Кому принадлежит объект строительства

Строительство на арендованной земле

Владеем земельным участком на праве муниципальной долгосрочной аренды. Договор заключен с администрацией города. Собираемся строить 3-х этажное административно-торговое здание, площадью 900м2.

Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание? Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?

Заранее благодраю за ответ!

Земельный участок Вам предоставлялся под строительство здания? У вас есть вся необходимая разрешительная документация на строительство? Если строительство будет законным и вы станете полноправным собственником здания, то за вами сохраняется право пользования земельным участком занятым таким зданием.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся перехода права на земельный участок при переходе права на недвижимость, см. также статью 35 Земельного кодекса РФ.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Спасибо за ответ.

Да, конечно, все документы для строительства есть, назначение земли и все регламенты соблюдены.

Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание? Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?

Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание?
Евгений

Да, после ввода объекта в эксплуатацию вы имеете право зарегистрировать право собственности на объект

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 196-ФЗ)
1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство. Разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем разрешение на строительство, если заявитель не представил указанный документ по собственной инициативе.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.
(в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 N 206-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 03.12.2011 N 383-ФЗ, от 23.07.2013 N 250-ФЗ)
5. Утратил силу с 1 сентября 2006 года. — Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ.

Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?
Евгений

Если даже аренда прекратиться, вы все равно имеете право пользования земельным участком, статью указывал выше.

Правильно ли я понимаю, что после сдачи здания в эксплуатацию, мы получим свидетельство на право собственности на это здание? Что после этого происходит с землей? что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?
Евгений

Евгений, добрый день! Да, при условии что возможность строительства данного объекта недвижимости было предусмотрено договором, а также при условии что возведенное здание соответствует виду разрешенного использования участка. При соблюдении данных условий возможен выкуп участка после регистрации права собственности

ст. 39.20 Земельного кодекса

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?
Евгений

В судебном порядке оспаривать такой отказ, если аренда закончится до регистрации права на здание, у вас в случае регистрации прав в ЕГРП на объект незавершенного строительства будет преимущественное право на продление аренды на 3 года.

Спасибо за ответ.

Но, вопрос не в выкупе.

Что происходит с землей, после того как я получу свидетельство на право собственности на построенное на ней здание, при том, что я не буду выкупать ее.

что если администрация откажется продлевать договор аренды по каким-то причинам? Что если я перестану платить арендную ставку за землю?

Что происходит с землей, после того как я получу свидетельство на право собственности на построенное на ней здание, при том, что я не буду выкупать ее.
Евгений

Согласно ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство с учетом положений пункта 3 настоящей статьи.

поэтому статус земельного участка под зданием не измениться — также будет аренда как и была пока срок договора не закончится.

Здравствуйте. Определение N 307-КГ15-14692

Законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

Читайте также:  Как подать уведомление о планируемом строительстве объекта ижс

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Комитетом по управлению имуществом муниципального образования (арендодатель; далее — комитет) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для строительства нежилого здания административно-торгового назначения.
Ссылаясь на то, что общество не исполнило обязанность по внесению арендных платежей, комитет обратился в суд с иском об их взыскании.
В возражениях на иск общество указало на то, что на спорном земельном участке построено нежилое здание; оно введено в эксплуатацию и на одно из помещений в нем осуществлена государственная регистрация права собственности фирмы — участника долевого строительства.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды по аналогии применили ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также ст. 1 и 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и пришли к выводу о том, что по завершении строительства и регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в здании земельный участок перешел в долевую собственность собственников помещений нежилого здания и выбыл из распоряжения комитета с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
В силу ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пп. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
Таким образом, суды, необоснованно применив положения ст. 36 ЖК РФ, ст. 289 и 290 ГК РФ в отношении спорного земельного участка, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25 сентября 2014 г. и комитет утратил право распоряжаться этим участком в спорный период.

