Дефицит и срыв сроков: главные риски рынка новостроек
Застройщики жилья не могут ни вывести на рынок новые проекты, ни своевременно согласовать с банками условия финансирования уже строящихся домов. В будущем это может привести к дефициту новостроек и срывам сроков ввода
Два последних года застройщики наращивали выручку, запускали все новые проекты, пользуясь подстегнутым льготной ипотекой спросом. После 24 февраля ситуация изменилась: из-за «спецоперации»* на Украине и последовавших санкций против России ключевая ставка выросла до 20%, а многие компании перестали поставлять продукцию в Россию.
Льготная ипотека с 1 апреля подорожала с 7% до 12%, стоимость проектного финансирования даже с учетом господдержки составит 15%, стройматериалы тоже дорожают. Себестоимость растет, а готовность людей покупать дорогие новостройки под вопросом.
Опрошенные Forbes участники рынка вынуждены откладывать вывод на рынок новых проектов, а все силы бросить на достройку уже начатых. По их словам, препятствием для пополнения рынка является не только слишком дорогое проектное финансирование, но и невозможность просчитать финансовую модель будущих строек, а также сомнения в уровне спроса.
Мультфильмы Серия — Свинка Пеппа 5×02
Слухи о «заморозке»
С начала марта участники рынка говорили о «заморозке проектов» и «остановке продаж», но причины были разные. Сразу после повышения ключевой ставки до 20% ряд застройщиков приостановили продажи ради пересмотра цен.
Одновременно с этим появились сообщения о «заморозке проектов» — речь шла о новых площадках, для которых еще не получено проектное финансирование: старты строек и продаж по ним откладывалась. Следующую волну тревожных слухов вызвали новости об остановке регистрации ДДУ. У этого процесса была уже другая причина — указ об особом порядке регистрации сделок с резидентами «недружественных стран». После разъяснений Росреестра процесс регистрации сделок возобновился.
К началу апреля опрошенные Forbes участники рынка констатируют минимальный вывод новых объемов в продажу и неопределенность с выходом новых проектов и даже новых корпусов в действующих проектах на рынок.
«В последние месяцы было нормой, когда по стране ежедневно выводилось в строительство и продажу 2000 квартир в новостройках. Сейчас этот показатель снизился до 500 квартир», — говорит руководитель портала ЕРЗ.РФ, руководитель аппарата «Национального объединения застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Холопик.
«Есть ряд застройщиков, которые даже с полученным разрешением на строительство временно заморозили проекты. Есть ряд девелоперов, которые начали строительство за свой счет, но продажи на текущий момент не открыли», — рассказывает управляющий директор «ricci | жилая недвижимость» Оксана Степанская.
Застройщик может приостановить на некоторое время продажи для пересчета цен либо оставить все как есть, но при этом учесть повышение издержек при следующем пересмотре стоимости, объясняет происходящее управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
КОГДА ГОВОРЯТ, ЧТО В РОССИИ НЕТ БУДУЩЕГО! КАК ОДИН РЕГИОН ВОЗРОЖДАЕТ РАБОЧИЙ КЛАСС И ЗАВОДЫ.
В Циан отмечают небольшое снижение количества лотов в продаже для Москвы: в начале марта было 41 200 лотов в строящихся корпусах, на конец марта — 40 600. В остальных городах с населением более 500 000 человек, по данным портала, наблюдается небольшой рост (до 208 000 лотов, +0,8% к февральским показателям).
«В Москве всплеск ажиотажного спроса, в регионах просто нет такого количества людей со свободными деньгами, которые хотят «пристроить» [их] в квадратные метры», — поясняет цифры сотрудник агентства недвижимости. По его наблюдениям, объем предложения новостроек действительно не пополняется.
«Все, что построено или в стадии высокой готовности, выставляется в продажу и продается с наценкой от 15% до 30%. Все, что в начальной стадии, придерживают», — уточняет директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев.
