Как стать застройщиком на незавершенный строительством объекте

Как поступить инвестору при банкротстве застройщика

Если застройщик будет вынужден признать себя банкротом, то инвестор рискует столкнуться с рядом сложностей при возврате своих капиталовложений. Чтобы этого не произошло, инвестору следует предусмотреть риск банкротства и хорошо разбираться в причинах, вызвавших банкротство.
Следует помнить, что застройщики могут объявить себя банкротом самостоятельно или банкротство будет инициировано любым третьим лицом. Например, инициатором может выступить кредитор застройщика при наличии определенной суммы непогашенной задолженности

Что такое банкротство

Законодатель называет банкротством неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам. Такая неспособность должна быть подтверждена решением арбитражного суда.

Стадии банкротства

Порядок проведения описанных процедур регламентирован главой 9 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Банкротство – это довольно длительный и сложный юридический процесс, который включает в себя ряд последовательно сменяющихся стадий:

Как стать застройщиком. Директором строительно-ремонтной компании или строить малоэтажные дама.

1. наблюдение;
2. финансовое оздоровление;
3. внешнее управление;
4. конкурсное производство.

Наблюдение и финансовое оздоровление – это наиболее мягкие и демократичные процедуры. На стадии внешнего управления банкрот имеет возможность спасти организацию. Если вводится процедура конкурсного производства, то вероятнее всего, что деятельность организации прекратится, а ее имущество будет распродано для возмещения убытков кредиторов.

Основные юридические аспекты процедуры банкротства

Согласно общему правилу, зафиксированному в части 2 статьи 33 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ, требование о признании предприятия банкротом может быть предъявлено в суд его кредитором. Подать ходатайство в арбитражный суд о признании юридического лица банкротом может только тот кредитор, заем которого превышает сумму в 100 тысяч рублей. Сложности инвестора часто возникают при признании застройщика банкротом до того, как строительный проект был завершен. В таком случае инвестор не успевает получить жилое помещение в собственность.

Строящийся многоквартирный дом будет признан объектом незавершенного строительства. Застройщик, до признания его банкротом осуществляющий строительные работы, не будет располагать достаточным количеством денежных средств для завершения строительства объекта недвижимого имущества по договору долевого строительства. Право на объект незавершенного строительства возникнет у кредиторов застройщика. Так будет продолжаться, пока его не исключат из конкурсной массы, а также пока объект не будет передан долевым инвесторам.

Стратегия действий при банкротстве

Если инвестор выявит факт банкротства застройщика, ему потребуется разработать эффективную стратегию поведения. Законодатель предусматривает 2 варианта действий инвестора:

1. предъявление застройщику денежных требований;
2. предъявление застройщику требований о передаче жилого помещения.

В ситуации, когда инвестиции вложены в строительство нежилого помещения, к застройщику можно предъявлять в рамках его банкротства исключительно денежные требования. Контроль над деятельностью в застройщика период банкротства производится арбитражным управляющим, которого назначают судебные органы.

Полная инструкция дольщика. Банкротство застройщика до и после 2019

Арбитражный управляющий уполномочен на организацию и контроль процесса банкротства, который должен происходить с целью удовлетворения требований всех кредиторов застройщика. Это значит, что денежное требование или требование передать помещение должно быть предъявлено ответственному за процедуру банкротства арбитражному управляющему. Судебные органы, которые вынесли решение о признании застройщика банкротом, также принимают заявления с требованиями кредиторов застройщика.

Основания для предъявления требования к застройщику

Долевой инвестор, который имеет право требования к застройщику, должен подтвердить это. Основанием для получения возмещения являются следующие юридические документы:

• судебный акт о признании договора с застройщиком недействительным, который вступил в действие. Документ должен регламентировать обязанность застройщика по удовлетворению требования инвестора о возврате вложенных инвестиций;
• судебный акт о признании договора с застройщиком незаключенным, который подтверждает обязанность застройщика по удовлетворению требования инвестора о возврате вложенных инвестиций. Такой документ вступить в силу на момент его предъявления уполномоченных лицам;
• договор с застройщиком, который удостоверяет факт просрочки передачи помещения долевому инвестору, а также приложенные к нему бумагами:

1. документ об оплате долевых инвестиций;
2. справка, полученная в органах местной администрации, об отсутствии ввода в эксплуатацию здания;
3. письменное уведомление застройщика, содержащее доказательства его получения застройщиком, в котором говорится о расторжении договора с требованием вернуть долевые инвестиции.

