Консервация объекта незавершенного строительства — гражданское законодательство и судебные прецеденты
Правил). В силу пункта 4.8 СП 48.13330.2011 «Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004», утвержденного Приказом Минрегиона России от 27.12.2010 N 781, строительство в соответствии с действующим законодательством ведется под контролем, в том числе органов местного самоуправления.
Для обеспечения такой возможности упомянутые органы должны быть заблаговременно извещены застройщиком (заказчиком) о сроках начала работ на строительной площадке, о приостановке, консервации и (или) прекращении строительства, о готовности объекта к вводу в эксплуатацию. Таким образом, консервация объекта незавершенного строительства представляет собой приведение объекта и территории, используемой для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность строительства и самого объекта для населения и окружающей среды и затрагивает не только публичные интересы, но и законные интересы органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство. 23.06.2014 Администрацией города Ачинска выдано разрешение на строительство одноэтажного здания по адресу: г.Ачинск, ул.Щетинкина, зд.2А, сроком действия до 23.04.2015, застройщик Фоос А.Н. С 06.04.2015 Фоос А.Н. является
Крымские «консервы». На полуострове заморозили объекты ФЦП | Доброе утро, Крым
имуществом г. Ярославля (Комитет) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства — магазин, расположенный по адресу: ул. Саукова, 2-3 микрорайон по цене 34 млн. руб. Согласно условиям договора объект магазин считается переданным Покупателю с момента заключения договора.
На Покупателя возлагается обязанность перед Комитетом — завершить строительство объекта не позднее 1 мая 1993г. в соответствии с проектом. Комитет не вправе ограничивать Покупателя на отчуждение объекта. 24.03.97. постановлением мэра г. Ярославля № 316 ТОО «Забота» разрешена консервация объекта незавершенного строительства магазина «Промышленные товары» по ул. Саукова Заволжского района сроком на полтора года с завершением строительства и ввода в эксплуатацию во 2 квартале 1999 года и резервированием земельного участка под объектом и стройплощадкой общей площадью 0,135 га на условиях аренды на указанный срок. 26.03.97. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ярославля и ТОО «Забота» заключен договор аренды земельного участка, площадью 1350 кв.м., зона №13, расположенный в Заволжском районе, ул. Саукова № 2894-о
указав, что действия ответчика направлены на затягивание рассмотрения дела. Ходатайство ответчика судом рассмотрено и отклонено за необоснованностью. Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее. ОАО «Нижегородсельстрой» является собственником административного 12-ти этажного здания, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул. М.Горького, дом 150.
ООО «Газпром трансгаз Нижний Новгород» осуществляло работы по строительству здания Физкультурно-оздоровительного комплекса (далее — ФОК), расположенного между административным зданием, принадлежащим истцу и административным зданием, принадлежащем ответчику. Выполнение работ по строительству ФОК было приостановлено, консервация объекта незавершенного строительства застройщиком произведена не была. В результате невыполнения этапов работы строительства ФОК, произошло проседание грунта и деформация конструкций здания и коммуникационных систем здания, расположенного по адресу: г.Нижний Новгород, ул. М.Горького, дом 150. 27.06.2014 истец обратился к ответчику с письмом, в котором просил законсервировать строящийся ФОК, так как идет подмывание грунта, в результате чего произошел сильный провал дороги между зданиями и сообщил, что возникла угроза целостности административного здания. 06.08.2014 ответчик письмом сообщил, что проводятся торги
или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, жизни и здоровья животных и растений. Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 N 802 утверждены Правила проведения консервации объекта капитального строительства (далее — правила), в соответствии с пунктом 2 которых решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем. Таким образом, ограждение строительной площадки и консервация объекта незавершенного строительства представляют собой приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды. Вместе с тем, истцом в материалы дела не представлено надлежащих доказательств наличия на июль 2015 года ограждения вокруг объекта незавершенного строительства и доказательств вины ответчиков. Требования к ответчику ООО «Чистый город» заявлены необоснованно, поскольку данное лицо в любом случае выполняло условия муниципального контракта. Оценив представленные в материалы
оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов; в) освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков некрупных отверстий; г) приведение технологического оборудования в безопасное состояние; д) отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта); е) принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки. Таким образом, ограждение строительной площадки и консервация объекта незавершенного строительства представляют собой приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды. В статье 35 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее — Федеральный закон № 384-ФЗ) указано, что строительство, реконструкция, капитальный и текущий ремонт здания или сооружения, консервация объекта, строительство которого не завершено, должны осуществляться таким образом, чтобы негативное воздействие на
