксплуатацию. Для этого нужно получить кадастровый паспорт, где будет отмечено, что объект еще не возведен, а также указана степень его готовности.
- Жилой дом зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений. Человеку будет необходимо обратиться в территориальное отделение БТИ и получить там такую справку.
- Уплату госпошлины, без нее исковые требования рассматриваться не будут.
- Право на строящееся жилое помещение никем не оспаривается. Для этого прикладываются ответы и данные, полученные из Управления Росреестра.
Обратить внимание нужно на пятый пункт: на основании его возможно вынесение судом отрицательного решения. Например, несколько лет назад жительница Тюмени приобрела квартиру в строящемся доме. Она заключила предварительный договор, внесла всю необходимую сумму и ждала окончания возведения строения. Однако на каком-то этапе компания-застройщик обанкротилась. Вскоре появился конкурсный управляющий, который подписал соглашение с ЖСК, в соответствии с которым кооператив обязался достроить дом и ввести его в эксплуатацию. Истица хотела приобрести право собственности на недостроенную квартиру, районный суд с ее доводами согласился, однако областной судебный орган посчитал по-другому. Решение основывалось на том, что женщина никак не доказала, что на жилье не претендуют никакие третьи лица. Впрочем, впоследствии истица оспорила это постановление в Верховном Суде, который встал на ее сторону. В Решении было сказано, что смена застройщика никак не влияет на дольщиков. При этом бремя доказательства отсутствия притязаний со стороны других людей все же лежит на лице, подающем исковое заявление.
Если какие-то документы отсутствуют, можно ходатайствовать об истребовании их у ответчика. Такое случается, когда компания-застройщик избегает контактов с дольщиками и не идет навстречу. Также допустимо внести в список требований оцененный материальный ущерб, например, если семья вынуждена продолжать проживать в арендованном помещении, хотя уже должна была заселиться в собственную квартиру.
Ключевой аспект иска заключается в правильном и четком оформлении своих требований, грамотном изложении оснований, в соответствии с которыми суд должен стать на сторону истца и разрешить ему считаться собственником недостроенного помещения.
Положительное решение является заменой акта приема-передачи. На его основе человек может обратиться в Росреестр и зарегистрировать свои права на владение недвижимостью.
Резюме
Вкладывая деньги в новостройку, не каждый может предвидеть потенциальные трудности. Так, бывает, что дома не сдаются в определенный соглашением срок, иногда требуются дополнительные денежные средства, отсутствующие у дольщика. Иными словами, возникают ситуации, разрешить которые получается лишь тогда, когда покупатель является собственником. Признание права собственности на недостроенную квартиру или иное помещение – нелегкая процедура, поскольку требует сбора пакета документов и подготовку доказательств. Однако сделать это возможно, если знать все юридические правила, тонкости, а также судебную практику.
ИсточникНеобходимых для регистрации права на объект незавершенного строительства . 1. Заявление о государственной регистрации (п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 2. Для представителей юридических лиц – нотариально удостоверенная доверенность на совершение всех необходимых действий по регистрации (п.1 ст.16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.185 Гражданского кодекса РФ, п. 15 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.01.2001г. №.
Регистрация незавершенного строительства
Вопрос об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости в течение длительного времени являлся дискуссионным. Объект незавершенного строительства как индивидуально-определенная вещь имеет прочную связь с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно, соответственно, он отвечает критерию недвижимого имущества. Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Основания для государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства перечислены в пунктах 2, 3 и 4 статьи 25 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).
В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).
При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество:
Задавайте вопросы нашему консультанту, он ждет вас внизу экрана и всегда онлайн специально для Вас. Не стесняемся, мы работаем совершенно бесплатно.
Также оказываем консультации по телефону: 8 (800) 600-76-83, звонок по России бесплатный!
— созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
— созданное без получения на это необходимых разрешений;
— созданное с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При наличии хотя бы одного из указанных признаков строение признается самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом и подлежит государственной регистрации на основании соответствующего судебного акта (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
Обязательным условием для государственной регистрации права на объект незавершенного строительства является то, что данный объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Данная позиция нашла закрепление и в Законе об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ). Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных статьей 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога.
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
— наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
— прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Таким образом, данной нормой установлено, что право участников долевого строительства обратить взыскание на предмет залога, а, следовательно, и обязанность заказчика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства возникают лишь в том случае, когда строительство объекта недвижимости фактически не осуществляется, т.е. подрядные отношения либо прекращены, либо приостановлены.
