Предоставление земли под объектами незавершенного строительства
Предоставление земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, осуществляется в настоящее время в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ ). Сходные положения содержались ранее в ст. 36 ЗК РФ (утратила силу с 01.03.2015).
Согласно п. 1 названной статьи исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Следует отметить, что правовое регулирование рассматриваемых отношений не свободно от недостатков. В этой связи существенное значение приобретают правовые позиции по спорным ситуациям, сформулированные в судебной практике.
В настоящей статье предлагается проанализировать спорныйвопрос, касающийся возможности предоставления публичных земельных участков собственникам объектов незавершенного строительства.
Анализ ст. 39.20 ЗК РФ показывает, что объект незавершенного строительства не упоминается в числе объектов, правообладатель которого вправе приобрести земельный участок под ним. Указанный вид объекта отсутствовал и в ст. 36 ЗК РФ. Однако в то же время ст. 39.20 ЗК РФ не содержит прямого запрета на ее распространение в отношении объекта незавершенного строительства.
Как показывает анализ судебной практики, подобная ситуация еще во время действия ст. 36 ЗК РФ породила правовую неопределенность, выразившуюся в существовании двух противоположных подходов к ее решению.
Согласно первому подходу положения ст. 36 ЗК РФ должны распространяться в том числе на объекты незавершенного строительства.
Это объяснялось тем, что перечень объектов недвижимости, перечисленный в приведенной норме, не является исчерпывающим. При этом прямой запрет на приватизацию земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, отсутствует. Такие выводы можно обнаружить во многих судебных актах (Определение Верховного Суда РФ от 22.02.2012 N 71-В11-13, Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 22.05.2014 по делу N 33-6935/2014 и др.).
В соответствии со вторым подходом положения указанной статьи не должны распространяться на объекты незавершенного строительства.
Основным доводом в пользу такой позиции служило то, что в отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Такой вывод был сформулирован вначале в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08, от 1 марта 2011 г. N 14880/10, а затем получил отражение в более свежей судебно-арбитражной практике (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2016 по делу N А51-6116/2015 и др.).
На наш взгляд, более взвешенным является второй подход в силу следующего. Земельное законодательство прямо отграничивает порядок предоставления публичных земельных участков в зависимости от цели такого предоставления: строительство или эксплуатация объектов. При этом юридическим фактом, который является точкой их разграничения, выступает момент ввода объекта в эксплуатацию. Если предположить, что ст. 36 ЗК РФ (в настоящее время ст. 39.20 ЗК РФ) должна распространять свое действие в отношении объектов незавершенного строительства, то произойдет смешение указанных процедур, что недопустимо.
Кроме того, первый подход вполне может привести к многочисленным злоупотреблениям, выражающимся в том, что лица, не завершая строительство объектов на арендованном земельном участке, будут иметь возможность приобрести такой участок в собственность в обход легальной процедуре.
ИсточникПрезидиум ВАС: возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка
Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08 «Возникновение права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием, предоставляющим исключительное право на выкуп земельного участка, на котором находится указанный объект»
Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество) на основании договора купли-продажи приобрело в собственность объект незавершенного строительства, готовый на 52 процента. На обращение Общества с заявлением о продаже ему участка, на котором расположен объект, в порядке, установленном статьей 36 Земельного кодекса РФ, мэрия ему отказала.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения мэрии об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка и об обязании мэрии в двухнедельный срок направить Обществу три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка, подписанных уполномоченным лицом.
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, так как сделал вывод о том, что возникновение права собственности Общества на объект, главные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации Обществом спорного участка. При этом суд указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ данный объект незавершенного строительства является объектом недвижимости, перемещение которого, в силу прочной связи с землей, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда, объектом незавершенного строительства может быть как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.
Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд РФ, о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора мэрия просила их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права.
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Проверив обоснованность доводов сторон, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что заявление мэрии подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Президиум ВАС РФ отметил, что, хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в Законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». К настоящему делу данные случаи не относятся.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Президиум ВАС РФ указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договором аренды земельного участка, дополнительным соглашением к нему и письмом мэрии подтверждалось, что Общество обладало правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды являлось завершение строительства объекта.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой Обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержали.
С учетом изложенного Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции, а также постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, требования Общества оставил без удовлетворения.