Источник

Право собственности на объект строительства

В последнее время все больше статей встречаю по вопросу, кому принадлежит строящийся объект недвижимости по договору строительного подряда.

Вроде бы можно все упростить, сказав, что объекта недвижимости просто не существует до момента госурегистрации права на него. Однако до момента госрегистрации физически объект уже может существовать, в связи с чем у контрагентов чаще всего появляется желание повернуть ситуацию в нужную им сторону. Например, заказчик захочет еще в период строительства воспользоваться уже построенными площадями для размещения офиса, тем самым мешая подрядчику, а у подрядчика велик соблазн самостоятельно продать строящийся объект в связи с его существенным удорожанием. В результате получается, что простого вывода об отсутствии права собственности у сторон, поскольку нет регистрации прав на объект, в настоящее время уже недостаточно.

Предлагаю обсудить вопрос о том, какие права на объект строительства имеются у сторон в период строительства и, что более важно, с какого момента заказчик вправе распоряжаться объектом недвижимости.

#2 Абсурдность Абсурдность —>

размышляющий над правом

до регистрации право собственности на незавершенку принадлежит подрядчику (и Пленум так сказанул).

#3 -ПВК-

Абсурдность эт зависит от того иждивением ли он строил или нет. Незарегиная незавершенка — это стройматериалы, поэтому собственник стройматериалов и есть собственник объекта не исполненого подрядного договора. Подрядчику незавершенка принадлежать не может, тк у него нет права на земельный участок, следовательно и зарегить ее не сможет.

#4 Champion Champion —>

до регистрации право собственности на незавершенку принадлежит подрядчику

Что-то сильно сомневаюсь, что такое было, можете дать ссылочку?
ПВК Незавершенка, конечно, состоит из стройматериалов, но эти материалы в большинстве случаев уже невозможно выделить, в связи с чем, ИМХО, они утрачивают свои качества и становятся частью новой вещи.

#5 -ПВК-

Я с точки зрения бухгалтерии подхожу и покупателя стройматериалов. Если их использовать в строительстве (при этом объекта завершенного строительством нет, нет незавершенки), то эти стройматериалы своего назначения не изменят до момента регистрации, тк в документах не существует объекта как такового.

#6 Абсурдность Абсурдность —>

размышляющий над правом

Подрядчику незавершенка принадлежать не может, тк у него нет права на земельный участок

#7 Casper Casper —>

  • продвинутый
  • 344 сообщений

Абсурдность
ты глубоко ошибаешься. К.И. Скловский очень бы расстроился, увидев твои ошибочные измышления

http://www.mosur.ru/. m=posts&q=1988 здесь обсуждался (если можно так сказать) похожий вопрос

#8 Абсурдность Абсурдность —>

размышляющий над правом

Casper жека а нельзя ли паканструктивней?

изложи доводы.
пжлста

#9 Casper Casper —>

  • продвинутый
  • 344 сообщений

#10 -ПВК-

Юрец, по незавершенке см. ст.219 ГК, ВАС №59, №8, Постановление Правительства РФ от 3 февраля 1992 г. N 59, Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1181, Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485

#11 Et exspecto Et exspecto —>

«В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда».

П. 21 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»

Нету недвижимого имущества = нету прав на недвижимое имущество

Зарегить нельзя и все проблемы решены

#12 maus34 maus34 —>

летучая мышш (цы)

Продолжаю рассуждения Casperа насчет мнения К.Ю. Скловского. Так вот, сей уважаемый муж считал, право собственности на объект строительства во всяком случае принадлежит заказчику (см. «Собственность в гражданском праве» — «Проблемы застройки»(извиняйте, если напутала с названием главы)
Аргументация: п. 1 ст. 218 ГК:
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов приобретается этим лицом».

Смысл договора строительного подряда состоит в том, что объект всегда изготавливается для другого .