Без новых проектов
Выход новых корпусов и проектов поставлен на паузу, подтвердили большинство опрошенных Forbes участников рынка, и особенно это характерно для регионов. Относительно глубины кризиса мнения опрошенных экспертов разделились: к пессимизму склонны застройщики, особенно работающие в регионах, к оптимизму — консалтинговые компании, агентства недвижимости и самые крупные столичные девелоперы.
«Наши партнеры девелоперы продолжают реализацию начатых ЖК и апарт-комплексов и не планируют отказываться от новых проектов, которые в настоящий момент находятся на финальной стадии согласования разрешительной документации», — говорит управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Сегодня все наши проекты строятся по плану, строительные процессы являются непрерывными, поэтому останавливать их долго и невыгодно», — рапортует управляющий директор группы «Самолет» Андрей Иваненко. От новых проектов «Самолет» действительно не отказался, 31 марта компания озвучила параметры ее первого ЖК во Владивостоке.
По строящимся объектам заморозки нет, а в жилом строительстве и быть не может, поскольку стройки строго контролируются кредиторами в лице банков и будут завершены в любой ситуации, уверен генеральный директор Российского аукционного дома (РАД) Андрей Степаненко.
Московские девелоперы пока не сворачивают покупки.
«Пора думать о том, как приобретать площадки, потому что мы достаточно быстро застроим то, что у нас уже куплено», — заявила в ходе дискуссии «Пульс жилищной отрасли: обвал или новый виток развития» вице-президент, руководитель финансового и административного блоков ГК «Инград» Марина Заболотнева.
Степаненко из РАД констатирует, что спрос на площадки под строительство не спадает. «Пока у нас метут все. И частные инвесторы, и компании вкладываются в недвижимость на волне грядущей инфляции», — отмечает он.
Застройщики из регионов настроены менее позитивно. «Сложнее всего с новыми проектами, по которым еще не получено проектное финансирование. Эти объекты в настоящий момент приостановили, поскольку получение проектного финансирования временно невозможно», — сетует директор по маркетингу ижевского застройщика «Талан» Наталья Гарифуллина (компания работает в нескольких регионах).
«Мы действительно заморозили старт продаж новых объектов. Плюс мы приостановили продажи в ряде действующих проектов», — добавляет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» из Татарстана Искандер Юсупов.
«Статистику собрать сложно, потому что сейчас все воздерживаются от официальных заявлений, но мы знаем, что некоторые стройки в регионах действительно останавливаются», — отмечает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
«Девелоперы не спешат выводить новые проекты, поскольку необходимо завершить анализ текущей ситуации, внести коррективы в собственные стратегии развития, спрогнозировать спрос и себестоимость строительства», — резюмирует руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов.
Как дорожают стройки
Стройматериалы дорожают, к тому же девелоперам приходится искать новых поставщиков, рассказали участники рынка. Металл, с подорожанием которого связывали рост цен на новостройки в два предыдущих года, по словам опрошенных экспертов, перестал быть главной проблемой.
«Цены на металл стабильно росли в последние пять лет, и на все геополитические события последнего месяца рынок отреагировал очень нервно: вначале действительно произошел рост цен, но в последнюю неделю мы наблюдаем стабилизацию и даже некоторое снижение», — рассуждает генеральный директор завода металлоконструкций МАМИ Александр Царев.
Это подтверждают и участники рынка недвижимости.
«На фоне ограничения экспорта цены на металл продемонстрировали снижение, чего пока нельзя сказать о других строительных материалах», — говорит руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
«Проблем с металлами нет», — констатирует вице-президент — руководитель блока девелопмента «Интеко» Станислав Фролов.
Однако другие стройматериалы и оборудование для строек дорожают либо становятся недоступным из-за санкций, сетует он.
