Кому и как сдать объект строительства

Продолжительность приёма дома госкомиссией

Может ли дольщик присутствовать при приемке ЖК? Законно ли вводить в эксплуатацию дом с недоделками? Как долго работает Госкомиссия? LIVING узнал ответы у экспертов.

Многие дольщики на вопрос «когда можно приезжать за ключами?» слышали в ответ от застройщика туманную формулировку: «На объекте работает Госкомиссия». При этом не все могут внятно объяснить, что это такое, чем и как долго эта самая комиссия занимается. Поэтому LIVING решил разобраться в деятельности Госкомиссии. Может ли дольщик присутствовать при приемке ЖК? Законно ли вводить в эксплуатацию дом с недоделками? Когда передадут долгожданные ключи? Ответы на самые распространенные вопросы мы узнали у экспертов.

Что такое «Госкомиссия»?

После фактического завершения строительно-монтажных работ застройщик должен пройти несколько процедур, прежде чем он получит разрешение на ввод в эксплуатацию и сможет выдавать ключи. Сначала девелопер сам принимает объект от подрядных организаций – это, по сути, генеральная репетиция госприёмки. Затем здание проходит экспертизу, которую проводят государственные специалисты. Именно этот этап и называют «прохождение госкомиссии», хотя это понятие устаревшее. Так называли сдачу объекта до 2004 года, когда дом принимала большая комиссия, состоящая из разных чиновников, по решению которой он сдавался в эксплуатацию.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Процесс приёмки объекта регулируется Градостроительным кодексом и Положением о государственном строительном надзоре. В соответствии с этими актами экспертизу завершённого здания проводят органы местной власти.

Важно отметить, что приёмка новостройки проводится с целью проверки фактической готовности здания. По сути, объект (здание и элементы благоустройства) должен быть таким, каким его увидят при заселении первые жильцы. Если при прохождении экспертизы выявляются какие-либо изъяны или неточности в документах, то комиссия не выдает ЗОС, а выносит предписание исправить недочеты. Из-за этого сдвигаются сроки ввода в эксплуатацию.

Правда, эксперты отмечают, что такие случаи являются редкостью.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Отдельно стоит отметить, что правила проверки регулируются федеральным законодательством: кодексом и нормативным актом Правительства РФ, поэтому они действуют одинаково во всех регионах. Исключения связаны только с самим характером объекта строительства. Особые требования выдвигаются к реконструированным зданиям, отнесенным к культурному наследию, а также уникальным и особо опасным сооружениям.

Правда ли что раньше (10-15 лет назад) жильцов «запускали» в дома ещё до официального ввода дома в эксплуатацию? Как это происходит сейчас?

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:

Могут ли дольщики принимать участие в проведении Госкомиссии?

Регулярно на форумах, которые посвящены строительству того или иного жилого объекта, можно встретить инициативную группу, которая хочет всеми правдами и неправдами пробиться на процедуру осмотра объекта госкомиссией. Для этого даже описана некая процедура, когда группа активистов объединяется и регистрируется в качестве некого общественного объединения. Однако сами специалисты считают, что в этом нет необходимости, так как каждому дольщику будет в индивидуальном порядке показана его квартира.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

Может ли госкомиссия принять некачественный дом? (Например, известны случаи, когда в домах не было отопления, электричество по временной схеме).

Некачественный дом Госкомиссия никогда не примет, так как это прямо противоречит самой сути ее задач. Государство не может допустить введение в эксплуатацию зданий, которые не соответствуют общим строительным нормам и тем характеристикам, которые были заявлены самими строителями. При этом комиссия может ввести здание по временной схеме, если в новостройке не работают какие-то системы, но это не мешает в нем жить (к примеру, отсутствие отопления в летнее время). Застройщик составляет гарантийное письмо, в котором обязуется завершить работы и устранить недостатки в оговоренные сроки.

Госкомиссия пройдена. Когда будут заселять?

