Консервация незавершенного строительством объекта
II. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ КОНСЕРВАЦИИ
2.1. Решение о прекращении или приостановке строительства принимает застройщик (заказчик и извещает о принятом решении исполнителя работ (подрядчика), орган местного самоуправления, а также соответствующие орган, выдавший разрешение на строительство и орган государственной строительного надзора, если такой надзор предусмотрен Градостроительным кодексом для данной вида строительства.
2.2. О факте прекращения или приостановки строительства в трёхдневный срок должны быть поставлены в известность также, в случае необходимости, ГИБДД органов внутренних дел, с целью отмены ранее введённых ограничений движения транспорта и пешеходов, а также владельцы территорий, включенных в территорию строительной площадки в соответствии с утвержденным и, согласованным градостроительным планом земельного участка.
2.3. Строительство, реконструкция, консервация и ликвидация предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов, эксплуатация которых связана с обращением с отходами, допускаются при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.
«Шоу 40+» #2.51. Объект незавершенного строительства как самовольная постройка
2.4. Решение о проведении консервации и порядок консервации объектов капитального строительства устанавливается и утверждается руководителем организации застройщика (заказчика). Типовая форма приказа “О переводе на консервацию объектов капитального строительства” приведена в приложении N 1.
2.5. Консервация объекта капитального строительства может производиться при различной степени завершенности строительства.
Степень завершённости строительства можно определить следующим образом:
2.5.1. Начальная стадия строительства (от 0% до 15% объёма работ) соответствует следующему уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:
– завершены изыскательные и проектные работы;
– определены поставщики оборудования и материалов;
– выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта.
2.5.2. Средняя стадия строительства (свыше 15% до 50% объёма работ) может соответствовать следующему уровню организации подготовительных и строительных работ:
– завершены изыскательные и проектные работы;
– начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;
– начаты и практически закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
– выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
– начаты работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем.
2.5.3. Высокая стадия строительства (свыше 50% до 75% объёма работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:
– завершены изыскательные работы;
– начаты и продолжаются поставки оборудования и материалов;
– закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
– выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
– работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем выполнены в пределах (50-75)%;
– начаты отделочные работы.
2.5.4.Завершающая стадия строительства (свыше 75% до 99% объема работ) соответствует следующему уровню организации строительно-монтажных работ на объекте:
– завершены изыскательные и проектные работы;
– закончены поставки оборудования и материалов;
– закончены работы по возведению стен и конструкции крыши;
– выполнены работы по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта;
– завершаются работы по монтажу технологического оборудования и внутренних систем;
– отделочные работы на объекте выполнены в пределах (50-99)%;
– начаты пусконаладочные работы на объекте.
2.6. Застройщик (заказчик) и исполнитель работ не позднее чем через месяц после принятия решения о прекращении или приостановке строительства составляют:
2.6.1. Акт о приемке выполненной части объекта с описанием состояния объекта, указанием объемов и стоимости выполненных работ, и приложением ведомости примененных (смонтированных) на объекте оборудования, материалов и конструкций. При этом применяется унифицированная форма N КС-2 “Акт о приемке выполненных работ” (Утверждена Постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г, N 100 “Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ”).
Акт составляется на основании данных Журнала учета выполненных работ (форма N КС-6а) в необходимом количестве экземпляров.
Фактические объемы выполненных строительно-монтажных работ должны быть сопоставлены с данными смет, а также данными учета соответствующих служб заказчика и подрядчика, в том числе посредством проведения контрольных обмеров.
Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и застройщика (заказчика).
На актах приемки субподрядных работ обязательно наличие заверительных подписей и печати генерального подрядного предприятия, принявшего работу.
На основании данных Акта о приемке выполненных работ заполняется Справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма N КС-3).
2.7. Ведомость неиспользованных и подлежащих консервации (хранению) оборудования, материалов и конструкций. Типовая форма Ведомости приведена в Приложении 2.
2.8. Перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных элементов. Указанный Перечень составляется с участием проектной организации. Типовая форма Перечня приведена в Приложении 3.
2.9. На основе Перечня работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированных зданий (сооружений) или их конструктивных элементов проектной организацией по поручению заказчика в 2-месячный срок после принятия решения о консервации строительства составляются смета и, в случае необходимости, рабочие чертежи на проведение работ по консервации объекта капитального строительства, а также смета на мероприятия по обеспечению их сохранности.