2. Права на земельный участок всегда принадлежат заказчику (ст. 747 ГК — императивная)

#13 -Рыжая-

Есть мнение, что собственником будет считаться тот, кто имеет право на строительство объекта недвижимости (если это, конечно, не самовольная застройка).

#14 mooner mooner —>

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов приобретается этим лицом».

Смысл договора строительного подряда состоит в том, что объект всегда изготавливается для другого.

Могу привести еще один довод:
Если закачик отказался оплатить построенный объект, то подрядчик может продать его третьему лицу, а разницу между полученной суммой и суммой причитающейся ему по дог. подряда вернуть заказчику. Если бы подрядчик считался собственником вещи, то зачем он должен возвращать деньги за ее продажу заказчику?

#15 Chiko Chiko —>

workin’ class hero

Незарегиная незавершенка — это стройматериалы, поэтому собственник стройматериалов и есть собственник объекта не исполненого подрядного договора.

по-моему, глубокое заблуждение. Стройматериалы как вещи прекращают свое существование после того, как их используют в строительном процессе. Право собственности, следовательно, тоже прекращается (кто не верит — посмотрите, было хорошее дело в Президиуме по поводу залога то ли окон, то ли дверей). Сразу оговорюсь, что возможности примененить нормы о спецификации здесь нет.

Читайте также:  Строительство и реконструкция объектов здравоохранения

#16 Z2002 Z2002 —>

собственником будет считаться тот, кто имеет право на строительство объекта недвижимости (если это, конечно, не самовольная застройка

Рыжая, а если самовольная, то о чем спор?

Chiko

было хорошее дело в Президиуме по поводу залога то ли окон, то ли дверей

— не такое уж и хорошее, если честно, но о том, о том.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 1999 г. No. 3655/99

#17 ACACO ACACO —>

Champion, а если так? Объект строится — недостроен, т.е.незавершенка. Кто и на основании чего сможет зарегить незавершенку, то бишь стать собственником? Согласно ФЗ о регистрации? Га?

#18 Nomikos Nomikos —>

Стройматериалы как вещи прекращают свое существование после того, как их используют в строительном процессе.

как же они прекращают свое существование, если тот же дом можно продать на разбор, по оконцу , по кирпичику

или вот, когда продают строящееся здание?

а не относится ли этот спор к спору сабинианцев и прокулианцев?

#19 Lusia Lusia —>

Да это не спор. Просто все согласны, что право собственности есть, только не могут определиться у кого и на что. Вопроса два: первый — есть ли объект недвижимости — судебная практика очень разношерстная, а второй — если нет объекта недвижимости, то на что собственность.
Только, народ, маленький нюанс из практики. Чтобы принять НДС к зачету по строящемуся объекту, стороны зачастую в договоре определяют, что дословно — «право собственности переходит к заказчику по мере подписания актов приемки работ».

Вот, и ув. Maus, ст. 747 ГК говорит не о правах на земельный участок, а о том, что заказчик обязан предоставить земельный участок, т.е. он может обеспечить предоставление земельного участка, например, третьими лицами.

#20 Chiko Chiko —>

workin’ class hero

как же они прекращают свое существование, если тот же дом можно продать на разбор, по оконцу , по кирпичику

#21 Smertch Smertch —>

Мы тут как-то с maus34 пообсуждали.
Может быть, незавершенное строительство, не зарегистрированное в УЮ, вообще не является объектом права (недвижимостью оно станет только с момента регистрации, а движимостью не является, т.к. его невозможно переместить без несоразмерного ущерба), а является составной частью земельного участка, на котором оно находится (как, например, холм, который на этом же участке тоже расположен). Соответственно, раз нет самостоятельного объекта, нет и прав на него, а раз это составная часть земельного участка, то в отношении нее действуют все права, которые существуют на сам участок. Так что получается, что до регистрации постройки как самомтоятельного объекта «её» (нестрого говоря) собственником остается собственник участка.

