Как строительство объектов ввести в эксплуатацию по проводкам

Бухгалтерский и налоговый учет у заказчика-застройщика. Нюансы учета в связи с положениями ФСБУ 5/2019

Бухгалтерский и налоговый учет в жилом строительстве всегда был достаточно специфическим. С введением новых стандартов бухгалтерского учета, в частности, ФСБУ 5/2019 «Запасы» в 2021 году, у сотрудников бухгалтерии строительных компаний появилось еще больше вопросов.

Отражение расходов в бухучете

Согласно абзацу 1 п. 1.4 еще действующего на сегодня Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, (утвержденного приказом Минфина от 30.12.1993 № 160) организация строительства объектов, контроль за его ходом и ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат осуществляются застройщиками.

1. на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» — затраты учитывались в составе прочих капитальных вложений;
2. на счете 26 «Общехозяйственные расходы» с последующим списанием на счет 20 «Основное производство» или счет 90 «Продажи».

Однако новый стандарт ФСБУ 5/2019 «Запасы», вступивший в силу с 1 января 2021 года, существенно меняет привычные подходы.

С введением новых стандартов много вопросов вызывает, какой же теперь способ учета применять. Стандартом ФСБУ 5/2019 были введены правила, согласно которым предполагается, что расходы на строительство можно учитывать на счете 20 до момента признания выручки.

Мы придерживаемся позиции, что согласно пп. ж п. 3 ФСБУ 5/2019, данный стандарт применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных или созданных (находящихся в процессе создания) для продажи в ходе обычной деятельности организации.

Таким образом, целесообразно принять решение, что расходы по строительству жилого дома будут учитываться организацией-застройщиком на счете 20 «Основное производство» до момента признания соответствующей выручки.

Что делать

Закрепить вариант учета со ссылками на законодательные акты в учетной политике организации.

ФСБУ 5/2019 и незавершенное строительство

Теперь разберем иные нюансы использования ФСБУ 5/2019 для учета незавершенного производства в жилом строительстве.

Принципиальные нововведения заключаются в том, что незавершенное производство и созданные объекты с 2021 года признаются запасами. В производстве при первоначальном признании незавершенное производство может оцениваться по фактической себестоимости, а в единичном производстве — это вообще единственный возможный вариант.

Узнайте всё о ФСБУ 5/2019 «Запасы» из курса повышения квалификации «Кардинальные изменения в учете: пять новых ФСБУ»!

Завершив обучение, вы получите удостоверение о повышении квалификации на 120 ак.часов, которое будет указано в государственном реестре ФИС ФРДО Рособрнадзора.

Что делать

В фактическую себестоимость включать как прямые, так и косвенные затраты, а в учетной политике фиксировать метод их распределения.

Учет расходов на рекламу

Сложности, в частности, вызывает вопрос отнесения расходов на рекламу и поиск инвесторов (дольщиков). Как правило, подобные расходы существенны, и с введением ФСБУ 5/2019, а именно, пп. е п. 26, который прямо говорит нам о том, что в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются расходы на рекламу и продвижение продукции, возникли вопросы каким образом отражать данные расходы в соответствии с новым порядком.

Расходы на рекламу и привлечение дольщиков не признаются расходами, связанными непосредственно со строительством. Соответственно, не представляется возможным включить их в стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

Что делать

Отражать такие затраты на субсчете счета 20 «Основное производство» отдельно от затрат на строительство.

В случае если застройщик возводит дом для сторонних дольщиков, затраты отражать в качестве оборотных активов в бухгалтерском балансе.

Впоследствии, после списания, рекламные и подобные расходы могут быть признаны как прочими расходами от обычных видов деятельности полностью в отчетном году, так и учтены на отдельном субсчете счета 20 «Основное производство» в качестве затрат, не увеличивающих стоимость возводимых объектов, до окончания строительства, а затем признаны прочими расходами по обычным видам деятельности.

