Как купить объект незавершенного строительства с земельным участком

Заключение правоведа на вопрос: "Покупка земельного участка с недостроенным домом", юридические консультации на веб-сервисе Правовед.ru

Как купить объект незавершенного строительства с земельным участком

Покупка недостроенного или готового дома связана с множеством тонкостей. На что обращать внимание в первую очередь? Какие документы вам понадобятся? Насколько вообще это выгодно? Разбираемся вместе.

Для удобства мы разделили материал на две части. Сначала подробно поговорим про недостроенный дом, потом — про готовый.

Итак, покупка недостроенного коттеджа. Дело рискованное, но при этом выгодное. Если вы не хотите заниматься стройкой с нуля, такой вариант обойдется вам в два-три раза дешевле, чем полностью готовый дом.

Недострой может быть трех видов:

1. когда возведен только фундамент либо фундамент + коробка.
2. Дом под черновую отделку: здание построено, но не проведены коммуникации.
3. Дом под чистовую отделку: после внутреннего ремонта готов к проживанию.

Если встал вопрос о покупке, первое, что нужно сделать — ознакомиться с документами. Так вы убедитесь, что продавец действительно является собственником, а земля предназначена именно под строительство.

Пакет документов, который следует запросить у продавца:

• Кадастровый паспорт на дом;
• Кадастровый паспорт на участок;
• Разрешение на строительство;
• Список с перечнем выполненных работ (желательно, но не обязательно).

Следующий шаг — прикинуть расходы. Если до этого вы не имели дела с загородным строительством, советуем пригласить специалиста из строительной компании. Он определит предстоящие затраты и — что немаловажно — причины остановки стройки. Одно дело, когда дом «заморозили» из-за нехватки денег. И совсем другое — из-за ошибок, допущенных в процессе. Тот же специалист оценит качество дома: фундамент, кладку, состояние конструкций.

Принимайте решение о покупке только после того, как получите полную информацию о состоянии выполненных работ.

Если собственник зарегистрировал право на незавершенное строительство, вы заключаете обычный договор купли-продажи. При этом обязательно проверьте, что предмет договора — именно дом, а не материалы, которые были использованы при стройке.

Второй вариант — когда зарегистрирован только участок. В этом случае вы оформляете договор уступки прав подряда.

Пакет документов для сделки:

• Выписки из кадастра на дом и участок;
• Договор купли-продажи;
• Разрешение нотариуса;
• Разрешение на строительство;
• Строительный паспорт дома;
• Заявление в местную администрацию.

Право собственности на дом регистрируется только после ввода в эксплуатацию — то есть после того, как вы его достроите.

Хороший вариант, если вы не хотите связываться со стройкой и готовы потратить больше денег. В этом случае тоже нужно быть очень внимательным — во-первых, при проверке состояния коттеджа. Во-вторых, при оформлении документов.

Оценить дом можно самостоятельно или с помощью приглашенного эксперта. Вот небольшой чек-лист для тех, кто будет делать это сам.

1. Смотрите дом весной. Снег как минимум скрывает особенности рельефа на участке. А весной вы увидите, затапливает ли подвал, хорошая ли гидроизоляция у фундамента. Сырые углы — уже повод задуматься.
2. Оцените чердак и кровлю. Не протекает ли крыша? Правильно ли уложена кровля? Это можно понять по подтекам на внешних стенах и канавкам от воды вокруг здания.
3. Проверьте, как открываются двери. Если с усилием и со скрипом — коттедж дал неправильную усадку. То же относится к окнам. Кстати, сразу проверьте, не протекают ли стеклопакеты.
4. Попросите хозяина включить все системы — электричество, отопление, воду. Убедитесь, что все исправно.
5. Узнайте, как подается вода. Включите котел — через полчаса батареи должны стать теплыми.
6. Осмотрите пол и стены. Их ровность — своеобразная лакмусовая бумажка общего качества стройки. Проверить можно обычным строительным уровнем — он стоит недорого.
7. Слейте воду в унитазе и посмотрите, как быстро она уходит. На канализационных трубах не должно быть влаги.

Визуальный осмотр, даже самый пристальный, не защищает вас на 100% от покупки кота в мешке. Особенно это касается коммуникаций: с виду все может быть отлично. Но состояние газопровода, дымохода, вентиляции сложно определить на глаз. Поэтому оптимальное решение — заказать экспертизу от строительной компании.

Пакет документов для покупки готового дома:

• Правоустанавливающие документы на дом;
• Техпаспорт домовладения;
• Техпаспорт здания;
• Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в доме никто не зарегистрирован;
• Документы на участок;
• Кадастровый план участка.

