Как недостроенный объект строительства

НЕДОСТРОЕННЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ ОБЪЕКТ В КОНТЕКСТЕ СЛОЖИВШЕЙСЯ ГОРОДСКОЙ СРЕДЫ: ОСОБЕННОСТИ РЕАБИЛИТАЦИИ

Современные города динамично развиваются, появляются новые строительные площадки. Проблема недостроенных зданий, а иногда и целых комплексов, актуальна не только для Екатеринбурга, но и для России в целом.

Во многих российских городах сохранились архитектурные объекты советского периода, строительство которых начиналось как многообещающее, но по определённым причинам эти сооружения остаются недостроенными по сей день. Такие объекты разрушают гармонию городского пространства; кроме того, территории, на которых они располагаются, являются заброшенными, в то время как в центре города идёт борьба за каждый клочок земли.

Недостроенные сооружения приносят городу значительные убытки, так как не функционируют должным образом, а затраты на их восстановление растут с каждым годом, в то время как первоначальное функциональное назначение, напротив, безвозвратно устаревает.

Современная урбанистическая среда Екатеринбурга насыщена различными недостроенными объектами, которые оставляют негативный отпечаток на общем облике города. Существует проблема и в отношении достроенных через многие годы объектов, поскольку их архитектурное и композиционное решение не оправдывает затраченного на строительство времени. Иногда образные характеристики недостроенного здания производят большее впечатление, чем окончательный вариант, так как архитектурное решение зачастую остаётся не проработанным ни с функциональной, ни с эстетической точек зрения.

Динамизм современной жизни ускоряет все процессы, в том числе и архитектурные. Поэтому даже незначительная «заморозка» строительства оборачивается для инвестора большими потерями вложенных средств, которые, в свою очередь, могли пойти на улучшение эстетических качеств архитектурного объекта. Чем дольше архитектурный объект находится в замороженном состоянии, тем неопределённее становятся сроки его завершения [3, 9].

Долгострои можно классифицировать по различным характеристикам: типу и месту в городской среде, по зависимости от проектных решений. Однако наиболее актуальной является классификация по степени завершённости, которая предполагает дифференциацию объектов в соответствии с их проектным и строительным потенциалом.

Все долгострои, в том числе и Екатеринбурга, можно разделить на три группы: существующие, завершённые и потенциальные (табл. 1).

Первая группа. «Завершённые долгострои» – это объекты, строительство которых было завершено после длительного времени, и их функциональное или архитектурное решение было изменено в процессе реализации. К таким объектам относятся здания и сооружения, которые потеряли функциональную значимость в процессе трансформации социальной и культурной жизни людей. Стоит отметить, что для этой группы долгостроев характерен такой композиционный анализ, в котором рассматриваются различные этапы формирования объекта.

Вторая группа. «Существующие долгострои» – архитектурные объекты, процесс возведения которых остановился давно и на неопределённый срок. Как правило, это определение распространяется на сооружения, активно строившиеся в годы существования СССР и заброшенные в начале 1990-х годов.

Третья группа. «Потенциальные долгострои» – это современные архитектурные объекты, возведение которых связано с периодическими задержками, и существует тенденция к полной заморозке их строительства. Проблема возникновения таких долгостроев связана с разными причинами, но чаще всего они возникают на почве финансовых сложностей.

Данная классификация является универсальной и позволяет систематизировать все данные по существующим долгостроям, а также поможет раскрыть полную информацию по их состоянию на данный момент и определить степень их ценности с градостроительной точки зрения. Таким образом, можно сделать вывод, что самой проблемной группой долгостроев на данный момент являются «существующие долгострои», поскольку их большинство, а «завершённых долгостроев», напротив, небольшое количество.

Несмотря на то, что долгострои можно систематизировать по группам, каждый из них обладает специфическими качествами, присущими только ему. Это обусловлено тем, что факторы, повлиявшие на «заморозку» объекта, различны.