Смета на проведение работ по консервации после согласования ее с подрядчиком и смета на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) утверждаются застройщиком (заказчиком).
Разработка рабочих чертежей и составление смет на проведение работ по консервации и на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) производится по дополнительному соглашению, заключенному между заказчиком и проектной организацией.
2.10. Заказчик обязан в 2-месячный срок со дня принятия решения о консервации строительства предприятий (объектов) произвести с подрядной организацией расчеты за выполненные до принятия решения о консервации объемы строительно-монтажных работ, возместить убытки подрядной организации, понесенные ею в связи с расторжением или изменением договоров на поставку материалов и конструкций, а также оплатить расходы по перевозке строительных материалов и оборудования на другие стройки (если таковая имеет место).
2.11. После согласования сметы на проведение работ по консервации и сметы на мероприятия по обеспечению сохранности законсервированного предприятия (объекта) заказчик и подрядчик должны оформить Акт о приостановлении строительства. При этом применяется унифицированная форма N КС-17, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 11 ноября 1999 г, N 100 “Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ”. В акте должны быть указаны следующие данные (по объектам, работам и затратам, приостановленным строительством):
– сметная стоимость – полная стоимость по договору и стоимость фактически выполненных строительно-монтажных работ;
– фактические затраты на дату консервации;
– средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией;
– стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию (включая затраты по возмещению убытков поставщикам и подрядчикам).
Акт составляется в необходимом количестве экземпляров по каждой стройке с указанием раздельно приостановленных строительством работ. Один экземпляр передается подрядчику, второй – заказчику (застройщику). Третий представляется по требованию инвестора.
2.12. Выполнение строительно-монтажных работ, предусмотренных сметой на проведение работ по консервации, осуществляется подрядной организацией по дополнительному соглашению к генеральному договору подряда на капитальное строительство. В дополнительном соглашении предусматриваются сроки выполнения работ и сдачи заказчику законсервированных предприятий (объектов) и конструктивных элементов.
Расчеты за выполненные строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) производятся на основании актов приемки выполненных строительно-монтажных работ, составленных по форме N КС-2.
Строительно-монтажные работы, выполненные подрядчиком до консервации, и строительно-монтажные работы по консервации предприятий (объектов) включаются в объем строительно-монтажных работ.
2.13. Законсервированный объект и стройплощадка передаются по акту застройщику (заказчику). К акту прилагаются исполнительная документация, журнал работ, а также документы о проведенных в ходе строительства обследованиях, проверках, контрольных испытаниях, измерениях, документы поставщиков, подтверждающие соответствие материалов, работ, конструкций, технологического оборудования и инженерных систем объекта проекту и требованиям нормативных документов.
2.14. Возможность возобновления строительства объектов после длительного перерыва должна устанавливаться специализированными проектными и научно-исследовательскими организациями путем тщательного освидетельствования конструкций, определения их фактической прочности, уровня коррозионного поражения конструктивных элементов и оформления (продления) разрешения на строительство в уполномоченных органах.
2.15. Работы по расконсервации объектов капитального строительства, включая восстановительные работы, выполняются подрядчиком по смете, утвержденной в порядке, установленном п.2.9 настоящего Положения для смет на работы по консервации.
ИсточникОбъект незавершенного строительства – что нужно знать?
Строительство любых объектов требует достаточного финансирования. Нестабильность в денежной сфере у застройщиков нередко выливается в остановку основных работ на длительное время. Фактически образуется объект незавершенного строительства.
Как уже было отмечено, основным фактором остановки строительства является нехватка денежных средств, прекращение финансирования работ.
Данные ситуации не единичны и встречаются повсеместно, вне зависимости от проектируемого назначения объекта незавершенного строительства. Несмотря на то, что возведение не продолжается объект продолжает существовать в том виде, на котором остановились работы.
Сооружение не было сдано согласно проекту и поэтому выступать в качестве недвижимого имущества. Поэтому для заказчиков актуален вопрос: как зарегистрировать объект незавершенного строительства?
Вначале стоит определить понятие объекта незавершенного строительства. Юридических документов регулирующих эту сферу минимальное число.
В неопубликованном протоколе от 1994 года Межведомственной комиссии, связанной с правовым регулированием по недостроенным сооружениям, дается два признака:
- сроки возведения объекта истекли;
- остановка строительства из-за отсутствия финансирования и материально-технических средств.