#22 Roman Roman —>

движимостью не является, т.к. его невозможно переместить без несоразмерного ущерба),

ГК РФ нам говорит, что любая вещь, не являющаяся недвижимостью, является движимой — п. 2 ст. 130 ГК РФ. Причем, независимо от того, можно ли ее куда-то переместить.

раз нет самостоятельного объекта, нет и прав на него,

Незавершенное строительство вообще-то однозначно является объектом прав, поскольку является предметом (по-жизни путаю предмет и объект договора ) договора подряда

Не надо велосипед изобретать: НС ничем кроме совокупности стройматериалов (то есть, движимых вещей) признать формально-юридически нельзя. Хотя практика арбитражная к нему и применяет нормы о недвижимости.

Но признавать НС принадлежностью земельного участка. ИМХО, вообще абсурд
Смотри, собственник земельного участка — государство (которое выдает землеотвод, то есть, НС — не самовольная постройка), заказчик и подрядчик — частные организации, связанные договором подряда. Можно ссылку на норму гл. 14 ГК РФ, в силу которой право собственности на НС возникает у государства?

#23 Smertch Smertch —>

Roman
ты все-таки весьма невнимателен: собственности на НС нет ни у кого, ибо такового объекта прав (во всяком случае вещных — это тебе уступка не существует)

НС как правило не может рассматриваться как совокупность строительных материалов поскольку разобрать ты их уже не сможешь, чтобы они были в том же виде, как до строительства (я здесь не говорю о бревенчатой избе, которую можно раскатать на бревна: монолитный дом ты не разберешь, да и кирпичи не сделаешь такими, какими они были раньше). Так что право собственности на стройматериалы прекратилось в связи с уничтожением объектов этого права

НС в целом отвечает признакам недвижимости , данным п.1 ст.130 ГК — объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба. Но недвижимость — это всегда объект прав, т.е., в первую очередь, права собственности. А права собственности на НС нет, пока оно не зарегистрировано в УЮ. Вот и получается, что НС как движимости нет, т.к. он соответствует признакам недвижимости, а как недвижимости его нет, т.к. он не соответствует признакам объекта вещных прав.

В результате единственный выход — отрицание правообъектности НС до момента госрегистрации права на него в ЕГРП.

Незавершенное строительство вообще-то однозначно является объектом прав, поскольку является предметом (по-жизни путаю предмет и объект договора ) договора подряда

вот-вот! Между прочим, предмет договора есть категория, относящаяся к договору, т.е. юридическому факту, и с понятием объекта права не совпадающая Объектом подрядного правоотношения является работа (см. ст.128 ГК) а не завершенный строительством объект и тем более не НС. НС даже предметом договора быть не может, ибо договор заключается все-таки на строительство завершенного объекта, а не на НС.

Так что права собственности на НС до регистрации нет вообще ни у кого, в том числе и у собственника участка. У собственника участка есть право собственности на участок, составной частью которого оказалось НС.
Между прочим, подрядчик, как правило ( а подчас и заказчик, если он арендует участок), является законным владельцем этого самого земельного участка, а значит — и законным владельцем такой его (участка) части, как нС. А значит, может и защищать свое владение им, в том числе от нарушений со стороны самого собственника (ст.305 ГК).

Источник

Самовольные постройки: почему их признают такими и как этого избежать

Решение суда о признании права собственности на самовольную постройку зависит:

  • от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества;
  • от того,кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой;
  • от соответствия объекта строительным нормам и правилам.

снос самоволки

Вновь созданное недвижимое имущество становится объектом права собственности только с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого застройщику принадлежит право собственности не на сам объект недвижимости, а на совокупность использованных строительных материалов либо на объект незавершенного строительства (постановление ФАС ВСО от 19.09.2002 N А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02-С2).

Хотя самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности, само по себе возведение самовольной постройки — это гражданское правонарушение, последствия которого сводятся к сносу за счет создавшего ее лица.

