Можно ли продать объект вспомогательного использования?
Если есть объект вспомогательный к другому объекту недвижимости, то можно назвать это всё Единым недвижимым комплексом. При том объяснении, что если к примеру здание Проходной, не может быть самостоятельным объектом ? имеем ли мы право отдельно продать этот объект или нет.
Ответьте пож. на вопрос, может ли вспомогательный объект быть объектом гражданских прав. То есть могу ли я отдельно продать здание проходной от основного здания?
В отношении данного типа объектов есть «пробелы» в законодательстве. Однозначно разделить объекты на основные и вспомогательные достаточно проблематично.
В каждом конкретном случае необходимо подходить к определению самостоятельности объекта индивидуально. В случае, если объект может эксплуатироваться самостоятельно (не зависимо от других объектов капитального строительства (далее – ОКС), расположенных на площадке, в том числе в контексте инженерного обеспечения) то осуществить процедуру его отчуждения, по нашему мнению, возможно.
Однако, необходимо, также учитывать возможность формирования отдельного участка под объектом работ, в соответствии с установленными градостроительными регламентами и земельным законодательством. По закону, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков и отчуждение объекта в том случае, если собственник у земли и ОКСа один, должно проходить одновременно. То есть, чтобы продать проходную, как самостоятельный объект, необходимо будет провести работы по образованию участка под ней.
Такой объект также может входить в состав Единого недвижимого комплекса (далее – ЕНК), в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к ЕНК. Однако поле включения такого объекта в ЕНК весь комплекс становится неделимой вещью. То есть продать отдельно, в данном случае, проходную будет невозможно.
ИсточникВС решал, можно ли продать здание без участка
Предприниматель из Омска продала часть здания, но доля в участке под многоэтажкой осталась у нее в собственности. Объект по цепочке сделок перешел другому лицу, а часть земли владелица подарила третьему лицу. Эту сделку решила оспорить новая собственница помещений. Она указала, что по закону нельзя отделять объект недвижимости от участка, на котором тот расположен. Три инстанции ей отказали. «Как можно продать участок, когда он следует судьбе нежилого помещения?!» — задавались вопросом судьи ВС.
В Омске по адресу проспект Карла Маркса, д. 18 находится трехэтажное здание с магазинами. Частью помещений площадью 260 м² владела ИП Ольга Фалелеева. За ней было закреплено, соответственно, 163/439 долей в праве общей долевой собственности на участок под зданием размером 439 м². Остальная часть строения и земли принадлежала Дмитрию Дубровину.
В октябре 2016 года Фалелеева продала свое помещение Наталье Кудашевой. Причем в договоре стороны не указали, что вместе с объектом переходят права и на долю в земельном участке. Покупатель зарегистрировала на себя только часть строения. Потом она разделила актив на одиннадцать помещений и в марте 2018-го продала их Сергею Щербакову и Виктору Сорокину. Спустя год всю эту недвижимость выкупила предприниматель Екатерина Лодина. То есть тогда, получается, у магазинов было двое владельцев: Дубровин и Лодина.
А в мае 2019-го Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову те самые 163/439 долей на землю под зданием. После этого Дубровин и Пермяков потребовали с Лодиной плату за пользование их участком.
Три инстанции — одна позиция
Предпринимательница решила, что Пермяков незаконно получил права на землю, так как Фалелеева не могла владеть ей после продажи помещений. Закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка, на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса).
Поэтому Лодина решила оспорить договор дарения в суде (№ А46-23123/2020). Она обратилась с иском к Пермякову и Фалелеевой, требуя аннулировать сделку с Пермяковым, исключить из ЕГРН сведения о нем как о владельце земли и признать за ней право собственности на долю в участке.
Но три инстанции ей отказали. Они решили, что покупателю недвижимости переходит право на часть земли, только если у продавца она была в собственности. Здесь продавцы Щербаков и Сорокин сами приобретали помещения уже без доли участка. Лодина с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд.
Поздно узнала о владельце земли
Заседание в ВС прошло 14 июня. Екатерина Антонова, которая представляла интересы Лодиной, рассказала, как помещения с долей в участке появились у первой собственницы — Фалелеевой. Недвижимость с землей ей отошла по брачному договору, а муж получил актив по договору об отступном. То есть все-таки применима ст. 35 ЗК («Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение»).
— То есть до Фалелеевой помещение передавалось вместе с землей. Только Фалелеева не указала в договоре, что помещение передается с долей в земельном участке? — уточнила председательствующая в процессе Ирина Грачева.
Антонова это подтвердила.
По словам представителя истца, она не знала, что долю в участке под зданием подарили третьему лицу. Об этом ей стало известно только после получения претензии о плате за пользование участком.
— Вы, когда обращались за регистрацией права на помещения, не заявляли права на землю? — поинтересовалась судья ВС Елена Борисова.
Но по какой причине — юрист ответить затруднилась.
Тогда Борисова спросила, когда именно Лодина зарегистрировала право на помещение. Ее юрист сказала, что это случилось в феврале 2019-го, то есть до того, как земля перешла по договору дарения Пермякову.
Установил временный объект
Антонова добавила, что на момент подачи иска они запрашивали выписку из ЕГРН. Согласно документу, Лодина и Дубровин — единственные собственники помещений в здании на проспекте Карла Маркса, д. 18 в Омске.
Представитель Пермякова (покупателя долей земельного участка) Айнур Багаутдинова заявила, что у предпринимателя есть временный объект на подаренном участке — киоск. Правда, установил он его уже после передачи доли. Юрист указала и на другой аспект. По ее словам, участок расположен не только под самим зданием, но и рядом с ним. Там есть проезд и место для павильона Пермякова.
— Спорная доля была в собственности Фалелеевой в связи с тем, что она получила нежилое помещение. Каким же образом можно было распорядиться долей в праве собственности на землю, когда участок должен следовать судьбе нежилого помещения?! Почему вы считаете, что можно было распорядиться землей отдельно от помещения? — спросила Борисова.
— Как мне известно, в свое время лицо, приобретавшее объект недвижимости, отказалось от права владения участком. Покупатель не хотел за нее платить, — рассказала Багаутдинова.
Багаутдинова подчеркнула, что у ее доверителя во владении находятся помещений в соседнем здании. После этого «тройка» удалилась в совещательную комнату. Выйдя из нее, судьи ВС отменили акты трех инстанций и вернули дело на новый круг.
Источник