Способы формулировки требования к застройщику

Сформулировать денежное требование к застройщику можно в разных формах. Формулировка во многом зависит от конкретных обстоятельств дела. Существует несколько способов сформулировать требование, среди них:

• возврат застройщиком всего объема полученных от инвестора капиталовложений до момента расторжения договора;
• возмещение реального ущерба, который был причинен застройщиком инвестору в результате нарушения обязательства застройщика о передаче в согласованный срок жилую площадь, расположенную в новостройке, по договору об участии в долевом строительстве объекта недвижимого имущества;
• возврат денежных средств по недействительной сделке, заключенной инвестором с застройщиком;
• возврат денежных средств по сделке с застройщиком, которая была в установленном порядке признана незаключенной.

Исполнение требований инвестора

После рассмотрения дела в судебных органах инвестор может получить исполнительный лист в отношении застройщика, для которого введена процедура наблюдения. В таком случае действие исполнительного документа будет приостановлено в соответствии с частью 2 статьи 201.4 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

После рассмотрения дела в суде спонсор может получить исполнительный лист в отношении застройщика, для которого введена процедура конкурсного производства. При названных обстоятельствах действие исполнительного листа прекращается, как это указано в части 1 статьи 201.5 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Данные случаи предполагают предъявление требований не в суд, а непосредственно к арбитражному управляющему. К требованию инвестор должен приложить исполнительный лист, полученный в суде.

Условия, дающие право требования

Право на предъявление требований к застройщику возникает у инвестора при условии, что присутствуют все перечисленные обстоятельства:

1. между инвестором и застройщиком, который был признан банкротом, заключен действующий договор долевого строительства;
2. спонсор исполнил все свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве путем. Он внес денежные средства в размере стоимости жилого помещения в новостройке в пользу застройщика;
3. инвестор не получил от застройщика в собственность жилое помещение, принадлежащее ему на основании заключенного договора о долевом строительстве многоквартирного дома;
4. в отношении застройщика была введена юридическая процедура конкурсного производства;
5. инвестор не отказался от исполнения договора, заключенного с застройщиком.

Суд в большинстве случаев отклоняет те требования инвесторов, которые были заявлены ими без выполнения какого-либо из названных условий. В случае отказа спонсору придется заявлять в рамках банкротства застройщика денежное требование.

Если все условия будут соблюдены, то арбитражный суд вправе признать за долевым инвестором имущественное требование к застройщику. Застройщик будет обязан удовлетворить признанное требование в рамках банкротства застройщика, даже в случае, когда долевые инвестиции привлекались застройщиком по предварительному договору купли-продажи. Аналогичное право будет действовать в отношении требования инвестора, заявленного на основании вексельной схемы покупки квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Требование инвестора должно быть предъявлено к арбитражному управляющему и в арбитражный суд. Судебные органы заносят сведения о требовании в специальный реестр. Такой реестр включается в себя систематизированные данные обо всех требованиях на передачу жилых помещений, заявленных инвесторами в отношении застройщика.

Законные требования должны направляться с приложением дополнительного пакета правоустанавливающей документации. Так, к ним следует приложить судебные акты и иные документы, подтверждающие юридическую обоснованность требования к застройщику. В противном случае инвестор может получить отказ в удовлетворении заявленного требования.

После того, как инвестор подает требование в суд, оно заносится в реестр. Инвестор, чье требование зарегистрировано, получает право на его удовлетворение. Он может участвовать в общих собраниях кредиторов застройщика и обладает числом голосов исходя из денежной суммы, которая была оплачена им по договору с застройщиком.

Способы погашения требований кредиторов

Законодатель устанавливает 3 варианта погашения требований инвесторов:

1. когда требование погашается в третью очередь за счет денежных средств, полученных после продажи имущества застройщика на торгах. Продать можно только те объекты имущества застройщика, которые были отнесены арбитражным управляющим к конкурсной массе;
2. когда требование о передаче жилого помещения погашается путем передачи незавершенного строительством объекта недвижимости в собственность жилищного кооператива. Жилищный кооператив должен быть создан долевыми инвесторами обанкротившегося застройщика. Цель создания юридического лица — завершение строительства;
3. когда требование о передаче квартиры в новостройке погашается посредством передачи долевым инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме, который был введен в эксплуатацию.

