Когда объект незавершенного строительства становится завершенным

Мои действия по переводу дома в завершенное строительство, жилое?

Есть зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое. Есть адрес, кадастровый номер. Сейчас есть необходимость перевести объект в завершенное строительство, назначение жилое. Было разрешение на строительство, но оно просрочено . К дому подведены все коммуникации официально (свет, газ, вода, канализация), заключены договора на их обслуживание. Регулярно оплачиваются коммунальные услуги. Налог на недвижимость. Мои действия по переводу дома в завершенное строительство, жилое?

Здравствуйте Андрей Николаевич.

Соответствующие порядки, регулирующие данный круг вопросов, устанавливаются местными нормативными правовыми актами.

Источник

Когда объект незавершенного строительства становится завершенным

Иногда возникают ситуации, когда объект строительства не могут достроить по тем или иным причинам. Например, нехватка финансирования, возникновение дополнительных непредвиденных расходов и т.п.

Что же представляет из себя понятие «незавершенное строительство»? В Градостроительном кодексе РФ объектами незавершенного строительства признаются «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено». Возникает закономерный вопрос, что считается завершенным строительством и в каких случаях объект будет относиться к незавершенному? Согласно Градостроительному кодексу РФ, после завершения строительных работ, предусмотренных проектом по объекту капитального строительства, нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, который подтверждает соответствие построенного объекта проектной документации, разрешению на строительство и иным, предусмотренным законом, требованиям (ст.55 ГрК РФ).

В пунктах 6 и 7ст.55 ГрК РФ перечислены причины, которые являются основанием для отказа в выдаче данного разрешения. То есть, если построенный объект данным пунктам или некоторым из них не соответствует, а недостроенный (в соответствии с проектом) объект этим пунктам соответствовать просто не может (например, стройка завершена всего лишь на 50%, следовательно, не все работы в соответствии с проектной документацией выполнены – т.е. он еще не соответствует проектной документации) – последует отказ на ввод в эксплуатацию до приведения объекта в соответствие требованиям Градостроительного кодекса.

Согласно ст. 55 ГрК РФ, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

1. отсутствие необходимого пакета документов (п.3,4 ст.55 ГрК РФ);
2. несоответствие объекта капитального строительства установленным законодательству требованиям градостроительного плана земельного участка;
3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4. несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;
5. несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка градостроительным регламентом.

Неполучение (несвоевременное получение) документов, запрошенных в соответствии с частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 — 10 и 11.1 части 12 статьи 48 ГрК, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, а в случае строительства или реконструкции объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения также предусмотренного пунктом 3 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса раздела проектной документации объекта капитального строительства или предусмотренного пунктом 4 части 9 статьи 51 настоящего Кодекса описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением случая, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства осуществлялись в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства) [1].

У застройщика может возникнуть вопрос, а почему, собственно, у моего здания должны быть определенный параметры? Из-за чего нельзя разработать проектную документацию на здание просто так, как хочется, например, офисное здание, в котором предусмотрены постоянные рабочие места, сделать без окон и отопления? Так не получится, потому что здания, сооружения должны отвечать требованиям технических регламентов, нормативным и правовым документам, действующим на территории РФ. Проектная документация на здания и сооружения должна отвечать 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009, утвержденному перечню национальных стандартов и своду правил. А технические решения, принятые в проектной документации, должны соответствовать требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивать безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Проектная документация должна быть разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительным регламентом. Таким образом, если проект разрабатывался на офисное здание, то в соответствии с нормативными документами оно никак не может быть без естественного освещения (окон) и отопления.

Как возобновить строительство незавершенного объекта капитального строительства?

Источник

Консультация юриста: как достроить недострой

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов продолжает юридический практикум на страницах «РБК-Недвижимости». На этот раз эксперт адресовал свою колонку девелоперам, которые по тем или иным причинам столкнулись с «объектом незавершенного строительства».

В современных условиях строительство далеко не всегда удается закончить в запланированные сроки. Причины на то могут быть различные — от непредвиденных технических сложностей и форс-мажорных обстоятельств до банальной нехватки средств.

В результате возникает так называемый «объект незавершенного строительства». Если подобный объект возводился на государственной или муниципальной земле, то зачастую становится невозможным повторно получить разрешения на продление сроков строительства и переоформление земли. Нередко государственные органы вынуждают «счастливого» обладателя недостроя снести уже возведенный им объект и освободить земельный участок.