Выбор способа отражения остается за Организацией и является элементом Учетной политики. При этом, особо обращаем внимание, что при выборе способа с отражением по счету 20 «Основное производство», Организации следует раскрыть в Учетной политике подробное обоснование своего выбора.

Учет управленческих расходов

Также важный нюанс, что согласно пп. г п. 26 ФСБУ 5/2019 в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются управленческие расходы.

Но есть исключение — если эти расходы непосредственно связаны с изготовлением продукции, выполнением работ (услуг). То есть, если строительная компания не осуществляет иных видов деятельности, то управленческие расходы целесообразно включать в себестоимость незавершенного производства на счете 20 «Основное производство».

Таким образом, данные расходы полностью в отчетном периоде не признаются, а будут признаны одновременно с получением выручки организацией-застройщиком.

Учет средств дольщиков

В настоящих условиях ведения деятельности Специализированным застройщиком средства дольщиков не поступают на расчетный счет самого застройщика, а находятся под непосредственным контролем банка посредством использования счетов эскроу.

Что делать

Учесть их на забалансовых счетах, в частности, с использованием счета 008 «Обеспечения обязательств и платежей полученные».

При открытии иных счетов закрепить этот факт в рабочем плане счетов и соответствующих положениях Учетной политики организации. Аналогичное мнение высказали специалисты Минфина в письме от 11.11.2019 N 03-11-06/2/86786.

Отметим, что мы все же придерживаемся позиции, что учитывать финансовый результат от договора ДДУ в бухучете нужно аналогично купле-продаже и при этом бухгалтерские записи могут выглядеть следующим образом:

• Дт 008 — поступили средства дольщиков на счета эскроу
• Дт- 51— Кт 67 — получен целевой кредит на долевое строительство
• Дт 91 Субсчет «Прочие расходы»— Кт 67 — начислены проценты за пользование целевым кредитом
• Дт 20 — Кт 60, 76 — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных расходов на подрядные организации)
• Дт 20 — Кт 02, 10 и пр. — Сформирована стоимость выполненных работ (в части произведенных собственных расходов)
• Дт 43 — Кт 20 — Приняты к учету объекты (квартиры) в построенном доме после сдачи и ввода в эксплуатацию
• Дт 90 — Кт 43 — Учтена себестоимость объекта у заказчика-застройщика. Сумма проводки определяется сформированной на счете 43 себестоимостью
• Дт 62 — Кт 90 — Объект ДДУ передан инвестору, возникновение права собственности у инвестора. Сумма проводки определяется суммой в ДДУ
• Дт 67 — Кт 62 — зачет банком средств дольщиков со счетов эскроу в счет погашения кредита и процентов
• Дт 51 — Кт 62 — поступление остатка средств дольщиков со счетов эскроу после погашения кредита и процентов
• Кт 008 — отражено выбытие денежных средств со счетов эскроу

Что делать

Отразить всю сумму, поступившую по ДДУ, в доходной части и все произведенные застройщиком затраты по возведению жилого дома в расходной.

Это позволит наиболее корректно вычислить, в том числе, и налогооблагаемый результат.

Нюансы налогообложения: подходы к учету экономии

Что касается налогообложения, то у заказчика-застройщика оно связано с рядом нюансов и спорных моментов.

Что нужно раскрыть

1. подходы к налоговому учету по Договору долевого участия (ДДУ);
2. порядок определения моментов признания доходов и расходов;
3. особенности исчисления НДС по объектам разного назначения;
4. организацию раздельного учета по НДС.

Главный нюанс — в какой момент у застройщика-заказчика образуются доходы по договорам ДДУ.

Доходом застройщика-заказчика, как правило, является фактическая разница (экономия) между суммой, полученной от дольщика, и стоимостью передаваемой ему квартиры. В налоговом учете, как и в бухгалтерском, нет единого мнения контролирующих органов и существует несколько подходов, каждый из которых по-своему спорный.

