Кто принимает объект строительства

Строительство – это всегда трудоемкая деятельность, требующая определенных временных и финансовых затрат. Для ее осуществления необходимо не только закупить материал, нанять рабочих, составить смету, но и оформить всю документацию, предусмотренную законодательством. И вот объект построен, коммуникации подведены, казалось бы, можно им пользоваться. Но нет. Нужно еще собрать документы для сдачи объекта в эксплуатацию.

Кто на стройке главный? Про заказчиков и подрядчиков. Читаем законодательство.

Длинная статья, больше для специалистов. Уважаемые заказчики индивидуального жилья, начните с последнего параграфа.

Длинная статья, больше для специалистов. Уважаемые заказчики индивидуального жилья, начните с последнего параграфа.

Заказчик, генеральный подрядчик, застройщик, лицо осуществляющее строительство, кто они? У кого какие функции на стройке. Читаю законодательство.

Здравствуйте, на днях ввязался в интересную дискуссию на тему: «Должен ли заказчик понимать в строительстве или все сделают строители?» Причем разговор шел о ИЖС — индивидуальном жилом строительстве, на которое вроде бы и закона никакого нет и все били себя в грудь, что вот они молодцы и заказчику все доставят и предоставят.

Поэтому пообещал написать статью в которой постараюсь отразить все, что сейчас в законодательстве твориться.

Итак первый документ определяющий стороны строительства Градостроительный Кодекс с последними изменениями. Берем статью 52.

Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства .

В статье упоминаются следующие стороны строительного договора.

Первая сторона договора:

1. Застройщик — это лицо, которое имеет в собственности или аренде землю для строительства. Застройщик платит либо личные деньги, либо привлекает инвестиции, то есть является инвестором. Застройщик может сам выполнять функции технического заказчика.

2. Технический заказчик . Термин «заказчик» отдельно в статье не упоминается. Технический заказчик — это организация которой на основании договора Застройщик поручил определенные функции, чаще заключает договор по доверенности. Осуществляет юридическое и техническое управление строительством.

3. Лицо ответственное за эксплуатацию зданий — понятно что это организация, которой передано здание в эксплуатацию.

4. Региональный оператор — организация созданная для ремонта жилого фонда.

В кодексе дословно о них сказано : «Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с»:

Вторая сторона договора.

1. Индивидуальный предприниматель .

2. Юридическое лицо .

Это как бы другая сторона договора.

И эти ИП и юрлицо могут заключить договор только если они члены СРО.

Требование на членство в СРО не применяется к госструктурам и не действует на договора менее 3 млн., а также при строительстве гаражей, хозпостроек на индивидуальном участке и собственно на индивидуальное домостроение то же не действует.

Когда требования к членству в СРО действуют, возникает необходимость в специальных людях (отряде самоубийц ))).Вот как это звучит:

«Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов) ». И это не проектные ГИПы. Давайте запомним этих героев стройки.

Застройщик может строить сам, если является членом СРО.

Потом кодекс объединяет всех, кто собственно производит работы по договору подряда, но называет их не «подрядчиками» а «лицами осуществляющими строительство» . То есть это ИП которое строит, юрлицо которое строит и застройщик который строит сам.

При этом это относится и к ИЖС и к гаражу и к пристройке.

Что бы лишний раз не сбивать термины назовем стороны договора «кому строят» и «кто строит» и понимаем, что первый список это «кому» второй это «кто», а «застройщик» и там и там.

Указано, что лица « кому строят » имеют обязательства:должны подготовить земельный участок для строительства и (или) объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу, с которыми заключен такой договор, материалы и результаты инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. (Статья в кодексе написана невнятно применяется определение «этим лицом» не понятно к какому лицу относящемуся)

« Кому строят » уведомляет государственные органы и направляет необходимые документы.

А те « кто строит » обязан обеспечить соблюдение всех норм. Подробней можно прочитать в кодексе.

При этом, так как застройщик относится и к «кому строят» и сам может строить термин «лицо осуществляющее строительство» употребляется то к подрядчикам, то к застройщику и техническому заказчику.

Дальше строительный контроль. Статья 53.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство . ( ИП строитель,Юрлицо строитель, Застройщик — сам строитель.)

В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также (то есть и строителем и « тем кому строят » когда застройщик сам не строит.) застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

Застройщик или технический заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

И тут опять строительный контроль за ИЖС, гаражами, договорами менее 3 млн. никто не отменял.

Так как строительный контроль осуществляют все, разберемся кто, что контролирует. Для этого берем СП 48.13330.2011 «Организация строительства» в последней редакции. Разбираем.

Во первых указано: «В настоящем своде правил в основном приняты термины и определения по Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений.»

Участниками строительства названы:

Застройщик (заказчик). Заказчик чаще в скобках.

Подрядчик (генподрядчик).

« Лицо осуществляющее строительство». В смысле подрядчик (генподрядчик).