Правовой режим объектов незавершенного строительства не предполагает выделения их, как недвижимого права собственности. Правовой статус остановившийся стройки не выявлен. В нашей стране распространены судебные разбирательства по поводу определения статуса. Как в этом случае зарегистрировать объект незавершенного строительства?
Отсутствие финансовых средства на продолжение работ приводит к необходимости продажи объекта незавершенного строительства. Завершение сделок по продаже объекта в статусе недвижимого имущества значительно увеличивает его стоимость. В противном случае фактически осуществляется продажа стройматериалов.
Как зарегистрировать объект незавершенного строительства? В соответствии с поправками в Гражданский Кодекс в 2004 году незавершенного строительством здание вносится в перечень недвижимых вещей. Такой статус значительно упрощает регулирование данной сферы.
Мероприятия по консервации
Рекомендуется пройти этап консервация объектов незавершенного строительства. Проведение мер и оформление соответствующей документации позволяет уменьшить убытки.
Как оформить консервацию?
Для это владелец: человек или организация, финансировавшие строительств, должен создать приказ о консервации. Совместно с подрядчиком осуществляются необходимые мероприятия для объекта.
Завершающим этапом является создание комиссии по инвентаризации. В состав ее должны входить заказчик, строительная и проектная организация. Составляются описи всех материально-технических средств, фиксацией составных частей, а также степень готовности объекта незавершенного строительства. Проводится создание и подписания Акта о приостановлении работ.
Документ содержит все сведения стоимости проведенных работ, указаны типы работ, затраты. Консервация объектов незавершенного строительства позволяет остановить работы, произвести заморозку объекта, сделать оценку всех затрат.
Процедура регистрации
Как зарегистрировать объект незавершенного строительства: необходимо собрать комплект документов.
В него, помимо акта о консервации, входят свидетельства о собственности на землю, на заказ работ, разрешение на строительство, проект, смета и описание сооружения, технический план объекта незавершенного строительства.
Как зарегистрировать объект незавершенного строительства, если земля не принадлежит заказчику? Если земельное владение было сдано в аренду для постоянного пользования, инвестору необходимо предоставить документы, удостоверяющие это. Передача земельного участка, договоры, упомянутые выше акты должны входить в комплект документов на регистрацию.
В то время как вопрос, как зарегистрировать объект незавершенного строительства решен, получены соответствующие сертификаты, с этим зданием возможны любые действия, например, продажа.
Обязательным условием возможности сделки с объектами незавершенного строительства является получении регистрации. Без этого продажа, проводки невозможны.
Обязательным моментом как зарегистрировать объект незавершенного строительства и продажи его является окончание договорных работ на площадке. Если договорные отношения действуют, то, как оформить объект или передать его не может быть осуществлено.
При продаже недостроенного здания, требуется предоставить технический план объекта незавершенного строительства, указать процент готовности объекта незавершенного строительства, характеристика имущества, план расположения на земельном участке.
В ходе сделки фиксируется цена на недострой и определяются его признаки. Регистрация сделки считается не проведённой, если ее предмет четко не выделен (не выявлены его признаки).
Налогообложение
По Налоговому Кодексу Российской Федерации налог на недвижимость, бухгалтерский учет осуществляется для объектов доведенных до эксплуатации. То есть сооружение должно быть пригодно для использования. Таким образом налоговые выплаты не осуществляются для недостроенных зданий.
Существуют ситуации, когда налогообложение таких объектов осуществляется. Ярким примером является сдача недостроенного здания в аренду. Такое распоряжение имуществом говорит о готовности его к использованию. Объект переводится в основные средства и подлежит бухгалтерскому учету и выплате налогов.
Помимо налогообложения, возможно страхование объекта, которое может быть осуществлено для здания, инвентаря расположенного на стройки. До того как зарегистрировать объект незавершенного строительства страхование может быть осуществлено отдельными собственниками от финансовых потерь. Но данная процедура проводится на первоначальном этапе и не должна быть связана с будущим недофинансированием проектируемого назначения объекта незавершенного строительства.
Списание объектов
В том случае, если объект решено не достраивать, и нет необходимости передавать на него права, продавать его, производят списание. Для этого владелец, инвестор, издает решение о ликвидации строительного объекта. Его приказом создается комиссия, выполняющая действия по списанию.
Незавершенное строение осматривается, и определяются элементы, материальные ценности, которые возможно далее использовать. Собирается вся необходимая документация технического характера. В результате проведенных работ комиссией создается Акт о списании здания.