Самовольная постройка может получить статус полноценного объекта гражданских прав только в судебном порядке (п. 3 ст. 222, подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ), если (а) сохранение этой постройки не нарушает чьих-либо прав и законных интересов, (б) и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самострой НЕ может возникнуть на основании приобретательной давности, которая призвана устранять неопределенность в титуле владения (ст. 234 ГК РФ).

Споры по поводу легализации самостроя рассматриваются судами только в порядке искового производства.

Юридический факт владения строением на праве собственности устанавливается судом в порядке особого производства лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во вне судебном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.2002 N 4544/02).

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме отсутствия разрешения на строительство, получение которого должно предшествовать строительству.

Решение суда — это основание для возникновения права собственности на недвижимую вещь, а разрешение на строительство — один из элементов процедуры правомерного возведения объекта недвижимости и введения его в гражданский оборот.

Срок исковой давности не применим к спору о самовольной постройке

Срок исковой давности к спорам о самовольных постройках НЕ применяется, так как он представляет собой срок для защиты лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).

Предмет иска о признании права собственности — факт принадлежности истцу права собственности. В случае предъявления иска о признании права собственности нарушения нет, есть оспаривание права. Право на судебную защиту оспариваемого права не ограничено каким-либо сроком. С точки зрения процессуальной формы речь идет об одном из трех известных науке видов иска, помимо исков о присуждении и преобразовательных исков. Иски о признании права (позитивные иски), в том числе права собственности, направлены на внесение определенности по поводу наличия или отсутствия какого-либо правоотношения.

Правила о самовольных постройках относятся только к недвижимости, поэтому признание права собственности на такой объект неразрывно связано с его последующей государственной регистрацией. По этой причине споры о признании права на объект недвижимости не относятся к юрисдикции третейских судов, поскольку это сфера публичных отношений (постановление ФАС СКО от 14.09.2006 N Ф08-4424/2006).

Термин «постройка» не включен в базовое понятие недвижимости, изложенное в ст. 130 ГК РФ, так как это родовое понятие для объектов, искусственно созданных на земельном участке и представляющих собой результат строительной деятельности.

Читайте также:  Техническое описание объекта капитального строительства это

Постройка не подлежит сносу как самовольная, если она не является недвижимым имуществом.

В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности или неспособности к перемещению, — критерий прочности связи с землей.

Проведение технического учета и инвентаризации не служит основанием для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества. Поэтому если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная (постановление ФАС МО от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06). В равной степени этот вывод относится к искам о признании права собственности на самовольно возведенные строения и сооружения.

Пример из арбитражной практики: спор о признании права собственности на торговые ряды, появившиеся в результате реконструкции рыночного комплекса. Арбитражный суд пришел к выводу, что легко возводимые конструкции, сборно-разборные сооружения модульного типа без фундамента, стационарных коммуникаций, с дощатыми полами и крышей из металлочерепицы не имеют прочной связи с землей. Они не относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, такие конструкции не могут быть признаны самовольными постройками (постановление ФАС МО от 13.02.2008 N КГ-А41/159-08).

При каких условиях перепланировка здания не признается самовольной постройкой?

Суд не удовлетворил исковых требований о сносе самовольной постройки в виде третьего этажа здания, указав, что дополнительный этаж появился в результате перекрытия второго этажа. Такая перепланировка не повлекла за собой изменение архитектурного облика застройки города, была направлена на создание дополнительных полезных площадей и поэтому не может считаться самовольной постройкой (см. постановления ФАС СЗО от 01.07.2002 N А26-731/02-01-05/39; ФАС МО от 10.01.2001 N КГ-А40/6185-00).

С другой стороны, по нормам Градостроительного кодекса РФ самовольно реконструированные объекты отождествляются с самовольными постройками независимо от характера реконструкции. Строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, государственного контроля и надзора (ст. 51 ГрК РФ). Изменение архитектурного облика также требует разрешения на строительство (п. 2 ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).