«В настоящий момент самый серьезный дефицит ощущается по электромеханическому оборудованию и материалам. Некоторые западные компании приостановили поставки и пока не принимают новые заказы. Такая же ситуация с «дочками» производителей из Евросоюза по направлениям «сантехника», «отопление», «вентиляция». Мы ведем работу по замене этих составляющих на аналоги из Китая и Турции», — говорит Фролов.
О сложностях с приобретением лифтового и насосного оборудования рассказали все опрошенные участники рынка.
«В проектах бизнес-класса и выше доля экспортируемой продукции составляет 50% и более. Прежде всего это лифты, инженерное и климатическое оборудование, стеклопакеты, отделочные материалы для фасада, мест общего пользования и квартир. При этом аналоги производства Китая, Индии или Турции зачастую уступают по технологичности и качеству изделиям топовых мировых производителей», — сетует совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
«Мы с большим усилием смогли завершить без существенных потерь один из проектов, так как для нас стало проблемой неожиданное завершение отношений с зарубежной компанией-поставщиком лифтов. Также возникли проблемы с закупкой отделочных материалов, которые были предусмотрены спецификацией», — говорит основатель строительно-инвестиционного холдинга AAG Александр Завьялов.
Дорожают и материалы местного производства, жалуются застройщики. В среднем за последний месяц материалы, используемые нами для черновой отделки, показали прирост на 10%, чистовой — на 15-20%, отмечает представитель пресс-службы застройщика «Брусника».
«Поставщики кирпича подняли цену на 40% по сравнению с декабрем 2021 года, электрический кабель в прошлом году вырос в цене на 64%, аналогичный рост он показал уже за I квартал — вырос в цене на 65%. Пазогребневые плиты с начала этого года подорожали на 41%, кладочный раствор — на 21%, бетон — на 13%, минеральная вата — на 14%, плиты перекрытия — на 9%. По некоторым позициям цены выросли в три раза. С учетом больших объемов затраты выросли очень значительно, что, в свою очередь, не может не сказаться на себестоимости строительства», — перечисляет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Иногда причиной роста цен является попытка производителей воспользоваться ситуацией, говорят представители строительных компаний. «За последний месяц практически в полтора раза подорожал щебень. Что весьма удивительно, поскольку навигация в России еще не началась и запасы щебня у поставщиков по большей части были закуплены еще по старым ценам», — недоумевает генеральный директор ГК «Нижегородская девелоперская компания» Михаил Иванов.
Подорожание некоторых стройматериалов, в частности цемента, — это вопрос краткосрочного периода, говорит Холопик из ЕРЗ. По его словам, как только произошел всплеск курсов валют, ряд производителей, имеющих импортные составляющие, заморозили продажи, а другие подняли цены до небес.
«Кроме того, ряд застройщиков, имеющих запас финансов, решили закупить стройматериалы с запасом на три-четыре месяца вперед. Поэтому в начале марта взлетели цены и образовался дефицит некоторых видов стройматериалов, в числе которых цемент, газосиликатные блоки и многое другое. Сейчас ситуация с курсом валюты нормализовалась. Цены откатываются назад, дефицита практически нет», — объясняет Холопик.
ИсточникЧто будет со стройками в РФ: мнение экспертов
Ждать ли полного импортзамещения? Что будет с новыми проектами от девелоперов? Встанут ли стройки? Ответы на эти и другие вопросы читайте в новом материале.
Уже сейчас кризис, связанный с военными действиями на Украине, подтолкнул 40% компаний заморозить на неопределенное время строительство по всей России жилья.
Отечественные аналоги не смогут заменить весь строительный инвентарь девелоперов в сложившейся экономической и политической ситуации. В элитном сегменте может быть дефицит проектов.
