Из чего складывается стоимость объекта строительства

Из чего складывается стоимость объекта строительства

Проектная и рабочая документация (П + Р)*

* Данная строка включена справочно для определения общей стоимости разработки проектной и рабочей документации (при необходимости).

1.7. В стоимости проектных работ, определяемой в соответствии с настоящей Методикой, учтены и не требуют дополнительной оплаты затраты на выполнение работ, перечисленных в пунктах 3.3-3.5 МРР-1.1-16, а также:

а) участие в составлении заданий на проектирование (исключая технологическое задание);

б) участие совместно с заказчиком в проведении обязательных согласований проектной документации.

1.8. В стоимости проектных работ, определяемой в соответствии с настоящей Методикой, не учтена стоимость дополнительных проектных работ, перечисленных в пункте 1.8 МРР-4.1-16, пункте 1.9 МРР-4.2-16 и аналогичных пунктах других сборников, входящих в главу 4 Единой нормативной базы МРР (при условии включения этих работ в задание на проектирование). При этом затраты на строительно-монтажные работы, соответствующие дополнительным проектным работам, исключаются из стоимости строительства, принимаемой для расчета стоимости проектных работ.

1.9. В стоимости проектных работ, определяемой в соответствии с настоящей Методикой, не учтены и требуют дополнительной оплаты работы и услуги, выполняемые по отдельным договорам с заказчиком в соответствии с таблицей 5.2 МРР-1.1-16, а также сопутствующие расходы, приведенные в пункте 3.6 МРР-1.1-16.

2. Методика определения стоимости проектных работ

2.1. Базовая стоимость проектных работ в зависимости от стоимости строительства определяется по формуле:

базовая стоимость проектных работ;

стоимость строительства в базовом уровне цен по состоянию на 01.01.2000;

норматив стоимости проектных работ (принимается по таблице 2 настоящей Методики).

2.2. В базовую стоимость строительства, принимаемую для расчета базовой стоимости проектных работ, включается стоимость строительных, монтажных работ и стоимость оборудования по главам 1-8 сводного сметного расчета стоимости строительства.

В случае, когда базовая стоимость технологического оборудования по главам 1-8 составляет более 25% от базовой стоимости строительных и монтажных работ по главам 1-8, для определения величины норматива «» и расчета базовой стоимости проектных работ принимается базовая стоимость строительных и монтажных работ (без учета стоимости технологического оборудования) с коэффициентом 1,25.

2.3. При базовой стоимости строительства до 0,275 млн.руб. в расчет принимать стоимость строительства, равную 0,275 млн.руб.

2.4. При определении стоимости проектных работ в зависимости от стоимости строительства корректирующие коэффициенты, учитывающие усложняющие (упрощающие) факторы проектирования, не применяются.

2.5. Стоимость проектирования специальных (индивидуальных) методов строительства, разработка которых осуществляется дополнительно к основному объему проектных работ, определяется по нормативу «», принятому в зависимости от общей стоимости строительства всех специальных (индивидуальных) методов работ по объекту.

Таблица 2

Нормативы стоимости проектных работ

Базовый уровень стоимости строительства (реконструкции) объекта в ценах на 01.01.2000 (млн.руб.) (по главам 1-8)

Источник

Сметная стоимость строительства

Сметная стоимость — сумма денежных средств, необходимых для производства строительной продукции, определенной согласно требований, установленных нормативными документами.

Что такое сметная стоимость?

Сметная стоимость — это совокупность всех затрат и расходов на производство строительно-монтажных работ на каком-либо объекте. Сметная стоимость строительства определяется, как понятно из названия, в специализированном документе под названием смета.

Существует несколько методов определения сметной стоимости, каждый из которых будет более подробно рассмотрен далее по тексту в соответствующем абзаце. Также в данной статье будет уделено внимание структуре сметной стоимости строительства и нормативным базам, на основании которых определяется сметная стоимость строительно-монтажных работ.

Методы расчета сметной стоимости

Рекомендуемые методы определения сметной стоимости обозначены в составе методического документа в строительстве МДС81-35.2004. В пункте 3.27 указанного документа приводятся следующие методы расчета сметной стоимости строительства: ресурсный, базисно-индексный и ресурсно-индексный.

Ресурсный метод определения сметной стоимости отражает цены ресурсов, необходимых при производстве того или иного вида работ. Для определения сметной стоимости ресурсным методом используют, как правило, государственные элементные сметные нормы ГЭСН.