Прекращение действия договора строительного подряда может быть подтверждено:
— соглашением или решением суда о расторжении договора подряда;
— актом приемки-сдачи объекта после завершения подрядчиком определенного этапа заказанных строительных работ и соглашением о приостановлении действия договора строительного подряда;
— иным документом о прекращении договорных отношений, предусмотренными законом способами (новация, отступное, невозможность исполнения, ликвидация подрядчика – юридического лица и пр.).
К заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:
— платежный документ об уплате государственной пошлины в соответствии с п. 20 п.1 ст. 333.33. Налогового кодекса РФ;
— документы, подтверждающие право собственности или право пользования на земельный участок, отведенный для целей строительства данного объекта недвижимости;
— разрешение на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ № 190-ФЗ);
— проектная документация (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ);
— сведения о степени готовности объекта в процентах на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (абзац 2 пункта 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
— документы, подтверждающие отсутствие подрядных отношений или их прекращение, или приостановление;
— иные документы, необходимые для государственной регистрации.
Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с этим застройщику необходимо представлять документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества).
Объект недвижимости может создаваться несколькими лицами. При этом между участниками строительства может быть заключен договор простого товарищества (совместной деятельности), согласно которому они действуют для достижения общей цели, например, для постройки конкретного здания (сооружения). В этом случае созданный объект недвижимости поступает в общую долевую собственность. При этом размер доли каждого товарища в незавершенном строительством объекте определяется договором или соглашением сторон.
Если же для строительства объекта застройщик привлекал денежные средства третьих лиц – инвесторов, объект не построен и является объектом незавершенного строительства, заказчик не выполнил своих обязательств перед инвесторами по созданию объекта и передаче каждому инвестору определенной договором части объекта и не может их выполнить, поскольку строительство объекта не завершено, то, соответственно, у инвестора право на определенную часть объекта возникнуть не может. Возможно, эта часть объекта еще не построена. Применительно к целому объекту незавершенного строительства у любого из инвесторов права нет, поскольку весь объект не является предметом договора инвестирования.
Зарегистрировать права инвесторов на конкретные части объекта незавершенного строительства возможно только в том случае, когда предметом каждого договора инвестирования является такая часть объекта, которая, исходя из проектной документации, может быть самостоятельным объектом строительства, т.е. может быть самостоятельно достроена. В этом случае также необходимо, чтобы определенные части объекта, не завершенного строительством, были переданы инвесторам.
В случае, когда при строительстве объекта привлекаются средства одного инвестора, и он поручает заказчику, не являющемуся инвестором, осуществлять реализацию инвестиционного проекта, у инвестора возникают права на весь объект незавершенного строительства. Данный объект должен быть передан во владение инвестору заказчиком, либо подрядчиком по поручению или с согласия заказчика.
В любом случае при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства для определения оснований для государственной регистрации необходимо исходить из того, каким образом осуществлялось строительство, какие лица и с какими целями участвовали в строительстве, учитывать дату начала строительства и дату получения разрешения на строительство. Поскольку практика выдачи разрешений на строительство складывалась по-разному, был период, когда орган местного самоуправления (администрация г. Омска) одним решением (распоряжением) предоставлял земельный участок под строительство и разрешал строительство.
Изменение объекта незавершенного строительства, право на который зарегистрировано, в результате дальнейших действий по строительству отражается в Едином государственном реестре прав путем внесения изменений в записи подраздела I-2, содержащего описание объекта. В частности, изменению подлежат записи об объеме выполненных строительно-монтажных работ (проценте готовности объекта).
Объект незавершенного строительства может стать предметом сделок при соблюдении следующих условий. Во-первых, если его строительство велось на законных основаниях при наличии всех необходимых разрешений и согласований. Во-вторых, если «недострой» не является предметом действующего договора строительного подряда. В-третьих, право собственности на «незавершенку» должно быть зарегистрировано и удостоверено свидетельством. В противном случае осуществление сделок с «недостроем» незаконно. Иными словами, его нельзя: сдать в аренду, продать, передать в качестве вклада в уставный капитал дочернего предприятия, внести как вклад в совместную деятельность.
Как и при обычной купле-продаже объекта недвижимости, в случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ). Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).
Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая «незавершенка», то покупателю передается право собственности на этот земельный участок. В случае если земля не принадлежит продавцу на праве собственности, продажа объекта допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При этом покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (статья 552 ГК РФ).
Получите консультацию: 8 (800) 600-76-83
Звонок по России бесплатный!
Будьте абсолютно точны и вы останетесь единственным в своей профессии. О какой профессии так говорил английский писатель Джон Голсуорси?