Проектировщик

В отношение контроля и надзора встречаются:

Строительный контроль застройщика (заказчика) в соответствии с действующим законодательством осуществляется в виде контроля и надзора заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда по 7.3

4.5 Застройщик для осуществления своих функций по обеспечению строительства проектной документацией, прошедшей экспертизу и утвержденной в установленном порядке, по получению разрешения на строительство, своих функций заказчика при ведении строительства на основании договора, для выполнения строительного контроля заказчика , а также для взаимодействия с органами государственного надзора и местного самоуправления может привлечь в соответствии с действующим законодательством специализированную организацию или специалиста соответствующей квалификации.

Итак основной строительный контроль свалили на подрядчика и записано это не особо понятно так как термин опять прыгнул:

Лицо, осуществляющее строительство (читай: подрядчик (генподрядчик)), в составе строительного контроля выполняет:

1. входной контроль проектной документации, предоставленной застройщиком (заказчиком);
2. освидетельствование геодезической разбивочной основы объекта капитального строительства;
3. входной контроль применяемых строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования;
4. операционный контроль в процессе выполнения и по завершении операций строительно-монтажных работ;
5. освидетельствование выполненных работ, результаты которых становятся недоступными для контроля после начала выполнения последующих работ;
6. освидетельствование ответственных строительных конструкций и участков систем инженерно-технического обеспечения; испытания и опробования технических устройств.

Строительный контроль заказчика ( читай: застройщика (заказчика) выполняет:

* наберитесь терпения и прочитайте, что бы понять, что это контроль контролёра»))

проверку наличия у лица, осуществляющего строительство,

1. документов о качестве (сертификатов в установленных случаях) на применяемые им материалы, изделия и оборудование,
2. документированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний; контроль соблюдения лицом, осуществляющим строительство, правил складирования и хранения применяемых материалов, изделий и оборудования; при выявлении нарушений этих правил представитель строительного контроля застройщика (заказчика) может запретить применение неправильно складированных и хранящихся материалов; контроль соответствия выполняемого лицом, осуществляющим строительство, операционного контроля требованиям 7.1.6;
3. контроль наличия и правильности ведения лицом, осуществляющим строительство, исполнительной документации, в том числе оценку достоверности геодезических исполнительных схем выполненных конструкций с выборочным контролем точности положения элементов;
4. контроль за устранением дефектов в проектной документации, выявленных в процессе строительства, документированный возврат дефектной документации проектировщику,
5. контроль и документированная приемка исправленной документации, передача ее лицу, осуществляющему строительство;
6. контроль исполнения лицом, осуществляющим строительство, предписаний органов государственного надзора и местного самоуправления;
7. извещение органов государственного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объекте строительства;
8. оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия выполненных работ, конструкций, участков инженерных сетей, подписание двухсторонних актов, подтверждающих соответствие;
9. контроль за выполнением лицом, осуществляющим строительство, требования о недопустимости выполнения последующих работ до подписания указанных актов;
10. заключительную оценку (совместно с лицом, осуществляющим строительство) соответствия законченного строительством объекта требованиям законодательства, проектной и нормативной документации.

То есть заказчик, в основном следит за правильностью работы подрядчика и стучит в государственные органы.

Теперь о том, в чем разница между техническим надзором и строительным контролем.

В строительный контроль входит техника безопасности . Это знают инспекторы Госстройнадзора и в предписании которое Вам выпишут будет 5 пунктов за мужиков без касок и один о частичном несоответствии ПОСу.

И снова о ИЖС и малом дешевом строительстве. СП действует на все договора подряда независимо от величины стройки.

Не смотря на разночтения в терминах СП описывает взаимодействие всех участников строительства.

Теперь, на закуску об «отряде самоубийц».

Для этого остановимся на главном акте подтверждающем качество работ. Акте скрытых работ. И рассмотрим его последнюю обязательную форму.

освидетельствования скрытых работ

N ________________ «___» ________ 20__ г.

(дата составления акта)

Представитель застройщика (технического заказчика, эксплуатирующей организации или регионального оператора) по вопросам строительного контроля

(должность, фамилия, инициалы, идентификационный номер в национальном реестре специалистов в области строительства , реквизиты распорядительного документа, подтверждающего полномочия, с указанием наименования, ОГРН, ИНН, места нахождения юридического лица, фамилии, имени, отчества, адреса места жительства, ОРГНИП, ИНН индивидуального предпринимателя)

Представитель лица, осуществляющего строительство:

(должность, фамилия, инициалы, реквизиты распорядительного документа, подтверждающего полномочия)

Представитель лица, осуществляющего строительство, по вопросам строительного контроля (специалист по организации строительства)

(должность, фамилия, инициалы, идентификационный номер в национальном реестре специалистов в области строительства , реквизиты распорядительного документа, подтверждающего полномочия)

Источник

9. Строительство , исполнительная документация. В соответствии со статьёй 52 Градостроительного Кодекса РФ застройщик обязан соблюдать решения, принятые в проектной документации. Он несёт ответственность за соответствие объекта её требованиям. Кроме этого, застройщик направляет извещение о начале строительных работ в Инспекцию государственного строительного надзора и обеспечивает соблюдение технических регламентов и техники безопасности в процессе строительства .