Сметная стоимость СМР при ресурсном методе подсчитывается в текущем уровне цен. То есть смета в данном случае характеризуется наиболее актуальной на момент составления документации ценой, учитывающей все действующие на тот момент факторы. Актуализация достигается благодаря тому, что ежеквартально Минстроем РФ и его региональными представительствами выпускаются специальные сборники цен на затраты труда, эксплуатацию машин и материалы. Это и позволяет произвести наиболее точный и корректный расчет сметной стоимости.

На рисунке 1 приведен образец сметного расчета стоимости работ ресурсным методом. Как можно увидеть на рисунке 1, определение сметной стоимости произведено, как было отмечено выше, при помощи норм из сметной нормативной базы ГЭСН.

Рисунок 1. Определение сметной стоимости ресурсным методом

Кроме того, можно обратить внимание, что сметная стоимость работ составляется из нескольких показателей: затрат труда, эксплуатации машин, стоимости материалов и т.д. О том, как определяется сметная стоимость и какие еще элементы сметной стоимости учитываются при подведении итоговой суммы, будет рассказано далее по тексту.

Базисно-индексный метод при определении сметной стоимости строительных работ также подробно рассмотрен в пункте 3.27 МДС81-35.2004. О том, как определить стоимость сметных работ, следует уточнять из специализированных источников на данную тему. В данной статье рассматриваются лишь методы определения сметной стоимости строительной продукции.

Таким образом, применение базисно-индексного метода предполагает определение сметной стоимости в строительстве при помощи различных коэффициентов и индексов. При этом сметная форма составляется в базисном уровне цен. Базисным уровнем согласно МДС81-35.2004 признаны цены на 01 января 2000 года. Поэтому чтобы понять, как найти сметную стоимость при данных условиях, нужно применять индексы перевода цен в текущий уровень

Из чего можно заключить, что при применении базисно-индексного метода сметная стоимость СМР — это сумма не только стоимостей всех ресурсов, но и всех индексов, включенных в состав форм.

Следует также отметить, что переводные индексы, как и стоимость ресурсов, постоянно обновляются с учетом уровня инфляции и прочих событий в экономической сфере. Благодаря этому представляется возможным понять, как рассчитать сметную стоимость так, чтобы она максимально соответствовала текущей экономической ситуации.

Также к методам определения сметной стоимости СМР, как было отмечено выше, относится и ресурсно-индексный метод. Данный метод предполагает сочетание принципов как ресурсного, так и базисно-индексного метода, что позволяет понять, как рассчитать сметную стоимость работ для каждого конкретного случая.

Определение элементов затрат сметной стоимости

Помочь в определении того, что такое сметная стоимость строительства, может также и понимание, из чего складывается сметная стоимость. На рисунке 2 приведена одна из расценок по определению сметной стоимости электромонтажных работ.

Рисунок 2. Расценка по определению сметной стоимости электромонтажных работ

Как видно в приведенном примере, расценка учитывает затягивание провода сечением до 240мм2 в проложенные трубы. Данная расценка имеет шифр ГЭСНм08-02-412-08. Этот шифр дает указание на то, что данный сметный расчет стоимости был произведен ресурсным методом с использованием государственных элементных сметных норм.

Далее следует обратить внимание на ресурсную часть, чтобы придти к пониманию того, как рассчитать сметную стоимость данным методом. Итак, прежде всего в составе расценок учитываются затраты труда рабочих. Как видно, измеряется данный ресурс в человеко-часах. Кроме этого, затраты труда рабочих будут зависеть от такого показателя, как разряд рабочего. На основании разряда производится вычисление количества человеко-часов на одну единицу объема работ.

Далее по тому же принципу учитываются и затраты труда машинистов. Однако следует отметить, что сметная стоимость данного ресурса чаще всего бывает включена в состав эксплуатации машин, которая учитывается нижеследующими позициями в расценках. В приведенной на рисунке 2 расценке можно увидеть, что для затягивания кабеля в трубу необходимы краны на автомобильном ходу и автомобили бортовые.

После указания трудозатрат и машин в состав расценки включается стоимость и расход сопутствующих материалов при производстве одной единицы работ для каждой отдельной расценки. Следует отметить, что эта часть расценок является самой гибкой, так как иногда может подлежать изменению. Кроме того, часто применяются и различные формулы сметной стоимости материалов.