Источник

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства , если земля не принадлежит заказчику? … В случае, если земельный участок , отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком , разрешения на строительство , проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (согласно 221-ФЗ «О ГКН»).

Как осуществляется покупка земельного участка с недостроенным домом?

Добрый день! Хочу купить участок с недостроенным домом. Незавершённое строительство не зарегистрировано, но есть разрешение на строительство. Видимо, нужно оформлять договор купли-продажи земельного участка, на который документы имеются. А на дом — дополнительное соглашение о передаче объекта незавершённого строительства с актом приёма передачи. Вопрос такой- будет ли правомочным разбить сумму покупки на 2 этих документа? Дополнительное соглашение нигде не регистрируется. Какие риски я, как покупатель, несу в случае спорных моментов в дальнейшем. Может быть, необходимо указать полную стоимость в договоре купли-продажи земельного участка? Тогда у регистрирующих органов появится вопрос о завышенной сумме продажи земли. И ещё вопрос — как составляется дополнительное соглашение? Его можно напечатать или продавец должен будет его написать собственноручно, как и расписку в получении денег?

В Вашем случае лучше просить продавца зарегистрировать объект незавершенного строительства (регистрация может быть осуществлена даже только при наличии фундамента). тут все дело в том, что разрешение выдано на предыдущего собственника и могут возникнуть проблемы при регистрации и при оформлении разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.Затем можете оформить ДКП как одним договором, так и двумя (разницы ни какой).

Договоры (договор) оформляйте в письменной форме.

Спасибо, но я хотела-бы увидеть ответы на Свои вопросы!

1. Сумму в договорах Вы вправе прописать ту, которую посчитаете нужной.

2. Росреестр на сумму в договоре не будет смотреть,это не их компетенция.

3. Как ранее Вам ответил, договор может быть как один, так и два — в отношении обоих объектов или отдельно каждого.

4. доп. соглашение Вам незачем составлять, когда можно составить сразу ДКП.

5. Разрешение не на Ваше имя выдавалось, соответственно и незавершенку, во избежание дальнейших проблем как с получением акта ввода в эксплуатацию дома, так и совершения с объектом последующих регистрационных действий в Росреестре, лучше сначала оформить на продавца, а потом сразу оформить на ВАС ДКП земельного участка и объекта незавершенного строительства.

Готов Вам оказать полную консультацию по данному вопросу, услуга будет уже платной. (опыт работы в данной сфере — более 10 лет нач. отдела судебной защиты в управлении Росреестра в своем регионе).

Здравствуйте. Подскажите покупали дом, заключили предварительный договор на покупку земельного участка и дома, там же прописали что в течении месяца доделают крыльцо, после было 9аключено 2 основных договоров купли продажи на земельный участок и договор подряда, но в договоре подряда этот момент по поводу крыльца не прописали, сумма не изменилась. Прошло уже 4 месяца, крыльцо мне так ни кто и не сделал. Если я обращусь в другую фирму что бы мне сделали крыльцо, могу ли я потом через суд взыскать за крыльцо на основании предварительного договора где это указано и по двум основным договорам где этот момент не прописали?

Здравствуйте! Ситуация: Планируется покупка земельного участка с домом в черте города, в ходе разговора с собственником выяснилось, что на участок наложен арест ФССП из-за долговых обязательств по кредиту (у судебных приставов уточнили точную сумму долга — 400 тыс. рублей), от покупки отказываться не хотим , но собственник предлагает погасить его кредитные обязательства перед банком, после чего оформить участок на нового собственника ( в любом случае земельный участок единственное имущество и судебные приставы не смогут выставить его на аукцион). Вопрос: Стоит ли гасить кредит предыдущего собственника (сумма долга учитывается в сумме сделки) и какими документами можно себя подстраховать на случай отказа собственника продавать земельный участок. Как происходит процесс оформления подобных сделок? Есть ли способ оформить на себя земельный участок без оплаты долга собственника. Или как официально оформить все подтверждения что именно я погашу все задолженности перед банком.