«В некоторых областях действительно можно обойтись отечественными аналогами, особенно в общестроительных этапах строительства. Но в сложных инженерных проектах и в проектах «премиум класса», перейти полностью на отечественные материалы и компоненты просто невозможно, по причине отсутствия аналогов. На мой взгляд, говорить о полной остановке строительных проектов нельзя. Реализация объектов будет идти. Мы точно увидим увеличение сроков сдачи, в связи с перебоями в поставках и перестройки отрасли», – объясняет Дмитрий Анпилогов, руководитель проектного бюро АртПро.
Уже вышел закон о моратории на признание долгостроями при задержке сроков сдачи до конца 2022 года. Что это будет значить для российских застройщиков и покупателей недвижимости?
«С одной стороны, это хорошая возможность для застройщиков и девелоперов успеть приспособиться к новой реальности, но с другой, это риски для покупателей недвижимости», – уверен эксперт.
«Данный закон – это нормальная инициатива, чтобы застройщики не сворачивали свои стройки и выполняли свои обязательства до конца. Напротив, нам показывают, что государство слышит, видит, понимает проблематику и готово снизить объем давления», – поясняет Марсель Габдульманов, руководитель центра продаж и маркетинга застройщика архитектурно-брендинговой компании DeVision.
Покупателям недвижимости фактически дали гарантию, что их дома не признают долгостроями.
«Вышедший закон скорее гарантирует покупателям, что их дома все же достроят, и они не погрязнут в бюрократической борьбе с долгостроями. Ситуация сложная и девелоперам, особенно в сегменте МКД, к ней нужно адаптироваться. Как и всем нам», – отмечает Максим Лазовский, владелец компании «Дом Лазовского».
Прекратят ли свою работу стройки совсем?
«До конца лета стройки определенно не остановятся. Стройка сама по себе – инертная история, у многих девелоперов, проекты которых находятся на высоких стадиях готовности, уже закуплены и лежат на складах все необходимые материалы для завершения строительства. Так что волноваться о задержке сроков по таким проектам – точно не стоит», – комментирует Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК Запстрой.
Однако специалисты допускают, что в начале осени рынок может ждать стагнация, вызванная одновременным ростом себестоимости строительства, и падением спроса в связи с ухудшением финансовых условий потенциальных покупателей.
Тех проектов, которые сейчас на стадии завершения, это, конечно же, не коснется. Но с реализацией новых жилых комплексов могут быть существенные проблемы.
«Новые проекты девелоперов, застройщиков, заказчиков поставлены на паузу до следующего года (в лучшем случае). Была информация от крупных российских застройщиков о том, что жилые корпуса многоквартирных домов, в которых раскуплено менее 15% достраиваться не будут. Это говорит о том, что покупателям новостроек придется ждать своих квартир на год-два дольше», – считает Екатерина Проскурина (архитектор-дизайнер).
ИсточникГубернатор Подмосковья рассказал о завершении строительства ряда крупных дорожных объектов
В этом году в Подмосковье завершается строительство ряда дорожных объектов, заявленных в программе развития Московского транспортного узла. Это реконструкция улицы Туполева в Жуковском, обход Лобни и реконструкция Новолобненского шоссе.
— Часто мы говорим о том, что мы много строим в Московской области. Это действительно так. Поэтому все, что касается транспорта и дорог, Володарского шоссе или развязок, которые мы строим в Люберцах, — все это имеет принципиально важное значение, — отметил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев.
Он подчеркнул, что важно своевременно информировать жителей о появлении новых дорог и съездов, о том, какие возможности дает та или иная трасса, передает интернет-издание «Подмосковье сегодня».
8 сентября губернатор Московской области Андрей Воробьев поблагодарил специалистов, построивших на территории Подмосковья первый участок трассы М-12 Москва — Казань. Глава региона пообщался со строителями и вручил им памятные благодарности, передает «360».
До этого мэр столицы Сергей Собянин заявил, что строительство МСД (Московского скоростного диаметра) позволит автомобилистам быстрее добираться до северных, восточных и южных районов города, а также выезжать на федеральные трассы М11 до Санкт-Петербурга и М12 до Казани.
Источник