Необходимо также заметить, что в состав расценок не всегда бывает включена стоимость основного материала, установка или монтаж которого предусматривается наименованием работ примененной нормы. Стоимость оборудования в любом случае должна быть включена отдельной позицией в состав сметы по форме №4, локальной сметы, локального ресурсного сметного расчета и т.п. Стоимость оборудования в сметной документации может быть принята на основании различных унифицированных документов, товарных накладных, счетов-фактур и т.д.

Прочие элементы сметной стоимости

О том, как рассчитать стоимость составления сметной документации, в данной статье речи не идет. Однако следует отметить, что при определении конечной стоимости производства работ на любом виде объекта затраты на составление и сметной, и проектной документации также являются одним из элементов общей сметной стоимости.

Если говорить о сметной стоимости одной или нескольких смет, то помимо стоимости ресурсов, включенных в состав каждой расценки, существуют также и прочие статьи затрат. Таким образом, получается, что сметная стоимости работ — это не только сумма расходов на ресурсное обеспечение конкретного вида строительства, но и учет затрат на прочие статьи.

Сметная стоимость складывается из суммирования стоимостей прямых затрат, накладных расходов, сметной прибыли, а также лимитированных и непредвиденных затрат и налогов.

На рисунке 3 приведена упрощенная формула сметной стоимости. Данная формула сметной стоимости носит демонстрационный характер, поэтому не может применяться универсально для каждого объекта. Однако основные составляющие сметной стоимости работ в данной формуле отражены. Следует рассмотреть каждую из статей затрат более подробно.

Рисунок 3. Формула сметной стоимости

ПЗ, или прямые затраты, — это сумма фонда оплаты труда (ФОТ), эксплуатации машин и механизмов и материалов. В свою очередь в состав сметной стоимости фонда оплаты труда входят суммы затрат труда рабочих и затрат труда машинистов.

Сметная прибыль, или СП, является так же, как и накладные расходы, укрупненным нормативом. И так же начисляется в процентах от ФОТ в сметной стоимости работ. К сметной прибыли относятся средства, которые идут на покрытие общих расходов строительной организации. Это могут быть расходы на развитие предприятия, материальные вознаграждения сотрудникам и т.д.

К дополнительным и лимитированным затратам относятся расходы на работы в зимнее время, непредвиденные расходы. Также в состав приведенной формулы сметной стоимости могут быть отдельно включены затраты на мебель и на приобретение оборудования. Стоимость запасных частей, стоимость тары и упаковки, а также транспортные и заготовительно-складские расходы также могут стать отдельными элементами сметной стоимости объекта.

Налоги являются неотъемлемой частью сметной стоимости на любой вид строительства. На сегодняшний день основным налогом, который включается в состав сметной документации, является налог на добавленную стоимость НДС. Размер НДС равняется 20%. Однако при определении сметной стоимости в данную статью затрат могут быть включены и прочие налоги, в зависимости от различных факторов.

Также следует отметить, что организации, работающие на упрощенной системе налогообложения, хоть и не являются плательщиками НДС, все же сталкиваются с данным налогом при расчете сметной стоимости строительных работ. В основном, такое случается при закупке материалов и оборудования и при эксплуатации машин и инструмента. Ведь при закупке и ремонте указанных ресурсов НДС включен в их стоимость. Поэтому при определении сметной стоимости СМР организация на УСН чаще всего учитывает в составе сметных форм сумму компенсации налога НДС.

Справка о сметной стоимости и акты выполненных работ

Важным этапом при определении сметной стоимости также можно считать и момент сдачи объекта в эксплуатацию. При завершении строительства любого объекта, как правило, составляются акты выполненных работ по унифицированной форме КС-2.

Акты КС-2 составляются на основании смет. То есть сметная стоимость, определенная еще на начальном этапе строительства объекта, является основополагающим элементом при определении сметной стоимости по факту завершения строительных работ.

Акт КС-2 имеет схожую структуру со сметой в табличной части. Это означает, что шифры расценок, наименования работ, а также стоимость отдельных ресурсов и прочих статей затрат должны соответствовать тем показателям, что были включены в состав сметной документации изначально. Изменение суммы договора по факту завершения работ чаще всего не допускается, или допускается при условии составления дополнительных смет, которые в свою очередь окажут влияние на общую сметную стоимость объекта.

В комплекте с актом КС-2 составляется и справка о сметной стоимости выполненных работ по форме КС-3. Форма КС-3 также является унифицированной и отражает в своем составе сумму акта или всех актов КС-2, предоставляемых на определенный промежуток времени. Кроме того, в КС-3 учитывается нарастающий итог, как с начала строительства, так и с начала календарного года, в течение которого составляется документация данного вида.