Если реконструкция недвижимости проведена без получения необходимых разрешений, то именно ст. 222 ГК РФ позволяет наказать нарушителя требований градостроительного регламента и защитить интересы лиц, владеющих смежными помещениями на законных основаниях (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/06).

Изменение конструктивных характеристик здания может квалифицироваться как самовольная постройка

Работы, затрагивающие конструктивные характеристики здания и влияющие на его надежность и безопасность, признаются реконструкцией и могут квалифицироваться как самовольная постройка (постановление ФАС ЗСО от 30.10.2006 N Ф04-3743/2006 (26764-А75-39)).

Появление дополнительных помещений внутри здания приводит к необходимости применения к ним правил о самовольной постройке даже в том случае, если реконструкция не изменила архитектурного облика и новые площади создавались внутри стабильного каркаса здания. Здания — это самостоятельные системные образования с собственными элементно-структурными отношениями.

Помещениями считаются конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение лишено материального выражения и рассматривается как вещь только в юридическом смысле этого слова. Нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимости с особым гражданско-правовым режимом владения, пользования и распоряжения. Именно поэтому появление дополнительных помещений внутри здания требует применения к ним правил о самовольной постройке.

Ненадлежащее оформление прав на земельный участок не позволит признать право собственности на возведенное на нем строение

Отдельный интерес представляет проблема оформления отвода земельного участка под строительство и получения разрешения на строительство объекта.

Пример из судебной практики. Истец просил признать его право собственности на автомобильную стоянку в виде двухэтажного нежилого здания, замощенного покрытия и металлического забора. Стоянка была возведена на собственные денежные средства, но без разрешительной документации на строительство. После начала судебного процесса арендодатель не согласился провести надлежащее оформление отвода земельного участка. В итоге: суд отказал в иске, указав, что договор аренды земельного участка, на котором было возведено здание автостоянки, не прошел государственную регистрацию, следовательно, считается незаключенным и строительствопроводилось без отвода земельного участка (постановление ФАС ПО от 14.02.2006 N А55-4426/05-14).

Признать договор аренды незаключенным позволяет не только его ненадлежащая форма, но и несогласование между сторонами существенных условий, в частности предмета договора.

Предметом какой-либо сделки может быть лишь земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет (Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»). Только после присвоения кадастрового номера земельный участок становится недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении в аренду.

Документы на земельный участок под строительство должны содержать четкую информацию о размежевании

Дежурные кадастровые карты (планы) не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок. В них границы земельного участка определены ориентировочно, то есть межевание не осуществлено.

Договор аренды, в котором невозможно установить определенно подлежащее передаче имущество, признается незаключенным (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 N 17АП-731/2008-ГК).

Нарушение принципа разрешенного землепользования при строительстве квалифицируется как самовольная постройка

Оценивая порядок предоставления земли, необходимо определить и ее целевое назначение. Если участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то возведенный на нем павильон из сборно-разборных быстровозводимых конструкций, например для размещения зала игровых автоматов, квалифицируется как самовольная по стройка, что нашло отражение в выводах суда (постановление ФАС СКО от 20.09.2006 N Ф08-4484/2006).

Возводя строения и не соблюдая при этом целевое назначение земельного участка, арендатор нарушает законные интересы арендодателя. Суд не может признать существование права у одного лица, нарушив тем самым права другого лица. Так, органы местного самоуправления выдали предпринимателю разрешение на реконструкцию металлического сборного торгового павильона с учетом возможного демонтажа. В пояснительной записке к проекту реконструкции торгового павильона указывалось, что конструктивная схема определяет возможность быстрого демонтажа без вложения значительных средств. Но в результате реконструкции павильон превратился в строение капитального типа. Суд отказал в признании права собственности предпринимателя на возведенный объект капитального строительства, так как истец нарушил принцип разрешенного землепользования (постановление ФАС ПО от 19.02.2008 N А49-3028/2007-128/24).