Бесплатная консультация
по телефону ГОРЯЧЕЙ ЛИНИИ:
8 (800) 600-76-83
ежедневно с 6.00 до 21.00
Звонок по России бесплатный!
Узнайте, как проходит регистрация права собственности на объект незавершенного строительства , какие применяются сроки и стоимость, какие документы потребуется подготовить, куда обратиться, и на что влияет процент готовности постройки. … Возвести объект недвижимости, будь то простой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное сооружение – задача трудная и очень затратная. Содержание. 1 Что это такое. 2 Проценты готовности. 3 Регистрация права собственности . 4 Упрощенный порядок. 5 Где оформляется незавершенное строительство . 5.1 Необходимые документы. 5.2 Сроки и стоимость.
Государственная регистрация объектов незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Право»
В статье анализируются проблемы возникающие при государственной регистрации объектов незавершенного строительства . В частности, приводятся примеры из судебной практике и мнения ученых по данной проблеме
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Буренко Е. Е.
Пленум Верховного суда Российской Федерации № 10 Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации №22 постановление от 29 апреля 2010года о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав
Постановление от 29 апреля 2010 года Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 «о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 21 июля 2009 года № 132 «о некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального Закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определение Верховного суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года № кас09-447
The article analyzes the problems arising at the state registration of objects of unfinished construction. In particular, examples of judicial practice and scholarly opinion on this issue
Текст научной работы на тему «Государственная регистрация объектов незавершенного строительства»
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО
THE STATE REGISTRATION OF OBJECTS OF UNFINISHED CONSTRUCTION
Буренко Е.Е. студент,
ЮРИУ РАНХиГС при Президенте РФ
Burenko E.E. student,
Russian Academy of National Economy
and State Service under
the President of the Russian Federation
В статье анализируются проблемы возникающие при государственной регистрации объектов незавершенного строительства. В частности, приводятся примеры из судебной практике и мнения ученых по данной проблеме.
Ключевые слова: государственная регистрация, объекты незавершенного строительства.
The article analyzes the problems arising at the state registration of objects of unfinished construction. In particular, examples of judicial practice and scholarly opinion on this issue.
Key words: state registration, objects of incomplete construction.
Гражданский кодекс РФ включил объекты незавершенного строительства в перечень недвижимого имущества, таким образом при наличии вещных прав на данное имущество, с ними можно совершать сделки.
Как указывает К. Шалагинов, к обороту различных объектов недвижимого имущества применяется общее требование о государственной регистра-
Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь — декабрь) 2014
ции права на этот объект для совершения сделки с ним, однако в зависимости от разновидности объекта недвижимости законодатель вынужден учесть специфику оборота данного вида недвижимости и вследствие этого установить особые правила оборотоспособности.[1, с. 4]
Скловский К.И. в своих трудах писал о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей.[2, с. 78] До 1992 г. здания, сооружения и прочие объекты недвижимости, за исключением индивидуальных жилых домов, находились в государственной собственности и их гражданско-правовой оборот был ограничен, с такими объектами сделки совершаться не могли. [3, с. 25]
К. Шалагинов выделяет такие проблемы обороноспособности такого объекта, как индивидуализации объекта незавершенного строительства путем его описания; урегулирования отношений с подрядчиком при совершении сделки с объектом незавершенного строительства как влекущей его отчуждение, так и не влекущей его отчуждения другому лицу; определения тождества объекта недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства при совершении с ним сделки, учитывая временной фактор исполнения работ по строительству. Так, для того чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства в ЕГРП необходимо произвести его описание, что довольно проблематично на практике, так как объект еще не завершен. К. Шалагинов приводит несколько примеров из судебной практики:
1. «Как видно из документов и установлено судом, 20.09.2001 ТСЖ «Дюйм» (продавец) и ООО «Вира-Контур» (покупатель) заключили договор купли-продажи, по которому ответчик обязался передать в собственность истца одноэтажный дом с цокольным этажом общей площадью 340 квадратных метров, являющийся объектом незавершенного строительства и распо-
Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь — декабрь) 2014
ложенный по адресу: город Киров, улица Карла Маркса, 93″ [4]
2. «. О признании права муниципальной собственности на объект незавершенного строительства — двухэтажное кирпичное здание комбината бытовых услуг общей площадью 495 квадратных метров по наружному обмеру готовностью 51 процент, расположенное по улице Д. Павлова, дом 12 в Нижнем Новгороде».[5]
Очевидно, что наиболее правильным вариантом из приведенных нами является второй, указывающий не только наименование и назначение объекта, а также его адрес, но и процент технической готовности и площадь по наружному обмеру.
