Изменение параметров объектов капитального строительства это

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства – условия и порядок получения

1. Предельные параметры разрешённого строительства – элемент градостроительного регламента

Предельные параметры разрешённого строительства – один из показателей градостроительного регламента. Град. регламент, в свою очередь, является одним из результатов градостроительного зонирования территорий муниципальных образований, обеспечивающего решение целого рядя задач:

• образование территориальных зон
• установление градостроительных регламентов, действующих в пределах границ конкретной территориальной зоны
• установление вида градостроительной деятельности

Целями формирования территориальных зон являются:

1. создание возможности сочетания: в каждой из них различных видов существующего и планируемого использования земельных участков
   • к примеру, в жилых зонах – сочетание территорий для размещения объектов жилого, общественно-делового, рекреационного и иного назначения)
2. выделение, на основе генерального плана, функциональных зон и определение параметров их планируемого развития,
3. учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
4. предотвращение возможных ситуаций причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и ОКС (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 ГрК РФ) на основе нового Классификатора ВРИ:
  1. основные ВРИ, допускающие самостоятельный выбор предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны
  2. условно разрешённые ВРИ, присваиваемые только по итогам публичных/общественных слушаний
  3. вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.)
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
  1. этажность
  2. плотность застройки
  3. минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий
  4. минимальная доля озеленённых территорий земельного участка
  5. минимальное количество мест на автостоянках
  6. прочие параметры, к примеру, когда пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ ЗУ и ОКС, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции ОКС и сочетаниями таких размеров и параметров (пункт 3 статьи 38 ГрК РФ)
• ограничения в использовании ЗУ и объектов капитального строительства

Градостроительные регламенты, установленные для всех видов территориальных зон, обязательны для исполнения собственниками, пользователями владельцами и арендаторами ЗУ вне зависимости от форм собственности и прав.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, равно как и соблюдение технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, иных нормативно-технических документов и требований.

На использование участков и объектов на их территории, а также на строительство и реконструкцию объектов накладывается запрет, если использование и строительство не соответствуют установленному градостроительному регламенту:

• ВРИ ЗУ нет в перечне видов использования в территориальной зоне
• размеры ЗУ отличаются от предельных значений
• существуют отклонения от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции
• произошли отклонения от ограничений по использованию ЗУ и ОКС
• использование ЗУ и объектов на них создаёт опасность:
  • для жизни и здоровья людей
  • для окружающей среды
  • для памятников истории и культуры

  Тем не менее, законодательно установлены ситуации, для которых действие градостроительных регламентов прекращается или они вообще не устанавливаются, а от предельных параметров разрешённого строительства возможно отклонение. С «радиусом действия» градостроительных регламентов можно подробнее ознакомиться здесь.

  2. Состав предельных параметров разрешённого строительства

  Правовую основу пределов разрешённого строительства представляют положения Градостроительного кодекса РФ

  а практическую – градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), разрабатываемые на их основе документация по планировке территории

  Стандартный состав предельных параметров

  1. Предельные размеры ЗУ, в том числе их площади:
     • могут быть как минимальными, так и максимальными
     • могут быть в варианте одновременного установления пределов обоих типов
  2. Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов:
     • устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство этих объектов запрещено
     • предусматривается детализация правил размещения зданий, строений, сооружений, учитывающая, к примеру, санитарно-бытовые условия
     • допускается уменьшение отступа или расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учётом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки
  3. Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:
     • в общих случаях устанавливаются в соответствии с ПЗЗ применительно ко всем ВРИ ЗУ внутри каждой территориальной зоны
     • в территориальных зонах, в которых присутствуют памятники истории и культуры, отнесённые к культурно-историческому наследию, устанавливается высотный регламент:
       • в целях контроля высотного положения элементов зданий и сооружений в зависимости от близости к историческим центрам городов (к примеру, в Северной столице – закон в рамках ПЗЗ Санкт-Петербурга, регулирующий высотную застройку и осуществление контроля за нарушениями исторических панорам и выявлением диссонансов с исторической архитектурой)
  4. Площадь участков, предназначенных для озеленения
  5. Коэффициент застройки земельного участка объектами капитального строительства конкретной территориальной зоны:
     • то есть отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади ЗУ
  6. В территориальных зонах, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, устанавливаются требования к архитектурным решениям ОКС (пункт 2.1 статьи 38 ГрК РФ):
     • к цветовому решению внешнего облика объекта
     • к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта
     • к объёмно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта, влияющим на его внешний облик, на композицию и силуэт застройки исторического поселения
  7. Максимальный класс опасности:
     • по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории ЗУ
  8. Иные предельные параметры разрешённого строительства

  3. Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

  Строительство или реконструкция объектов на ЗУ должны происходить в режиме соблюдения требований градостроительных и технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования и иных нормативно-технических документов и требований.

  В ситуациях, когда собственникам или правообладателям ЗУ и ОКС требования градостроительных регламентов представляются неудовлетворительными, можно воспользоваться правом на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.

  4. Условия получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

  Ммотивом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств (или факт их совместного наличия):

  1. размеры ЗУ меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров
  2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки

  Если мотив обращения подтверждается документально, то позволительно сделать запрос на получение разрешения на отклонение от следующих пределов:

  1. минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ ЗУ
  2. максимальных выступов за красную линию частей зданий, строений, сооружений
  3. максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
  4. максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
  5. максимального процента застройки в границах ЗУ
     • отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
  6. увеличение или понижение максимального класса опасности (по санитарной классификации) ОКС, размещаемых на территории ЗУ

  Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы:

  • для подтверждения меньшего размера ЗУ в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ ЗУ в конкретной территориальной зоне
  • неблагоприятные геологические условия
  • экологические условия
  • физико-химические свойства
  • водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта
  • заключение о соблюдении требований технических регламентов для ОКС при реализации разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС
  • заключение готовит организация, состоящая в СРО

  5. Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

  Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3 – 6 месяцев. Состоит она из ряда этапов.