После получения заключения о соответствии и разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик ставит здание на кадастровый учет и выдает ключи собственникам. Как правило, на это уходит от двух недель до двух месяцев.

ПОМОЩЬ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ОТ LIVING

Доверьте Living решение своего квартирного вопроса! Мы поможем вам купить или продать квартиру, проверить юридическую чистоту, подготовить все документы, оформить выгодную ипотеку и заключить безопасную сделку.

Источник

Продавать, судиться или ждать: что делать при задержке сдачи новостройки

На российском рынке жилья бывают ситуации, когда застройщик затягивает со сдачей дома. Деньги уже заплачены покупателем, но дата переезда все время сдвигается. Рассказываем, почему такое может происходить, что при этом делать и на какие пункты договора обратить внимание.

Важно помнить, что срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — разные вещи. Срок сдачи дома в эксплуатацию — это дата, к которой дом должен быть построен и готов к заселению. А срок подписания акта приема-передачи квартиры — дата передачи ключей. В договоре с застройщиком в подавляющем большинстве случаев указывается именно дата подписания акта приема-передачи. В квартиру можно въезжать только после того, как он подписан.

Задержать сдачу дома может рынок

Причины переноса сроков сдачи дома могут быть разными, и от них во многом зависит порядок действий дольщика. Иногда причиной задержки может быть падение рынка жилья, когда у девелопера нет спроса, нет продаж и денег на стройку. В таком случае выгоднее получить денежную компенсацию в размере изначально внесенных средств, так как на эти деньги впоследствии можно купить что-то лучше или аналогичное, но дешевле.

Как забрать деньги со счета эскроу

Вопреки расхожему заблуждению деньги со счета эскроу нельзя забрать в любой удобный момент. Для этого потребуется расторжение ДДУ либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке при наличии на то оснований: срыва сроков сдачи, банкротства застройщика или передачи объекта ненадлежащего качества. Можно расторгнуть договор и по решению суда, но тогда придется доказать, что имеются основания для расторжения. Если дольщик инвестировал на старте продаж, ждет три года, а за два месяца до плановой даты ввода дома в эксплуатацию не готов даже котлован, срыв сроков передачи квартир очевиден, но формально у девелопера еще есть время и оснований для одностороннего расторжения ДДУ пока нет. В этой ситуации в суде надо доказать невозможность исполнения обязательств застройщика.

Если просрочка более шести месяцев

Главными причинами задержки ввода жилого дома в эксплуатацию более чем на полгода эксперты назвали изначально невыполнимый темп строительства и неустойчивую экономику проекта.

«Нередко для привлечения внимания к своему проекту девелопер указывает привлекательный срок сдачи, но для его соблюдения нужен неиссякаемый денежный поток и сверхнадежный подрядчик, что могут себе позволить либо застройщики премиальных клубных домов небольшой площади, либо те, кто возводит панельные новостройки стандарт-класса. Последние не требуют длительных фасадных, отделочных работ и благоустройства. Все остальные, неадекватно оценивая вероятную реальную скорость строительства, рискуют в скором времени выплачивать компенсацию дольщикам за просрочку», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Административные барьеры для застройщика

Даже добросовестный застройщик может столкнуться с затруднениями при получении разрешения на ввод в эксплуатацию качественно и вовремя построенного дома. Отсутствие результатов какой-либо экспертизы (экологической, технической), фрагменты спорных участков в пятне застройки и другие юридические препятствия могут переносить заселение покупателей на годы.

Самый простой выход в такой ситуации — попробовать избавиться от актива, переуступив права требования, но здесь есть несколько нюансов. Во-первых, осведомленные о проблемах со сдачей объекта люди не будут торопиться покупать квартиру в этой новостройке, продажа может оказаться невозможной. Во-вторых, даже если покупатель нашелся, то придется продавать с большой скидкой, часто дешевле изначальной стоимости. В этом случае надо оценить за и против. Если выведенные средства вложить будет все равно некуда, то лучше не торопиться и постараться дождаться сдачи объекта. Готовую квартиру с правом собственности реализовать проще.

