Реконструкция или новое строение
В Градостроительном кодексе Российской Федерации, дано определение понятию, реконструкция объекта капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).
Самовольная реконструкция постройки имеет связь с самовольной постройкой, в той части, которая связывает их с самим объектом капитального строительства, т.е. произведенная без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм, и правил.
Особенностью самовольной реконструкции по сравнению с самовольным строительством, является существование до проведения работ какого-либо объекта, возведенного на законных основаниях и имеющего определенные технические характеристики, отраженные в государственном кадастре недвижимости.
Вопрос, если в отношении объекта капитального строительства можно выполнить разные виды работ, которые влекут изменение его конструктивную характеристику, тогда наиболее важным вопросом здесь является: выполнение каких работ будет признаваться реконструкцией и требуют ли такие работы получения соответствующего согласования, а какие строительством нового объекта недвижимости?
Из норм действующего законодательства можно сделать следующий вывод: если работы по изменению объекта не затрагивают его конструктивные и другие характеристики (пп. 4 п. 17 ст. 51 ГрК РФ), то на них не требуется получение разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод в эксплуатацию, соответственно.
Таким образом, при самовольной реконструкции и самовольном строении, появляется новый объект недвижимости, который не учтен в кадастре и характеризующийся, как самовольно возведенное здание.
Последствия самовольной реконструкции
Основным последствием самовольной постройки, является ее снос.
Однако для самовольной реконструкции такой вариант, явно несоразмерен допущенному нарушению, так как у лица был законно существующий объект и не соответствующими закону являются лишь внесенные в него конструктивные изменения – реконструированная часть.
В связи с этим Пленум ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010 выработал для судов правовую позицию, что при самовольной реконструкции норма о сносе подлежит реализации как «приведение в предыдущее состояние».
Другими словами, объект самовольного строительства, возвращается в состояние «как было», когда он не был самовольным строением.
Судебная практика такое толкование восприняло и успешно применяло (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.09.2018 по делу № А40-144203/16).
В дальнейшем, по результатам внесения изменений в редакцию ст. 222 ГК РФ в самом законе появилось альтернативное последствие для самовольных построек – «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».
Одновременно в ГрК РФ установлено, что в соответствии с п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями осуществляется путем ее реконструкции в порядке, установленном главой 6 ГрК РФ.
В связи с вышеизложенным, возникает вопрос — заменяет ли вновь введенный в законе вариант «приведения в соответствие с установленными требованиями» существовавшую практику «приведения в предыдущее состояние» для самовольной реконструкции.
Для начала необходимо понимать, что эти две процедуры не являются идентичными. Так, при «приведении в предыдущее состояние» объект восстанавливает свои предыдущие характеристики и внешний облик, которые могут противоречить текущим установленным градостроительным требованиям, но в силу п. 4 ст. 85 ЗК РФ в неизмененном виде мог бы использоваться без ограничения срока.
Условно можно говорить о том, что «приведение в предыдущее состояние», есть «снос» тех частей и конструкций, которые были возведены самовольно.
Более того, такое «приведение в предыдущее состояние» во всех случаях не осуществляется в форме реконструкции, так как заведомо невозможно получить на такие работы именно разрешение на реконструкцию (не соответствующее текущим установленным градостроительным требованиям).
Некоторые авторы считают, что если объект до реконструкции существовал правомерно, но уже не соответствовал действующему градостроительному регламенту, то собственник не может быть поставлен в ситуацию, когда по итогам устранения самовольной реконструкции его положение ухудшится (например, если здание было построено законно трехэтажным, а по действующему регламенту может быть только два этажа) — такой собственник должен обладать защитой, предоставленной ему п. 4 ст. 85 ЗК РФ, а значит, простое приведение в предыдущее состояние остается допустимым.
Однако существует иная позиция, согласно которой установлено, что если законом установлен порядок приведения в соответствие как «соответствие установленным требованиям», то других вариантов приведения в соответствие уже быть не может.
