Как продать объект незавершенного строительства на арендованной земле Планируете купить эту квартиру? Заполните форму и мы зарезервируем её для Вас! Планируете купить эту недвижимость?
Статья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка
1. Если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
5. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
6. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
(Статья дополнительно включена с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
Комментарий к статье 239.1 ГК РФ
1. Комментируемая статья (вступает в силу с 01.03.2015) направлена на регулирование вопросов отчуждения такого особого вида недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства.
Следуя принципу о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, п.1 комментируемой статьи закрепляет требование об изъятии объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов, которые расположены на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, который был предоставлен в аренду по результатам аукциона, если договор аренды этого земельного участка прекращен.
Если речь идет об объектах незавершенного строительства, то очевидно, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, был предоставлен другому лицу (физическому или юридическому) в аренду для строительства. В соответствии со ст.30 ЗК РФ проведение аукциона осуществляется в случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Заключение договора аренды для строительства по результатам аукциона означает заключение договора на период осуществления строительства, из чего следует, что период строительства должен соответствовать сроку действия договора аренды. Размещение на земельном участке объекта незавершенного строительства означает незавершение строительства в срок действия договора аренды.
Поэтому установление требования о продаже такого объекта с публичных торгов представляется правомерным. Однако для такой продажи только факта расположения на земельном участке объекта незавершенного строительства недостаточно. Необходимо, чтобы было вынесено решение суда о такой продаже с публичных торгов. Поэтому все же основанием для такой реализации объекта является решение суда.
2. Поводом для вынесения судом решения о продаже объекта незавершенного строительства является обращение в суд с исковым заявлением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности. Предоставление указанным органам такого права является обоснованным, так как именно ими организуется проведение публичных торгов для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также для продажи объекта незавершенного строительства. Так, например, на федеральном уровне таким органом является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Однако требование вышеуказанных лиц может быть и не удовлетворено, если арендатор земельного участка (собственник объекта незавершенного строительства) докажет, что нарушение сроков завершения строительства было допущено по вине указанных органов, которые могли допустить затягивание сроков ввод объекта в эксплуатацию, например, путем неосуществления технологического присоединения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. Поскольку речь идет о продаже объекта незавершенного строительства с аукциона, то для обеспечения такой продажи, то есть для гарантии, что во время аукциона будут осуществляться «шаги» аукциона, необходимо установление начальной цены, которая, как правило, является рыночной.
В случае если публичные торги признаются несостоявшимися, например, в результате участия в них только одного лица, то объект незавершенного строительства может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Аналогично порядку прекращения права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать, п.5 комментируемой статьи предусматривает, что все средства от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта. При этом из вырученных денежных средств вычитаются расходы на подготовку и проведение публичных торгов.
4. Если в отношении земельного участка был заключен договор аренды без проведения торгов в целях завершения незавершенного строительством объекта, но при этом срок его истек, а объект не был завершен, то вопросы об отчуждении такого объекта решаются в соответствии с вышеприведенными нормами.
5. Применимое законодательство:
— постановление Правительства РФ от 05.06.2008 N 432.
При этом продавец может быть собственником земельного участка , на котором находится объект незавершенного строительства , или арендовать его. Во втором случае покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец объекта незавершенного строительства . Причем реализация объекта допускается без согласия собственника этого участка , если это не противоречит условиям пользования земельным участком , установленным законом или договором. … Затраты «Мастера» на строительство объекта незавершенного строительства составили: строительные работы – 2 950 000 руб. (в т. ч. НДС – 450 000 руб.); цена приобретения земельного участка – 4 000 000 руб.
Как продать объект незавершенного строительства на арендованной земле
Планируете купить эту квартиру? Заполните форму и мы зарезервируем её для Вас!
Планируете купить эту недвижимость? Заполните форму и мы зарезервируем её для Вас!
Планируете купить этот дом? Заполните форму и мы зарезервируем его для Вас!
Планируете купить этот земельный участок? Заполните форму и мы зарезервируем его для Вас!
