Как правильно консервировать объект незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по вопросу Консервация незавершенного строительства нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Как оформить и отразить в учете консервацию объекта незавершенного строительства

Строительство объекта может быть приостановлено в результате прекращения финансирования, стихийных бедствий или по другим причинам. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик (или по его поручению технический заказчик ) должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства (ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Консервацию объекта строительства проводите в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Решение о консервации

Решение о консервации недостроенного объекта принимает застройщик. Оно оформляется приказом (распоряжением) руководителя организации в произвольной форме. В данном документе укажите:

• перечень работ по консервации объекта, сформированный с учетом требований пункта 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802;

• лиц, ответственных за сохранность и безопасность объекта, в том числе конструкций, оборудования, материалов и строительной площадки (должностное лицо или организация);

• сроки разработки технической документации, необходимой для проведения работ по консервации объекта, а также сроки проведения работ по его консервации;

• размер средств на проведение работ по консервации объекта, определяемый на основании акта, подготовленного подрядчиком и утвержденного застройщиком (техническим заказчиком).

Такой порядок предусмотрен пунктом 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Внимание: если застройщик при приостановлении работ на срок более чем шесть месяцев не законсервирует объект строительства, управление государственного строительного надзора может оштрафовать его.

Размер штрафа составляет от 100 000 до 300 000 руб.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 20 000 до 30 000 руб.

Об этом говорится в части 1 статьи 9.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Правомерность такого подхода подтверждается арбитражной практикой (см., например, постановление ФАС Московского округа от 5 мая 2010 г. № КА-А40/4207-10).

Передача законсервированных объектов

О принятом решении о консервации в течение 10 календарных дней уведомьте подрядчика (если работы производятся подрядным способом) и орган, выдавший разрешение на строительство. Если строительство объекта подлежит государственному строительному надзору, то уведомьте также орган государственного строительного надзора.

Эти требования содержит пункт 10 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Далее застройщик (или по его поручению технический заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию незавершенного строительства (п. 7 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802, п. 26 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности). Порядок ее проведения установлен пунктами 3.32–3.35 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49. По незавершенному капитальному строительству в описях указываются наименование объекта и объем выполненных работ по этому объекту по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п. Инвентаризация проводится посредством проведения контрольных обмеров. При этом фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными локальных смет, а также с данными учета застройщика (технического заказчика) и подрядчика.

После инвентаризации застройщик (технический заказчик) принимает от подрядчика законсервированные объекты, а также материальные ценности, которые подрядчик не может использовать на строительстве других объектов. Подробнее о проведении инвентаризации см. Как провести инвентаризацию .

Зачем нужна консервация

Консервация объекта необходима для того, чтобы предотвратить порчу, разрушение, ухудшение технических характеристик оборудования, коммуникаций и самого объекта строительства в целом.

Кроме того, консервация объекта необходима для обеспечения безопасности населения и окружающей среды. То есть строительная площадка и объект строительства должны быть в таком состоянии, в котором обеспечена прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов. Об этом сказано в пункте 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Состав работ по консервации

В связи с этим проводятся, в частности, следующие работы:

• изготовление (создание) конструкций, которые принимают проектные нагрузки (в т. ч. временных);

• монтаж оборудования, которое дополнительно закрепляет неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;

• освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;

• приведение технологического оборудования в безопасное состояние;

• отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);

• принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

Об этом сказано в пункте 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. № 802.

Смета на консервацию

Чтобы оценить объем и стоимость этих работ, составляется смета. Для разработки сметы на консервацию и охрану строительного объекта привлекается проектная организация. По этой смете подрядчик выполняет строительно-монтажные работы на основании дополнительного соглашения к договору подряда (ст. 452, 740 ГК РФ, п. 16.5 Методических рекомендаций, утвержденных протоколом от 5 октября 1999 г. № 12).

Расходы подрядчика на консервацию строительства в смете не предусмотрены (п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160). Поэтому, прежде чем приступить к консервации, стороны дополнительным соглашением должны решить вопрос об участии подрядчика в консервации и о цене выполняемых им работ, связанных с консервацией (ст. 752 ГК РФ).

Застройщик определяет источник финансирования расходов по консервации и обеспечивает этими средствами технического заказчика (если он поручает законсервировать объект техническому заказчику).