Роман Соколов, заместитель исполнительного директора, руководитель отдела продаж Est-a-Tet:

— При задержке или переносе даты сдачи новостройки нужно ориентироваться на положения ДДУ. Если последняя дата подписания акта приема-передачи нарушена, не были зафиксированы соглашения о переносе сроков, которые должны быть подписаны между участником долевого строительства и застройщиком, то можно обращаться с требованием компенсации, а в случае отказа — идти в суд. Неустойки и штрафные санкции предусмотрены в ФЗ-214.

Далее стоит посмотреть на судебную практику и порядок сумм, которые признает арбитражный суд в пользу участника долевого строительства. Важно понимать, что каждый такой случай индивидуален. Если действительно есть просрочка, но она обоснована и застройщик готов идти навстречу дольщикам, такие прецеденты рассматриваются в досудебном порядке на основании соглашений к ДДУ. Но если возведение проекта остановилось и застройщик действительно не может исполнить свои обязательства, то в этом случае к разрешению проблемы подключается внешний регулятор. Это может быть как банк, который занимается проектным финансированием, так и Минстрой или Фонд защиты прав дольщиков.

Ни в коем случае не стоит обращаться к псевдоюристам, которые обещают колоссальные компенсации в пользу участников долевого строительства при подаче обращения в суд.

Если застройщик стал банкротом

В такой ситуации вариантов действий много. Можно расторгнуть ДДУ и претендовать на возврат средств со счета эскроу, если продажа осуществлялась через него. Если схема эскроу не применялась, можно ждать компенсации от Фонда защиты прав дольщиков или достройки объекта за его счет. Второе гораздо вероятнее, так как себестоимость строительства намного ниже рыночной цены, по которой оформлялись ДДУ и которую придется возвращать.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— В каждой конкретной ситуации нужно оценивать два параметра — вероятность получения в конечном итоге объекта или денег и наибольшую ценность одного и второго. Если сумма компенсации, на которую вы можете претендовать, ничтожна, лучше постараться дождаться квартиры.

Источник

Этапы сдачи жилого дома в эксплуатацию: сроки и получение разрешения

Число квадратных метров жилья, вводимого в эксплуатацию, растет ежегодно. В 2016 году было построено чуть больше 100 млн кв.м, в 2018 уже около 120, а, по прогнозам специалистов, к 2020 году этот показатель должен возрасти до 140 млн. кв.м. И это еще не считая частных домов, частота строительства которых ожидаемо увеличилась за последние годы.

Однако построить дом — полбеды. Гораздо более важно сделать его доступным для жилья, чтобы все труды строителей были не напрасны. А в том, как получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома или как осуществить ввод в эксплуатацию частного дома, разберемся в данной статье.

Что значит «дом введен в эксплуатацию»

Как ввести дом в эксплуатацию? Вопрос, в котором необходимо разобраться. Нельзя это сделать сразу же по завершении строительства. Оформление всех необходимых для этого документов — длительный процесс, в котором принимают участие органы по надзору за строительством и многие другие.

Во время прохождения процедуры в разные инстанции необходимо будет представить все праворазрешающие и строительные документы, пройти несколько проверок и экспертиз. Строение проверяют на соответствие проекту, а также на безопасность и соответствие всем санитарным нормам.

В 55-й статье ГК прописано, что выдавать разрешение могут только муниципалитет и администрация. Никакие частные компании такими полномочиями не обладают.

Получение документа происходит в 2 этапа:

Изначально владелец объекта ИЖС или застройщик получает заключение, где говорится, что построенный дом целиком и полностью отвечает требованиям проекта (ЗОС). Оформляется бумага после того, как комитет по градостроительству провел все необходимые экспертизы и проверки.