М.В. Крушевская пришла к выводу о том, что на практике возникают проблемы при заключении купли продажи объекта незавершенного строительства, впоследствии чего застройщик признан несостоятельным, при этом так и не успев зарегистрировать на себя право собственности в ЕГРП.[6, а4] Пример из судебной практики.
ЗАО «Интерстройкорд» было получено разрешение на производство строительных работ объекта капитального строительства на ранее предоставленном земельном участке. Позже им были заключены договоры с третьими лицами о долевом строительстве квартир.
20 декабря 2005 г. решением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-7398/2005-С2-7 ЗАО «Интерстройкорд» признано несостоятельным. В отношении должника было открыто конкурсное производство. В рамках дела о банкротстве конкурсный управляющий должника включил спорный объект незавершенного строительства в конкурсную массу и передал его на торги. При этом право собственности на данный объект не было зарегистрировано.
Специализированная организация — Фонд имущества г. Ростова-на-Дону — 25 декабря 2006 г. провела торги, победителем которых стало ООО «МЕГА Строй». Должник и общество на основании результатов торгов 26 де-
Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь — декабрь) 2014
кабря 2006 г. заключили договор купли-продажи незавершенного строительства. Общество приняло и оплатило указанное недвижимое имущество.
Покупатель обратился в Арбитражный суд с иском о признании права собственности за ним на объект незавершенного строительства. Решением Арбитражного суда от 25 апреля 2008 г. было признано право собственности за истцом. Кредиторы-дольщики обжаловали данное решение. [7]
ФАС Северо-Кавказского округа, рассматривая дело в кассационной инстанции, пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.^]
Дело в том, что Федеральный закон «О несостоятельности (банкротст-ве)»,[9]
описывая порядок проведения торгов, не предусматривает требования обязательной регистрации права собственности на момент проведения торгов и не предусматривает возможности проверки ее наличия на данный момент участниками торгов. Крушевская М.В. на примере показывает, что регистрация права собственности может быть парализована обеспечительными мерами, введенными при процедуре банкротства. Так, конкурсный управляющий 3 мая 2007 г. не мог зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, поскольку решением Ленинского суда была введена обеспечительная мера в виде запрета на совершение регистрационных действий. Только 20 октября 2008 г. конкурсный управляющий смог зарегистрировать право собственности на недвижимый объект.
П. 1 ст. 218 ГК регулирует приобретение права собственности на вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Если застройщик ведет строительство для себя своими силами и средствами, то все права на объект застройки все время принадлежат
Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь — декабрь) 2014
ему, и он вправе им распорядиться как на стадии строительства, заключая так называемые договоры долевого участия, по которым дольщикам принадлежат лишь обязательственные права, так и после завершения строительства -путем продажи всего здания или его частей.
В силу договора участия в долевом строительстве после того, как получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик передает соответствующий объект участнику долевого строительства[13]. Учитывая то, что разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, так как объект недвижимости не достроен, права собственности у дольщиков нет.
Пискунова М.Г. считает, что регистрация является правопорождающим актом^Ю^^]
Шейнин М.Б. указывает на то, что регистрация является правопод-тверждающим актом.Щ^.Ю]
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Следует согласиться с Л.Б. Шейниным, что «буквальное его толкование дает основание считать, что эти права существовали и раньше, то есть до обращения заинтересованного лица за их регистрацией [14]. Таким образом, и появляется несоответствие между ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации». Это происходит потому, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства должна носить не правопорождающий характер, а правопод-тверждающий.
Также данную проблему исследовали такие ученые как Ломидзе Э.Ю., Ломидзе О.Г. которые задавались такими вопросами: какими же правами наделен застройщик в отношении объекта незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности? Здесь вполне может быть поставлен вопрос о наличии владения не завершенным строительством объектом и, соответственно, о владельческой защите.^,^]
Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь — декабрь) 2014
Право распоряжения возникает только с момента государственной регистрации. Исходя из вышеизложенного ЗАО «Интерстройкорд» в установленном законом порядке не приобрело права собственности. Следовательно, оно не признается собственником. Но поскольку застройщик владел объектом незавершенного строительства, то он передал покупателю владение[15]. Так как владение является фактической позицией, а не субъективным правом, для его передачи необходимы были фактические, а не юридические действия. Поэтому сделку купли-продажи можно было не совершать, а ограничиться актом приема-передачи с указанием лица, которому передается владение.
В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет — недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в ЕГРП для объектов недвижимости после государственной регистрации.
