Регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства
Регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства
Как договорившись о строительстве по инвестиционному контракту не стать «обманутым дольщиком»? И какой договор лучше заключить для приобретения офиса в строящемся доме? Именно эти вопросы нужно задать себе перед тем, как подписывать договор.
Определение об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ от 31.02.2012 г. по делу № А60-20631/2011.
Из материалов дела.
Застройщик заключил инвестиционный контракт с Инвестором (юр.лицом) с целью соединить свои вклады (капиталовложения) и завершить первую очередь строительства 8-16-этажного дома. При этом Застройщик взял на себя обязанности по строительству и передаче помещения офиса Инвестору, а Инвестор – профинансировать строительство. Инвестор свои обязательства исполнил в полном объеме. Однако Застройщик единолично зарегистрировал право собственности на весь объект незавершенного строительства, и спустя некоторое время, хоть и передал по акту приема-передачи Инвестору нежилое помещение, но от регистрации перехода права уклонился. Инвестор, не лишенный возможности пользоваться помещением, обратился в суд за регистрацией перехода права и выиграл дело во всех инстанциях.
Позиция ВАС РФ.
1. При квалификации договорных отношений сторон ВАС РФ отметил, что для договора инвестирования характерно то, что целью выступает получение или достижение полезного эффекта, а для договора долевого участия — возникновение у участников строительства права собственности на строящиеся объекты недвижимости и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В данном случае, Инвестор передавал деньги для эффективного их использования с целью инвестирования в строительство дома, что послужило основанием считать, что данный договор является инвестиционным.
2. В том случае, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к данным отношениям применим п. 3 ст. 551 ГК РФ, а именно, зарегистрировать переход права собственности на покупателя (в данном случае инвестора) можно на основании решения суда.
Комментарий.
1. В данном случае, инвестор совершенно верно скорректировал свое требование в суде первой инстанции, так как с момента разъяснения правовой позиции ВАС РФ по данного рода спорам, содержащегося в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 № 13534/10 заявление в данном случае признания права собственности, а не регистрации перехода права собственности повлекло бы отказ в удовлетворении иска из-за выбора ненадлежащего способа защиты.
2. При изучении данного дела невольно вспомнились времена, когда был заключен инвестиционный договор, ставший предметом данного разбирательства. Так изначально он был подписан 23.08.2005 г. Это было время, когда только вступил в силу Закон о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. Большинство договоров были инвестиционными, а следовательно, «обманутых дольщиков» было в разы больше, чем сейчас и никакие суды не могли защитить инвесторов, так как, закон об инвестиционной деятельности в РСФСР и закон об инвестиционной деятельности в РФ никаких гарантий и фактической ответственности застройщика не устанавливал, инвестор нес такие же риски, как любой участник предпринимательской деятельности.
3. В настоящее время принят ряд норм, которые защищают дольщиков, в том числе и юридических лиц, и я говорю не только, об ответственности застройщика, хорошо прописанной в Законе о долевом участии в строительстве многоквартирного дома, но и о поправках, внесенных в Закон «О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц» 12.07.2011 г. После которых банкротство застройщика происходит в особом порядке, нежели любой другой организации. Однако надо учитывать и ограничения, которые установлены в отношении юридических лиц и собственников нежилых помещений, так например, при банкротстве застройщика собственник нежилого помещения не может требовать передачи помещения (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2012 г. по делу № А21-12765/2009), он может заявлять только денежное требование, его требования удовлетворяются в порядке четвертой очереди, в отличие, например, от требований кредитора-гражданина, которые удовлетворяются в порядке третьей очереди (ст. 201.9 Закона «О несостоятельности (банкротстве) юридических лиц») и т.д.
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
ИсточникПризнание отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства
Обращение в территориальный орган Росреестра России с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в виде незавершенного строительством объекта, может преподнести неприятный сюрприз для заявителя. В практике имеют место случаи, когда собственник земли, предоставивший землю под строительство в аренду, заявлял о несогласии с регистрацией права собственности арендатора на незавершенный строительством объект и обращался в суд с иском о признании права собственности на него отсутствующим.