Звоните нам с 9:00 до 20:00
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства заключается по типовому образцу и регулируется нормами, закрепленными в главе 30 ГК РФ. Владелец может продавать недострой, только если оформит на него право собственности. Чтобы распоряжаться недостроенным зданием, его, как и любой другой объект недвижимости, нужно поставить на учет в Едином государственном реестре недвижимости.
ИсточникСтатья 239.1. Отчуждение объекта незавершенного строительства , расположенного на земельном участке , находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка . … 4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства без торгов
Главная Профессиональные новости Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства без торгов
Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов, если строительство этого объекта не завершено после прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, если договор заключен после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства без торгов.
Администрация обратилась в арбитражный суд с требованием к обществу об изъятии принадлежащих ему объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований отказано.
Суды, руководствуясь положениями ст. 235 , 239.1 ГК РФ, подп. 10 п. 2 , подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 171-ФЗ), пришли к выводу о том, что к спорным правоотношениям не подлежит применению ст. 239.1 ГК РФ, поскольку договор аренды земельного участка, заключенный обществом и администрацией после 1 марта 2015 г., был расторгнут сторонами по соглашению до истечения трехлетнего срока.
Судебная коллегия Верховного Суда отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.
Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 — 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1 , предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).
При этом исходя из положений п. 6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Поскольку договор аренды земельного участка для завершения строительства объектов был заключен сторонами 18 ноября 2015 г., то есть после вступления в силу Закона N 171-ФЗ, то к спорным правоотношениям, с учетом правил п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, подлежат применению положения ст. 239.1 ГК РФ.
Определение N 309-ЭС21-3466
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
ИсточникНа земельном участке начато строительство жилого дома, но по ряду причин работы остановились, и теперь собственник склоняется к мысли продать землю с недостроенным объектом . Готовится выставить такую недвижимость на продажу , только вот пока не понимает, как это сделать правильно, чтобы соблюсти все требования закона. Слышал, что теперь нужно подавать уведомления о строительстве , но ведь он не собирается строить и сомневается, что ему нужно идти по этому пути. Как в связи с введением порядка уведомления о строительстве следует узаконивать объекты незавершённого строительства ? Можно ли не регистрировать недостроенный дом и продать участок с ним? Нужно ли…
Как продать объект незавершенного строительства на арендованной земле
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 21 декабря 2020 г. N 304-ЭС20-19559
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регион» на постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.2020 по делу N А46-21623/2019 Арбитражного суда Омской области,
департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее — департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регион» (далее — ООО «Регион», общество, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, со степенью готовности 11%, кадастровый номер 55:36:080101:12020, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:080101:10852 и 55:36:080101:11463, путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299.
Решением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.2020 решение от 03.03.2020 и постановление от 24.06.2020 отменены, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить постановление суда округа, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на существенное нарушение норм материального права.
В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что на момент предъявления Департаментом иска у ответчика действовало разрешение на строительство и в соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации имел право осуществлять строительство объекта.
Предъявление иска в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик считает злоупотреблением правом.
Для завершения строительства ранее ответчику земельные участки не предоставлялись, то есть право на однократное заключении е договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком не реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено.
Департамент своими бездействиями по отношению к заявлениям ООО «Регион», препятствующее осуществлению Обществом своих прав, которое признано незаконным в рамках дела N А46-13044/2019 сам допускает неэффективное распоряжение земельными участками.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как следует из обжалуемого акта, между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Феррум» (арендатор, далее — ООО «Феррум») заключен договор от 20.09.2016 N Д-Ц-13-11289 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:10852 для размещения торгового комплекса (в том числе салона по продаже автотранспортных средств).
Письмом от 20.06.2018 N ДИО/6526 ООО «Феррум» уведомило департамент о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.09.2016 N Д-Ц-13-11289 ответчику на основании договора уступки прав от 20.06.2018.