Погашение долга путем продажи имущества

Первый из приведенных вариантов удовлетворения требований инвесторов может быть использован в случаях, когда инвестор изначально заявил денежное требование к застройщику. Требование следует заявлять в тот момент, когда объект недвижимой собственности, в который инвестор вкладывал собственные денежные средства, находится на низкой стадии строительной готовности. Также следует учитывать условия о наличии у застройщика других инвестиционных активов, которые с высокой вероятностью дадут ему возможность на реализацию строительного проекта.

Инвестор, который обращается с денежным требованием, имеет определенные риски. Дело в том, что объект его капиталовложений в результате реализации будет исключен уполномоченными лицами из конкурсной массы. Таким образом, арбитражный управляющий может столкнуться с ситуацией, когда у должника-банкрота не окажется достаточного количества имущества, подлежащего продаже для возмещения долгов кредиторам. В этой случае удовлетворение требований инвесторов станет проблематичным.

Погашение долга путем передачи недвижимости жилищному кооперативу

Второй вариант может быть применен к конкретной ситуации только, когда здание не было введено застройщиком в эксплуатацию. Долевые инвесторы на общем собрании кредиторов принимают решение о заявлении ходатайства в суд. В заявлении им следует потребовать передать объект незавершенного строительства в собственность образуемого ими жилищного кооператива.

Чтобы суд удовлетворил указанное ходатайство, каждый из спонсоров должен стать членом жилищного кооператива. Когда суд принимает положительное решение по заявлению, объект незавершенного строительства исключается арбитражным управляющим из конкурсной массы. Он становится собственностью жилищного кооператива, образованного инвесторами обанкротившегося застройщика.
Руководство юридического лица, избранное из числа участников жилищного кооператива, предпринимает действия по государственной регистрации права жилищного кооператива на объект незавершенного строительства. Регистрация подтверждается внесением сведений о праве на собственность в ЕГРП. После регистрации прав объект незавершенного строительства должен был возведен за счет дополнительных средств членов кооператива, а также капиталовложений иных инвесторов.

Описанный вариант подойдет для тех недвижимых объектов, которые находятся на высокой стадии строительной готовности. Это означает, что членам жилищного кооператива не потребуется затрачивать значительных финансовых средств для окончательного завершения строительного проекта.

Перед тем, как начинать реализовывать предложенную схему, инвесторам рекомендуется прибегнуть к услугам независимого эксперта. Он сможет оценить строительный объект и утвердить примерную смету на достройку объекта. После этого инвесторы смогут понять, выгодно ли для них образование жилищного кооператива.

Погашение долга путем передачи квартиры в доме, введенном в эксплуатацию

Последний способ может быть реализован на практике, когда здание введено в эксплуатацию, однако квартиры, расположенные в нем, не были переданы застройщиком в адрес долевых инвесторов. Чтобы получить право на квартиру, спонсоры собираются на общем заседании. Они принимают решение о заявлении в суд ходатайства. Оно должно содержать требование о передаче построенных жилых помещений им в собственность.

Когда суд удовлетворит заявление инвесторов, арбитражный управляющий принимает решение об исключении объекта недвижимого имущества в виде многоквартирного дома из конкурсной массы. Долевым инвесторам следует получить у арбитражного управляющего передаточные акты.

После этого инвесторы занимаются регистрацией своих прав на квартиру в региональных отделениях Росреестра. Выписка из ЕГРП передается всем собственникам квартир, прошедшим через юридическую процедуру постановки на учет права собственности на недвижимое имущество.

Что делать, если указанные способы не подходят

В исключительных ситуациях, когда нельзя применить ни одну из описанных методик погашения долга, арбитражный управляющий предлагает инвесторам подать заявления о включении их денежных требований в общий реестр требований кредиторов. Это предполагает отказ спонсора от исполнения договора долевого строительства с застройщиком.

Заявленные инвестором имущественные и безденежные требования становятся исключительно денежными требованиями к застройщику, которые будут удовлетворены в третью и четвертую очередь, как это регламентировано в статье 201.9 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Кроме этого участник договора по долевому строительству многоквартирного дома может отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с застройщиком в силу введения процедуры банкротства.

Вопрос-ответ

Вопрос: «При банкротстве застройщика, является ли объект незавершенного строительства имуществом банкрота?»