Сдача объекта в эксплуатацию: порядок и сроки

Строительство – это всегда трудоемкая деятельность, требующая определенных временных и финансовых затрат. Для ее осуществления необходимо не только закупить материал, нанять рабочих, составить смету, но и оформить всю документацию, предусмотренную законодательством. И вот объект построен, коммуникации подведены, казалось бы, можно им пользоваться. Но нет. Нужно еще собрать документы для сдачи объекта в эксплуатацию. Давайте разберемся, что требуется подготовить.

Общие сведения

Порядок сдачи в эксплуатацию объектов, завершенных строительством или реконструированных, а также их отдельных очередей, сооружений, зданий, пусковых комплексов с оценкой качества регламентируется территориальными и общефедеральными строительными нормами.

Для анализа состояния зданий и сооружений формируются специальные комиссии. Объекты, завершенные строительством согласно утвержденным проектам, предъявляются к приемке заказчиками-застройщиками, а сооружения и здания, сдаваемые «под ключ», – подрядчиком и заказчиком совместно.

Рабочие комиссии

Они формируются для оценки качества объектов до их приемки приемочными комиссиями. В задачи рабочих групп входит проверка:

1. Соответствия объектов и оборудования, установленного в них, проекту.
2. Результатов испытаний и комплексного опробования установленного оборудования.
3. Степени готовности к нормальной эксплуатации.
4. Качества строительно-монтажных работ.

Сдача в эксплуатацию объектов, являющихся отдельно стоящими сооружениями/зданиями, пристроенными или встроенными помещениями, в т. ч. вспомогательного и производственного значения, сооружениями гражданской обороны, осуществляется рабочими комиссиями по мере их готовности и с последующим их предъявлением приемочным комиссиям. К их числу, в частности, относят сооружения тепло-, энерго-, водоснабжения, склады, подъездные пути, бытовые помещения, прочие объекты, которые используются подрядчиком в ходе строительства.

Подготовка к приемке

После получения письменного уведомления от подрядчика о готовности объекта заказчик приступает к организации приемки в соответствии с подрядным договором. После приемки сооружения по акту заказчик подготавливает его к сдаче в эксплуатацию. При этом он должен обеспечить:

1. Индивидуальное и комплексное опробование оборудования.
2. Выполнение пусконаладочных работ.
3. Передачу внешних коммуникаций, инженерных сооружений на обслуживание эксплуатационным организациям.
4. Получение специальных разрешений, заключений на использование оборудование и объектов в соответствующих надзорных органах.

Участие приемочной комиссии

По общим правилам, при сдаче объекта в эксплуатацию, в течение 30 дней утверждается состав комиссии. Он согласовывается с органами, представители которых будут участвовать в приемке. Вместе с этим устанавливается срок работы комиссии. Он не может превышать 1 мес.

Территориальные подразделения органов госнадзора и исполнительные структуры власти, а также иные заинтересованные учреждения и органы должны в десятидневный срок с момента получения уведомления о готовности объекта к сдаче в эксплуатацию определить своих представителей для участия в приемочной комиссии. Из их числа выбирается председатель. Он определяет порядок работы комиссии, распределяет обязанности между членами.

По завершении проверки объекта составляется акт о приеме в эксплуатацию. Его подписывают все члены комиссии. Необходимо отметить, что каждый участник отвечает за решения, принятые комиссией, в соответствии со своей компетенцией и объемом обязанностей. Подписанный акт о сдаче объекта в эксплуатацию передается его собственнику (заказчику, инвестору).

Как фиксируются замечания комиссии?

На практике может сложиться так, что кто-либо из уполномоченных лиц отказывается ставить подпись на акте. В такой ситуации он должен предоставить председателю заключения от органа, представителем которого он выступает, с изложением замечаний по всем вопросам, относящимся к его компетенции и к исполнению требований нормативной и проектной документации. Для сдачи объекта в эксплуатацию заказчику необходимо устранить все недостатки в срок, отведенный для этого комиссией. Если этого сделано не будет, сооружение не будет считаться готовым к использованию.

Важные моменты

В случае установления неготовности сооружения к вводу в эксплуатацию комиссия составляет мотивированное заключение и передает его заказчику (инвестору, застройщику).

Объекты, в отношении которых акты составлены, но не подписаны, признаются неподготовленными к вводу в эксплуатацию. Соответственно, приемочная комиссия по ним должна назначаться повторно.

Подписанный акт (заключение) о сдаче объекта в эксплуатацию в срок, не превышающий неделю, подлежит утверждению органом, назначившим комиссию. Застройщик (заказчик, инвестор) передает документ и все приложения в Инспекцию архитектурно-строительного надзора на хранение.

Приемка объекта без комиссии

По общим правилам, территориальные подразделения госнадзора, которым подконтрольно завершенное строительством сооружение, в течение 15 дней после получения от заказчика уведомления о готовности здания к использованию подготавливают и выдают заключение. Оформление исполнительной документации при сдаче объекта в эксплуатацию осуществляется исключительно при установлении соответствия сооружения проекту и требованиям норм.