Источник

Предполагается, что объект незавершенного строительства не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, он может быть использован только для дальнейшего строительства . В договоре купли- продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет — недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о…

Рекомендации по приобретению недостроенного строения

Истории рассмотренные в первой части статьи — 3 примера удачной реконструкции недостроя, доказывают, что купить недостроенный дом под реконструкцию — выгодно. Но, не спешите приобретать такие дома. Недострой бывает разный. Успех пользователей портала, скорее — исключение из правил. В большинстве случаев, недостроенный дом — это куча проблем, потраченные зря деньги и постоянная головная боль. Нередки случаи, когда недостроенную «коробку» в итоге сносят. Почему так происходит? AAKLiberty, Алексей_Чуприна, Bas197 купили старые, или законсервированные, но НЕ аварийные дома. Если повестись на сказки продавца и закрыть глаза на явные косяки, то можно пролететь. Поводы для беспокойства при покупке недостроя:

• Трещины на фундаменте и стенах.
• Затопленный подвал, если дом с цоколем.
• Грибок и плесень изнутри стен.
• Сгнившие или испорченные насекомыми-вредителями деревянные конструкции.
• Просевшие балки перекрытия или кровли.
• «Коробка», простоявшая несколько лет под открытым небом без временной кровли.
• Слишком долгий срок продажи недостроя.

Как купить недострой и не попасть на деньги

Не забывайте про юридические аспекты покупки. Ведь недострой это — объект, который не введён в эксплуатацию. Недостроем может быть фундамент, голые стены, «коробка» под крышей, дом под черновую или чистовую отделку.

Недострой также подлежит государственной регистрации права собственности. Есть два способа его приобретения:

1. Объект регистрируется как недострой его владельцем и, после этого, совершается акт купли-продажи.
2. Либо покупается участок с недостроем, а новый собственник сам занимается оформлением недвижимости.

Прежде, чем слепо бросаться на, как вам кажется, «лакомый кусочек» недостроя по бросовой цене, задумайтесь, почему его продают. Всё ли в порядке по юридической части? Может быть при возведении дома были допущены фатальные строительные ошибки и его владелец хочет избавиться от аварийной «коробки». Может быть недалеко от участка планируется строительство автомагистрали, торгового центра, мусорного полигона и т.д.

Ещё один «подводный камень» — очень часто продают недостроенные дома большой площади — 300, 400, 500 кв. м. Т.н. «дворцы» по проектам, «привет из 90-х!». Задайте себе вопрос, почему. Чаще всего ответ банален — у владельца нет денег, чтобы довести до ума дом такой площади. А у вас они есть? О сложностях с отоплением и уборкой таких особняков промолчим.

Практика показывает, что на семью из двух человек, с одним или двумя детьми, за глаза хватает дома площадью 150-200 кв. м. А «коробка» — это примерно 30% от общей стоимости готового дома. Самое дорогое — отделка и инженерка.

Памятка по покупке недостроя:

• Узнайте, кто собственник участка и недостроя.
• Выясните, есть ли разрешение на строительство. Какой статус у земли. Не находится ли участок в залоге у банка. Нет ли иных обременений.
• Соответствует ли «коробка» строительным нормативам. Соблюдены ли отступы от строения до «красной линии» и границ участков соседей.
• Чтобы не купить «кота в мешке», обследуйте недострой при помощи специалиста по строительству.
• Составьте план работ по реконструкции недостроя.
• Рассчитайте смету. Трезво оцените свои силы, чтобы недострой не превратился в долгострой.

Выводы

Недострой выгодно приобретать если вы осознаёте, во что ввязываетесь. Помните, что участок должен быть ликвидным. Тогда, в случаях сложных жизненных ситуаций, вы сможете его продать даже с недостроенным домом. И наоборот — покупка недостроя у чёрта на куличиках — без дорог, электричества, инфраструктуры, даже по бросовой цене, может стать фатальной ошибкой. 100 раз подумайте, а надо ли вам это. Не проще ли построить дом на пустом участке, из качественных материалов, по современным технологиям, чем заниматься вечным исправлением косяков, допущенных прежним владельцем.

Источник

Многие владельцы земельных участков считают, что незавершенное строительство освобождает их от налогов. Некоторые даже в незавершенных домах. … На сегодня в России незавершённое строительство – не нонсенс, у народа банально не хватает денег достроить объект . А может быть, стройку замораживают по другим причинам, например, за ненадобностью. Однако скоро недострои будут облагаться налогами, поэтому заморозка строительства будет приносить лишь убытки.

Стоит ли покупать недострой – экономические и юридические аспекты

В периоды кризисов на рынке появляется много недостроенных объектов. Причин того, что людям не хватает денег на достраивание дома, множество: невозможность выплачивать кредит, взятый на строительство дома (из-за потери работы или снижения уровня заработка); выход за пределы запланированного ранее бюджета на строительство дома (из-за удорожания строительных материалов и самой работы); или в ходе строительства будущий домовладелец столкнулся с неразрешимыми для него сложностями подключения дома к коммуникациям или сдачи дома в эксплуатацию. Результатом всего этого становится продажа постройки. Но стоит ли покупать недострой, рассмотрим этот вопрос с нескольких сторон.