также требований муниципальных правовых актов. В ходе проведения проверки установлено, что ООО «СтройКом» является собственником земельного участка общей площадью 3 279 кв.м. и расположенного на данном земельном участке нежилого здания общей площадью 1 895, 3 кв.м. по адресу: В 2010 году Обществом были начаты работы по реконструкции названого здания под пятиэтажный многоквартирный жилой дом. Вместе с тем с 31 декабря 2015 года данные работы на вышеуказанном объекте не выполняются, при этом консервация объекта незавершенного строительства не произведена. В частности, окна здания не заколочены, элементы фасада обрушаются, защитная сетка с изображением фальшфасада отсутствует, забор, ограждающий прилегающую к зданию территорию, частично разрушен, на данную территорию и в само здание имеется беспрепятственный доступ. Кроме того, в ненадлежащем состоянии находятся козырек деревянного ограждения для прохода пешеходов ввиду частичного разрушения и само здание, имеющие обрушающиеся элементы конструкции, создающие угрозу жизни и здоровью граждан. Свободный доступ неограниченного числа лиц в здание и на прилегающую
безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды. Согласно п. 4 Правил №802 решения о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик). В силу п. 9 Правил №802 в состав работ по консервации объекта входит, в том числе принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки. Таким образом, ограждение строительной площадки и консервация объекта незавершенного строительства представляют собой приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и его безопасность для населения и окружающей среды. В силу ст. 35 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» строительство, реконструкция, капитальный и текущий ремонт здания или сооружения, консервация объекта, строительство которого не завершено, должны осуществляться таким образом, чтобы негативное воздействие на окружающую среду было минимальным и не возникала угроза
Правила проведения консервации объекта капитального строительства. Пунктом 2 указанных Правил предусмотрено, что решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем. Пунктом 9 указанных Правил предусмотрено, что элементом работ по консервации объекта является принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки. Таким образом, ограждение строительной площадки и консервация объекта незавершенного строительства представляют собой приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды. Судом установлено и следует из материалов дела, что здание, расположенное по адресу: и находящееся на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности Российской Федерации. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление Росимущества в Астраханской области приняло от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в
принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более 6 месяцев с перспективой его возобновления в будущем. Пунктом 9 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 сентября 2011 года № 802, предусмотрено, что элементом работ по консервации объекта является принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки. Таким образом, ограждение строительной площадки и консервация объекта незавершенного строительства представляют собой приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды. При рассмотрении дела судом установлено и материалами дела подтверждается, что объект незавершенного строительства, кадастровый номер Номер изъят, расположенный по адресу: принадлежит на праве собственности ответчику Неудачиной Н.А. Из акта визуального осмотра объекта на земельном участке от 07.04.2019 следует, что имеется доступ для посторонних лиц на
(далее — строительная площадка), в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды (пункт 3). Пунктом 9 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2011 № 802, установлено, что элементом работ по консервации объекта является принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки. Таким образом, ограждение строительной площадки и консервация объекта незавершенного строительства представляют собой приведение объекта и территории, использованной для строительства, в состояние, обеспечивающее прочность, устойчивость и сохранность основных конструкций и безопасность объекта для населения и окружающей среды. Согласно пункту 4 вышеприведенных Правил решение о консервации объекта (за исключением объекта государственной собственности) и об источнике средств на оплату расходов, связанных с консервацией объекта, принимает застройщик (заказчик). Однако данная норма закона не исключает обязанности ответчика как собственника незавершенного строительством объекта недвижимости выполнить мероприятия по консервации данного
ИсточникОтветственность за причинение вреда третьим лицам при консервации строительства
В ряде случаев заказчик и подрядчик не способны осуществлять и исполнять должным образом возложенные на себя при заключении договора строительного подряда права и обязанности. Иногда надлежащему исполнению препятствуют не зависящие от сторон обстоятельства, при наличии которых процесс строительства или реконструкции здания не удается завершить, что вызывает необходимость консервации строительства.