Если выявлено несоответствие, в указанный 15-дневный срок составляется мотивированный отказ с указанием замечаний по вопросам, отнесенным к компетенции территориальных подразделений надзорных органов, и направляется заказчику (застройщику). Все недочеты, приведенные в отказе, должны быть устранены. После этого заказчик (застройщик) направляет уполномоченным структурам повторное заявление о готовности к сдаче в эксплуатацию объекта недвижимости.

При приеме сооружения без комиссии заказчик совместно с инвестором (застройщиком) на основании заключений, выданных органами госнадзора, акта о приемке объекта у подрядчика (со всеми приложениями) оформляют новый акт о приемке здания в эксплуатацию.

Все указанные выше документы вместе с заявлением о готовности сооружения к использованию предоставляются в Инспекцию архитектурно-строительного надзора. Эта структура готовит итоговое заключение о достаточности полученных материалов и соблюдении правил сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Инспекция может отказать в предоставлении положительного заключения исключительно в случае выявления нарушений норм и предписаний по вопросам, входящим в ее компетенцию.

Дальнейшие действия заказчика

В пятидневный срок с момента получения акта от приемочной комиссии или положительного итогового заключения от Инспекции застройщик (инвестор, заказчик) направляет все оформленные документы в соответствующий исполнительный орган. Эта структура, в свою очередь, в недельный срок должна принять акт на эксплуатацию или дать письменный отказ в этом. В последнем случае решение исполнительного органа должно быть мотивировано. Необходимо учесть, что отказ возможен только в случае нарушения правил и норм сдачи объекта строительства в эксплуатацию.

Сооружения производственного назначения

Сдача в эксплуатацию объектов производственного назначения с участием приемочных комиссий производится только при условии их укомплектованности эксплуатационными кадрами, обеспеченности сырьем, ресурсами и пр., устранения всех недоделок. При этом на установленном оборудовании должен быть начат выпуск продукции, предусмотренной в проекте, в объеме, который соответствует нормативам освоения проектных мощностей на начальном этапе производства.

Не допускается сдача в эксплуатацию производственных объектов, в которых в нарушение установленных правил состав пусковых комплексов был изменен. Прием последнего пускового комплекса производится одновременно с приемкой всего объекта либо последней его очереди.

Государственная комиссия

После завершения строительных работ весь пакет исполнительных документов прикладывается к заявлению застройщика и передается в ГАСН. В надзорном органе, в свою очередь, принимается решение о формировании государственной приемочной комиссии. Она осуществляет проверку:

• соответствия комплекса строительно-монтажных работ проектно-сметным документам и нормам;
• готовности объекта к эксплуатации;
• наличие паспортов на механизмы и оборудование;
• акты выполненных работ, проведенных замеров и испытаний.

Кроме этого, проверяется документация:

• об отводе участков;
• на особый режим водопользования;
• об обеспечении объекта материально-техническими ресурсами и эксплуатационными кадрами;
• о том, что внешние коммуникационные сети горячего и холодного водоснабжения, канализации, связи, электроснабжения обеспечат нормальную работу объекта, а сами инженерные коммуникации приняты на обслуживание;
• о соответствии вводимых мощностей тем, которые предусмотрены в проекте;
• о фактической стоимости строительно-монтажных работ, подписанная заказчиком и подрядчиком;
• о разрешении использовать оборудование и объекты, подконтрольные государственным надзорным органам, представители от которых включены в приемочную комиссию.

После сдачи сооружения в эксплуатацию все документы должны храниться у застройщика-заказчика и соответствующих эксплуатационных организаций. Акт о приемке объекта передается в орган, назначивший комиссию, застройщику и генподрядчику.

Жилфонд

Завершенные строительством жилые объекты могут быть приняты комиссией только после окончания всего комплекса строительно-монтажных работ, благоустройства прилегающей территории, обеспечения инвентарем и оборудованием в полном соответствии с проектной документацией и устранения недоделок.

Сдача в эксплуатацию жилого микрорайона осуществляется в виде завершенного градостроительного комплекса. К моменту приемки комиссией в нем должно быть завершено сооружение предприятий и учреждений, обслуживающих население, прокладка инженерных коммуникаций, озеленение, благоустройство. В последнее время многоэтажные дома имеют пристроенные и встроенные помещения для учреждений и предприятий торговли, общепита, бытового обслуживания и пр. Такие объекты предъявляются комиссии после окончания строительно-монтажных работ, в т. ч. в указанных помещениях.

Заключение

Приемка учреждений и предприятий, находящихся в помещениях, пристроенных и встроенных в многоквартирные дома, производится соответствующими приемочными комиссиями по отдельным актам.

В качестве даты ввода объекта в эксплуатацию принимается календарное число, в которое подписан акт приемочной или рабочей комиссией.

После ввода в эксплуатацию оконченного строительством объекта сводные сметные расчеты должны быть закрыты до истечения 6 мес.