Между департаментом (арендодатель) и ООО «Регион» (арендатор) также заключен договор от 22.03.2019 N Д-Ц-31-11715 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:080101:11463 для размещения торгового комплекса (в том числе салона по продаже автотранспортных средств).
С 21.05.2019 договоры аренды от 20.09.2016 N Д-Ц-31-11289 и от 22.03.2019 N Д-Ц-31-11715 прекратили свое действие в связи с окончанием их срока.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2019 на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:080101:10852 и 55:36:080101:11463 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020 (степень готовности 11%), принадлежащий ООО «Регион» на праве собственности, что подтверждается регистрационной записью от 20.05.2019 N 55/104/2019-1.
04.10.2019 истцом произведен осмотр спорных земельных участков, ранее представленных в аренду обществу.
Согласно акту осмотра департамента от 04.10.2019 участки по периметру имеют ограждение, выполненное из металлического профилированного листа, в центральной части участков расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020 со степенью готовности 11%, принадлежащий на праве собственности обществу, остальная часть участков представляет собой пустырь, покрытый травяной растительностью.
Истечение срока действия договоров аренды земельных участков, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого земельные участки предоставлялись ответчику, послужило основанием обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 11, 235, 239.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 1, 35, 39.1, 39.6, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 171-ФЗ), исходили из отсутствия основания для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Суды указали, что ООО «Регион» обладает правом на однократное заключение (продление) договоров аренды в отношении обоих земельных участков без торгов с целью завершения строительства, поскольку факт реализации ответчиком соответствующего права в отношении какого-либо из двух земельных участков из представленных в материалы дела доказательств не следует.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области по делу N А46-13044/2019 от 03.09.2019 установлено незаконное бездействие департамента имущественных отношений администрации города Омска, выраженное в ненадлежащем рассмотрении заявления N 13824/СОО от 17.06.2019, вследствие чего был нарушен срок строительства объекта.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворяя заявленные требования, суд округа исходил из следующего.
Федеральным законом N 171-ФЗ ГК РФ дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.
Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).
Из материалов дела следует, что срок действия договоров аренды земельных участков от 20.09.2016 N Д-Ц-31-11289 и от 22.03.2019 N Д-Ц-31-11715, на которых расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:080101:12020 со степенью готовности 11%, истек 21.05.2019.
20.11.2019 в Арбитражный суд Омской области поступил иск департамент об изъятии спорного объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, то есть до истечения шестимесячного срока с даты прекращения действия договоров аренды (21.11.2019).
Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Эта норма, как правильно отметил суд округа, корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
Однако ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.
Установленный решением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2019 по делу N А46-13044/2019 факт бездействия департамента по не рассмотрению заявления общества о предоставлении земельного участка без торгов для завершения строительства в качестве такового обстоятельства квалифицирован быть не может, поскольку относится к периоду после окончания срока действия договоров аренды.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.
Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, действующее земельное законодательство прямо регулирует вопрос о заключении без проведения торгов нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, которые были возведены в период действия договора аренды земельного участка, заключенного после 01.03.2015.
Поскольку департамент воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенных договоров аренды земельных участков, на которых расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у общества право на однократное продление срока действия договоров аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта отсутствует.
Ссылка судов на положения Закона N 137-ФЗ, предоставляющего собственнику не завершенного строительством объекта безусловное однократное право на заключение без торгов договора аренды земельного участка для окончания строительства сделана при неправильном применении норм материального права. Положения Закона N 137-ФЗ распространяются на правоотношения сторон, возникшие до 01.03.2015, и предоставляют подобное право только тем собственникам, которые получили земельные участки для строительства до вступления в силу изменений земельного законодательства, исходя из принципа соблюдения разумных ожиданий землепользователей, приступивших к строительству объектов недвижимости в период иного регулирования рассматриваемых правоотношений.