Хорошей новостью, однако, является то, что последние поправки в земельное законодательство кардинально изменили эту ситуацию, существенно улучшив положение собственников объектов незавершенного строительства.

Суть проблемы

Как известно, собственник здания, строения, сооружения имеет исключительное право на приобретение в собственность либо в аренду земельного участка, на котором эти объекты расположены.

Недостроенные объекты при условии регистрации на них права собственности в ЕГРП могут быть предметом сделок (залог, купля-продажа и др.), но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, не обеспечивают.

При заключении государственными или муниципальными органами с коммерческими организациями договоров аренды земельных участков для строительных целей жестко фиксируется срок окончания работ, в который возведение капитальных объектов должно быть завершено. При этом как законом, так и, зачастую, самим договором предусматривается право арендодателя на расторжение соглашения в случае несоблюдения сроков строительства.

Как показывает практика, арендодатели спешат воспользоваться указанными правами даже в тех случаях, когда причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка являются действия тех или иных государственных органов, в том числе и в лице самих же арендодателей. Исключение могут составлять социально значимые для государства объекты жилья, детские сады, больницы и др.

Освободившиеся таким образом земельные участки в дальнейшем используются под государственные нужды либо повторно выставляются на аукцион.

Некоторую защиту застройщиков от подобных ситуаций предоставляет Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Согласно ему, особые преимущества предоставляются собственнику объекта незавершенного строительства, права которого зарегистрированы в ЕГРП до 1 января 2012г. В этом случае собственник вправе требовать заключения нового договора аренды земельного участка на бесконкурсной основе в целях завершения строительных работ.

Однако эта норма никак не защищает интересы многочисленных собственников недостроя, не зарегистрировавших свои права в ЕГРП до 1 января 2012г. Кроме того, в действующей редакции федерального закона не определен новый срок, на который должен предоставляться земельный участок. Остается также неясным и вопрос о том, может ли этот земельный участок выделяться неоднократно в том случае, если его застройщик вновь не уложится в установленный срок завершения строительства объекта.

Государственные органы нередко злоупотребляют образовавшимся пробелом в законодательстве и предоставляют обладателям недостроя земельные участки на срок менее одного года. За столь короткое время в большинстве случаев застройщики так и не успевают завершить строительные работы и снова сталкиваются с теми же трудностями.

С учетом этих недостатков в земельное законодательство были внесены соответствующие поправки, вступающие в силу с 1 апреля 2015г.

Дословно новая редакция закона звучит следующим образом «в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов» (п. 21 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Итак, с 1 апреля 2015г. у обладателей объектов незавершенного строительства наконец-то появится возможность эффективной защиты от некорректного поведения арендодателей .

Примеры из практики

Вот несколько примеров, попадающих под указанные законодательные нововведения (при условии, что речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности).

Случай 1. Физическое или юридическое лицо приобрело на вторичном рынке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРП до 1 марта 2015г.

Случай 2. Получив до 1 марта 2015г. право аренды земельного участка в целях осуществления строительства, Застройщик, приступив к строительным работам, не смог уложиться в сроки, отведенные на них договором.

Случай 3. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя, однако Застройщик до расторжения договора и не позднее 1 марта 2015г. зарегистрировал в ЕГРП право собственности на объект незавершенного строительства.

Случай 4. Договор аренды Земельного участка расторгнут по требованию арендодателя до 1 марта 2015г., однако после расторжения договора застройщик признал право собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке.

Во всех перечисленных примерах обладатели недостроя с 1 апреля 2015г. вправе требовать от государственных и муниципальных органов заключения нового договора аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства капитальных объектов.

С учетом сказанного я бы рекомендовал всем, кто в настоящее время осуществляет строительство капитальных объектов на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, или владеет объектами незавершенного строительства, воспользоваться этой уникальной возможностью защитить свои инвестиции и обязательно зарегистрировать в ЕГРП право собственности на недострой до 1 марта 2015г.

Руководитель отдела земельно-имущественных отношений консалтинговой компании HEADS Роман Ляпунов специально для «РБК-Недвижимости»

Роман Ляпунов HEADS

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Источник