Несоблюдение строительных норм и правил при возведении объекта приводит к признанию его самовольной постройкой

Разрешенное землепользование зависит не только от волеизъявления собственника земельного участка, выраженного при заключении договора аренды, но и от императивных указаний закона. Так, постройка признается самовольной, если она возведена с нарушением норм и правил охраны линий электропередачи (постановление ФАС СКО от 12.02.2008 N Ф08-349/08).

Не предназначен для строительства земельный участок, расположенный в полосе отвода железных дорог (ст. 90 ЗК РФ), поэтому возведенный на нем объект капитального типа, соответствующий по своим техническим характеристикам и конструктивному исполнению строительным нормам и правилам, все равно является самовольной постройкой (постановление ФАС СКО от 30.09.2003 N Ф08-3580/2003).

Строительный объект, возведенный собственником земельного участка, могут признать самовольной постройкой

Постройку могут признать самовольной несмотря на то, что его осуществлял собственник земельного участка, отведенного для строительства. Ведь разрешение на строительство всегда персонифицировано и содержит указание на площадь застраиваемого земельного участка, характеристику возводимого недвижимого объекта и реквизиты собственника создаваемого объекта. Поэтому если у застройщика имеются надлежащие права на земельный участок и документы о приемке объекта в эксплуатацию, НО нет необходимых разрешений на строительство, постройка признается самовольной (постановление ФАС ДВО от 30.08.2002 N Ф03-А73/02-1/1702).

Пример из судебной практики. В ходе рассмотрения одного из споров выяснилось, что между ООО и одним из государственных институтов был заключен договор простого товарищества с целью строительства и дальнейшей эксплуатации автозаправочной станции. В качестве вклада в совместную деятельность институт предоставил земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании. Земельный участок был передан обществу на основании договора аренды для обустройства контейнерной автозаправочной станции за счет средств арендатора. Договор простого товарищества впоследствии был признан ничтожной сделкой, а следовательно, арендатор утратил право на возведение строений на соответствующем земельном участке. Кроме того, судом было установлено, что разрешение на строительство автозаправочной станции выдавалось не ООО, силами и средствами которого была возведена эта станция, а институту. Таким образом, разрешительный порядок строительства не был соблюден (постановление ФАС МО от 11.02.2008 N КГ-А40/93-08).

Приведенное постановление суда демонстрирует единообразный подход арбитражных судов к оценке договоров о совместной деятельности с участием некоммерческих организаций (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве»). Строительство является разновидностью предпринимательской деятельности, следовательно, участником договора, заключаемого с целью строительства, не может быть некоммерческая организация (постановления ФАС ВВО от 12.05.2005 N А11-4316/2004-К1-2/141; ФАС МО от 11.02. 2008 N КГ-А40/93-08).

Судебное признание права собственности на самовольную постройку — это исключительный способ защиты права

Застройщик может использовать судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Представим ситуацию, когда строительство ведется на отведенном для этих целей земельном участке, но без получения необходимых разрешений. Суды не вправе давать разрешение на строительство и согласовывать застройку. Поэтому признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке должно оставаться исключительным способом защиты права. Его следует применять, если истец по объективным причинам не может получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке (постановление ФАС ЗСО от 18.10.2006 N Ф04-6949/2006 (27644-А46-22)). Поскольку отсутствие разрешения на строительство восполнить невозможно, истец с помощью судебнотехнической экспертизы должен доказать соблюдение строительных норм и правил. Любые другие документы, представляемые суду взамен разрешения на строительство (например, заключение местных центров гигиены и эпидемиологии, государственной противопожарной службы МЧС России и др.), должны подтверждать эксплуатационную надежность возведенного объекта.

Условия, соблюдение которых позволит вам исключить самовольность постройки:

Источник
Рейтинг
Загрузка ...