Действующее гражданское законодательство в этой части содержит лишь одну правовую норму. При консервации строительства заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ (ст. 752 ГК РФ). В то же время следует обратить внимание, что работы на объекте приостанавливаются, и при несоблюдении необходимых мер безопасности возникает вероятность причинения вреда третьим лицам (например, в результате обрушения конструкций). Отсюда нуждается в исследовании вопрос о том, кто из хозяйствующих субъектов (заказчик или подрядчик) несет имущественную ответственность за причиненный вред.
Решение поставленной проблемы имеет определенные сложности. Во-первых, необходимо правильно найти основание наступления ответственности. В частности, или ответственность за причинение вреда наступает в результате ненадлежащего исполнения договора строительного подряда, что позволяет отнести ее к разряду договорной ответственности, или основанием ответственности является деликт, который позволяет считать ответственность внедоговорной. Правильное определение основания наступления ответственности даст возможность определить субъекта, по вине которого причинен вред. Так, например, если будет установлено, что основанием ответственности является ненадлежащее исполнение обязательства строительного подряда, то субъектом ответственности должно признаваться лицо, на которое по условиям договора возложена обязанность обеспечить безопасность при проведении строительных работ.
Во-вторых, правильно определить основание ответственности возможно только в том случае, если провести исследование самой обязанности обеспечить безопасность при проведении строительных работ. В частности, необходимо выяснить, обусловлена ли эта обязанность условиями договора и соответственно является ли она договорной. Если обязанность обеспечить безопасность при проведении строительных работ не связана с условиями договора строительного подряда, то следует предположить, что субъектом ответственности может быть лицо, не являющееся участником этого договора.
И наконец, в-третьих, следует учитывать, что на основании ст. 1079 ГК РФ строительную деятельность необходимо рассматривать как деятельность, создающую повышенную опасность для окружающих. Это означает, что юридические лица и граждане обязаны возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. Следовательно, возможно предположить, что субъектом ответственности за вред при консервации строительства должно быть лицо, которое непосредственно осуществляет строительство.
Обеспечение безопасности при проведении строительных работ возложено на подрядчика и предусмотрено императивной нормой ст. 751 ГК РФ.
В частности, подрядчик обязан при осуществлении строительства и связанных с ним работ соблюдать требования закона и иных нормативных актов об охране окружающей среды и безопасности строительных работ, в противном случае за нарушение указанных требований он несет ответственность. Требования данной нормы распространяются на подрядчика при исполнении договора строительного подряда. Отсюда следует прийти к выводу, что и обязанность обеспечить безопасность при проведении строительных работ вытекает из договорных правоотношений, а значит, субъектом ответственности за причинение вреда третьим лицам при консервации строительства должен признаваться подрядчик. Сам факт причинения вреда должен рассматриваться как результат ненадлежащего исполнения обязанности подрядчика.
Полагаем, что полученный вывод является неверным и не может быть положен в основу разрешения споров, связанных с причинением вреда после консервации строительства. Это обусловлено прежде всего тем, что консервация строительства может рассматриваться в качестве юридического факта, который оказывает влияние на существование правоотношения строительного подряда. Вместе с тем природа этого факта остается до конца не изученной, но именно ее исследование, на наш взгляд, позволит найти пути решения обозначенной ранее проблемы.