Если раньше в такой ситуации хозяин недостроя мог законсервировать стройку и ждать «лучших времен» годами, в нынешней ситуации, с введением исчисления налога по кадастровой стоимости земли, задержка со строительством дома может дорого стоить его хозяину. По новым правилам придется платить налог и за недостроенный дом.

Когда покупка недостроя может считаться выгодным приобретением

Эксперты загородного рынка считают: покупка недостроя может быть выгодным приобретением, если подойти к этому осторожно и последовательно.

Для начала определимся, что такое недострой? Недострой – очень широкое понятие, например, здание на любом этапе его строительства: фундамент под будущий дом, возведенные стены (так называемая коробка дома) или дом с разведенными по нему коммуникациями, уже готовый под чистовую отделку.

В чем возможна выгода при покупке, если дом не достроен? Она может быть в том случае, если сумма на покупку недостроя и на завершение строительства будет процентов на 20–30 ниже стоимости аналогичных строений в этом районе.

Неоспоримым плюсом купить недостроенный дом может быть и то, что земля с ним расположена в привлекательном для покупателя месте – в живописном районе, недалеко от работы или в плотно заселенном престижном или историческом районе.

Кроме явных недостатков, всегда надо смотреть «за ширмой» – если дом не достроен до конца, то можно не разбирая стен рассмотреть утеплитель и другие важные моменты Источник quanjing.com

Преимущество перед покупкой готового дома в том, что новый хозяин, если дом не достроен, может лучше разглядеть «начинку» и возможные огрехи, к примеру, плохо положен утеплитель или не заделаны швы, а также доделать дом под себя: поменять планировку, увеличить или уменьшить оконные или дверные проемы, перенести электрические розетки или выбрать внутреннюю отделку.

Огромным минусом недостроя может оказаться нарушение технологий строительства. Дом мог начать трескаться или гидроизоляция, отделяющая фундамент от стен, не была положена.

На что надо обращать внимание с юридической точки зрения

Следует отметить, что решение приобрести недостроенный дом основывается не только на экономических соображениях. Не стоит забывать о правовой стороне вопроса.

1. Кто собственник

Первое, в чем обязательно надо убедиться, – продавец действительно является собственником участка и недостроя или законным представителем собственника. Выяснить, что земля находится именно в собственности, а не в аренде и земельный участок прошел процесс размежевания.

2. Разрешена ли стройка на участке

Второе – выяснить легитимность начала строительства. Земля должна иметь статус «под жилищное строительство». Статус земли «дачное строительство» не позволит возвести на участке капитальное строение.

Земля не должна иметь обременяющих обстоятельств, к примеру, не должна являться залогом в банке. Также следует поинтересоваться о перспективах развития данной территории: не предполагается ли прохождение по участку или вблизи него автомобильных трасс, постройки многоэтажных жилых комплексов или заводов. Эту информацию можно узнать в местном земельном комитете.

Продавец должен иметь разрешение на строительство. Наличие разрешения облегчит введение дома в эксплуатацию. В противном случае будущий хозяин будет самостоятельно проходить все разрешительные инстанции. И хорошо, если не придется договариваться о разрешениях задним числом.

Для того чтобы избежать предоставления новому собственнику документов о государственной регистрации незавершенного строительства, бывшие владельцы зачастую продают свой недострой как земельный участок со стройматериалами. Однако в этом случае для оформления договора купли-продажи необходимо будет предоставить накладные и чеки, подтверждающие происхождение материалов.

3. Соответствие постройки строительным нормам

Третий этап – проверка соответствия недостроя строительным законам.

Пока здание еще не достроено, проверить соответствие строительства или прокладки «инженерки» нормативам ГОСТ, гораздо проще Источник br.depositphotos.com

Это может сделать специалист, имеющий строительное или архитектурное образование и способный оценить качество постройки дома. Желательно, чтобы недострой стоял не более двух-трех лет. Необходимо удостовериться, что при строительстве не были грубо нарушены технологии, а устранение недочетов возможно и не требует огромных денежных затрат. Главное, чтобы разрушения не достигли того момента, когда надо сносить недострой и строить заново.

4. Правильность подключения инженерных коммуникаций

Четвертый этап – проверка законности подключения к инженерным коммуникациям (электричество, газ, вода, канализация). У собственника на руках должны быть договоры и платежки, подтверждающие полную оплату подключения. Если подключения пока нет и оно только в планах, то следует поинтересоваться о возможностях подключения, к примеру, о наличии мощности, а также о сроках и стоимости подключения дома.