Собственники объектов незавершенного строительства, заключившие договор аренды после 01.03.2015, обладают подобным правом исключительно в случаях, прямо предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
В связи с отказом в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, ходатайство общества о приостановлении исполнения судебного акта удовлетворению не подлежит.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Регион» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
ИсточникКупля- продажа объекта незавершенного строительства — серьезная сделка, затрагивающая интересы и покупателя, и продавца. По этой причине, мы решили выразить свою точку зрения и обозначить оптимальные условия юридического заключения сделки, которые помогут участникам минимизировать любые риски.' Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого.
Недостроенный дом. Можно ли продать объект незавершенного строительства?
На современном рынке недвижимости недостроенных домов очень много и они неплохо продаются. Риэлтор должен знать некоторые особенности продажи объектов незавершенного строительства. Рекомендую прочитать статью «Как работать с продавцом недвижимости. Шаг 1.» ФОТО
Земля – это главный объект продажи всех видов недвижимости. Сначала надо узнать в каком статусе земельный участок под недостроенным домом.
Вариантов несколько:
1. Земля в собственности
2. Земля в бессрочном пользовании
3. Земля в пожизненно наследуемом владении
4. Земля в аренде (при продаже недостроя Договор аренды переоформляется на нового владельца ,в том случае, конечно, если он не просрочен)
Во всех этих вариантах продать недострой можно, но для этого нужно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.
Объекты незавершенного строительства.
Документы для регистрации права собственности:
1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах)
2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ)
3. Технический план
4. Кадастровый паспорт
5. Разрешение на строительство, выданное органами местной администрации
6 Утвержденный проект на строительство
7. Квитанция
Подробнее о перечне документов на официальном сайте Росреестра.
Документы для продажи объекта незавершенного строительства:
1. Правоустанавливающий документ на землю
2. Свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства
3. Договор застройки
4. Проект (утвержденный архитектором)
5. Кадастровый паспорт
Как оценивать недостроенные дома?
Основные критерии оценки:
1. Местоположение
2. Размер земельного участка
3. Площадь дома
4. Материал постройки дома
5. Архитектура
6. Состояние документов
7. Степень готовности (фундамент, стены под крышей, черновая отделка, столярные работы, разводка коммуникаций и др.)
8. Технические условия на коммуникации.
Почему люди продают незаконченное строительство?
Основных причин две:
1. Нехватка денег
2. Проблемы с согласованиями коммуникаций
Профессиональные риэлторы должны в обязательном порядке выяснить причину продажи!
Так как можно запросто попасть в неприятную ситуацию перед покупателем, предоставив ему непроверенную информацию. В том случае, если земля не в собственности, риэлтор может предложить свои услуги по приватизации земли Читай статью Технология работы риэлтора: приватизация земельного участка.
РЕЗЮМЕ: покупать объект незавершенного строительства выгодно, так как это дешевле готового дома, но только в том случае если в порядке документы и нет проблем с коммуникациями.
Как продать объект незавершенного строительства.
Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!
Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:
Читать следущие интересные статьи:
Если тех паспорт и право собственности получены на новый дом — но в реальности дом не закончен — на треть недостроен- последствия?
В новых документах написано «Объект незавершенного строительства» или это 100% готовность?
в первом случае можно достроить и поменять Свидетельство на основании нового техпаспорта и внесения изменений в кадастровый паспорт.
Допускается ли продажа и государственная регистрация отдельных помещений (магазинов) в торговом комплексе, строительство которого не завершено?
Здравствуйте! Скажите пожалуйста- можно ли купить недостроенный дом ( готовность 38% ), дом в собственности по решению суда, но земля ни в собственности , ни в аренде и даже не имеет кадастрового номера! Продавец утверждает, что при готовности дома 80% можно будет приобрести землю в собственность! Разве такой вариант правомерен?
Да, собственник строения имеет первоочередное право выкупа земли без торгов у муниципалитета. При готовности дома на 80%, дом зарегистрируют как жилой дом.
ИсточникОбъект незавершенного строительства : сдаем в аренду , продаем , арендуем … Необходимость совершения сделок с объектами незавершенного строительства может быть вызвана разными причинами. Какие требования предъявляет к ним действующее законодательство? Как отражаются операции в бухгалтерском учете?