Здесь вполне могут быть приведены аргументы в пользу признания консервации юридическим фактом-действием, при наличии которого обязательственные правоотношения изменяются. Например, существующий договор строительного подряда дополняется соглашением сторон, суть которого сводится к тому, что на период действия обстоятельств, послуживших причиной консервации, строительные работы приостанавливаются, а после их устранения возобновляются силами того же подрядчика. В этом случае соглашение сторон по своей юридической природе напоминает сделку с отлагательным условием, где причины консервации выступают в роли такого условия и их прекращение влечет возникновение обязанности сторон возобновить исполнение ранее существовавших договорных прав и обязанностей заказчика и подрядчика.
Однако вполне обоснованно может быть аргументирован и другой подход, в рамках которого консервация строительства должна рассматриваться в качестве основания прекращения обязательственного правоотношения. Например, на это указывает обязанность заказчика по оплате подрядчику выполненных работ с компенсацией необходимых расходов, обусловленных прекращением работ. Более того, после подписания акта приемки законсервированного объекта заказчик имеет возможность зарегистрировать на него право собственности, поскольку объект уже не является предметом действующего договора строительного подряда, на что обращалось внимание и в судебной практике .
См.: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19 — 33.
Первое. Обязанность обеспечить безопасность строительных работ в этом случае вытекает не из договора строительного подряда, а из договора о консервации строительства. Причинение вреда третьим лицам хотя и обусловлено ненадлежащим исполнением обязанности стороны по обеспечению безопасности строительных конструкций, но причинно не связано с возникшим вредом. Потерпевший с причинителем вреда изначально в обязательственных правоотношениях не состоит, а причиненный ему вред не является следствием неисполнения (опять-таки по отношению к потерпевшему) договорной обязанности. Поэтому основанием наступления ответственности здесь является деликт, а сама ответственность носит внедоговорный характер.
Второе. Заключая сделку о консервации строительства, стороны могут самостоятельно определить, на кого из них будет возложена обязанность обеспечить безопасность строительных конструкций. По взаимному волеизъявлению это может быть либо заказчик, либо подрядчик, либо и та, и другая сторона одновременно. В этом случае при причинении вреда третьим лицам ответственность должна нести та сторона, на которую соглашением возложено исполнение обязанности обеспечить безопасность объекта при консервации строительства. Если исполнение данной обязанности возложено на обе стороны, то их ответственность за причинение вреда третьим лицам должна носить солидарный характер.
Третье. Если соглашением о консервации строительства не определена сторона, на которую должна быть возложена обязанность обеспечить безопасность недостроенного объекта до продолжения строительных работ, или в случае, когда заказчик не намерен продолжать строительство и преследует цель в последующем зарегистрировать право собственности на недостроенный объект, заказчик и должен отвечать за вред, причиненный третьим лицам. Это обусловлено тем, что незавершенный строительством объект поступает во владение заказчика и создается возможность в отношении данного объекта осуществлять «хозяйственное господство». Подрядчик после передачи недостроенного объекта заказчику вести строительство, а также контролировать состояние строительных конструкций не может, поскольку получает вознаграждение за выполненный объем работ и компенсацию за необходимость их прекращения.
Отсюда можно прийти к выводу, что стороны либо прекращают на будущее обязательственное правоотношение строительного подряда, либо сохраняют его, но в любом случае предмет подряда находится у стороны, в чьих интересах выполнялась работа. На это указывают положения ст. 729 ГК РФ, закрепляющей право заказчика требовать передачи результата незавершенной работы, ст.
728 ГК РФ, а также сущность подряда. Иначе у подрядчика возникает возможность на основании п. 6 ст. 720 ГК РФ распорядиться результатом работы . Следовательно, остается признать, что заказчик, являясь владельцем недостроенного объекта, обязан обеспечить его безопасность.
Следует признать, что с введением в действие Земельного кодекса РФ, который предусматривает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а также последовавшие в связи с этим существенные изменения отдельных положений главы 17 Гражданского кодекса РФ, данное право подрядчика в ряде случаев нельзя реализовать. Подрядчик осуществляет строительство объекта, который находится на земельном участке, собственником которого является заказчик. Поэтому подрядчик не может распорядиться недостроенным объектом, поскольку это предполагает отчуждение земельного участка принадлежащего другой стороне по договору.