Для более глубокого анализа проблемы необходимо проводить поэтапный анализ недостроенного архитектурного объекта и окружающей среды в каждом конкретном случае. Для проведения этого анализа можно разработать методику исследования долгостроев.

При оценке участка для проектирования следует обратить внимание на следующие аспекты, которые повлияют на проектное решение завершения долгостроя – выявление исторической и градостроительной роли недостроенного объекта, композиционные и функциональные особенности долгостроя и окружающей застройки (рис.2).

Рис.2. Этапы исследования долгостроев .

Первый этап. Изучение истории формирования застройки на исследуемом участке. На данном этапе выявляется степень исторической значимости архитектурного объекта. Так как существуют архитектурные объекты разной исторической значимости, необходимо определить её степень путём проведения историко-генетического анализа. При исследовании промышленных долгостроев на данном этапе необходимо изучить эволюцию производства, а именно, спектр производимой предприятием продукции и то, как данный спектр расширялся в зависимости от изменения социальных потребностей общества. Результатом первого этапа исследования объекта становится ретроспективный анализ участка, а также историческая справка, в которой описываются конкретные этапы формирования исследуемой застройки.

Второй этап. Анализ участка на уровне генплана и выявление степени композиционной значимости объекта и окружающей застройки. На данном этапе исследования применяется комплексный метод анализа недостроенного объекта в контексте сложившейся городской среды, который делится на несколько шагов.

Первый шаг. Выявление градостроительной роли архитектурного объекта в существующей застройке. Данный шаг подразумевает проведение градостроительного анализа территории. С помощью градостроительного анализа можно определить, какую роль играет данная территория в общей инфраструктуре города [8]. Результатом первого шага является составление схем, на которых отображаются основные транспортные и градостроительные оси, направление пешеходных потоков, визуальные связи, озеленённые зоны и особенности рельефа, а также композиционно ответственные узлы.

Второй шаг. Определение композиционной значимости фронта застройки. В рамках данного шага анализируются композиционные характеристики среды: высотность, пропорции, масштаб, сочетание форм и объёмов – для того, чтобы выявить уровень художественно-эстетических и стилистических качеств объекта [1, 4, 5, 7]. Композиционный анализ позволяет определить, доминантным или фоновым является исследуемый архитектурный объект. Результатом второго шага исследования становятся схемы, на которых изображается силуэт здания в окружающей среде, его общие объёмы с определением основных композиционных осей, соотношение оконных и дверных проёмов, а также комплекс текстовых рекомендаций по реабилитации недостроенного объекта.

Третий шаг. Определение функциональных особенностей объекта или окружающей застройки. Функциональный анализ долгостроя возможен в том случае, если известна внутренняя планировка объекта. Если долгострой был завершен через многие годы и перепрофилирован в другой объект, возможно аналитическое сравнение первоначального и окончательного вариантов планировочного решения.

Третий этап. Сбор и изучение аналогов. На данном этапе исследования проводится изучение различных аналогов мировой современной архитектуры. Критерии отбора аналогов могут быть различны. В отношении долгостроев наиболее подходящими аналогами могут являться примеры реконструируемых объектов, которые, в свою очередь, можно разделить на группы по функциональному назначению: промышленному, общественному либо жилому. Изучение аналогов позволит определить основные тенденции развития современной архитектуры. Результатом третьего этапа являются таблицы, в которых структурируется собранный материал.

На основе сформированной методики исследования долгостроев можно выявить роль недостроенного архитектурного объекта в сложившейся городской среде и подобрать оптимальные методы реконструкции.

Большинство долгостроев – это общественные здания. Однако существуют недостроенные объекты и на территории большинства заводов Екатеринбурга, которые разрушают визуальное восприятие индустриальной среды, а в случаях, когда промышленный объект расположен в черте города и является неотъемлемой частью городской среды, разрушается гармония окружающего пространства.

Развивающиеся утилитарные и социально-культурные потребностей человечества задают новые критерии для оценки качества промышленных объектов с архитектурно-художественной точки зрения. При проектировании промышленных предприятий необходимо применение прогрессивных объёмно-планировочных решений, появляется необходимость в компактных планировках, в увеличении этажности и плотности застройки [2].