Источник

Организация приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов . ВУЗ: КрасГАСА. … + Договор строительного подряда — договор, по которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. + Документация проектная — документы, содержащие архитектурно-градостроительное решение, учитывающие требования к объекту в объеме, необходимом для разработки рабочей документации, а также включающие сметную стоимость строительства .

Кому принадлежат внешние инженерные сети, построенные на деньги дольщиков?

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода здания в эксплуатацию.

Проблемная недвижимость

После окончания строительства застройщики часто сталкиваются с вопросом, что делать с построенными коммуникациями, расположенными в границах земельного участка, выделенного под строительство.

· Может ли Застройщик передать инженерные сети в управление управляющей компании?

· Вправе ли Застройщик передать инженерные сети в аренду или собственность ресурсоснабжающей организации?

· Должны ли начисляться налоги при передаче инженерных сетей в собственность ресурсоснабжающих организаций?

Это только часть вопросов, на которые должен ответить застройщик, решая судьбу оставшихся у него на балансе инженерных сетей. Ответ зависит от того, кто является собственником построенных сетей. А с этим ясности как раз и нет.

Когда общие сети не являются общедомовым имуществом

Как правило, дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое в сиу закона является общим имуществом всех собственников дома. В частности, к такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.

Сложности с трактовкой этих норм возникают, когда к трансформаторным подстанциям, тепловым пунктам, ливневой канализации и другим объектам подключены сразу несколько домов. Будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества в силу закона?

Из судебной практики следует однозначный вывод: нет, не будут.

Показательным в этом отношении является Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219. В этом деле суд столкнулся с ситуацией, когда через подвал одного дома к другому дому проходила транзитная труба отопления. Собственники первого дома утверждали, что они являются и собственниками транзитной трубы, поскольку она расположена в их подвале и отапливает, в том числе, их дом. Собственники второго здания возражали, что не имеет значения чей подвал, на статус трубы это не влияет.

Высший Арбитражный суд РФ рассмотрел дело и ответил, что правы собственники второго здания. По смыслу пунктов 5, 6 Правил содержания имущества тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Часть подвальных тепловых сетей, которая осуществляет теплоснабжение, как жилого дома, так и отдельного здания за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу.

Отсюда следует интересный вывод: инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом.

Бесхозное имущество в нагрузку муниципалитету

У застройщиков часто возникает желание передать построенные инженерные сети муниципалитету. В некоторых случаях это допустимо и даже является обязанностью застройщика. Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления в следующих случаях:

· По договору о развитии застроенной территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 4 статьи 46.2. Градостроительного Кодекса РФ);

· По договору о комплексном освоении территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 6 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ);

· В соответствии с постановлением правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;

· В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета, которое ко всему прочему не касается инженерных сетей, созданных внутри земельного участка.

Как видно перечень является достаточно ограниченным. Это заставляет заинтересованных лиц ухищряется, и пытаться передать наружные сети муниципалитету, как бесхозное имущество на основании статьи 225 ГК РФ.

Интересна позиция, изложенная в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. по делу № А73-11133/2014. В этом деле суд пришел к выводу, что наружные инженерные сети, не являющиеся общим имуществом, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков. Суд фактически признал такие сети бесхозные, но указал, что у Мэрии отсутствует обязанность принять такие сети себе на учет.

Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения волновать не должны.

Такая позиция напоминает страуса, прячущего голову в песок. Она позволяет решить проблему с практической точки зрения, но с правовой не выдерживает критики. Если инженерные сети кто-то построил, значит, у них есть собственник. И суд должен был решить, кто им является.

Бремя застройщика

В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Застройщик заинтересован в строительстве наружных инженерных сетей и обладает правом аренды или собственности на участок, предоставленный под строительство. Исходя из этих позиций, застройщик может быть признан собственником инженерных сетей.

Интересным является вывод, изложенный в Постановлении Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд стал дословно толковать договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция. Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом. На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственников которой является застройщик.

Против такого подхода есть ряд возражений:

1. Земельный участок после завершения строительства отходит дольщикам. Из этого правила есть исключения, когда земельный участок, например, выделяется именно под строительство трансформаторной подстанции;

2. Инженерные сети могут строиться за счет дольщиков. Передача таких инженерных сетей застройщику можно рассматривать как своеобразное дарение денежных средств;

3. Застройщик строит инженерные сети не для их дальнейшей эксплуатации. В некоторых случаях застройщики создают дочерние компании, которые в дальнейшем обслуживают дома, возведенные застройщиком. Если застройщик не собирается обслуживать дома ни сам, ни через подконтрольную управляющую компанию, то насколько оправдано возлагать на него бремя содержания инженерных коммуникаций, которые нужны собственникам помещений в доме.

Для многих застройщиков инженерные коммуникации являются бременем, которое они не хотят возлагать на себя.