Рассмотрим несколько наиболее популярных:

Образовавшаяся экономия должна облагаться НДС и налогом на прибыль (и отражаться в соответствующих налоговых регистрах в размере экономии)

Нюанс

С налогом на прибыль все достаточно очевидно — есть доход, значит, есть налог.

А вот касательно НДС существует мнение, что после передачи квартиры дольщику оставшиеся целевые средства утрачивают свое первоначальное назначение и, в следствие данного факта, являются аналогом прочих доходов заказчика-застройщика, не связанных с льготируемой реализацией по подп. 23 п. 3 ст. 149 НК. А это значит, что данная разница должна облагаться НДС.

Позицию поддерживают суды (например, определение ВАС РФ от 23.07.2014 № ВАС-6429/14 по делу № А03-5093/2012).

Образовавшая экономия должна облагаться налогом на прибыль, но НДС не облагается

Нюанс

В поддержку такой позиции говорят положения ст. 146, 162 НК, аргументируя тем, что экономия не является величиной постоянной и четко оцениваемой. При этом поступление средств по ДДУ имеет целевое назначение. На данных фактах выводится логическая цепочка об отсутствии признаков соответствия фактического получения экономии критериям выручки от реализации по НК РФ. Соответственно, и объекта налогообложения по НДС не возникает.

Данная позиция также нашла поддержку в судах примерно того же периода, что и позиция 1 (например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2014 по делу № А28-10244/2013).

В то же время, на данный момент довольно однозначной является и позиция о том, что при строительстве недвижимости для продажи у застройщика не возникает обязанности применять пп. 3 п. 1 ст. 146 НК и начислять НДС.

Что делать

Доказать, что недвижимость предназначена для продажи (например, продемонстрировать активную маркетинговую деятельность), а построенные объекты не используются в деятельности застройщика.

Образовавшаяся экономия должна приравниваться к вознаграждению за услуги заказчика-застройщика

Нюанс

При данном подходе экономия должна отражаться в общем объеме выручки для определения финансового результата в целях понимания базы по налогу по прибыль. При этом НДС не начисляется на основании подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК.

Данный подход наименее популярный среди застройщиков, исходя из нашей практики, и используется в большинстве случаев при строительстве с использованием собственных средств и счета 86.

Отражение подхода в учетной политике

Исходя из понимания, что при выборе своего подхода всегда остаются риски споров с контролирующими органами, мы советуем подробно раскрыть данные положения в учетной политике.

Как вариант, в учетной политике могут присутствовать такие положения:

1. Порядок признания и достоверной оценки вознаграждения заказчику-застройщику по ДДУ. Например, Выручка от оказания услуг застройщика по ДДУ формируется по мере оказания услуги. Услуга считается оказанной на ______. Выручка заказчика-застройщика признается _____ в течение указанного срока.
2. Порядок признания и оценки экономии заказчика-застройщика. В данном разделе должны быть учтены такие нюансы, как выбранный вариант признания экономии, момент признания экономии в составе доходов. Немаловажно упомянуть, что экономия остается в распоряжении Организации.
3. Порядок формирования финансового результата.
4. Определение финансового результата

Дополнительно хотелось бы остановиться на моменте определения застройщиком жилья финансового результата. На данный момент существует довольно интересная судебная практика, которая, в свою очередь, была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС 30.06.2021.

Итак, в определении от 22.03.2021 № 309-ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Интересно, что в данном судебном разбирательстве необоснованным было признано мнение налогового органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

В пункте 36 вышеуказанного Обзора судебной практики Верховного Суда указано:

«застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства».

Выводы.

Финансовый результат определяется в целом по объекту строительства, а не по каждому отдельному договору долевого строительства (п. 6 обзора).

Застройщик вправе определять свою экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса, включая работы по благоустройству территории (определение от 03.02.2021 № 306-ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором ВС поддержал позицию АС ПО (постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019).

Порядок определения финансового результата также должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.