ИсточникВС исправил еще одну ошибку со льготным выкупом земли
WP_Term Object ( [term_id] => 2 [name] => Новости [slug] => news [term_group] => 0 [term_taxonomy_id] => 2 [taxonomy] => category [description] => [parent] => 0 [count] => 2608 [filter] => raw ) ) —> Ольга ДьяконоваНовости 05.05.2016
Суды по-прежнему испытывают сложности при рассмотрении дел о выкупе земельных участков под объектами незавершенного строительства на основании статьи 36 Земельного кодекса и приватизационного законодательства, и ВС РФ приходится их поправлять. 3 мая он опубликовал мотивированное определение по делу ООО «Загорская МПМК», которая несколько лет боролась с местным муниципалитетом за право выкупить по льготной цене в 2,5% от кадастровой стоимости 21 715 кв. м земли под своими объектами.
Такая возможность была у тех участников приватизационного процесса, которые успели переоформить право постоянного пользования на аренду до 1 июля 2012 года. После этой даты выкуп можно произвести на общих основаниях за плату, которая устанавливается органами местного самоуправления, — существенно более высокую. Она может доходить до 100% от кадастровой стоимости, отмечает Ирина Афанасьева, юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юрфирмы VEGAS LEX.
Загорская МПМК заключила договор аренды 10 сентября 2014 года, а потому, решил Арбитражный суд Московской области (Людмила Федулова), права на льготы у нее нет. Но коллегия Верховного суда в составе Галины Поповой, Елены Борисовой и Алексея Маненкова обратила внимание на всю историю взаимоотношений предприятия и Администрации Сергиево-Посадского муниципального района и, по мнению Елены Мякишевой, адвоката юридической группы «Яковлев и партнеры», сформулировала важный для практики подход.
История эта заключается в том, что ЗМПМК неоднократно (в сентябре 2010 года, мае 2011-го и марте 2012-го) обращалась к местным властям с заявлениями о переоформлении права постоянного пользования землей на право собственности. В ответ муниципалитет предлагал взять участок в аренду, но, когда 17 февраля 2012 года предприятие подало уже такое заявление, последовало молчание длиной в год, а затем — отказ, датированный 15 февраля 2013 года. И только после судебных разбирательств, закончившихся в пользу ЗМПМК, договор аренды был заключен.
«Если орган уклонялся…»
Верховный суд посчитал, что муниципалитет повел себя неверно. Согласно п.6 ст.36 ЗК администрация должна была принять решение по собственности или аренде в месячный срок после поступления обращения и в такой же срок после принятия решения подготовить проект договора купли-продажи или аренды, говорится в мотивированном определении. Если бы администрация надлежащим образом осуществляла свои полномочия, то аренда была бы оформлена до 1 июля 2012 года, сделал вывод ВС.
В итоге решение судьи Федуловой было скорректировано: вторая кассация исключила из него фрагмент, где говорилось о невозможности применения «правила 2,5%». Коллегия под председательством судьи Поповой сослалась тут на пункт 9 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24 марта 2005 года о необходимости применения императивной нормы закона 137-ФЗ о введении в действие ЗК, где это правило сформулировано.
Такая позиция в совокупности с ранее принятыми определениями свидетельствует о наличии последовательного подхода по защите добросовестных собственников недвижимости от неправомерных действий, считает Мякишева из «Яковлев и партнеры». «Закреплен важный вывод: если орган уклонялся от переоформления договора бессрочного пользования на договор аренды, то для выкупа участка по льготной цене значение имеет факт обращения с заявлением о переоформлении до 1 июля 2012 года, а не факт заключения договора аренды до этой даты», — отмечает Мякишева. Впрочем, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский считает, что выводы ВС только подтверждают ранее сформировавшуюся практику.
Для отмены решения оснований не имелось
Аргументация ВС, с которой он отменил постановления Десятого арбитражного апелляционного суда (Светлана Епифанцева, Сергей Коновалов, Елена Короткова) и АС Московского округа (Ольга Дудкина, Валентина Долгашева, Римма Латыпова), проще. Эти две инстанции согласились с муниципалитетом, что ЗМПМК вообще не имела права на выкуп по ст.36 ЗК, так как ее объекты — «незавершенка».
Тут коллегия ВС тоже упомянула подход ВАС. «Хотя в [ст.36 ЗК] не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума ВАС от 23 декабря 2008 года № 8985», — говорится в определении ВС. По его мнению, у апелляционного и окружного судов не имелось оснований для отмены законного решения суда первой инстанции.
Источник