Ответ: ГК РФ ст. 130 указывает на то, какое незавершенное строительство относится к недвижимому имуществу. Вместе с тем право собственности устанавливается только после государственной регистрации объекта. Только после прохождения процедуры регистрации имущество перейдет в полное распоряжение застройщика (ст. 40 ФЗ-№218).

На законодательном уровне интересы ЮЛ не защищены в части имущественных прав.

Важно! При условии официального признания застройщика банкротом стройка подлежит консервации (ФЗ-№127 «О несостоятельности (банкротстве)»).

Судебная практика общей юрисдикции показывает, что при завершении фундаментальных работ и при наличии у застройщика законных прав на земельный участок (в том числе наличие разрешения на выполнение строительных работ) регистрация объекта незавершенного строительства возможна. Степень готовности объекта не всегда является определяющей при вынесении судебного решения. Если планируется последующая передача права собственности на условиях купли-продажи, тогда рассматриваемый неполноценный объект капитального строительства подлежит узакониванию на основании ФЗ-№122.

Вопрос: Застройщик находится в конкурсном производстве, возможно ли при наличии инвестора перейти в финансовое оздоровление?

Ответ: ФЗ №127 от 26.10.2002 определён порядок признания юридического лица экономически несостоятельным. Ст.53 Закона урегулировано, что конкурсное производство открывается в случае, если нет оснований для введения финансового оздоровления.

При этом ст.57 Закона предусмотрены основания для прекращения производства по делу, в частности мирового соглашения, восстановления платежеспособности. Чтобы вернуться на стадию финансового оздоровления, необходимо обжаловать решение об открытии конкурсного производства.

Кроме того, ст.146 Закона предусмотрено, что в случае, если в отношении должника не вводились финансовое оздоровление и (или) внешнее управление, а в ходе конкурсного производства у конкурсного управляющего появились достаточные основания, в том числе основания, подтвержденные данными финансового анализа, полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена, конкурсный управляющий обязан созвать собрание кредиторов в течение месяца с момента выявления указанных обстоятельств в целях рассмотрения вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и переходе к внешнему управлению.

Таким образом, возврат к финансовому оздоровлению возможен либо по инициативе управляющего, либо по требованию иного заинтересованного лица путём обжалования открытия конкурсного производства.

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Источник

Как и какие требования дольщика включаются в реестр требований кредиторов застройщика при условии, что строительство объекта не завершено?

Вопрос: Как и какие требования дольщика включаются в реестр требований кредиторов застройщика при условии, что строительство объекта не завершено? Зависит ли решение данного вопроса от того, был ли расторгнут договор долевого участия в строительстве жилого дома? Может ли суд признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства и если да, то в каких случаях?

Ответ: В реестр требований кредиторов застройщика включаются только требования, имеющие денежный характер. Требование дольщика о передаче объекта долевого строительства может быть преобразовано в денежное и включено в указанный реестр только при расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома. Суд не вправе признавать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Однако по данным вопросам в судебной практике представлены и другие точки зрения.

Обоснование: Обязанности застройщика и участника долевого строительства содержатся в п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6, п. п. 1, 2 ст. Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об УДС).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Таким образом, существующее между застройщиком и участником долевого строительства обязательство носит имущественный, но не денежный характер.

При возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства применению подлежат положения Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве).

Согласно абз. 7 ст. 2 Закона о банкротстве кредитором является лицо, имеющее по отношению к должнику права требования по денежным и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, выходных пособий и зарплаты.

В соответствии с абз. 4 ст. 2 Закона о банкротстве денежное обязательство — это обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному предусмотренному Гражданским кодексом РФ, бюджетным законодательством РФ основанию.

Требования кредиторов по денежным обязательствам, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только с соблюдением установленного Законом о банкротстве порядка предъявления требований к должнику (п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

Обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру, как уже было отмечено, не является денежным обязательством и потому не может быть включено в реестр требований кредиторов (Постановление ФАС Поволжского округа от 12.11.2010 по делу N А55-24117/2009).

Чтобы требование дольщика было включено в реестр, оно должно быть преобразовано в денежное требование. Это возможно только в случае расторжения договора участия в долевом строительстве.

Расторжение договора (односторонний отказ от исполнения договора) по заявлению участника долевого строительства возможно в случаях, предусмотренных в ст. 9 Закона об УДС. Одним из оснований для такого расторжения выступает неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий на два месяца установленный договором срок передачи такого объекта (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона об УДС).

Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 1.1 ст. 9 Закона об УДС договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона об УДС в случае расторжения договора по указанным основаниям застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

В п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» отмечается, что при расторжении договора, исполнение по которому было предоставлено кредитором до возбуждения дела о банкротстве, в том числе когда такое расторжение произошло по инициативе кредитора в связи с допущенным должником нарушением, все выраженные в деньгах требования кредитора к должнику квалифицируются для целей Закона о банкротстве как требования, подлежащие включению в реестр требований кредиторов.

Таким образом, участники долевого строительства могут предъявить денежные требования к застройщику только путем включения требований в реестр требований кредиторов (поскольку они не относятся к текущим платежам).

Анализ судебной практики (Определение ВАС РФ от 15.09.2010 N ВАС-11948/10, Постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 по делу N А29-7358/2008(Т-36121/2009), Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2010 по делу N А33-2805/2009к20, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу N А21-8674/2009, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 N 15АП-1608/2010, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2010 N 17АП-229/2010-ГК, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2010 N 18АП-1675/2010, ФАС Северо-Западного округа от 29.07.2010 по делу N А21-8674/2009) показал, что в рассматриваемой ситуации допускается предъявление следующих требований:

• о компенсации морального вреда;
• о включении в реестр кредиторов требований о взыскании основного долга (суммы, уплаченной по договору), процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), о взыскании штрафных санкций, в том числе убытков в порядке ст. 10 Закона об УДС — в случае расторжения договора участия в долевом строительстве;
• о включении в реестр кредиторов требований о возмещении законной неустойки в соответствии со ст. 6 Закона об УДС — если договор участия в долевом строительстве не расторгнут.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о банкротстве состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия такого заявления и до принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, определяются на дату введения каждой процедуры, применяемой в деле о банкротстве и следующей после наступления срока исполнения соответствующего обязательства. Согласно п. п. 3 и 4 ст. 4 Закона о банкротстве размер денежных обязательств считается установленным, если он определен судом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве. Если должник оспаривает требования кредиторов, размер денежных обязательств или обязательных платежей определяется арбитражным судом в порядке, предусмотренном данным Законом.

Судебная практика при разрешении данной категории дел сформулировала следующие подходы:

1. При банкротстве застройщика, если строительство объекта не завершено, требования дольщика включаются в реестр требований кредиторов только в случае, если обязательство должника перед кредитором является денежным. Для включения требований конкурсного кредитора в реестр необходимо доказать, что обязательство должника перед кредитором является денежным применительно к абз.

4 ст. 2 Закона о банкротстве. До расторжения договора долевого участия у застройщика по отношению к участнику долевого строительства имеется обязанность по передаче в собственность помещения, а не денежное обязательство по передаче денежных средств. Требование кредитора, основанное на нерасторгнутом договоре долевого участия в строительстве, не носит денежного характера, поэтому во включении в реестр подобных требований суды отказывают (см., например, Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 N 15АП-1608/2010, ФАС Уральского округа от 22.09.2010 N Ф09-7629/10-С4).

2. Договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. По условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику квартиру. Данное обязательство денежным не является, поэтому требования о включении в реестр денежной суммы, необходимой для приобретения аналогичной квартиры, при указанных обстоятельствах признаются необоснованными (Определение ВАС РФ от 15.09.2010 N ВАС-11948/10; Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу N А21-8674/2009; ФАС Северо-Западного округа от 29.07.2010 по делу N А21-8674/2009).

3. В требовании кредитора о включении в реестр законной неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона об УДС), заявленном на основании ч. 2 ст. 12.1 Закона об УДС, о его учете в реестре как требования, обеспеченного залогом, должно быть отказано. Согласно ч. 2 ст.

12.1 Закона об УДС залогом в порядке, предусмотренном ст. ст. 13 — 15 данного Закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

• возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Законом и (или) договором;
• уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В силу ст. ст. 13 — 15 Закона об УДС у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный участок и строящиеся (создаваемые) на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 137 Закона о банкротстве требования кредиторов третьей очереди по возмещению убытков в форме упущенной выгоды, взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций учитываются отдельно в реестре требований кредиторов и подлежат удовлетворению после погашения основной суммы задолженности и причитающихся процентов. В очередности, предусмотренной данной нормой, подлежат удовлетворению также указанные виды требований, возникшие в связи с неисполнением обеспеченного залогом обязательства. Однако расходы на обращение взыскания на заложенное имущество, понесенные ранее возбуждения дела о банкротстве, приравниваются по своей природе к основной задолженности, обеспеченной залогом. Об этом говорится в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя».