Проектируемое назначение объекта незавершенного строительства никак не сказывается на юридическом оформлении статуса сооружения.
Невзирая на предполагаемые конечные цели проводимых работ, при недостатке финансирования строение можно зарегистрировать. Правовой режим объектов незавершенного строительства может быть расценён как собственность и отнесен к недвижимому имуществу. Оформление соответствующей документации, документальное оформление недостроя позволяет передавать права на пользование и осуществлять продажу объекта. Продажа объекта незавершенного строительства также возможна.
Правовой режим объекта, не завершенного строительством
Асмандиярова, Э. Р. Правовой режим объекта, не завершенного строительством / Э. Р. Асмандиярова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 43 (177). — С. 183-185. — URL: https://moluch.ru/archive/177/46167/ (дата обращения: 15.09.2022).
Традиционно правовой режим того или иного объекта в гражданском обороте закрепляется соответствующим разделом ГК РФ. Однако, в случае с объектами незавершенного строительства, все вопросы, связанные с его оборотом, регулируются комплексно с обращением к градостроительному, жилищному, административному законодательству, а в некоторых случаях к судебной практике и доктрине.
Актуальность рассмотрения данного вопроса — уяснения всех принципиальных дефиниций, что имеет важное практическое значение и представляет собой фрагмент целого комплекса проблем, которые ищут своего разрешения посредством права. Речь идет о реализации имущества при банкротстве застройщика, защите прав инвесторов в области долевого строительства, осуществление сделок по поводу объектов незавершенного строительства, наложения различного рода обременений, в том числе залогового характера и так далее.
Действующее российское законодательство не содержит легального определения понятия «не завершенный строительством объект», что вызывает сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве не завершенных строительством объектов (объектов незавершенного строительства).
Один из ключевых вопросов в освещении данной темы, заключается в разведении понятий «объекта, не завершенного строительством» и «объекта незавершенного строительства». Суть этого вопроса, заключается в том, что объект, строительство которого еще не завершено, может находиться в одном из двух, качественно различных правовых режимах:
‒ режим объекта незавершенного строительства, т. е. процесс выполнения строительных работ не приостановлен, а отношения по поводу этого объекта, определены правовым режимом договора строительного подряда;
‒ режим объекта, не завершенного строительством, в данном случае несмотря на то, что объект еще не достроен, процесс строительства прекращен не только фактически, но и юридически. Такой объект представляет собой конкретный овеществленный результат строительных работ, что позволяет ему стать элементом вещно-правового отношения.
Таким образом, для того, чтобы объект, не завершенный строительством, мог участвовать в гражданском обороте, необходимо перейти из обязательственно-правового режима в вещно-правовой.
Представляется необходимым обратить внимание на вопрос об обязательности «консервации» объекта незавершенного строительства, как необходимого условия признания объекта таковым.
Консервация позволяет придать статику процессу строительства, чтобы обеспечить сохранность технических характеристик объекта, что позволяет индивидуализировать объект недвижимости, на который впоследствии будет произведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, а также будут оформлены правоустанавливающие документы.
Во многом именно поэтому, в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1], право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.
Так, по мнению В. Г. Ершова, процесс строительства должен быть прекращен не только фактически, что необходимо для установления индивидуальных признаков объекта, но и юридически. Это значит, что необходимо установить отсутствие действующего договора строительного подряда. Это обстоятельство может быть зафиксировано документальным подтверждением взаимного волеизъявления сторон, односторонним отказом заказчика от договора и консервацию объекта, а также сопровождаться подписанным актом приемки-передачи, незавершенного строительством объекта [2].
Такую же позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, о чем свидетельствует п. 16 информационного письма от 16 февраля 2001 г.: «Если акты приемки объектов в эксплуатацию не оформлены, то данные объекты являются объектами, не завершенными строительством».
Таким образом, лишь после надлежащим образом проведенной консервации, государственной регистрации, объект незавершенного строительства приобретает правовой режим объекта незавершенного строительством и может полноценно участвовать в гражданском обороте.
Важно заметить, что правовой режим объекта незавершенного строительством распространяется, в том числе на объекты, находящиеся на реконструкции. Следовательно, для ввода реконструируемого объекта в гражданский оборот необходимо произвести консервацию объекта.
Под реконструкцией Р. А. Валеев предлагает понимать изменение уже существующих технико-экономических показателей, т. е. объекта прошедшего процедуру государственной регистрации. В то время как объект незавершенного строительства во время строительных работ регистрируется по инициативе застройщика. До момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства его реконструкция невозможна. Такие работы должны признаваться лишь изменением в проектно-сметной документации, которые автоматически затрагивают и строительные работы по возведению объекта [3].