Поэтапное исследование недостроенного архитектурного объекта в контексте окружающей среды можно подробно представить на примере промышленного долгостроя, расположенного на территории завода «Промавтоматика».

История завода ведёт отсчёт с 30-х годов ХХ века, когда в связи с развитием промышленности в России возникла необходимость в производстве контрольно-измерительных приборов (КИП). Тогда предприятие входило в состав Урало-Сибирской конторы «Оргэнерго» Наркотяжпрома. До 1993 года организация носила название «Свердловский опытный завод «НПО Монтажавтоматика». За годы работы мастерская по КИП и монтажным изделиям превратилась в предприятие, имеющее развитый спектр товаров и услуг. Сегодня завод занимается разработкой и изготовлением систем автоматизированного управления (САУ) различными технологическими процессами. Системы управления, изготовляемые заводом «Промавтоматика», применяются на агрегатах воздушного охлаждения газокомпрессорных станций, а также для мощных вентиляторных установок метрополитенов, рудников, шахт. Одно из направлений предприятия – производство приборной продукции [6] (рис. 3).

Рис.3. Первый этап. Историческая справка .

Таким образом, можно сказать, что производственный комплекс, на территории которого расположен недостроенный объект, имеет в большей степени современное значение, чем историческое. Для повышения статуса предприятия и развития его производственного потенциала на месте недостроенного объекта целесообразно размещение цеха, работающего в сфере наукоёмких технологий, таких, как, например, производство материнских плат для компьютерной техники.

С точки зрения градостроительного анализа стоит отметить то, что объект расположен в черте города и выходит южным продольным фасадом на улицу Первомайская, которая связывает данную территорию с центром города и проходит параллельно проспекту Ленина – главной магистрали города. Также рядом расположена крупная транспортная развязка, позволяющая по объездной дороге проехать в сторону Орджоникидзевского района и дублёра Сибирского тракта, который является основной дорогой для транзитного транспорта, ведущей в сторону Тюмени. Немаловажным является и тот факт, что рядом с объектом располагаются железнодорожные пути, которые проходят через весь город и объединяют все его промышленные зоны. Основные пешеходные потоки направлены от остановок общественного транспорта к объекту исследования (рис.4).

В процессе анализа данной территории были выявлены выгодные точки для восприятия объекта с наиболее благоприятными видовыми кадрами, которые позволяют правильно сориентировать и организовать композицию проектируемого объекта и, соответственно, его планировку. Долгострой визуально воспринимается со всех сторон, но панорамное восприятие объекта осуществляется с объездной дороги, проходящей вдоль железнодорожных путей и с моста, который собой разделяет улицу Малышева с улицей Высоцкого (рис.5).

Говоря о композиционных особенностях сочетания нового объекта и сложившейся среды, стоит рассмотреть силуэт окружающей застройки и её визуально-эстетические качества. Силуэтная линия данной застройки спокойная, без резких скачков и перепадов высот. Средняя этажность объектов, расположенных на данной территории – три этажа. Всё окружение было построено преимущественно в тридцатые годы прошлого столетия. Большая часть зданий выполнена в стиле функционализма, также присутствуют черты конструктивизма, и несколько небольших зданий выполнены в классическом стиле. Поэтому большинство сооружений на рассматриваемой территории обладают строгостью, геометризмом, лаконичностью форм и монолитностью внешнего облика. Колористическое решение нейтральное, преобладают пастельные тона (рис.6).

Рис.6. Композиционный анализ окружающей среды .

Из исследуемого пространства можно выделить следующие функциональные зоны:

— селитебная зона с незначительным количеством административных и торговых помещений, расположенных на первых этажах жилых домов;

— административная зона с небольшим количеством жилой застройки;

— промышленная зона с расположенными на ней административными зданиями, относящимися к управлению заводами.

На рассматриваемой территории также располагаются два образовательных учреждения – школа и техникум и одно медицинское учреждение (рис.7).