Внимание! В итоговой экспертизе обязаны принимать участие специалисты, которые контролируют устойчивость здания, соответствие его требованиям техники по безопасности: инженеры, пожарные, специалисты по электричеству и т.д.

Очевидно, что это важный документ. Но почему? Получение разрешения открывает собственнику или застройщику все дороги в смысле распоряжения построенным объектом.

Без этого документа, например, нельзя зарегистрировать дом в Российском реестре недвижимости и внести в список ЕГРН (единый государственный реестр налогоплательщика), что необходимо для оформления права собственности. Также владелец недвижимости получает все предусмотренные российскими законами права: владения, распоряжения и дарения.

Однако нельзя забывать, что вместе с вводом дома в эксплуатацию у собственника возникают не только права, но и обязанности. По окончании оформления бумаги владелец дома обязан платить на него налоги, а также оплатить согласно местным тарифам все коммунальные платежи.

Ввести дом в эксплуатацию владелец должен обязательно. Зарегистрировать самовольную постройку можно, но крайне проблематично. Администрация, не разбираясь особо, легко может отклонить ваше заявление и, более того, добиться, чтобы незаконная постройка была снесена. Поэтому еще перед началом строительства тщательно отнеситесь к сбору всех разрешений и бумаг.

Порядок оформления процедуры введения дома в эксплуатацию

Однако отказать вам могут и в том случае, если разрешение на строительство дома есть. Поэтому в данном разделе мы разберемся с тем, что нужно для сдачи дома в эксплуатацию: условия, документы, порядок действий.

Условия

Перед тем как в обращаться в местный орган самоуправления с заявлением о получении акта ввода в эксплуатацию жилого дома, необходимо удостовериться в том, что окончены следующие дела:

1. Завершены все монтажные и строительные работы, предусмотренные изначальным планом объекта. Имеется в виду только основное. Вся инфраструктура рядом, дорожки, асфальт и т.д. могут быть завершены после оформления документа.
2. Оформлен технический паспорт.
3. Оформлен официальный адрес здания.
4. Заключены все соглашения с представителями коммунальных компаний.
5. Организована экспертиза, проверяющая исправность всех коммуникаций строения: вентиляции, проводимости тепла и т.д.

Только если все пункты будут выполнены, есть смысл подавать заявление в администрацию на оформление «Разрешения на ввод дома в эксплуатацию». В ином случае ваше заявление либо не будет рассмотрено вовсе, либо исход рассмотрения будет отрицательный.

Документы

Если в случае невыполнения необходимого объема работ заявка может быть отклонена, то в случае непредоставления полного пакета документации заявление и вовсе будет не принято.

При обращении в администрацию у вас с собой обязательно должны быть следующие документы:

• справка из ЕГРН о том, что заявитель является владельцем земли, на которой построен дом;
• план застройки земли;
• официальное разрешение местной администрации на произведение строительных работ;
• подробная схема здания, где отражены: местоположение энергетических сетей в рамках земельного участка, где организовано строительство, расположение труб с водой и прочее;
• оформленное ранее «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов»;
• дубликаты заключения инженерной проверки и ксерокопии следующих частей плана строительства: пункты 2, 8—10 части 12 статьи 48, часть 18 статьи 5;
• бумага о том, что строение возведено в соответствии с изначальным планом и отвечает всем техническим требованиям, документ должен быть подписан организатором строительства (бумага составляется в любой форме);
• письменное подтверждение того, что дом соответствует изначальному плану и отвечает всем техническим требованиям, подписанное уже руководителями организаций, поставляющих электричество, воду, газ и т.д. (если необходимо).

Этапы сдачи дома в эксплуатацию

Оформить «Разрешение» сразу не получится. К этому необходимо подойти постепенно. Многие застройщики и собственники совершают ошибки, стараясь оформить ввод дома в эксплуатацию самостоятельно.