Общее имущество собственников нескольких домов

Мы вернулись к тому, с чего начали – могут ли собственниками общих инженерных сетей являться дольщики всех домов, которые к этим инженерным сетям подключены? Если дома два, то дольщики двух домов владеют и принадлежат этими инженерными сетями. Если дома три, то дольщики трех домов владеют сетями. А если у вас ливневая канализация обслуживает десять домов, то значит все десять тысяч жителей и являются собственниками этой ливневой канализации.

Такой вывод плавно вытекает из статьи 18.1 закона о долевом участии. Согласно указанной норме объекты социальной структуры, обслуживающие несколько домов, могут по соглашению быть переданы в долевую собственность всем собственникам. Конечно, в первую очередь закон под объектами социальной инфраструктуры понимает школы, детские сады, поликлиники, хотя вопрос о возможности передачи таких объектов дольщикам вызывает еще больше вопросов. Но, представляется, что к ним могут быть отнесены и трансформаторные подстанции, и другие инженерные сети, и даже дороги.

Для применения статьи 18.1. существует ряд условий. Как минимум должно быть заключено соответствующее соглашение с дольщиком. О фактах подписания таких соглашений мне неизвестно.

Можно настаивать на том, что несоблюдение застройщиком обязанности заключить соответствующие договоры с дольщиком, не лишает последних права собственности на инженерные сети, созданные на их земельном участке, за их счет и для их нужд.

На моей практики был случай, когда застройщик принял решение передать на баланс управляющей компании трансформаторную подстанцию, как общее имущество всех дольщиков, руководствуясь именно тем, что построена она была за счет средств дольщиков нескольких домов. Особенность гражданского оборота инженерных сетей и линейных объектов позволили это сделать без государственной регистрации права собственности.

Вот только нужна ли такая «радость» в виде регистрации права собственности самим дольщикам? После регистрации дольщики становятся собственником самостоятельного объекта недвижимости. Это не общее имущество, которое следует судьбе основной вещи. Если собственник продал квартиру, то он должен продать одну тысячную доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию с соблюдением преимущественное право покупки другими дольщиками. Процедуру можно обойти, подарив долю новому собственнику. Оплатить дополнительную государственную пошлину и уговорить нового собственника принять «подарок» придется в любом случае. Обороноспособность квартиры усложняется.

Дальше возникает еще больше вопросов. Вы дольщик, и хотите, чтобы трансформаторную подстанцию обслуживала управляющая компания? Соберите общее собрание собственников всех домов. Хорошо, если будет одна управляющая компания на несколько домов. Можно собрать подписи о передачи объектов инфраструктуры в аренду ресурсоснабжающих организаций, если они не против, но вот кто будет подписывать такой договор от имени собственников? Еще хуже, если, вам надо будет присоединиться к ливневой канализации, у которой десять тысяч собственников. Для этого надо будет собрать подписи не менее, чем у двух третей из них.

Тут уж уместно создавать отдельную администрацию, которая будет обслуживать отдельные инженерные сети. Департамент по обслуживанию трансформаторной подстанции. Департамент по обслуживанию велосипедных дорожек. Народные органы местного самоуправления, которые начнут дублировать функции органов местного самоуправления с местечковым размахом. Над этим можно было бы смеяться, если бы за этой иронией не было реальной проблемы.

Неутешительные выводы

Сегодня существует целый пласт отношений в сфере градостроительства и коммунального обслуживания, находящийся в поле правовой неопределенности. Огромные количества инженерных сетей с неясным статусом, которые могут выходить из строя, требуют ремонта, нуждаются в использовании для подключения к ним новых домов и зданий. И такая же неопределенная судебная практика, которая не знает, что с этими инженерными сетями делать, предлагая каждый раз новые варианты. Стабильность и определенность гражданского оборота требует окончательного решения этого вопроса, которые будет учитывать интересы всех сторон и не создавать неоправданных трудностей в распоряжении и пользовании инженерными сетями. Если есть имущество, должен быть и собственник.

Источник

Кем принимаются объекты строительства в эксплуатацию? Объекты независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями. … Соответствие принимаемых в эксплуатацию объектов разрешительной и проектной документации, разработанной и утвержденной с учетом установленных законодательством требований к ее разработке и утверждению, в том числе требований безопасности и эксплуатационной надежности, должно подтверждаться заключениями государственных органов (их структурных подразделений), органов государственного надзора, выдаваемыми в пределах их компетенции в соответствии с законодательством.

Правовой статус объекта вспомогательного использования.

В действующем градостроительном законодательстве официально не закреплено такое понятие как «объект вспомогательного использования». На практике это вызывает сложности с доказыванием не только у сторон в судах, но и у самих судей. Ведь нередко в делах о признании постройки самовольной определение ее статуса как объекта вспомогательного использования играет важнейшую роль. Что же такое «объект вспомогательного использования»? Давайте разбираться.

Что нам стоит склад построить.

В августе 2019 фирма, занимавшаяся в г. Острогожске (Воронежская обл.) торговлей строительными материалами, получила от местных властей предписание о приостановке строительства склада. Позиция чиновников была следующей – раз собственники не получили разрешения на строительство, значит, строение незаконное и стройку необходимо «заморозить». Бизнесменов такое положение вещей не устроило и они обратились к нам. Кстати, мы писали ранее о той истории.

