Как признать право собственности на незавершенный строительством объект

Признание права собственности на объект незавершенного строительства

Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства. Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли зарегистрировать право собственности на недострой? Согласно закону, признать право собственности на объект незавершенного строительства может только суд. Как проходит данная процедура? Что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Содержание

• Что такое объект незавершенного строительства?
• Можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства?
• В какой суд можно подать иск?
• Как признать право собственности на объект незавершенного строительства, если застройщик обанкротился?
• Иск о признании права собственности на незавершенное строительство
• Регистрация права собственности на недострой

Что такое объект незавершенного строительства?

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия “объект незавершенного строительства”:

• 130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
• Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
• В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
• Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

Можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства?

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?

Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?

Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:

• гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
• участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.

Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:

• определено местоположение в строящемся доме;
• обозначена площадь.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

Источник

Прокурор разъясняет — Прокуратура Владимирской области

Действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Закон также не содержит запрет на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нём).

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления этих прав определены в ст. 10, а способы защиты – в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

На объект незавершённого строительства может быть признано права собственности по решению суда. При этом то обстоятельство, что изначальный застройщик, с которым у дольщика заключен договор , признан банкротом и ликвидирован, а достройка дома была поручена другому юридическому лицу, не лишает дольщика права обратиться с таким иском против нового застройщика.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать права гражданина (или юрлица) на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку исходя из положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершённом строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Прокуратура Юрьев-Польского района

• Вконтакте
• LiveJournal

Прокуратура
Владимирской области

Прокуратура Владимирской области

7 июня 2017, 17:46

ДОЛЬЩИК ВПРАВЕ ТРЕБОВАТЬ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ДОЛЮ В НЕЗАВЕРШЁННОМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ДОМЕ

Действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Закон также не содержит запрет на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нём).

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления этих прав определены в ст. 10, а способы защиты – в ст. 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

На объект незавершённого строительства может быть признано права собственности по решению суда. При этом то обстоятельство, что изначальный застройщик, с которым у дольщика заключен договор , признан банкротом и ликвидирован, а достройка дома была поручена другому юридическому лицу, не лишает дольщика права обратиться с таким иском против нового застройщика.

Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать права гражданина (или юрлица) на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку исходя из положений ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объёме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершённом строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Прокуратура Юрьев-Польского района

Адрес: 600025, город Владимир, Октябрьский проспект, дом 9
Телефон: +7 (4922) 32-55-53
Телефон: +7 (4922) 32-71-25

Источник

Образец искового заявления о признании права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости

Заявление представляет собой официальное обращение по какому-либо вопросу. Может подаваться в различные учреждения — от ИП и компаний до государственных структур. Повод для написания заявления также может быть различным — устройство на работу, просьба о возврате денежных средств и проч.

Адресатом заявления может быть продавец, работодатель или государственный орган. При подаче работодателю сотрудник может попросить о получении отпуска, об увольнении, возмещении ущерба. При подаче продавцу покупатель требует обмена или возврата средств и др. При подаче в госорганы гражданин вправе сообщить о своих просьбах и желаниях — например, об открытии ИП, о переходе на новую систему налогообложения и т.д.

Документ составляется в свободной письменной форме. Указываются данные автора и получателя, заголовок, суть и причины обращения с аргументацией, ставится дата и подпись. Для обоснования обращения к заявлению можно прикрепить дополнительные документы в качестве доказательства

Виды и варианты заявлений

• Заявление на развод.
• Заявление на алименты.
• Исковое заявление.
• Деловое письмо-заявление от одной компании другой.
• Заявление в компанию от физлица и проч.

В (наименование суда)

Истец: (Фамилия, Имя, Отчество)

(адрес места жительства)

Ответчик: Наименование, место нахождения(указывается юридический адрес, ОГРН/ИНН, телефон)

3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований:

Управление Росреестра по ,

Исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект

[Наименование истца] (арендатор) и [наименование ответчика] (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка [номер, дата] на срок [вписать нужное] для строительства [наименование объекта(ов)] общей площадью [S] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное].

Арендатор на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ [номер, дата], выданного Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора России, осуществило строительство спорного(ых) объекта(ов).

В связи с тем, что по истечении установленного договором срока аренды земельного участка ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании вещного права является способом восстановления и защиты нарушенного права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из пункта 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в этой статье.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По смыслу указанных норм условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, а также государственная регистрация права на такой объект. Несоблюдение при создании спорного объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которое не возникает в силу названных норм.

В государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства регистрирующим органом было отказано. Требование о признании решения об отказе в регистрации права собственности на строящийся объект также было отклонено.

Спорные строения расположены на земельном участке, предоставленном Истцу в аренду для целей строительства спорного(ых) объекта(ов). В соответствии с техническим заключением возведенные конструкции не законченного строительством объекта(ов) соответствуют строительным нормам и правилам.

Процент готовности спорных объектов составляет [значение] %.

Незавершенный строительством объект имеет достаточный уровень прочности и надежности и на данный момент не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Завершение строительства спорных объектов не приведет к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 12, 218, 219 ГК РФ,

прошу:

Признать право собственности на не завершенный строительством объект — [наименование] общей площадью [S] кв. м, расположенный по адресу: [вписать нужное].

Приложение:

1. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.
2. Копия договора аренды земельного участка.
3. Копии разрешительных документов на строительство.

Копия отказа в государственной регистрации права.

Почтовые квитанции — доказательство направления иска и приложенных к нему документов другим участникам процесса.

Источник