Для более объективного освещения темы, представляется немаловажным обозначить некоторые предложения по совершенствованию законодательства, в области правового режима объектов незавершенного строительства. По результатам доводов и рассуждений, изложенных в статье Черной Н. В., автор вносит предложения для последующего улучшения гражданского законодательства: «внести изменение в п.1 ст.
130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи», заменив слова «объекты незавершенного строительства» (процесс) словами «не завершенные строительством объекты» или «объекты, не завершенные строительством» (объект). Аналогичные изменения необходимо внести в п. 2, 3, 4 ст. 125 Закона о регистрации и Закон о государственном кадастре недвижимости» [4].
В юридической периодике и литературе также можно встретить и иные предложения для дополнения ст. 130 ГК РФ, например: «незавершенное строительство становится объектом недвижимого имущества с момента установления прочной связи строительных материалов с землей в целях возведения предмета договора строительного подряда или его части, имеющей самостоятельное функциональное назначение, и с невозможностью перемещения указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Эту дефиницию целесообразно внести в п.1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем. При этом степень готовности строящейся недвижимости не принимается во внимание, т. е., если для здания вырыт котлован и вбиты сваи, объект можно признавать не завершенным строительством» [5].
Подводя итог совокупному анализу научных точек зрения и судебной практики, сформулируем совокупность гражданско-правовых признаков, которым должен отвечать объект незавершенный строительством:
‒ отвечает признакам недвижимого имущества;
‒ является результатом незавершенной работы, по строительству вновь создаваемого объекта недвижимости;
‒ не является предметом действующего договора строительного подряда, что должно повлечь и фактическое прекращение работ;
‒ отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Представляется, что данный тезис может являться структурным фундаментом для совершенствования гражданского законодательства в области регистрации прав на недвижимое имущество.
- Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [Электронный ресурс]. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
- Ершов В. Г. Незавершенный строительством объект: новый взгляд на старую проблему // Цивилист. 2012. № 12.
- Валеев Р. А. Понятие объекта незавершенного строительства // Цивилист. 2008. № 4.
- Черная Н. В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. 2013. № 8. С. 20–25.
- Патютко Д. Ю. Гражданско-правовое регулирование объектов незавершенного строительства // Право и политика. 2010. № 12
Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, государственная регистрация, недвижимое имущество, строительный подряд, строительство, гражданский оборот, правовой режим, ГК РФ, действующий договор, процесс строительства.
Похожие статьи
О признании объекта незавершенного строительства.
самовольная постройка, незавершенное строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, Российская Федерация, земельный участок, Гражданский кодекс, внесение изменений, Градостроительный кодекс, буквальное толкование.
Понятие самовольной постройки | Статья в журнале.
самовольная постройка, недвижимое имущество, незавершенное строительство, ГК РФ, капитальное строительство, земельный участок, строение, сооружение, здание, Российская Федерация.
Сфера применения договора строительного подряда
В п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) [1] содержится нормативное определение договора строительного подряда.
Основные проблемы при покупке (продаже) объекта.
незавершенное строительство, земельный участок, строительный подряд, строительство, долевое строительство, недвижимое имущество, ГК РФ, долевое участие, основание документов, государственная регистрация.
Порядок заключения договора строительного подряда
В теории гражданского права многие аспекты заключения договора строительного подряда также являются дискуссионными.
2 п. 1 ст. 432 и ст. 740 ГК РФ можно сделать вывод, что существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете.
Предмет договора строительного подряда в российском.
В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенных объект либо выполнить иные.
Проблемы приватизации земельных участков собственниками.
Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, Российская Федерация, сооружение, недвижимое имущество, государственная регистрация, собственность
К вопросу о приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства.
Гражданско-правовая ответственность за самовольное.
Вход / Регистрация.
В то же время правовой статус объектов самовольного строительства в законодательстве определен весьма неточно.
В действующей редакции ст. 222 ГК РФ изложена следующим образом: «…Самовольной постройкой является здание, сооружение.
Инвестиции в жилищное строительство: проблемы договорного.
момента государственной регистрации права собственности инвестора на возведенное за его счет недвижимое имущество, объект незавершенного жилищного строительства находится в собственности лица, осуществляющего такое строительство, а значит и все риски.
Источник