Застройщик (технический заказчик) и подрядчик подписывают:

• смету на работы, связанные с консервацией и охраной строительства;

• акт о приостановлении строительства по форме № КС-17 (утверждена постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100).

Такой порядок подтверждает письмо Госстроя СССР от 18 августа 1986 г. № 61-Д.

Оплата выполненных до консервации работ

Все выполненные до момента консервации работы и расходы, связанные с консервацией, застройщик (заказчик) оплачивает подрядчику (ст. 752 ГК РФ). Сторонами договора оформляются первичные учетные документы, применяемые в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2 , справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.).

Документальное оформление

Передачу законсервированного объекта застройщику (техническому заказчику) также нужно подтвердить документально. Специальных форм документов, которыми оформляется передача незавершенного объекта строительства, нет. Можно использовать унифицированную форму, которой оформляется законченный строительством объект ( форма № КС-11 ). На ее основе организация вправе разработать и утвердить в учетной политике необходимую для данного случая форму, внеся соответствующие изменения.

Порядок бухучета затрат на консервацию объекта незавершенного строительства у застройщика , у инвестора и у подрядчика различается.

Бухучет у застройщика

Затраты по консервации объекта незавершенного строительства застройщик накапливает по дебету счета 08. При этом указанные затраты стоимость объекта строительства не увеличивают и учитываются отдельно от затрат на строительство объекта (п. 6 ПБУ 2/2008, п. 3.1.7 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Поэтому застройщик должен организовать аналитический учет расходов по консервации объектов незавершенного строительства. Например, можно использовать субсчет «Расходы на консервацию». Для удобства отслеживания информации о состоянии имущества к счету 08-3 также откройте отдельный субсчет – «Объекты незавершенного строительства на консервации».

Если застройщик консервирует собственный объект строительства, то он оставляет его на своем балансе, если объект строился за счет стороннего инвестора, то застройщик, прекращающий свои функции, передает объект на баланс инвестору.

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства? Строительство объекта и расходы по консервации финансируются привлеченным инвестором. Объект остается на балансе застройщика до возобновления финансирования строительства.

В таком случае у застройщика не происходит выбытия активов, которое приводило бы к уменьшению экономических выгод (п. 2 ПБУ 10/99). Соответственно, при получении от инвестора денежных средств в счет возмещения расходов, связанных с консервацией объекта незавершенного строительства, в учете у застройщика доход не образуется (п. 2 ПБУ 9/99).

Перевод на консервацию объекта незавершенного строительства отразите проводкой:

Дебет 08-3 субсчет «Объекты незавершенного строительства на консервации» Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов основных средств»
– переведен на консервацию объект незавершенного строительства.

Расходы по консервации отразите следующими проводками:

Дебет 08-3 «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– учтены расходы по консервации объекта, выполненные подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– учтен НДС со стоимости работ подрядчика по консервации строительства.

После того как работы по консервации объекта незавершенного строительства будут закончены, расходы по его консервации списываются за счет средств, полученных от инвестора. В бухучете застройщика эти операции отражаются следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– переданы инвестору расходы по консервации объекта незавершенного строительства;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 19
– передана инвестору сумма НДС по расходам, связанным с консервацией.

Если застройщик выполняет функции инвестора, то в его учете вместо последних двух проводок нужно сделать проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– отражены в составе прочих расходов затраты на консервацию.

В прошлом году ЗАО «Альфа» (застройщик) заключило договор на строительство объекта подрядным способом. В текущем году строительство прекращено из-за отсутствия финансирования. На момент прекращения строительства общая стоимость выполненных работ составила 1 852 000 руб.

Для удобства отслеживания информации о состоянии имущества бухгалтер «Альфы» открыл к счету 08-3 отдельные субсчета:

• «Объект незавершенного строительства на консервации»;
• «Расходы на консервацию»;
• «Строительство объектов основных средств».

Для организации расчетов были открыты субсчета к счету 60:

• субсчет «Расчеты с проектной организацией»;
• субсчет «Расчеты с подрядчиком».