Таким образом, требование залогового кредитора по штрафным санкциям не может быть удовлетворено за счет заложенного имущества, а потому оно не должно учитываться в реестре как обеспеченное залогом (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.07.2010 по делу N А21-8674/2009).

Что касается вопроса, может ли суд признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства, то следует отметить, что в практике судов, особенно судов общей юрисдикции, широко используется данный механизм защиты прав дольщиков при несостоятельности застройщика. Дольщики обращаются с требованиями:

• о признании права собственности на объект незавершенного строительства;
• о признании доли в праве собственности на объект незавершенного строительства;
• о признании права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях, строительство которых на момент обращения в суд не завершено;
• о признании права собственности на нежилое помещение;
• о выделении в натуре нежилого помещения и т.д.

Суды достаточно часто удовлетворяют сформулированные подобным образом исковые требования (см., например, Кассационное определение Нижегородского областного суда от 07.09.2010 по делу N 33-7929/2010, решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 02.04.2009, ссылка на которое указана в Определении ВАС РФ от 15.09.2010 N ВАС-11948/10).

Однако имеется и противоположная судебная практика. Суды отказывают в удовлетворении подобных требований, поскольку строительство дома не завершено (см., например, Определение Московского областного суда от 02.09.2010 по делу N 33-15632).

Представляется, что признание права собственности на отдельные помещения до ввода здания в эксплуатацию невозможно по объективным причинам. В объекте незавершенного строительства не может быть расположена квартира, поскольку многоквартирный жилой дом как объект гражданских прав до введения объекта в эксплуатацию не создан. Кроме того, часть объекта незавершенного строительства не может быть выделена в натуре в виде отдельной квартиры и удовлетворять бытовые и иные нужды. Эта позиция подтверждается судебной практикой (в п. 7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56, прямо указано, что до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры).

Что же касается признания права собственности на объект незавершенного строительства в целом, то следует указать, что судебная практика выдвигает следующие требования, при соответствии которым иск может быть удовлетворен:

• право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке;
• дольщики-кредиторы заключили соглашения об установлении (определении) долей в объекте незавершенного строительства, заключенного с застройщиком. В результате этого удовлетворение иска не повлечет предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2005 по делу N Ф08-2035/2005; ФАС Центрального округа от 24.12.2009 по делу N А35-2006/09-С4).

Однако признание права собственности на незавершенный строительством объект участником долевого строительства недопустимо. В удовлетворении таких исковых требований суд должен отказывать, поскольку данный способ защиты нарушенных гражданских прав является ненадлежащим (ст. 12 ГК РФ). Признание права собственности за дольщиком на объект незавершенного строительства нарушает права других кредиторов застройщика и, в первую очередь, права других участников.

Согласно п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Таким образом, не введенный в эксплуатацию дом, находящийся на балансе застройщика-должника, попадет в конкурсную массу.

При этом в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве). Строящийся многоквартирный дом считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ст. 13 Закона об УДС).

Отсутствие в Законе о банкротстве специальных правил о несостоятельности (банкротстве) организаций-застройщиков существенно ухудшает права участников долевого строительства; противопоставляет права участников долевого строительства, имеющих денежные и неденежные требования. Это нарушает баланс интересов указанных групп дольщиков: удовлетворение требований одной группы фактически исключает удовлетворение требований другой.

В случае признания права собственности на объект незавершенного строительства он выбывает из конкурсной массы несостоятельного должника, что противоречит основным принципам института несостоятельности (банкротства), где признается недопустимым преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими. Требования кредиторов должны быть удовлетворены соразмерно. Однако это становится невозможным при условии одновременного предъявления как имущественных, так и денежных требований.

Источник

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

За год (к июню 2018 г.) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков). Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

«С рынка уйдет дешевое жилье»

Леонид Казинец рассказывает, как застраивал самую дорогую землю в Москве и на что ему не хватает денег

Сила – в единстве

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

Как появляется банкрот в строительстве

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Застройщики жилья с 1 июля поднимут цены на квартиры

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

«Гранель» построит жилой квартал на 200 000 кв. м рядом со «Сколково»

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Дольщики продолжают активно покупать в Москве квартиры на стадии котлована

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков.

Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Источник