Представляется, что попытки установить субъекта ответственности за причинение вреда третьим лицам при консервации строительства через исследование проблемы юридической природы строительной деятельности как деятельности, создающей повышенную опасность для окружающих, являются безосновательными. Владелец источника повышенной опасности, которым очевидно должен признаваться подрядчик, в качестве субъекта ответственности за причинение вреда третьим лицам при консервации строительства рассматриваться не может. В обоснование этого тезиса могут быть приведены следующие аргументы.
В научной литературе юридическая природа строительства как источника повышенной опасности оценивается весьма неоднозначно. Так, Н.Д. Егоров утверждает, что «работа, производящаяся на высоте (стройки, даже если на них не применяется техника), представляет повышенную опасность для окружающих, так как предметы, находящиеся на определенной высоте и не закрепленные надлежащим образом, обладают большой потенциальной энергией, приобретают в силу этого специфические вредоносные свойства в отношении находящихся под ними граждан и имущества. Поэтому деятельность, связанная с работой на высоте, представляет повышенную опасность для окружающих» .
Егоров Н. Понятие источника повышенной опасности // Советская юстиция. 1980. N 11. С. 12 — 13.
Аналогичное мнение высказали С.Е. Донцов и В.В. Глянцев, указывая, что «для признания стройки повышенно опасной деятельностью не имеет значения, используется ли на стройке техника или нет. Потенциальную опасность для граждан представляют объекты, используемые на высоте, или, напротив, углубления в поверхности (котлованы, канавы и т.д.)» .
Донцов С.Е., Глянцев В.В. Возмещение вреда по советскому законодательству. М.: Юрид. лит., 1990. С. 219.
В.М. Болдинов отмечает, что падение человека с возводимых на строительной площадке зданий и сооружений обычно связано с чьей-то виной, что исключает строительство из числа источников повышенной опасности .
Болдинов В.М. Ответственность за причинение вреда источником повышенной опасности. СПб.: Юридический центр «Пресс», 2002. С. 35.
Также утверждается, что «под действие нормы об источниках повышенной опасности не подпадают случаи причинения вреда, связанные с индивидуальным строительством небольших домов без применения техники, представляющей повышенную опасность для окружающих» .
Майданик Л.А., Сергеева Н.Ю. Материальная ответственность за повреждение здоровья. М.: Госюриздат, 1953. С. 25.
Полагаем, что при исследовании строительной деятельности как источника повышенной опасности необходимо исходить из того, что применение ст. 1079 ГК РФ возможно только в том случае, если строительная деятельность осуществляется, т.е. выполняются строительные работы. При этом не просто работы, а работы с помощью машин и механизмов, полностью неподконтрольных человеку при соблюдении всех мер безопасности.
Это обусловлено тем, что применяемые в строительстве машины и механизмы в процессе эксплуатации проявляют свои вредоносные свойства и в силу невозможного полного контроля над ними со стороны человека становятся опасными для окружающих. Предметы, находящиеся на высоте и не закрепленные надлежащим образом, не обладают с точки зрения права вредоносными свойствами, поскольку их падение — результат небрежности со стороны человека при несоблюдении мер безопасности. Отсутствие свойства неподконтрольности со стороны человека не позволяет также отнести к источникам повышенной опасности углубления на поверхности строительной площадки (например, котлованы и канавы).
Вместе с тем необходимо обратить внимание на то, что ст. 752 ГК РФ указывает на приостановление строительных работ и необходимость последующей консервации. Следовательно, после консервации строительства никакого рода строительная деятельность с применением строительных машин, механизмов не осуществляется.
На это также указывает то, что закон вменяет в обязанность заказчику оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы и возместить понесенные необходимые расходы с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Отсюда можно прийти к выводу, что после консервации строительства положения ст. 1079 ГК РФ применяться не могут, поскольку отсутствует сама деятельность, которая создает повышенную опасность для окружающих. В свою очередь, это означает, что и подрядчик не должен нести ответственность за причинение вреда третьим лицам после консервации строительства как владелец источника повышенной опасности.
Источник