  Последовательность действий

  1. В комиссию по ПЗЗ необходимо подать заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

  2. После подачи заявления комитет по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования занимается:

  а) подготовкой сведений:

  1. о правообладателях ЗУ, имеющих общие границы с ЗУ, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
  2. о правообладателях ОКС, расположенных на ЗУ, имеющих общие границы с участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
  3. о правообладателях помещений, являющихся частью ОКС, применительно к которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

  б) осуществляет подготовку сводного заключения на основе результатов сделанных запросов в ряд органов государственной власти:

  • Комитет имущественных отношений (КУГИ или КУМИ)
  • Комитет по охране памятников культуры
  • Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КПООС)
  • Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ)
  • Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ)
  • Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО
  • иные, имеющие отношения к решению вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства

  3. Рассмотрение вопроса ведётся на заседании Комиссии по ПЗЗ, принимающей решение о проведении публичных слушаний.

  4. Готовится решение Комиссии по ПЗЗ – принимается по результатам проведения публичных слушаний.

  5. Решение комиссии по ПЗЗ направляется главе администрации муниципального образования.

  6. Подготовка в срок 7 дней распоряжения главы администрации муниципального образования о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства по результатам рассмотрения решения комиссии по землепользованию и застройке.

  При несогласии заявителя с решением главы администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения это решение можно оспорить в судебном порядке.

  Видеоматериалы о роли публичных слушаний в решении вопроса об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства

  По результатам общественных слушаний по выявленному нарушению высотного регламента была запрещена реализация одного из крупнейших проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге даже при полученном застройщиком разрешения на строительство, которое было отменено в судебном порядке:

  А это пример с положительным результатом, достигнутом в ходе публичных обсуждений

  Источник

  Изменение параметров объектов капитального строительства это

  На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ №579 от 04.04.2022 «Об установлении особенностей внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение государственной экспертизы, в том числе в связи с заменой строительных ресурсов на аналоги, особенностей и случаев проведения государственной экспертизы проектной документации»

  

  Фото: www.gis96.ru

  Особенности, утвержденные Постановлением №579, о проекте которого ранее рассказывал портал ЕРЗ.РФ, распространяются на правоотношения, связанные с внесением изменений в проектную документацию (ПД) и (или) результаты инженерных изысканий (ИИ), получившие положительное заключение государственной экспертизы до 14.04.2022, а также возникшие на основании поданных с 14.04.2022 по 31.12.2022 заявлений застройщиков, технических заказчиков и лиц, обеспечивших выполнение ИИ и подготовку ПД в случаях, предусмотренных ч. 1.1 и 1.2. ст. 48 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).

  Согласно Постановлению №579, государственная экспертиза ПД и (или) результатов ИИ (госэкспертиза) по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в ПД, получившую положительное заключение госэкспертизы, если такие изменения одновременно:

  

  • не влекут за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования линейных объектов;

  • не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, государственной охраны объектов культурного наследия, безопасного использования атомной энергии, промышленной безопасности, обеспечения надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, а также требований антитеррористической защищенности объекта;

  • соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;

  • связаны с заменой строительных ресурсов на аналоги;

  • не приводят к увеличению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта более чем на 30% и свыше 100 млн руб.

  

  Фото: www.c.pxhere.com

  В этом случае застройщик или технический заказчик вправе утвердить изменения, внесенные в ПД, при наличии подтверждения соответствия вносимых в ПД изменений указанным требованиям, предоставленного проектировщиком и утвержденного главным инженером проекта.

  В случае если внесенные изменения, связанные с заменой строительных ресурсов на аналоги, приводят к увеличению сметной стоимости строительства более чем на 30% процентов и свыше 100 млн руб., то проводится повторная госэкспертиза в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства с выдачей соответствующего заключения.

  

  В случае если изменения ПД приводят к увеличению сметной стоимости строительства, повторная государственная экспертиза ПД в части проверки достоверности определения сметной стоимости строительства проводится бесплатно для госконтрактов, цена которых составляет или превышает 100 млн руб.

  Срок проведения повторной госэкспертизы в указанном случае не может превышать 14 рабочих дней.

  Постановление №579 устанавливает, что при проведении госэкспертизы ПД не проводится:

  • государственная экологическая экспертиза в отношении ПД для определенных видов объектов, перечень которых установлен Постановлением №579.

  • повторная государственная экологическая экспертиза в отношении ПД в случаях, установленных Постановлением №579.

  • государственная историко-культурная экспертиза в отношении проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

  

  При проведении госэкспертизы объекта капитального строительства (ОКС), расположенного на земельном участке, переданном ППК «Фонд развития территорий» или некоммерческому фонду, созданному субъектом РФ, предметом госэкспертизы является проверка достоверности определения сметной стоимости ОКС в случае если в ПД не были внесены изменения, требующие проведения госэкспертизы на предмет оценки соответствия таких изменений требованиям, предусмотренным п. 1 ч. 5 ст. 49 ГрК РФ.

  Устанавливается обязанность организаций, осуществляющих проведение госэкспертизы, неоднократно продлевать по заявлению застройщика, технического заказчика или лица, обеспечившего выполнение инженерных изысканий, срок проведения госэкспертизы, если ПД и (или) результаты ИИ представлены для проведения госэкспертизы до 31.12.2022.

  Источник