На самом деле подобные ситуации не редкость. Их невольным участником может стать каждый – от крупного бизнесмена, решившего расширить промышленное строение на принадлежащем ему участке и до дачника, строящего, к примеру, капитальный сарай. И в большинстве случаев истец (а это может быть как местная администрация, так и просто недовольный сосед) обосновывает свое требование о признании постройки самовольной тем, что у застройщика нет разрешения на строительство (а ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). обязывает застройщика получить разрешение на строительство).

Важность наличия или отсутствия у спорного объекта статуса объекта вспомогательного использования обусловлена нормой п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Она указывает на то, что в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется. Она является одним из немногих исключений из общего правила. Суть ее абсолютно ясна и недвусмысленна, но из-за того, что само понятие «объект вспомогательного использования» нигде не регламентировано, каждый понимает его так, как хочет, что в корне неверно и влечет существенные риски.

Что же такое на самом деле «объект вспомогательного использования»? По каким критериям тот или иной объект можно отнести к этой категории и является ли сам по себе такой объект недвижимостью в обязательном порядке? Как указал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в своем Определении от 03.12.2012 № ВАС-15260/12, основными критериями определения объекта как вспомогательного является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому спорный объект является вспомогательным и для обслуживания которого он построен, а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности. Иными словами, это может быть, например, сарай по отношению к жилому дому или склад по отношению к магазину. Этой же позиции последовательно придерживается и Верховный Суд Российской Федерации (см. Определение от 11.03.2015 № 308-ЭС15-1282, от 10.12.2018 № 306-ЭС18-20002 по делу № А49-9917/2016).

Следовательно, одним из основных признаков объекта вспомогательного использования является его принадлежность к основному объекту недвижимости и невозможность его самостоятельной эксплуатации в отсутствие такового (признак подчинения основному объекту).

Повышенное внимание к пониженной ответственности.

Еще один важный критерий для отнесения объекта к числу вспомогательных это наличие у него пониженного уровня ответственности. Это понятие установлено в п. 10 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Согласно ему, к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные со строительством или реконструкцией, либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. Уровень ответственности является характеристикой здания или сооружения, которая определяет, насколько потенциально сильным будет урон гражданам, социальной сфере, экономике и экологии в случае разрушения такого объекта.

Как правило, к объектам с пониженным уровнем ответственности относятся гаражи, теплицы, склады и павильоны. Вопрос о наличии у них такого уровня ответственности, равно как и статуса объекта вспомогательного использования в целом, может быть решен судом путем проведения соответствующей судебной строительно-технической экспертизы. О ее проведении построившему здание следует заявить самостоятельно, так как именно на него возлагается необходимость доказывания законности стройки.

Так, показательным является дело № А41-11828/2019 о признании незаконным решения Росреестра об отказе в постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав объекта недвижимости. Заявителю было отказано, поскольку он не представил доказательства того, что заявленный к регистрации прав объект является вспомогательным и не требует получения разрешения на строительство (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.01.2020 № Ф05-23419/2019 по делу № А41-11828/2019).

Следовательно, пассивная процессуальная позиция, ограниченная только лишь утверждениями о том, что спорный объект является вспомогательным без проведения каких-либо исследований и экспертиз обычно обречена на провал, как в административных, так и в гражданских делах.

Отсюда вывод: о сновными критериями определения строений как объектов вспомогательного использования являются:
1) их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности,
2) отсутствие обязанности по получению разрешительной документации на их строительство,
3) наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношении к которому они являются вспомогательным и для обслуживания которого они построен,
4) а также невозможность самостоятельного использования для иной деятельности. (см. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.2019 № Ф06-55801/2019 по делу № А55-31502/2018, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.10.2019 № Ф09-6076/19 по делу № А60-53089/2018 и др.). Кроме того, аналогичная точка зрения нашла отражение в письме Минрегиона РФ от 25.06.2009 № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства».

В отсутствие закрепленного законодателем понятия «объект вспомогательного использования» считаем, что вышеуказанные выводы сложившейся судебной практики и сопутствующие разъяснения уполномоченных органов компенсируют такой правовой пробел.

Здание или вещь?

Но как соотносятся объекты вспомогательного использования и недвижимое имущество? А именно — входят ли объекты вспомогательного использования в перечень недвижимого имущества?

Относительно недавно к разрешению данного вопроса с собственным видением ситуации подключился Росреестр (см. письмо Росреестра от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования»). В частности, в п. 2 этого письма указано, что строения вспомогательного использования в зависимости от их соответствия положениям ст. 130 Гражданского кодекса РФ могут являться или не являться объектами недвижимости.

Росреестр привел определение таких понятий, как некапитальное строение, сооружение (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ) и недвижимая вещь (п. 1 ст. 130 ГК РФ), которые, исходя из буквального их толкования, являются прямо противоположными друг другу. Таким образом, некапитальные строения и сооружения являются объектами строительства, но не обязательно являются при этом объектами недвижимости.