Такое толкование является более обоснованным, поскольку следует из системных норм ГК РФ и ГрК РФ и приводится в соответствие на основании соответствующих текущих решений в реальном времени и в соответствии с действующей градостроительной документацией.
Итак, можно сделать следующий вывод, что если имеется самовольная реконструкция объекта, которая подлежит приведению в соответствии с установленными требованиями, лицо, обязанное привести ее в такое соответствие, вправе:
1) привести объект в предыдущее состояние в случае, если оно не противоречит действующим нормативным требованиям;
2) привести объект в соответствие с действующими нормативными требованиями.
Таким образом, как указано в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Постановлении Пленума ВАС РФ № 22, положения ст. 222 ГК РФ распространяются в том числе на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. такой объект, который имеет иные технические характеристики по сравнению с первоначальным объектом.
В случае, когда о сносе самовольно реконструированного недвижимого имущества обращается заинтересованное в его сносе лицо, суд обязывает лицо к сносу лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
ИсточникИзменение законодательства: капитальные и некапитальные строения
В Градостроительный кодекс РФ внесены изменения, уточняющее, что относится к капитальным и некапитальным строениям.
Объект капитального строительства – это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено.
Объекты капитального строительства имеют основные признаки:
- прочная связь с землей,
- заглубленный фундамент,
- невозможность их переместить без нанесения несоразмерного ущерба назначению.
Объекты капитального строительства могут создаваться только в процессе строительства (п. п. 10, 13 ст. 1 ГрК РФ). Оно предполагает поэтапное выполнение проектных, монтажных, пуско-наладочных работ. Необходимо получать разрешение на строительство (в большинстве случаев), на ввод в эксплуатацию, ставить объекты на кадастровый учет, а также регистрировать права на них в ЕГРН.
В Градостроительном кодексе РФ появилось понятие некапитальных строений и сооружений. Пункт 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ указывает, что
Некапитальные строения, сооружения – это строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение или демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений.
К некапитальным строениям относятся:
Основное отличие некапитальных строений и сооружений от капитальных в том, что они не имеют прочной связи с землей. Конструкция таких объектов позволяет переместить их или демонтировать с последующей сборкой без ущерба их назначению и без изменения основных характеристик (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).
Некапитальные строения и сооружения не относятся к объектам недвижимости, в связи с отсутствием у них признаков, перечисленных в пункте 1 статьи 130 ГК РФ:
— прочная связь с землей;
— невозможность перемещения без соразмерного ущерба их назначению.
Для возведения некапитальных строений и сооружений не требуется получать разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию, уведомлять районную администрацию, а также ставить их на кадастровый учет и регистрировать право собственности в ЕГРН.
ИсточникВременные объекты: варианты применения указанного определения в федеральном законодательстве и последствия такого применения
В федеральном законодательстве сложились устойчивые определения «объекта капитального строительства» и «недвижимой вещи». И хотя приведенные в Градостроительном и Гражданском кодексах Российской Федерации термины не содержат перечня таких объектов, однако достаточно определенно дают критерии для отнесения объектов к недвижимой вещи и объекту капитального строительства.
В частности, объектом капитального строительства Градостроительный кодекс РФ (Грк РФ) признает здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) Гражданский кодекс РФ (Гк РФ) относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.
Промежуточные выводы на основе анализа двух вышеприведенных определений:
— оба кодекса относят здания, сооружения, объекты незавершенного строительства к объектам недвижимости/объектам капитального строительства;
— оба кодекса признают наличие иных объектов, не относящихся к недвижимости, при этом в Грк РФ под иными объектами понимаются «некапитальные строения», а в Гк РФ «объекты движимого имущества».
— градостроительное право также апеллирует термином «некапитальные строения, сооружения» к которым относит строения, сооружения, не имеющие прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Здания и сооружения признаются объектами недвижимости, к которым предъявляются требования законодательства о государственном кадастровом учете и государственной регистрации в едином государственном реестре недвижимости.