Рис.7. Функциональный анализ окружающей среды .

Проведённый подробный анализ ситуации исследуемого промышленного долгостроя показал, что композиционная значимость исследуемого объекта на данный момент очень низкая, но благодаря тому, что долгострой расположен на завершении одной из основных улиц города и является частью фронта застройки, а также рядом располагается основное образовательное ядро города – комплекс УГТУ-УПИ и научный центр – Уральское отделение Российской академии наук, всё это даёт основания полагать, что повышение композиционных качеств исследуемой территории является необходимым для успешного развития производства.

Заключительным этапом в процессе исследования долгостроев является сбор аналогов реконструируемых объектов, а также аналогов современной промышленной архитектуры.

Собранные аналоги реконструируемых объектов можно разделить на две группы по их функциональному назначению – общественные и промышленные сооружения. Руководствуясь собранными аналогами по реконструкции промышленных объектов, можно сделать вывод, что большинство промышленных сооружений в процессе реконструкции утрачивает своё первоначальное функциональное назначение, становясь гражданскими объектами (табл.2).

Подбор аналогов мировой современной промышленной архитектуры осуществлялся по четырём основным позициям:

во-первых, промышленный комплекс взаимодействует с окружающей средой на нюансном уровне (водоочистительная станция Кротон);

во-вторых, композиция промышленного комплекса развивается вглубь территории предприятия (завод по производству ноутбуков в Шанхае);

в-третьих, промышленный объект контрастирует с окружением за счёт цветового решения (шоколадная фабрика в Мехико);

в-четвёртых, промышленный объект является доминантным за счёт крупного масштаба (завод Volkswagen Phaeton в Дрездене) (табл.3).

После проведения поэтапного исследования долгостроя стало возможным формулирование четырёх основных концепций для вариантов проектного решения: развитие композиции промышленного комплекса вглубь территории производственного предприятия; взаимодействие промышленного комплекса с окружающей застройкой; реконструкция недостроенного промышленного объекта; снос недостроенного промышленного объекта и создание абсолютного нового доминантного сооружения.

Грамотный подход к проектированию, основанный на подробном анализе существующей ситуации и правильной оценке градостроительной и исторической роли архитектурного объекта, позволит создать более совершенный промышленный объект на основе долгостроя, что, в свою очередь, даст возможность гармонизировать окружающую городскую среду с точки зрения художественно-эстетических качеств и будет отвечать современным социальным потребностям общества.

Литература

Азгальдов Г. Г. Численная мера и проблемы красоты в архитектуре / Г. Г. Азгальдов. – М.: Стройиздат, 1978.– 92 с.

Вершинин В.И. Эволюция промышленной архитектуры: учеб. пособие / В.И. Вершинин. – М.: Архитектура-С, 2007. – 176 с.

Грановская Л. Деньги на долгострой [Электронный ресурс] / Л. Грановская // Building. – Режим доступа: http://building.ua/2007/07/page/8/

Иконников А. В. Функция, форма, образ в архитектуре / А.В. Иконников. – М.: Стройиздат, 1986. – 288 с.

История завода [Электронный ресурс] /сайт ОАО «Промавтоматика». – Режим доступа: http://www.promavt.com/content.php?id=13

Кириллова Л.И. Композиция в современной архитектуре / Л.И. Кириллова, И.А. Покровский, И.Е. Рожин; Центральный науч.-исслед. ин-т теории и истории архитектуры. – М.: Стройиздат, 1973. – 186 с.

Маргушин А. Архитектура в условиях диалога. К проблеме целостности городской среды /А. Маргушин // Стройкомплекс Среднего Урала. – 2007. – № 6. – С. 29-32

Свиридов А. Долгие стройки [Электронный ресурс] / А. Свиридов. – Режим доступа: http://www.almatyzashhita.kz/index.php?newsid=719

Поротникова Наталья Сергеевна,
магистрант УралГАХА
Научный руководитель:
кандидат архитектуры,
профессор Конева Е.В.