Разберемся подробно с поэтапным планом процедуры:

1. Завершение всех необходимых для подачи заявления работ: прокладка линий коммуникаций, оформление договоров с компаниями-поставщиками, первичная организация придомовой территории.
2. Проверка сотрудниками БТИ (бюро технической инвентаризации) характеристик здания. Специалисты данной организации измерят площадь земли перед домом, площадь сдаваемых квартир и т.д. Без этого всего не получится оформить техпаспорт.
3. Собрание приемочной комиссии. Если комиссия не найдет ничего противозаконного в постройке объекта, то уже в скором времени вам официально выдадут «Разрешение».
4. Получение технического паспорта в БТИ.
5. Получение официального разрешения на ввод в эксплуатацию объекта от организаций, ответственных за техническую составляющую работы.

Внимание! Срок выдачи «Разрешения на ввод дома в эксплуатацию» варьируется от 3 до 6 месяцев, в зависимости от сложности производимых комиссией работ (образец акта ввода объекта строительства в эксплуатацию можно посмотреть по этой ссылке).

Порядок оформления частного дома

Точно сказать о том, как оформить ввод в эксплуатацию конкретного вашего частного дома нельзя. Порядок получения «Разрешения» регламентирует местная администрация. Каждая может устанавливать свои собственные правила. Однако есть ряд общих положений, и мы их разберем.

Документы

Документация, необходимая при регистрации частного дома, во многом схожа с той, что необходима при оформлении в эксплуатацию многоквартирного. Однако есть много отличий. И масштаб постройки меньше, и ответственность ниже.

Здесь при подаче заявления с собой необходимо иметь:

• любую бумагу, подтверждающую ваше право собственности на землю: договор купли-продажи, бумагу, удостоверяющую, что вы получили ее в наследство и т.д.;
• полную схему земельного участка, которую необходимо получить в местном муниципалитете;
• документ, удостоверяющий акт о приемке;
• тех. план, оформленный в соответствии со стандартами и подписанный рукой кадастрового инженера, осуществлявшего проверку постройки;
• бумагу, говорящую о том, что дом построен в соответствии со всеми тех. требованиями (ее можно оформить у строителей, работавших над домом);
• схему дома, на которой отмечено расположение всех коммуникаций;
• письменное заключение органа гос. надзора за строительством о том, что дом построен в соответствии со всеми техническими требованиями;
• бумаги, подтверждающие право собственности на дом.

Внимание! Подать заявление на ввод ИЖС в эксплуатацию может исключительно собственник-владелец. Владелец — это человек, заключавший договор на строительство объекта.

Действия

Чтобы оформить «Разрешение», вам нужно будет отправить заявление в местный орган самоуправления с просьбой собрания приемной комиссии. В назначенный день комиссия приедет к вам и проведет необходимые проверки на соответствие всем техническим требованиям. Таким образом будет оформлен приемочный акт.

Это значит, что ваш дом принят и будет обязательно введен в эксплуатацию. Остается лишь дождаться официальной бумаги. Срок ввода в эксплуатацию частного дома обычно занимает не больше 10 рабочих дней. Однако бывает, что муниципалитет может запросить дополнительные экспертизы, и тогда процедура может затянуться на месяц или полтора.

Внимание! Форма акта ввода объекта в эксплуатацию строго регламентирована. Документ может быть выдан только органом местного самоуправления того района, где находится объект.

Заключение

Сдача жилого дома в эксплуатацию после строительства — это отдельный труд, который потребует уйму времени и сил. Обычно все проходит гладко и без проблем. Администрация как можно раньше выдает акт ввода здания в эксплуатацию, не заставляя застройщика или владельца бегать в поисках дополнительных бумаг и документов. Поэтому не стоит откладывать это дело в дальний ящик. Несколько недель, и вы сможете увидеть зветную надпись в документах «Дом сдан в эксплуатацию».

Источник