Помимо перечисленных выше установленных законодательством терминов и невзирая на отсутствие и в Гражданском и в Градостроительном кодексах РФ такого понятия, как «временные здания и сооружения», в последнее время он все чаще стал применяться в подзаконных актах различных ведомств.
В частности, ниже приведен далеко неполный перечень актов, содержащий упоминания временных объектов:
— Приказ Ростехнадзора от 08.12.2020 N 505: «Расположение постоянных и временных зданий и сооружений на стройплощадке должно соответствовать строительному генеральному плану»;
— Методические рекомендации по подготовке информационной модели объекта капитального строительства, представляемой на рассмотрение в ФАУ «Главгосэкспертиза России» в связи с проведением государственной экспертизы проектной документации и оценки информационной модели объекта капитального строительства: «К прочим элементам ПОС (проект организации строительства) могут быть отнесены: временные здания и сооружения; временные инженерные сети и т.д. (ограждения, площадки складирования, временные дороги, размещение подъемных кранов и прочее);
— Распоряжение Росавтодора от 03.03.2021 N 771-р «Об утверждении стратегии развития инновационной деятельности в области дорожного хозяйства на период 2021 — 2025 годов»: разработка эффективных конструктивных решений временных дорог и искусственных сооружений при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте;
— Приказ Ростехнадзора от 15.12.2020 N 534 «Об утверждении федеральных норм и правил в области промышленной безопасности «Правила безопасности в нефтяной и газовой промышленности»: В охранных зонах не допускается размещение постоянных и временных объектов капитального строительства;
— Приказ Минстроя России от 11.12.2020 N 774/пр: Временные сборно-разборные здания и сооружения.
Наиболее широкий перечень временных зданий и сооружений приведен в Приказе Минстроя России от 19.06.2020 N 332/пр «Об утверждении Методики определения затрат на строительство временных зданий и сооружений, включаемых в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов капитального строительства».
В указанном приказе временные здания и сооружения подразделяются на основные, предназначенные для обеспечения нужд строительства (титульные), вспомогательные, предназначенные для организации работ на строительной площадке (нетитульные), иные временные сооружения и специальные вспомогательные сооружения и устройства.
Кроме того, приказ упоминает и возможность возведения «временных зданий» на фундаменте — устройство оснований и фундаментов под титульные временные здания и сооружения. Подобный подход создает серьезную правовую неопределенность со статусом так называемых временных объектов.
С одной стороны, наличие фундамента и отнесение к категории «здания» временного объекта заставляет говорить о необходимости соблюдения всех разрешительных процедур, сопровождающих вопросы строительства таких объектов (получение разрешение на строительство, проектная документация и др.), а также соблюдения требований законодательства о кадастровом учете и государственной регистрации.
С другой стороны, приходится признать, что и приказ Минстроя России, и перечисленные акты иных ведомств упоминают временность объектов в связи с тем, что их эксплуатация необходима лишь на период строительства основного объекта. Однако следует отметить, что федеральное законодательство не содержит исключений в вопросах регистрации и кадастрового учета объектов в зависимости от времени их эксплуатации и, в случае капитальности объектов, предусматривают их регистрацию.
Представляется, что наиболее верным определением в случае необходимости введения в законодательство терминов, обозначающих объекты, необходимые только на период строительства стала норма части 31 Постановления Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300 (ред. от 12.11.2020) «Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов»: «Площадки для размещения строительной техники и строительных грузов, если проектом организации строительства размещение таких площадок предусмотрено за границами земельного участка, на котором планируются и (или) осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, а также некапитальные строения, предназначенные для обеспечения потребностей застройщика (мобильные бытовые городки (комплексы производственного быта), офисы продаж).»
Приведенное определение не содержит упоминания «временных объектов», однако, достаточно четко и емко обозначает перечень объектов, необходимых на период строительства основного объекта капитального строительства.
Источник