В завершение всего написанного выше следует отметить важность учета множества нюансов при определении сметной стоимости любого объекта. Помимо этого при вычислении цены строительства разнообразных объектов важно учитывать и решение такого вопроса, как рассчитать стоимость сметных работ на подготовительном этапе.

Итогом может стать то, что при произведении расчетов и на небольшой объект определенного вида строительства, и на целый комплекс строительных работ большое значение имеет корректно составленная сметная документация и обоснованность сметной стоимости.

Источник

Из чего складывается цена квартиры в новостройке?

Большая часть квартир в строящихся домах похожи друг на друга, при этом цены на них отличаются подчас в разы. Понятно, что стоимость квадратного метра диктует прежде всего местоположение, а еще? Мы разложили по полочкам, какие параметры сказываются на цене жилья.

Планировка

Девелоперы давно поняли, какие планировки ликвидны, удобны и конкурентоспособны на рынке. И все же от особенности планировки зависит и стоимость. Аналитики маркетплейса недвижимости «М2Маркет» подсчитали: больше всего увеличивает цену квартиры наличие террасы и дополнительного уровня.

«Как правило, квартиры с террасами расположены на верхних этажах, часто имеют видовые характеристики. Наценка достигает 15% в зависимости от функциональности террасы, соотношения площади квартиры к площади террасы и других факторов. 7–10% к стоимости квадратного метра прибавляет еще один уровень квартиры. Хороший обзор имеют угловые квартиры с окнами на три стороны: за это девелопер поднимает цену в среднем на 5%».

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

При прочих равных стоимость евроквартир будет выше на 3–5% по сравнению с жильем стандартной планировки: они более функциональны. Немного (около 2–3%) к стоимости метра добавляют эркеры.

Этаж и вид

Если в старых домах последний этаж означал проблемы с протекающей крышей и сырость, то в новостройках такой проблемы нет: современное качественное домостроение делает последний этаж не просто не хуже, а на порядок лучше остальных. Видовые характеристики и отсутствие соседей сверху дорогого стоят.

Роман Строилов подчеркивает, что если эти два фактора — видовые характеристики и высокий этаж — выступают в связке, то наценка очень существенная — порядка 15–30% в зависимости от класса проекта.

Первые и вторые этажи, наоборот, всегда дешевле: средняя скидка — 5%. Аналогично работает и вид из окна на кладбище, свалку или железную дорогу. По данным «М2Маркет» , дисконт на такие объекты составляет около 10%.

А вот стороны света на цене никак не сказываются: жить окнами на север или на юг — исключительно дело вкуса покупателя.

Технология строительства

Материалы и технология строительства дома — параметры, от которых зависит, насколько в нем будет тепло зимой, прохладно летом и комфортно, уютно и тихо в любое время года.

Самые недорогие — панельные и блочные дома. Они возводятся быстрее других, но требуют дальнейших работ по выравниванию уровней и не отличаются хорошей тепло- и звукоизоляцией.

Кирпичные дома возводятся долго, несколько лет, зато обладают на рынке одними из лучших характеристик по тепло- и звукоизоляции. Квартиры в кирпичных домах самые дорогие.

Золотая середина по цене и качеству, а также самая распространенная на рынке технология строительства — монолит (или монолит-кирпич). Строятся такие дома быстрее кирпичных и стоят дешевле. Их эксплуатационные характеристики лучше, чем у блочных и панельных домов.

Инфраструктура

Престиж, удобство, инфраструктура района отражаются на стоимости квадратного метра в новостройке. Наличие рядом метро и других транспортных артерий города, качественной торгово-развлекательной и социальной инфраструктуры, по данным аналитиков «М2Маркет» , повышают цену метра сразу на 15–20%.

На стоимость жилья влияет локальное окружение: близость к водоему, парку или какому-то выдающемуся объекту.

Класс жилья

Это скорее не о внутреннем, а о внешнем: стоимость метра в двух одинаковых квартирах кардинально отличается, если они находятся в ЖК разного класса. Во дворе одного дома будет небольшая детская площадка, газон и парковка, во дворе другого — тематические зоны, беседки, сложный ландшафтный дизайн и круглосуточная охрана в придачу.

Класс

Средний размер лота, кв. м

Средний бюджет со скидкой, руб.

Средневзвешенная цена кв. м при 100%-ной оплате или ипотеке

Источник