В текущем году бухгалтер сделал в учете следующие записи:

Дебет 08-3 субсчет «Объект незавершенного строительства на консервации» Кредит 08-3 «Строительство объектов основных средств»
– 1 852 000 руб. – переведено на консервацию недостроенное здание офиса;

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 10 000 руб. (11 800 руб. – 1800 руб.) – отражены затраты на подготовку сметной документации по консервации здания офиса;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией»
– 1800 руб. – учтен НДС с суммы затрат на подготовку сметной документации;

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 100 000 руб. (118 000 руб. – 18 000 руб.) – отражены расходы по оплате работ подрядчика по консервации здания офиса;

Дебет 19 Кредит 60 субсчет «Расчеты с подрядчиком»
– 18 000 руб. – учтен НДС со стоимости работ подрядчика по консервации строительства;

Дебет 60 субсчет «Расчеты с проектной организацией» Кредит 51
– 129 800 руб. (11 800 руб. + 118 000 руб.) – оплачены счета проектной организации и подрядчика.

Общая сумма расходов на консервацию составила 110 000 руб. (100 000 руб. + 10 000 руб.).

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Расходы на консервацию»
– 110 000 руб. – списаны на прочие расходы затраты на консервацию.

Дебет 08-3 субсчет «Расходы на консервацию» Кредит 70 (69)
– 50 000 руб. – начислена зарплата сторожам, охраняющим законсервированный объект, а также взносы на обязательное пенсионное (социальное, медицинское) страхование и взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний с нее;

Бухучет у инвестора

Если строительство объекта финансируется привлеченным инвестором, он возмещает застройщику расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства (ст. 10 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Ситуация: как инвестору отразить в бухучете расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства?

В бухучете сделайте проводки:

Бухучет у подрядчика

Стоимость работ по консервации объекта, выполненных согласно дополнительному соглашению с заказчиком, в учете подрядчика отражается как выручка от реализации (п. 5 ПБУ 9/99). Расходы подрядчика, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, включаются в состав расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99, п. 10 ПБУ 2/2008). При этом учет таких затрат нужно вести отдельно от остальных расходов (п. 6 ПБУ 2/2008). Признаются они в том отчетном периоде, в котором понесены, и учитываются как затраты на производство (п. 16 ПБУ 2/2008).

Пример отражения в бухучете подрядчика затрат на консервацию объекта незавершенного строительства

В прошлом году ЗАО «Альфа» (заказчик) заключило с ОАО «Производственная фирма «Мастер»» (подрядчик) договор на строительство офиса сроком на два года. В текущем году строительство прекращено из-за нехватки средств на покрытие расходов. На момент прекращения строительства общая стоимость выполненных работ составила 1 852 000 руб.

С «Мастером» было заключено дополнительное соглашение на проведение работ по консервации. Стоимость дополнительных работ по договору составляет 177 000 руб. (в т. ч. НДС – 27 000 руб.). Затраты «Мастера» по этим работам составили 118 000 руб. (в т. ч. НДС – 4500 руб.), из них:

• 29 500 руб. – материалы (в т. ч. НДС – 4500 руб.);
• 88 500 руб. – зарплата (с отчислениями).

После окончания работ по консервации объекта договор подряда был расторгнут. При этом «Мастер» получил от «Альфы» компенсацию за досрочное прекращение договора в сумме 59 000 руб.

В текущем году бухгалтер «Мастера» сделал в учете следующие записи:

Дебет 10 Кредит 60
– 25 000 руб. – приобретены материалы для консервации объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– 4500 руб. – учтен НДС с суммы материалов;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 4500 руб. – принят к вычету предъявленный НДС по материалам;

Дебет 20 Кредит 10
– 25 000 руб. – списаны материалы на выполнение работ по договору;

Дебет 60 Кредит 51
– 29 500 руб. – оплачены материалы;

Дебет 20 Кредит 70 (69)
– 88 500 руб. – начислена зарплата (с отчислениями);

Дебет 62 Кредит 90-1
– 177 000 руб. – отражена выручка от выполнения работ, связанных с консервацией строительства;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 27 000 руб. (177 000 руб. × 18/118) – начислен НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 113 500 руб. (25 000 руб. + 88 500 руб.) – списана фактическая себестоимость выполненных работ;

Дебет 51 Кредит 62
– 177 000 руб. – получены денежные средства за выполненные работы;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 59 000 руб. – учтена сумма компенсации в составе прочих доходов;

Дебет 51 Кредит 76
– 59 000 руб. – получена от заказчика компенсация.