В нашем деле суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из того, что в отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемое ЗАО «Интерстройкорд» недвижимое имущество оно не может быть предметом гражданско-правовой сделки, и признавали договор купли-продажи недвижимости недействительной сделкой, так как до государственной регистрации и создания специального раздела в ЕГРП, содержащего записи об объекте недвижимого имущества, юридически объект незавершенного строительства не был объектом гражданских прав. С выводом суда ФАС Северо-Кавказского округа относительно того, что отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствую-
Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь — декабрь) 2014
щего обязательства, не следует соглашаться. По мнению Крушевской М.В. верно признавать договор купли-продажи недвижимости недействительным. Так возникает противоречие между нормами ГК, в частности ст. 223 где определен момент права собственности у приобретателя по договору и П. 60 Постановлением Пленума ВС и ВАС от 29.04.10 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» 10/22 где указывается что отсутствие регистрации не является основанием для признания таких договоров недействительными.
1. Шалагинов К. Рождение права в процессе стройки («ЭЖ-Юрист»), 2007, № 48.
2. Скловский К.И. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике // Хозяйство и право. 1997. N 10.
3. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1(6).
4. Постановление ФАС ВВО от 18.02.2004 N А28-6813/2003-242/22 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Постановление ФАС ВВО от 02.06.2004 N А43-7848/2003-17-244 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Крушевская М.В. Проблемы купли-продажи объекта незавершенного строительства при банкротстве застройщика («Правовые вопросы строительства», 2010, №2).
7. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2008 по делу N А53-4721/2008-С2-11. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».
Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь — декабрь) 2014
8. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2009 по делу N А53-25934/2008. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».
9. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства РФ. 2002. N 43.
10. Пискунова М.Г., Киндеева С.А. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. С. 254; Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.
11. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает право или подтверждает его? // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 57; Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: Автореф. дис. . к.ю.н. Ростов н/Д, 2009.
12. Ершов О.Г. Не завершенный строительством объект: новый взгляд на старую проблему («Цивилист», 2012, №2).
13. Куликова Л.В. Разрешенное использование и застройка земельного участка: анализ законодательства и судебной практики // Северо-Кавказский юридический вестник 2013 №2 59-65.
14. Малов А. А. Некоторые проблемы современного российского законодательства в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения // Северо-Кавказский юридический вестник 2010 №1 57-66.
15. Куликова Л.В. Отмена отдельных категорий земель // СевероКавказский юридический вестник 2012 №3 53-57.
Электронный вестник Ростовского социально-экономического института. Выпуск № 4 (октябрь — декабрь) 2014
ИсточникОформление права собственности на недостроенный объект . Строительство может перейти в стадию незавершённого в силу ряда факторов внешнего характера. Например, отсутствие необходимой суммы у заказчика, либо нехватку строительных материалов. Результатом этого станет решение о консервации объекта строительства . Практика показывает, что часть объектов , рассматриваемых как предмет договора подряда на строительство , остаются на том или ином этапе строительства и переходят в разряд незавершённых ( ОНС ). К сожалению, в действующих законодательных актах отсутствует однозначная трактовка подобных объектов .
Перечень документов для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства
Перечень документов необходимых для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства:
1. Документ, удостоверяющий личность заявителя
2. Документ об уплате государственной пошлины (для уплаты госпошлины специалисты регистрационной службы выдадут вам готовые квитанции, которые вы должны оплатить).
3. Документы, подтверждающие полномочия представителя физического лица (представители действуют на основании нотариальных доверенностей).
4. Документы, подтверждающие права собственности или пользования на земельный участок, отведенный физическому лицу для создания объекта недвижимости, например:
— решение органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка;
- договор аренды (субаренды) земельного участка;
- договор безвозмездного срочного пользования.
5. Разрешение на строительство.
Примечание: выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
2) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
3) иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством Челябинской области о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
6. Проектная документация в составе, необходимом для идентификации объекта
Примечание: представление проектной документации не требуется при государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства индивидуального жилищного строительства и когда получения разрешения на строительство не требуется.
7. Документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства (план объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008 года, либо кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008 года), удостоверенные соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
ИсточникРегистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства . Как договорившись о строительстве по инвестиционному контракту не стать «обманутым дольщиком»? И какой договор лучше заключить для приобретения офиса в строящемся доме? Именно эти вопросы нужно задать себе перед тем, как подписывать договор. Определение об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 31.02.2012 г. по делу № А60-20631/2011. Из материалов дела. Застройщик заключил инвестиционный контракт с Инвестором (юр.лицом) с целью соединить свои вклады (капиталовложения) и завершить первую очередь строительства 8-16-этажного дома.