Судебные споры по таким ситуациям встречаются все чаще. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица (далее — арендаторы), получившие в аренду земельные участки и построившие на них незавершенный строительством объект в виде фундамента, осуществляют регистрацию права собственности на незавершенный строительством объект. Территориальный орган МУГИСО обращается в суд к этим арендаторам с исковыми заявлениями о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим (по ссылке подробнее о регистрации).
Такой иск орган МУГИСО мотивирует тем, что объекта недвижимости на участке нет, поэтому он заявляет исковые требования о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, а также требует признать договора аренды земли недействительным и обязать арендатора вернуть земельный участок арендодателю.
Как доказать законность регистрации права собственности на незавершенный строительством объект?
В первую очередь, арендатору необходимо представить доказательства законности его прав на землю в виде следующих документов:
— договора аренды земельного участка;
— выписки из ЕГРН о регистрации права аренды (если это право подлежит регистрации).
Во вторую очередь, арендатор должен доказать факт законности осуществления строительных работ на арендуемом участке. Данный факт доказывается следующими документами:
— проектной документацией согласованной в установленном порядке;
— разрешением на строительство;
— документами подтверждающими факт производства строительных работ и подтверждающими фактический объем этих работ, например договоры строительного подряда, акты о приемке выполненных работ, акты освидетельствования скрытых работ, товарно-транспортные накладные, документы о приобретении строительных материалов;
— заключением строительно-технической экспертизы.
В третью очередь, арендатор обязан представить документы подтверждающие факт соблюдения установленного порядка регистрации права собственности:
— документы о постановке объекта на кадастровый учет;
— выписку из ЕГРН о государственной регистрации права собственности (ранее свидетельство о государственной регистрации права собственности).
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
Именно вышеуказанные документы будут являться в суде допустимыми и относимыми доказательствами, которые позволят арендатору аргументировано доказать наличие его прав на землю и наличие объекта недвижимого имущества, а, следовательно, и законность зарегистрированного права собственности.
Строительно-техническая экспертиза объекта незавершенного строительством
В процессе судебного разбирательства любая из сторон вправе заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Данное ходатайство подается суду в письменной форме с мотивированным обоснованием необходимости ее проведения. Кроме того, заявитель ходатайства обязан указать перечень вопросов, которые необходимо поставить перед экспертом, например:
— Каково технические состояние незавершенного строительством объекта?
— Каковы технические параметры незавершенного строительством объекта?
— Соответствуют ли технические характеристики объекта техническим характеристика объекта капитального строительства, если да, то по каким признакам?
— Возможно ли использование объекта по его назначению заявленному в проектной документации?
— Соответствуют ли параметры объекта параметрам в проектной документации и разрешении на строительство?
— Соответствует ли существующий объект его описанию в техническом плане? Если нет, то в чем заключается не соответствие?
— Имеет ли объект прочную (неразрывную) связь с землей? Если да, то за счет каких конструктивных элементов?
— Может ли данный объект быть перемещен без соразмерного ущерба ее конструкции?
— Имеется ли нарушение градостроительных норм и правил, допущенное при строительстве указанного объекта?
— Имеется ли нарушение строительных норм и правил, допущенное при строительстве данного объекта?
— В какой период времени был построен объект?
Заключение эксперта по результатам проведения строительно-технической экспертизы будет являться достоверным доказательством существования постройки на арендуемом земельном участке, а также доказательством её существования в конкретных технических параметрах.
Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации:
тел. +7 (343) 383-59-64
В случае, если при проведении экспертизы будет установлено, что незавершенный строительством объект был построен до заключения договора аренды и до регистрации на него права собственности, то данное обстоятельство повлечет последствия в виде установления судом факта незаконного возведения этого объекта, и как следствие, незаконности регистрации на него права собственности.
На какие моменты следует обратить внимание после получения заключения экспертизы?
— полнота ответов на поставленные вопросы;
— компетенцию экспертов и наличие подтверждающей документации (уровень образования, стаж работы и т.д.);
— возможность получения письменного мнения других специалистов по содержанию и выводам заключения эксперта;
— возможность заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по его заключению.
Источник