Раскрытие информации в отчетности

И последний момент, который мы затронем в данной статье — раскрытие информации в бухгалтерской (финансовой) отчетности.

Как раскрывать

Данные о средствах на эскроу-счетах отражаются в пояснениях к отчетности в разделе «Обеспечение обязательств».

Жилые дома, не переданные дольщикам, отражаются в Балансе в составе оборотных активов.

Постановлением Правительства от 27.10.2005 № 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» предусмотрено, что Застройщик обязан предоставлять ежеквартальную отчетность по своей деятельности в Министерство строительства.

Источник

Бухгалтерский учет застройщика. Три важных аспекта

Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными? По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия, если его вознаграждение оговорено в цене договора? Как ведется налоговый учет? Ценные рекомендации для застройщиков многоквартирных домов

Применение кассового аппарата застройщиком

Ситуация 1. Нужно ли застройщику применять кассовый аппарат, если дольщик оплачивает договор наличными?

Да, нужно. Эта позиция отражена в Письме УФНС РФ по г. Москве от 11.11.2010 № 17-15-118100 и опирается на арбитражную практику (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.05.2007 по делу № А31-144/07-16, поддержанное Определением ВАС РФ от 28.11.2007 № 15504/07). А главное — Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (п. 11) разъяснено, что положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Это толкование (ст. 431 ГК РФ) обязывает застройщика соблюдать требования Федерального закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов…».

Бухгалтерский учет застройщика по договорам ДДУ

Ситуация 2. По какой схеме ведет бухгалтерский учет застройщик, привлекающий средства по договорам долевого участия (ДДУ), если его вознаграждение оговорено в цене договора?

Будем исходить из того, что средства дольщиков, предназначенные для строительства, но так и не израсходованные застройщиком по целевому назначению, также остаются в его распоряжении. Эту сумму именуют экономией застройщика. И еще предположим, что в возводимом доме не будет помещений производственного назначения. Тогда застройщик не ведет расчетов по НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Учетные записи застройщика показаны в таблице 1.

Таблица 1. Учетные записи застройщика

Ниже — построчные пояснения к этой таблице, c указанием номера строки и комментария

Налоговый учет у застройщика

Доходом признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить (ст. 41 НК РФ). Поэтому вынудить застройщика к признанию дохода от экономии до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (а тем более в условиях экономического кризиса) невозможно. Что и подтверждает Письмо Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306.

Поскольку ДДУ носят долгосрочный характер, вознаграждение застройщика, предусмотренное договором, нужно распределить равномерно на срок, указанный в договоре (абз. 8 ст. 316 НК РФ, пп. 2 п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). При этом расходы на оказание услуг списывают ежемесячно в полном объеме (азб. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ).

Источник

Порядок ввода в эксплуатацию основных средств (нюансы)

Ввод в эксплуатацию основных средств — это документальное подтверждение готовности имущества к использованию по назначению. Чтобы правильно оформить этот процесс на счетах бухгалтерского учета, необходимо знать некоторые нюансы, о которых пойдет речь в данной статье.

Отражение в учете объекта ОС, введенного в эксплуатацию: проводки

ОС попадают в организацию разными путями: их можно купить, построить, приобрести с помощью обмена или в виде взноса в уставный капитал, также возможно их безвозмездное получение. В зависимости от того, каким образом они попали в организацию, в БУ отражается поступление и производятся проводки по вводу в эксплуатацию основных средств:

О проводках, отражающих нюансы безвозмездной передачи ОС, читайте здесь «Безвозмездная передача основных средств — проводки».

Важно! С 2022 года утратил силу ПБУ 6/01 «Учет основных средств», его заменили два новых ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения». Что изменили в учете ОС новые стандарты по сравнению с ПБУ 6/01, подробно разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе бесплатно и переходите в Готовое решение.