Видео описание

Какие проблемы могут возникнуть при покупке недостроя и как их избежать, смотрите в видеоролике:

Обращаем внимание на мелочи

Таким образом, если покупатель заранее проверил состояние постройки и уточнил правовые аспекты, приобретение недостроя будет выгодным. Но стоит упустить из виду пару деталей, и новый собственник сам окажется в роли продавца проблемного недостроя.

Источник

Если собственник зарегистрировал право на незавершенное строительство , вы заключаете обычный договор купли- продажи . При этом обязательно проверьте, что предмет договора — именно дом, а не материалы, которые были использованы при стройке . Второй вариант — когда зарегистрирован только участок . В этом случае вы оформляете договор уступки прав подряда. … Документы с границами земельных наделов предоставляет собственник. Плюс вы всегда можете поговорить с соседями. Проверьте, что участок не имеет обременений — не находится в залоге, на него не наложен арест или взыскания. Информацию проверяет нотариус по реестру. Узнайте историю дома: как оформлялись все предыдущие сделки с ним.

Как купить объект незавершенного строительства с земельным участком

Наши услуги

Библиотека

Новые публикации

• Правовая природа организационно-правовой формы юридического лица
• Установление фактов, имеющих юридическое значение в арбитражном процессе
• В каких случаях наследнику не грозит плата по долгам?
• Банкротство физического лица, плюсы и минусы
• Правовая природа предварительного договора об уступке права требования на объект долевого строительства

Счётчик посещений

Сегодня:	128
Вчера:	181
В этом месяце:	952
В предыдущем месяце:	5049
Всего посещений:	1415660

Предполагается, что объект незавершенного строительства не создан и не построен, его строительство не завершено. Практически он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, он может быть использован только для дальнейшего строительства.

В договоре купли-продажи недвижимости одним из существенных условий договора является предмет — недвижимое имущество, которое по общему правилу принадлежит продавцу-собственнику. С точки зрения законодательства о государственной регистрации объект незавершенного строительства становится объектом гражданских прав лишь с момента создания специального раздела в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество для объектов недвижимости после государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На практике часто бывают случаи, когда застройщик заключает договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, предварительно не зарегистрировав на себя право собственности на продаваемый объект, поэтому покупателю стоит проверять юридическую чистоту сделки.

Прежде, чем зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства необходимо позаботится о праве на соответствующий земельный участок. Право собственности на объект незавершенный строительством регистрируется только в случае права собственности, аренды на земельный участок, на котором находиться данный объект. Поэтому при заключении сделки купли-продажи, покупателю необходимо учесть некоторые особенности, дабы минимизировать свои риски, риски столкнуться с недобросовестным продавцом.

Во-первых, необходимо обратить внимание имеется ли у продавца разрешение уполномоченного органа власти на строительство объекта незавершенного строительства на определенном участке. Как уже отмечалось ранее, разрешение на строительство может предоставляться только в случае наличия у владельца права на земельный участок, это может быть право собственности на земельный участок или временное право владения и пользования, а именно договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке.

Получая разрешение на строительство, застройщик получает право на возведение объектов недвижимости.

Во-вторых, проверить объект покупки возможно, получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Таким образом, можно удостовериться в том, что данный объект зарегистрирован на определенное лицо.

Факт создания объекта, незавершенного строительством, фиксируется в нескольких правоустанавливающих документах:

1. документы, подтверждающие право на земельный участок, который отведен для строительства объекта незавершенного строительства;
2. разрешение на строительство;
3. проектная документация;
4. технический и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства

Поэтому покупателю, следует потребовать у продавца, следующие документы: документы, подтверждающие регистрацию объекта незавершенного строительства; решение органов власти о предоставлении земельного участка под строительства данного объекта; план объекта незавершенного строительства, составленный органом ростехинвентаризации; проектно-техническую, проектно-сметную документацию, а также документы, подтверждающие расторжение договора подряда на строительство объекта.

Источник

Для регистрации права на объект незавершенного строительства необходимо представить следующие документы: 1. Распорядительный документ о предоставлении земельного участка под строительство объекта недвижимости. 2. Документы, подтверждающие наличие установленных законом прав на земельный участок . 3. Распорядительный документ, разрешающий строительство объекта . 4. Документ о предполагаемом совершении сделки с объектом недвижимости (протокол общего собрания учредителей, решение совета директоров, предварительный договор и т.п.), который должен быть подписан руководителем организации или собственником и скреплен печатью организации.