Порядок расчета налогов при консервации объекта зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

У подрядчика доходы, полученные от выполнения работ по консервации объекта, учитываются в составе выручки от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручку подрядчик вправе уменьшить на сумму расходов, связанных с выполнением работ (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). В налоговом учете расходы по договору строительного подряда отражаются так же, как и по другим договорам, связанным с выполнением работ. Подробнее об этом см.:

• Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг);

• Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

Суммы компенсаций и штрафных санкций (если они предусмотрены в договоре) учитывайте в составе внереализационных доходов (п. 3 ст. 250 НК РФ). Доходы в целях расчета налога на прибыль учитывайте на дату признания должником при методе начисления или в момент получения оплаты при кассовом методе (подп. 4 п. 4 ст. 271, п. 2 ст. 273 НК РФ).

При этом полученная сумма компенсации убытков в виде упущенной материальной выгоды НДС не облагается (письмо Минфина России от 10 октября 2007 г. № 03-07-11/475).

При методе начисления налоговую базу уменьшите в том отчетном (налоговом) периоде, к которому относятся указанные затраты (п. 1 ст. 272 НК РФ). А именно:

При кассовом методе помимо перечисленных требований необходимо, чтобы расходы, связанные с консервацией объекта незавершенного строительства, были оплачены (п. 1 ст. 252, п. 3 ст. 273 НК РФ).

ОСНО: НДС

При переводе объекта незавершенного строительства на консервацию «входной» НДС со стоимости затрат по его возведению, принятый ранее к возмещению в соответствии с требованиями налогового законодательства, не восстанавливайте (п. 3 ст. 170 НК РФ). Вопрос о принятии к вычету сумм «входного» НДС с расходов на консервацию объекта незавершенного строительства решайте в порядке, аналогичном тому, который действует при консервации объектов основных средств .

УСН

Налоговую базу организаций на упрощенке, которые платят единый налог с доходов, расходы на консервацию незавершенного строительства не уменьшают. При данном объекте налогообложения не учитываются никакие расходы (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Нельзя их учесть и на основании подпункта 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ как материальные расходы (приобретение работ и услуг производственного характера), поскольку в прямые отношения с подрядчиком инвестор не вступает.

ЕНВД

Деятельность, которую осуществляет подрядчик в рамках договора подряда (инвестиционного договора), на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Налогообложение такой деятельности производится в соответствии с общей системой налогообложения или упрощенкой .

Если инвестор платит ЕНВД, то расходы на консервацию объекта незавершенного строительства не окажут влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог, исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

ОСНО и ЕНВД

Если инвестор применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД, то порядок учета расходов на консервацию объекта незавершенного строительства зависит от того, в каком виде деятельности планировалось использование построенного объекта.

Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на общей системе налогообложения, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при общей системе налогообложения .

Если объект незавершенного строительства предназначен для использования только в рамках деятельности на ЕНВД, то налоговый учет расходов на консервацию ведите по правилам, действующим при системе налогообложения в виде ЕНВД .

Объект незавершенного строительства может быть предназначен для одновременного использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, и в деятельности, с которой инвестор платит налоги по общей системе налогообложения. В этом случае налоговый учет расходов на консервацию организация ведет с некоторыми особенностями.

Прежде всего нужно распределить расходы на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму затрат, которую можно будет включить в расчет налога на прибыль. Такой порядок следует из пункта 9 статьи 274 и пункта 7 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Подробнее об этом см. Как учесть расходы при совмещении ОСНО с ЕНВД .

Кроме того, если инвестором будет принято решение о применении вычета НДС, нужно распределить сумму «входного» НДС по расходам на консервацию. Это необходимо, чтобы определить сумму налога, которую организация может предъявить к вычету. Такой порядок предусмотрен в пункте 4 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Подробнее о распределении «входного» НДС см. Как принять к вычету входной НДС при раздельном учете облагаемых и необлагаемых операций .

Источник

Консервация объекта незавершенного строительства необходима в случаях, когда работы по возведению объекта не удается завершить в запланированный период. Причиной может стать нехватка денег на выполнение проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия и так далее. Консервация — процесс, который подразумевает возобновление строительных работ в будущем.

Консервация незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Консервация незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Консервация незавершенного строительства

Судебная практика: Консервация незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 52 «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ «Руководствуясь положениями части 4 статьи 52 ГрК РФ, Правил проведения консервации объекта незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 N 802 (далее — постановление N 802), суды указали, что в случае наличия оснований для консервации объекта истец вправе выдать соответствующее предписание, обратиться в суд с иском к ответчикам об обязании произвести указанные работы, в том числе и по принятию необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки (подпункт «е» пункта 9 названных выше Правил проведения консервации объекта капитального строительства).»