Отдельного внимания заслуживает проводка — введены в эксплуатацию основные средства, требующие монтажа. Для оприходования таких основных средств, в бухгалтерских записях используют счет 07. Наиболее актуально его применение в фирмах, занимающихся строительством. По дебету счета отражают стоимость поступающего оборудования и расходы по его доставке. По кредиту — списывают стоимость сданного в монтаж оборудования в дебет счета 08. Заработная плата рабочим, стоимость работ сторонней организации (если монтаж осуществлялся наемной бригадой) — эти и другие затраты по монтажу учитывают в составе капитальных вложений. После того как первоначальная стоимость ОС сформирована, составляется проводка ввода в эксплуатацию ОС: Дт 01 Кт 08.

Можно ли по учтенному на счете 07 имуществу применить вычет по НДС? Ответ на этот вопрос вам даст подборка правоприменительной практики от КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе бесплатно и переходите в Энциклопедию спорных ситуаций.

Как правильно ввести ОС в эксплуатацию: документы и дата принятия к учету

Для документального отражения процесса ввода в эксплуатацию основных средств предприятия могут использовать типовые бланки № ОС-1 (а, б) либо самостоятельно разрабатывать форму данного документа. При этом важно, чтобы акт содержал все необходимые реквизиты:

• дата и номер;
• сведения об организации, передающей ОС;
• данные о предприятии, принимающем объект;
• бухгалтерская информация: первоначальная стоимость, срок полезного использования и т. д.;
• характеристика основного средства и т. п.

Скачать бланк ОС-1 можно бесплатно, кликнув по картинке нже:

Подробнее о составлении этого документа читайте в статье «Унифицированная форма № ОС-1 — акт о приеме-передаче ОС».

Чтобы определить готовность объекта к эксплуатации, руководитель издает приказ о создании специальной комиссии. Ее члены сделают вывод о соответствии ОС техническим условиям или о необходимости доработки. И на основании полученных данных комиссия делает заключение и отражает его в акте.

Нередко перед бухгалтером встает вопрос: как ввести в эксплуатацию основное средство, использовать которое организация пока не планирует? Чтобы на него ответить, нужно определиться с тем, что считать датой ввода в эксплуатацию основных средств.

Такой датой является день, когда основное средство полностью готово к использованию, независимо от момента, когда его фактически начнут эксплуатировать. Ведь по оприходованному на счета БУ ОС необходимо начислять амортизацию. А до тех пор пока объект основных средств не введен в эксплуатацию, не получится начислить износ.

Как отражаются в учете ОС, которые не сразу приняты в эксплуатацию

Не все ОС, поступающие в организацию сразу пригодны к использованию. Некоторые из них требуют монтажа и иных работ по доведению до состояния, пригодного к эксплуатации.

Таким образом, может возникнуть ситуация, что ОС поступило в организацию в одном периоде, а на счете 01 отразилось позже. Чтобы у проверяющих из налоговой инспекции не возникло вопросов, необходимо документально подтвердить неготовность объекта ОС к использованию. Такими документами выступают акты по монтажу и наладке оборудования, договоры подряда, накладные на покупку комплектующих деталей.

Если объекты потенциально готовы к работе, но ввода в эксплуатацию основных средств еще не было, их целесообразно отражать в БУ обособленно. Для этого открываются два субсчета к счету 01: первый будет отражать ОС, которые уже готовы к использованию, но еще не введены в эксплуатацию, а второй — имущество в эксплуатации.

Бухгалтерская запись, отражающая принятие к учету ОС в таком случае, выглядит таким образом:

• Дт 01 субсчет «Основные средства на складе (в запасе)» Кт 08.

Проводка «ОС введено в эксплуатацию» будет следующей:

• Дт 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации» Кт 01 «Основные средства на складе (в запасе)».

Итоги

Процесс отражения на счетах БУ ввода в эксплуатацию основных средств имеет ряд особенностей. Их необходимо знать и учитывать, чтобы не навлечь на организацию штрафные санкции налоговой инспекции.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник