Консервации незавершенного строительством объекта это
Консервация объекта незавершенного строительства – это приостановление строительства объекта на срок более 3 месяцев с разработкой и выполнением на основании соответствующего решения мероприятий по обеспечению его безопасности и сохранности на период до возобновления работ (или ликвидации объекта) и последующим расторжением договора подряда (п. 3 ТКП 45-1.03-165-2009 (02250) «Консервация строящихся объектов» (далее – ТКП 45-1.03-165-2009)).
Справочно: ТКП 45-1.03-165-2009 разработан научно-проектно-производственным республиканским унитарным предприятием «Стройтехнорм», техническим комитетом по стандартизации в области архитектуры и строительства «Производство работ». Утвержден и введен в действие данный ТКП с 1 июля 2010 г. приказом Минстройархитектуры РБ от 30.12.2009 № 447.
ТКП 45-1.03-165-2009 распространяется на консервацию строящихся (реконструируемых) зданий и сооружений (далее – объекты) независимо от формы собственности и источников финансирования строительной деятельности. Он устанавливает правила проведения консервации различных по назначению, объемно-планировочному и конструктивному решению объектов как в полном объеме, так и их отдельных частей (конструктивных элементов).
Понятие «консервация объекта незавершенного строительства» приведено также в п. 3 ст. 62 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее – Закон № 300-З). Так, под консервацией объекта незавершенного строительства понимают приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство.
В зависимости от специфики объекта и стадии выполненных строительно-монтажных работ предметом консервации могут являться:
– законченные монтажом конструкции, подготовленные к производству отделочных работ здания (сооружения), блоки (секции).
Консервации могут подлежать и другие части, конструктивные элементы здания (сооружения), этапы работ исходя из сложившейся на объекте ситуации (подп. 5.1 и 5.2 п. 5 ТКП 45-1.03-165-2009).
При принятии технических решений по консервации объектов наряду с соблюдением нормативных требований, в т.ч. касающихся условий работ, необходимо в полной мере учитывать фактическое состояние объектов перед консервацией. Предварительно должно быть проведено собственное обследование незавершенного объекта (части, конструктивных элементов), проанализированы конструктивные проектные решения, уточнены полученные от заказчика перечень работ и затрат и исполнительная документация.
– завершение заказчиком, застройщиком расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда;
– проведение заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) периодических осмотров законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.
Решение о консервации объекта незавершенного строительства принимают при наличии следующих обстоятельств (п. 5 ст. 62 Закона № 300-З):
– выявление в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям технических нормативных правовых актов;
– отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства, невозможности обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки.
Решение о консервации объектов принимают в течение 1 месяца по истечении 3 месяцев с момента приостановления строительства (п. 5 Инструкции о порядке приостановления строительства и консервации объектов незавершенного строительства, утвержденной приказом Минстройархитектуры РБ от 27.06.1995 № 158, далее – Инструкция № 158):
– Советом Министров или уполномоченным им органом – по объектам, финансируемым из республиканского бюджета;
– местным исполнительным и распорядительным органом – по объектам, финансируемым из соответствующих местных бюджетов;
Заказчик в течение 1 месяца после принятия решения о консервации объекта письменно информирует об этом органы государственного строительного надзора и местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешение на его строительство.
Важно! В решении уполномоченного государственного органа или иного заказчика, застройщика о консервации объекта незавершенного строительства определяют дату приостановления работ, источники финансирования, сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации, а также меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность (п. 6 ст. 62 Закона № 300-З).
В течение 14 календарных дней после принятия решения о консервации объекта заказчик совместно с подрядчиком составляет:
– акт о консервации строящегося (реконструируемого) объекта с приложением к нему ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, передаваемых на строительство других объектов, а также ведомости несмонтированных оборудования, конструкций и неиспользованных материалов, подлежащих консервации;
– перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения безопасности и сохранности законсервированного объекта или его конструктивных элементов.
С перечнем работ и затрат подрядчик в соответствии с ТКП 45-1.03-59 подготавливает и передает заказчику исполнительную документацию по объекту на момент его консервации для разработки проектной организацией технических решений по консервации такого объекта.
На основании выданного заказчиком задания с перечнем работ и затрат и исполнительной документации проектная организация на договорных началах разрабатывает техническую документацию и смету по консервации объекта в сроки, установленные в решении о ее проведении.
При необходимости в проект объекта вносят соответствующие конструктивные изменения для достижения оптимальных решений по консервации.
По дополнительному соглашению к договору подряда строительная организация выполняет предусмотренные технической документацией и сметой работы и сдает по акту приемки-передачи законсервированный объект заказчику, который после его принятия производит со строительной организацией окончательный расчет, расторгает договор подряда и принимает на себя функции по обеспечению безопасности и сохранности объекта.
В акте приемки-передачи законсервированного объекта кроме сведений, приведенных в акте о его консервации, указывают также сметную стоимость выполненных строительных работ по консервации.
С актом приемки-передачи подрядчик передает заказчику исполнительную документацию по консервации на хранение совместно с проектом объекта и исполнительной документацией, выполненной до консервации объекта.
На основании перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов, разработчик проектной документации составляет смету с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и технической документации по его консервации. Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, преду-смотренные сметой, подрядчик выполняет по дополнительному соглашению к договору строительного подряда, в котором предусматривают сроки выполнения работ и сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.
Затраты на консервацию определяют на основании сметы, составляемой организацией. При этом к затратам, не предусматриваемым сводным сметным расчетом, относят затраты, не включаемые в сводный сметный расчет, но увеличивающие учетную стоимость объекта строительства: затраты на консервацию (расконсервацию) объекта, не завершенного строительством (п. 7 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10).
Следовательно, расходы по консервации при наличии сметы (в сумме расходов, предусмотренных сметой на консервацию) увеличивают учетную стоимость объекта строительства. Данный вывод подтверждает п. 16 Инструкции № 158, в котором указано следующее: расходы по консервации (расконсервации) объекта незавершенного строительства в аналитическом учете отражают по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами материалов, ценностей, расчетов, финансирования и иными счетами.
Если расходы по консервации произведены без наличия сметы и (или) не предусмотрены составленной сметой, в бухгалтерском учете их необходимо учитывать на счете 92 «Внереализационные доходы и расходы» в составе внереализационных расходов.
– подача в консервируемые помещения электро- и теплоэнергии, воды в минимальных объемах, необходимых для обеспечения пожарной безопасности и сохранности зданий, сооружений, оборудования, иного имущества;
– принятие мер, исключающих возможность пребывания в консервируемом помещении лиц, кроме работников охраны и дежурного персонала;
– осмотр и техническое обслуживание зданий, сооружений, оборудования, иного имущества для поддержания их в рабочем состоянии и обеспечения безопасности;
– принятие мер, исключающих использование законсервированных основных средств для выпуска продукции (выполнения работ, оказания услуг) до принятия решения об их расконсервации.
При консервации объектов следует предусматривать мероприятия по уборке, рекультивации, планировке территории, возможному ее использованию в качестве складской площадки, стоянки для машин, техники и пр.
Расходы организации по содержанию производственных мощностей и объектов, находящихся на консервации, в соответствии с законодательством для целей бухгалтерского учетаотражают в составе операционных расходов на счете 91 «Операционные доходы и расходы»(см. Инструкцию по применению Типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденную постановлением Минфина РБ от 30.05.2003 № 89).
Важно! Расходы по содержанию производственных мощностей и объектов, находящихся на консервации, осуществленной в соответствии с законодательством, включают в целях налогового учета в состав расходов от внереализационных операций (подп. 3.7 п. 3 ст. 129 Налогового кодекса РБ).
ИсточникКак правильно законсервировать объект
С технологической точки зрения подготовка незавершенного строительного объекта к консервации предполагает целый ряд мер, прибегнув к которым собственник не только обеспечит своему объекту наилучшие условия пребывания в замороженном состоянии, но и обезопасит себя от серьезных финансовых и юридических проблем.
В первую очередь необходимо провести работы, обеспечивающие строительным конструкциям и оборудованию объекта защиту от агрессивного воздействия окружающей среды, а также организовать противопожарную защиту. Именно это поможет собственнику максимально быстро и эффективно возобновить в будущем строительство, избежав дополнительных финансовых вложений в реставрацию незавершенного объекта. «Ведь стоимость восстановительных работ сопоставима с капитальными вложениями в само строительство»,— объяснил Валерий Кузнецов, проект-менеджер компании Colliers International FM.
Еще одним важным пунктом технической подготовки незавершенного строительного объекта является защита опасных участков: ограждение котлованов, сквозных проемов в перекрытиях, укрепление стен, фиксация всех подвижных элементов, организация порядка движения по недостроенному объекту. Цель такой подготовки — уберечь от несчастных случаев и травматизма людей, по какой-то причине оказавшихся на строительной площадке или около нее, так как, согласно российскому законодательству, в ситуации, когда на территории недостроенного объекта, не прошедшего процедуры консервации, третьим лицам нанесен вред, ответственность за это — вплоть до уголовной — несет заказчик (собственник) строительства.
С правовой точки зрения принимать решение о замораживании объекта и оформлять это решение соответствующими документами — приказом или распоряжением — необходимо в том случае, если строительство приостанавливается более чем на шесть месяцев. «В противном случае по прошествии шести месяцев после фактической остановки строительных работ на объекте собственнику придется иметь дело с надзирающими органами, которые не только обложат его штрафами за нарушение российского законодательства, предписывающего проводить консервацию незавершенных строительных объектов, но обяжут его провести консервацию объекта строительства в принудительном порядке»,— объяснил Валерий Кузнецов. Максимальное время, необходимое для проведения работ, не должно превысить трех месяцев. Причем в этот промежуток времени укладываются разработка проекта консервации, инвентаризация строительства и оборудования, собственно строительно-монтажные работы по консервации.
По словам юриста компании Colliers International FM Наталии Торгашевой, до тех пор, пока недостроенное здание, возведение которого приостановлено, не пройдет юридической подготовки, документально подтверждающей его статус объекта незавершенного строительства, такое здание будет рассматриваться исключительно как объект строительства. Это значит, что до официального объявления о замораживании строительства такой объект не находится во владении и пользовании собственника, не является недвижимым имуществом и право собственности на него не может быть зарегистрировано. В связи с этим собственник не может использовать такой объект в коммерческих операциях. В частности, он не имеет права передать этот объект покупателю по договору купли-продажи, использовать его в качестве залога при урегулировании долговых обязательств, использовать в качестве основания для получения кредитов, застраховать такой объект.
Для государственной регистрации права на объект, строительство которого не завершено, необходимо собрать пакет документов. В обязательном порядке должны быть документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора подряда. Таким подтверждением, в частности, является акт о консервации объекта строительства.
Источник