Источник

Рекомендации по приобретению недостроенного строения

Истории рассмотренные в первой части статьи — 3 примера удачной реконструкции недостроя, доказывают, что купить недостроенный дом под реконструкцию — выгодно. Но, не спешите приобретать такие дома. Недострой бывает разный. Успех пользователей портала, скорее — исключение из правил. В большинстве случаев, недостроенный дом — это куча проблем, потраченные зря деньги и постоянная головная боль. Нередки случаи, когда недостроенную «коробку» в итоге сносят. Почему так происходит? AAKLiberty, Алексей_Чуприна, Bas197 купили старые, или законсервированные, но НЕ аварийные дома. Если повестись на сказки продавца и закрыть глаза на явные косяки, то можно пролететь. Поводы для беспокойства при покупке недостроя:

• Трещины на фундаменте и стенах.
• Затопленный подвал, если дом с цоколем.
• Грибок и плесень изнутри стен.
• Сгнившие или испорченные насекомыми-вредителями деревянные конструкции.
• Просевшие балки перекрытия или кровли.
• «Коробка», простоявшая несколько лет под открытым небом без временной кровли.
• Слишком долгий срок продажи недостроя.

Как купить недострой и не попасть на деньги

Не забывайте про юридические аспекты покупки. Ведь недострой это — объект, который не введён в эксплуатацию. Недостроем может быть фундамент, голые стены, «коробка» под крышей, дом под черновую или чистовую отделку.

Недострой также подлежит государственной регистрации права собственности. Есть два способа его приобретения:

1. Объект регистрируется как недострой его владельцем и, после этого, совершается акт купли-продажи.
2. Либо покупается участок с недостроем, а новый собственник сам занимается оформлением недвижимости.

Прежде, чем слепо бросаться на, как вам кажется, «лакомый кусочек» недостроя по бросовой цене, задумайтесь, почему его продают. Всё ли в порядке по юридической части? Может быть при возведении дома были допущены фатальные строительные ошибки и его владелец хочет избавиться от аварийной «коробки». Может быть недалеко от участка планируется строительство автомагистрали, торгового центра, мусорного полигона и т.д.

Ещё один «подводный камень» — очень часто продают недостроенные дома большой площади — 300, 400, 500 кв. м. Т.н. «дворцы» по проектам, «привет из 90-х!». Задайте себе вопрос, почему. Чаще всего ответ банален — у владельца нет денег, чтобы довести до ума дом такой площади. А у вас они есть? О сложностях с отоплением и уборкой таких особняков промолчим.

Практика показывает, что на семью из двух человек, с одним или двумя детьми, за глаза хватает дома площадью 150-200 кв. м. А «коробка» — это примерно 30% от общей стоимости готового дома. Самое дорогое — отделка и инженерка.

Памятка по покупке недостроя:

• Узнайте, кто собственник участка и недостроя.
• Выясните, есть ли разрешение на строительство. Какой статус у земли. Не находится ли участок в залоге у банка. Нет ли иных обременений.
• Соответствует ли «коробка» строительным нормативам. Соблюдены ли отступы от строения до «красной линии» и границ участков соседей.
• Чтобы не купить «кота в мешке», обследуйте недострой при помощи специалиста по строительству.
• Составьте план работ по реконструкции недостроя.
• Рассчитайте смету. Трезво оцените свои силы, чтобы недострой не превратился в долгострой.

Выводы

Недострой выгодно приобретать если вы осознаёте, во что ввязываетесь. Помните, что участок должен быть ликвидным. Тогда, в случаях сложных жизненных ситуаций, вы сможете его продать даже с недостроенным домом. И наоборот — покупка недостроя у чёрта на куличиках — без дорог, электричества, инфраструктуры, даже по бросовой цене, может стать фатальной ошибкой. 100 раз подумайте, а надо ли вам это. Не проще ли построить дом на пустом участке, из качественных материалов, по современным технологиям, чем заниматься вечным исправлением косяков, допущенных прежним владельцем.

Источник