Узаконить реконструкцию дома
Произведена реконструкция жилого дома, какие документы необходимы для осуществления регистрации на измененный объект (в результате реконструкции увеличилась площадь жилого дома)? Куда необходимо обратиться?
В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
В целях получения муниципальных услуг «Выдача разрешения на строительство», «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию в администрацию города Кемерово непосредственно, либо через МАУ «МФЦ г. Кемерово» (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в г. Кемерово). Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть также подано через Портал.
Действия по предоставлению муниципальных услуг осуществляет структурное подразделение администрации города Кемерово – управление архитектуры и градостроительства администрации г. Кемерово.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию в соответствии с ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ необходимы следующие документы:
— правоустанавливающий документ на земельный участок;
— градостроительный план земельного участка;
— схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
— согласие всех правообладателей объекта индивидуального жилищного строительства в случае реконструкции такого объекта.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
Для ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, в соответствии с требованиями, установленными ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, необходимо предоставить следующие документы:
— правоустанавливающие документы на земельный участок;
— градостроительный план земельного участка;
— разрешение на строительство;
— документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям;
— схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-техничекого обеспечения в границах земельного участка.
— технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.11 2016 № 689.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.
ИсточникРеконструкция или как законно увеличить площадь жилого дома: рекомендации Кадастровой палаты
Реконструкция объекта капитального строительства, поясняют эксперты Кадастровой палаты, это изменение его параметров (высоты, количества этажей, площади, объема). В ходе реконструкции возможна надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций объекта.
Эксперты отмечают, что для реконструкции обязательно нужно получить разрешение на строительство и реконструкцию. Для этого в орган местного самоуправления надлежит представить заявление о выдаче разрешения на строительство и реконструкцию дома и правоустанавливающие документы на земельный участок. Также потребуется представить градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения дома. Вместе с тем требования к списку документов могут отличаться в каждом субъекте. Поэтому перед оформлением следует уточнить эту информацию в местной администрации. Разрешение на строительство и реконструкцию или отказ в выдаче такого разрешения с указанием причины отказа должны быть представлены уполномоченным органом в течение 7 дней.
После того, как разрешение получено, можно приступать непосредственно к работам по реконструкции. По окончании работ в том же органе самоуправления нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию (выдается в течение 10 рабочих дней) и обратиться к кадастровому инженеру, который изготовит технический план с отраженными сведениями о реконструкции. Подготовленный пакет документов вместе с заявлением о кадастровом учете изменений объекта недвижимости можно подать в офисах МФЦ, а также посредством официального сайта Росреестра.
ИсточникМожно ли узаконить самовольную реконструкцию жилого дома?
Самовольная реконструкция жилого дома может быть узаконена в судебном порядке.
Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку (реконструкцию) или снос. Эти права реализуются при условии соблюдения, в частности, градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 263 ГК РФ; пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).
Справка. Реконструкция жилого дома
Под реконструкцией жилого дома понимается изменение параметров дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
В настоящем материале рассмотрим самовольную реконструкцию жилого дома, в результате которой изменились его параметры.
Законная реконструкция жилого дома
Для признания реконструкции жилого дома законной необходимо соблюсти ряд административных процедур.
По общему правилу собственник жилого дома должен направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, например отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации (далее — уполномоченный орган), уведомление о планируемой реконструкции с приложением необходимых документов (ч. 1, 3 ст. 51.1 ГрК РФ; ч. 5 ст. 16 Закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Получение уведомления о соответствии планируемой реконструкции установленным параметрам либо ненаправление уполномоченным органом в установленный законом срок (по общему правилу — семь рабочих дней) уведомления о таком несоответствии считается согласованием реконструкции и дает право на проведение необходимых работ (ч. 7, 13 ст. 51.1 ГрК РФ).
Уведомление об окончании реконструкции в случае ее соответствия требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а также технический план жилого дома будут являться основаниями для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, прилагаемыми к соответствующему заявлению (ч. 16, 19 ст. 55 ГрК РФ; п. 1.2 ст. 19, ч. 11.1 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
До 01.03.2026 допускается государственный кадастровый учет и регистрация прав на жилые дома, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, без вышеуказанных уведомлений, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.
При этом жилой дом должен соответствовать, в частности, установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. Право выбора порядка оформления такого объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2019 N ОГ-Д23-11504; Письма Росреестра от 19.01.2021 N 13-00021/21, от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21, от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).
Также не требуется направлять уведомление в отношении жилого дома, созданного на садовом земельном участке либо земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, кадастровый учет которого осуществлен до 04.08.2018 (ч. 22 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; ч. 6.1 ст. 16, ст. 17 Закона N 340-ФЗ).
Самовольная реконструкция жилого дома и ее узаконение
Реконструкция жилого дома, произведенная без осуществления всех необходимых процедур по ее согласованию с уполномоченным органом, считается самовольной.
Если в результате самовольной реконструкции возник новый объект, он будет рассматриваться как самовольная постройка. Под созданием нового объекта следует понимать в том числе изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23.06.2015 N 24-КГ15-6).
Самовольная постройка, в свою очередь, подлежит сносу или приведению (путем реконструкции) в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (абз. 3 ст. 12, п. 2 ст. 222 ГК РФ; ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ).
При этом снос самовольной постройки может быть осуществлен лишь в том случае, если будет установлена невозможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольной реконструкции (п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Таким образом, лицо, которое осуществило самовольно реконструкцию жилого дома, вправе привести дом в состояние, соответствующее действующим нормативным требованиям, или в предыдущее состояние (до реконструкции) в случае, если это не противоречит действующим нормативам.
Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении жилого дома принимается судом (п. п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ).
В свою очередь, право собственности на самовольно реконструированный жилой дом может быть признано в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 08.11.2018 по делу N 33-48573/2018, от 20.02.2020 по делу N 33-8048/2020).
В этом случае в исковом заявлении в зависимости от конкретных обстоятельств могут быть изложены, в частности, требования о сохранении дома в реконструированном виде. В иске рекомендуем также отметить, что при реконструкции дома не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ; ч. 1 ст. 3, ч. 2 ст. 131 ГПК РФ).
К исковому заявлению могут быть приложены в том числе документы, подтверждающие попытки лица, осуществившего самовольную реконструкцию, принять меры к ее легализации (например, уведомление об окончании реконструкции и уведомление уполномоченного органа о несоответствии реконструированного жилого дома требованиям законодательства) (ч. 16, 19, 20 ст. 55 ГрК РФ; п. 4 ст. 132 ГПК РФ).
При рассмотрении дела судом может быть назначена строительно-техническая экспертиза (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; Перечень, утв. Приказом Минюста России от 27.12.2012 N 237).
Исковые требования могут быть удовлетворены судом при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В случае удовлетворения судом требований лица решение суда будет являться основанием для осуществления Росреестром соответствующих регистрационных действий. Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 58, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
При этом представление технического плана не потребуется, если необходимость осуществления государственного кадастрового учета установлена решением суда, которое содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, соответствующие установленным методам их определения (ч. 4 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Нормы законодательства о самовольных постройках не распространяются на реконструкцию жилого дома, связанную с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций, в результате которой не возникло нового объекта недвижимости (п. 14 ст. 1 ГрК РФ; п. п. 28, 29 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Источник