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 52 «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд отказал в удовлетворении требований администрации городского поселения о признании незаконным и отмене постановления департамента по надзору в строительной сфере субъекта РФ о привлечении администрации к административной ответственности по ч. 2 ст. 9.4 КоАП РФ. Как указал суд, в силу ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса, п. 6.15, ч. 6 СП 48.13330.2011 «Организация строительства», Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 N 802, при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. В нарушение приведенных норм права администрация не выполнила консервацию не завершенного строительством объекта капитального строительства. При этом суд, установив, что на момент проведения проверки и обнаружения правонарушения собственником спорного не завершенного строительством объекта капитального строительства и земельного участка, на котором он располагается, являлась администрация, пришел к выводу о том, что именно администрация должна была привести не завершенный строительством объект и строительную площадку в состояние, соответствующее требованиям строительных и градостроительных норм и правил.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Консервация незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Порядок ограждения строительной площадки
(Кислов С.С.)
(«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, N 2) Какими документами предусмотрена обязанность ограждения строительной площадки? Каковы требования к ограждениям? Кто должен огораживать стройплощадку? Кто является ответственным за ограждение в период консервации объекта незавершенного строительства? Какие меры ответственности могут применяться в случае выявления отсутствия ограждения либо его ненадлежащего состояния? Кого привлекут к ответственности — застройщика или генподрядчика? Грозит ли наказание лицу, которое приобрело не полностью огороженный недострой?

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Продажа недостроенного нежилого здания: налог на прибыль, НДС
(Манкина О.С.)
(«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2021, N 12) Руководство организации приняло решение продать законсервированный объект незавершенного строительства нежилого назначения. Как в налоговом учете отражаются доходы и расходы? Можно ли признать убыток? Как начислить НДС?

Нормативные акты: Консервация незавершенного строительства

«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ
(ред. от 14.07.2022) 4. При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на основании договора строительного подряда с застройщиком или техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором указанные лица должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Источник

Консервация объекта незавершенного строительства является фактическим прекращением (зачастую временным) производственных мероприятий на конкретно взятом объекте с надлежащим оформлением документов и решением сопутствующих организационных мероприятий, направленных на сохранение уже сооруженной части объекта недвижимого имущества. … сроки подготовки пакета документов, которые требуется для консервации сооружаемого проблемного объекта ; комплекс инвентаризационных мероприятий; организации и лица, на которых возлагается ответственность за сохранность объекта незавершенного строительства

Консервация объектов незавершенного строительства

На сегодняшний день на территории города Москва и Московской области в одном ряду с заершенными объектами капитального строительства, по соседству находятся объекты незавершенного строительства. Причина остановки процессов строительства и дальнейший ввод зданий в эксплуатацию происходит по разным причинам. Это может быть недостаток или отсутствие финансирования, не способность в лице Заказчика либо подрядчика выполнить должным образом условия договора. Чаще всего остановка строительства объектов сегодня – это недобросовестное отношение участников строительства к своим обязанностям согласно договору (отсутствие финансирования, не целевое расходование средств). В редких случаях причина остановки носит техногенный характер.

Согласно Правилам (Постановления Правительства РФ от 30.09.2011 № 802) под консервацией понимается приведение объекта и территории, используемой для его возведения (строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды.

Разрушение парапета вследствие не качественного крепления оцинкованного покрытия.

Затопление помещений, расположенных ниже уровня земли.

Не обеспечена сохранность конструкций здания.

Решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем

Решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик). При консервации объекта застройщик (заказчик) совместно с подрядчиком проводит инвентаризацию выполненных работ по строительству (реконструкции) объекта с целью зафиксировать фактическое состояние объекта, наличие проектной документации, конструкций, материалов и оборудования.

На сегодняшний день все чаще принимаются решения о возобновлении строительства объектов после длительного перерыва и зачастую в ходе обследования технического состояния строительных конструкций, выявленные разрушения и повреждения возникают по причине отсутствия либо не качественно осуществленной консервации объекта. Строительные конструкции на протяжении продолжительного периода подвергались атмосферным воздействиям. По причине затопления помещений, конструкции, находящиеся ниже уровня земли (цокольные этажи и техподполья) осмотреть на данном уровне порой не представляется возможным. Плохо организованная охрана строительной площадки приводит к уничтожению и расхищению технологического оборудования и строительных материалов. Все это со временем может привести к аварийному состоянию как отдельных конструкций, так и всего здания в целом. Для того, чтобы избежать таких последствий и минимизировать затраты при возобновлении строительства, необходимо своевременно и в полном объеме осуществить консервацию объекта

Решение о возобновлении строительства после длительного перерыва должно приниматься проектной организацией согласно полученным данным тщательно проведенного технического состояния строительных конструкций.

Источник

Как оформить консервацию недостроенного объекта . Какие работы выполняются во время консервации объекта незавершенного строительства . … Но иногда консервация — единственный правильный выход из сложившейся ситуации. Решение о консервации недостроенного объекта должно приниматься заказчиком и оформляться соответствующим приказом, в котором должны быть указаны сроки проведения работ по инвентаризации объекта и разработки документации, требуемой для его консервации .

Консервация объекта незавершенного строительства

Ситуации, при которых строительство объектов останавливается на неопределенный срок, встречаются достаточно часто. Наиболее распространенной причиной, по которой это происходит, является недостаток финансирования, однако консервация объектов часто осуществляется и по причине неблагоприятных погодных условий.

Консервация недостроенных объектов в перспективе предусматривает возобновление строительных работ, поэтому соглашения подрядов чаще всего не расторгаются, а приостанавливаются на время.

Не следует путать консервацию ОНС с прекращением строительных работ. При прекращении строительства возобновление возведения объекта не исключается, но только при условии смены инвестора (в отличие от консервации, при которой тот же инвестор должен будет вкладывать средства в строительство).

Объекты, строительство которых прекращено, могут быть ликвидированы или проданы другим инвесторам, располагающим необходимыми финансовыми ресурсами.

При прекращении строительства могут возникать значительные разногласия между заказчиками и подрядчиками, причиной которых может быть специфический характер недостроенного объекта как вида имущества организации. С одной стороны, такой объект относится к внеоборотным активам организации, а с другой — во время выполнения строительно-монтажных работ все риски, связанные с состоянием объекта, несет подрядчик.

Когда требуется консервация объекта

Согласно действующему законодательству, решение о консервации объекта следует принимать в том случае, если строительство приостановлено более чем на полгода. При этом необходимо учитывать, что консервация может иметь негативные последствия для собственника недостроенного здания. К примеру, если участок использовался на основании договора аренды, по истечении периода его действия земля может быть изъята.

За время консервации могут истечь и многие другие соглашения. Но иногда консервация — единственный правильный выход из сложившейся ситуации. Решение о консервации недостроенного объекта должно приниматься заказчиком и оформляться соответствующим приказом, в котором должны быть указаны сроки проведения работ по инвентаризации объекта и разработки документации, требуемой для его консервации.

Свое решение заказчик доводит до исполнителя, совместно с которым в дальнейшем организовывает всю необходимую работу.

Порядок консервации объекта

Для консервации объекта создается специальная инвентаризационная комиссия, в состав которой входят представители заказчика, подрядных и проектных организаций.

Данная комиссия занимается составлением инвентаризационных описей, в которых указывается: название объекта; перечень элементов объекта; стадия готовности строительно-монтажных работ по объекту.

Комиссия проверяет и стоимость проведенных работ. Она может выявить нарушения, связанные с некорректным применением сметных норм или включением в стоимость работ расходов, которые не относятся к непосредственному строительству. При выявлении нарушений заказчиком вносятся соответствующие изменения в документацию.

Документальное оформление процедуры предполагает подписание субъектами договора подряда акта о приостановлении строительных работ (форма КС-17), в котором содержатся сведения о сметной стоимости работ, определение выполненных мероприятий, информация о расходах, понесенных застройщиком.
Данный акт является основанием для составления перечня мероприятий, необходимых для защиты конструкций и материалов от внешнего воздействия и для утверждения сметы консервации объекта.

Составление проекта консервации объекта

Проект консервации объекта должен быть согласован с заказчиком и обязан включать:

• сжатую характеристику конструкций, которые находятся на объекте;
• итоги обследования конструкций и список мероприятий, которые необходимо выполнить для их укрепления и предотвращения разрушений;
• список мероприятий, которые следует реализовать для предотвращения негативных климатических воздействий (обустройство временной кровли, гидроизоляция и прочее);
• список мероприятий, которые необходимо выполнить для ограждения объекта и защиты от проникновения посторонних лиц.

На основании данного проекта проводятся практические работы, все расходы по которым берет на себя заказчик.

Перечень работ и их стоимость закрепляются в дополнительном соглашении к договору подряда.

В этом же документе оговариваются сроки выполнения работ, сдачи законсервированного объекта и компенсации заказчиком всех необходимых затрат, понесенных подрядчиком. После завершения этих работ заказчик должен организовать надлежащую охрану объекта.

Выполнение работ

Если должным образом не выполнить консервацию объекта незавершенного строительства, может образоваться риск утраты выполненных строительных мероприятий, снижения их качества и эксплуатационных параметров. Объектами консервации выступают строительные конструкции, инженерные и коммуникационные сети, основания фундаментов, стройматериалы и конструкции, находящиеся на площадке.

Источник

Напомним: консервация строящегося объекта – это приостановка строительства , которая предполагает возобновление застройщиком строительных работ в будущем. В пункте 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ установлено, что при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства . … Поэтому остановимся на них подробнее. Соблюдение Правил. Консервация строящегося объекта имеет основные положения, они таковы. Решение о консервации объекта и об источнике средств на оплату связанных с этим расходов принимает застройщик.

Консервация строительства

Консервация объекта незавершенного строительства – это прекращение (обычно временное) производственных работ на объекте с соответствующим документальным оформлением и организационными мероприятиями по сохранению уже возведенной части здания. Такую меру принимают застройщики/заказчики, когда дальнейшее ведение работ по каким-то причинам невозможно (отсутствие финансирования и др.).

Решение о консервации фиксируется документально, оформляется приказ или распоряжение, в котором отражаются:

• Сроки разработки пакета документов, необходимых для консервации;
• Инвентаризационные мероприятия;
• Лица и организации, ответственные за сохранность недостроя;
• Размер средств, необходимых для проведения мероприятий.

Порядок консервации объектов капитального строительства

Процесс оформления консервации и связанные с ней мероприятия реализуется двумя сторонами – заказчиком (застройщиком) и подрядчиком. К этим лицам относятся и субподрядчики, инвесторы и другие участники строительства.

План действий для заказчика

Если заказчик (застройщик) по каким-то причинам приостанавливает возведение объекта, он обязан незамедлительно поставить в известность подрядчика (организацию строителя), местную администрацию, органы управления, выдавшие разрешение на строительство.

Статья 752 Гражданского кодекса РФ обязует заказчика, инициирующего консервацию незавершенного строительства, оплатить подрядчику:

• Все выполненные объемы работ;
• Возместить расходы, вызванные потребностью в остановке рабочего процесса, в том числе его выгоду.

Стоит отметить: процесс консервации не является основанием для прекращения договорных отношений сторон.

Далее застройщик обязан организовать консервационные мероприятия, которые помогут сохранить незавершенный объект для дальнейшего возведения и использования.

Что должен делать подрядчик

В реальной практике консервацию объекта капитального строительства проводит подрядчик за счет средств застройщика. Поскольку данный вид работ не предусмотрен в договоре подряда и не заложен в смету, его расчет производится отдельно. Обычно его осуществляет строительная компания, после чего согласовывает сметы с заказчиком. Что закладывают в документацию:

• Стоимость работ;
• Расчеты ремонтных и монтажных, восстановительных работ;
• Охрана объекта.

В договоре строительного подряда прописывают порядок действий и полномочия сторон при ведении остановки строительно-монтажных работ для предотвращения спорных ситуаций.

Инвентаризация

К основным мероприятиям по консервации незавершенного объекта строительства относится инвентаризация. Она проводится согласно пунктам 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для проведения процесса назначается инвентаризационная комиссия, в которую входят представители всех участвующих в строительстве и договорных отношениях стороны.

Комиссия составляет опись, в которой отражаются:

• Наименование объекта;
• Полный объем выполненных строительно-монтажных работ;
• Стоимость реализованных работ;
• Причины консервации.

Составление документов основывается на работе с рабочими схемами и материалами:

• Сметы, рабочие и проектные чертежи;
• Акты приемки и сдачи работ;
• Журналы учета выполненных работ и др.

Сводку выполненных работ осуществляют на основании всех имеющихся документов, которые составлялись и велись при строительстве. Оформление бумаг осуществляется в унифицированной форме Госкомстата России от 18.08.1998 г №88 (№ ИНВ-1, № ИНВ-2 и т.д.).

Задача инвентаризации – фиксация фактического состояния объекта с учетом всех его составляющий. Мероприятия также могут выявить отклонения от ведомого учета.

Оформленный и заверенный пакет документов передается заказчику для хранения и обеспечения сохранности объекта незаконченного строительства.

Сопровождающие документы

Кроме инвентаризации для оформления консервации здания необходим акт о приостановлении строительства, который составляется по форме №КС-17, утвержденной Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 11 ноября 1999 года №100 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ». В нем отражают:

• Наименование и назначение здания/сооружения, строительство которого приостановлено;
• Дату начала строительства;
• Сметную стоимость работ по договору;
• Фактическую стоимость работ на момент закрытия объекта;
• Расходы заказчика;
• Расходы на консервацию и охранные мероприятия.

На основании акта составляется смета предстоящих работ.

По результату проведенных расчетов бухгалтерия заказчика производит выплаты в пользу подрядчика. Специалисты работают со счетами компаний, сдают отчеты в надзорные органы.

Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома

Выше приведено описание процесса консервации больших объектов строительства – жилых многоквартирных домов, промышленных и административных объектов. А как быть, если решено приостановить возведение коттеджа?

В данном случае дела обстоят значительно проще: при заключении договора с фирмой-подрядчиком всё-таки придется произвести расчет за предоставленные услуги на момент консервации.

А вообще под консервацией частного строительства предполагается сохранение конструкций от разрушения до возобновления работ. В основном она осуществляется на период зимнего или дождливого сезона. В это время главные враги материалов – влага и отрицательные температуры. От них и нужно защитить недостроенный дом.

Защита фундамента

Столбчатый и свайный фундаменты защищать смысла нет – их тело практически полностью находится в грунте, где их целостность и гидроизоляцию обеспечивают специальные материалы (рубероидные рулонные или обмазочные).

В защите нуждается ленточный фундамент:

• Выступающую над землей часть необходимо закрыть гидроизоляцией. Для этого можно использовать недорогой рубероид.
• Чтобы сохранить целостность гидроизоляции следует покрыть ее водонепроницаемым утеплителем.
• Чтобы материалы не слетели, их прижимают тяжелыми предметами, например, кирпичами.

Главное условие – перед консервацией бетон должен набрать марочную прочность, то есть мероприятия можно проводить только после 28 дней с момента заливки.

Подвал

Если перед зимой был сделан подвал, но не перекрыт, следует сделать настил из досок, которые нужно накрыть плёнкой. Это защитит внутреннее пространство от проникновения снега и последующего образования стоячей воды.

Пол следует засыпать щебнем или сделать цементно-песчаную стяжку, чтобы избежать поднятия грунтовых вод весной.

Незасыпанный котлован по периметру стен следует засыпать до зимы, чтобы вода в нем не скапливалась и не давила на стены подвала при застывании. Отверстия для коммуникаций или уже проложенные трубы следует закрыть листами фанеры или металла и прижать их.

Если перекрытие установлено, его изолируют рубероидом или пленкой, материал прижимают по периметру досками. Так же следует поступить с лестничными проемами.

Консервация дома с поставленными стенами

Кирпичные и каменные дома лучше перезимуют, если проемы уже заполнены оконными и дверными блоками, а кровля покрыта. Если крыша не закончена, следует завершить строительство установкой перекрытия поверх стенового материала, чтобы вода не проникала внутрь кирпичей и бетона.

Деревянным домам перед зимовкой устанавливать окна и двери не рекомендуется – проемы следует закрыть досками или фанерой, которые обеспечат нормальную циркуляцию воздуха. Это необходимо по технологии – брус и бревно должны перезимовать один сезон, это часть естественной сушки древесины.

Если на стропила еще не смонтирован весь «пирог», достаточно сделать обрешетку и натянуть толстую полиэтиленовую пленку в несколько слоев, чтобы во внутренний объем не попадала вода.

Источник

В состоянии консервации объект незавершенного строительства может находиться не более трех лет. После устранения причин, вызвавших консервацию объекта незавершенного строительства , принимается решение о возобновлении его строительства . Продолжение строительства осуществляется в порядке, установленном настоящим Законом и иными актами законодательства. Подрядчику по акту передаются объект незавершенного строительства и заключение разработчика проектной документации о его техническом состоянии.