Хотя это письмо и не является нормативным правовым актом и носит разъяснительный характер, не стоит преуменьшать его значение. В своем письме регистрирующий орган высказал свою принципиальную позицию, которой следует руководствоваться, тем более — в отсутствие другого нормативного регулирования.

Важно отметить, что принадлежность объекта вспомогательного использования к недвижимости играет ключевую роль для целей постановки его на кадастровый учет и регистрации прав на него. Ведь в силу п. 19 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Закона о государственной регистрации недвижимости, Росреестр не занимается учетно-регистрационными действиями в отношении объектов, не являющихся недвижимостью.

Вывод: объектом вспомогательного использования является недвижимый или недвижимый объект строительства, имеющий пониженный уровень ответственности, обслуживающий основной объект недвижимости, и который нельзя использовать для самостоятельных целей.

Источник

4.39 На объекты капитального строительства , принятые в эксплуатацию, устанавливается гарантийный срок 2 года, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором подряда (контракта). Исчисление гарантийного срока осуществляется с момента подписания заказчиком и лицом, осуществляющим строительство , акта сдачи-приемки законченного строительством объекта .

О правах собственности на помещения в новых многоквартирных домах

Когда застройщик возводит многоквар­тирный дом, то как объект строительства он принадлежит застройщику, поскольку он или строит его самостоятельно, или прини­мает его по окончании строительства от привлеченного подрядчика. Далее в ре­зультате работы по договору (долевого участия либо строительного подряда) заст­ройщик передает квартиры в построенном доме потребителю, и первичное право собственности возникает у того, кто зака­зывал строительство конкретной квартиры.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строительстве многоквар­тирных домов и иных объектов недвижи­мости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера­ции» (далее — закон о долевом строитель­стве), застройщик по заданию участника долевого строительства на основании дого­вора за плату строит объект недвижимости и передает результат работы (в виде конк­ретного помещения) участнику долевого строительства. Затем участник долевого строительства представляет в подразделе­ние Федеральной регистрационной службы необходимые документы: передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, а застройщик — разрешение на ввод в эксплуатацию мно­гоквартирного дома. Право собственности на конкретное жилое (или нежилое, так как дольщики могут быть разными) помещение возникает у дольщика только после получе­ния свидетельства о праве собственности. Таким образом, неправильным было бы го­ворить о передаче права собственности застройщиком дольщику.

В этой ситуации также невозможно гово­рить о приватизации. Приватизация имеет место только в том случае, когда нечто на­ходится в государственной собственности, а потом становится частной (приватной) собственностью. С целью прояснения этих вопросов одновременно с принятием зако­на о долевом строительстве были внесены поправки и в статью 122 Федерального за­кона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — закон о регистра­ции прав). Как в законе о долевом строи­тельстве, так и в законе о регистрации прав содержатся перечни документов, которые застройщики должны представлять на на­чальном этапе строительства, а дольщики — при регистрации прав. Единообразный под­ход территориальных органов Федеральной регистрационной службы при проведении государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, прав собственности и уступки прав, залога объ­ектов недвижимого имущества в связи с долевым строительством обеспечит Инструкция, утвержденная приказом Ми­нистерства юстиции Российской Федера­ции (Минюст России) от 9 июня 2005 года № 82, в основном предназначенная для ра­ботников регистрирующих органов. Многие положения этого документа не представля­ют интереса для широких слоев застройщиков и заказчиков, однако важно то, что в Инструкции четко определены перечни до­кументов (не так общо как в законах) и ука­заны конкретные требования к ним.

Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости в случае, если застройщик (подрядчик) не передал по окончании строительства все квартиры дольщикам (заказчикам)

Представляется не совсем правильным ставить вопрос о регистрации права собственности на весь дом. Конечно, теоре­тически возможна ситуация, когда многок­вартирный дом строит и приобретает в этом доме абсолютно все помещения (и жилые, и нежилые) одно физическое лицо или одна организация. Тогда в регистрационной па­лате права собственности на все индивиду­ально определенные помещения должны быть зарегистрированы только на этого че­ловека или организацию. В доме есть поме­щения, которые предназначены для инди­видуального использования: жилые (квар­тиры) и нежилые (например магазин), а есть помещения общего пользования — лестничные клетки, колясочные, техничес­кие подвалы, чердаки. Именно индивиду­ально определенные помещения будут за­регистрированы на одно лицо, и на них же будет оформлено право собственности это­го лица, а вот право собственности на весь дом регистрироваться не будет, потому что объектами индивидуальных прав (объекта­ми отчуждения) являются только индивиду­ально определенные помещения. Напри­мер, если собственник всех помещений в доме решит продать часть квартир, тогда в государственный реестр не надо будет вно­сить какие-либо учетные изменения, касаю­щиеся объектов недвижимого имущества как предметов сделок, а надо будет в отно­шении каких-то определенных квартир из­менить лишь сведения о титульном вла­дельце. Иными словами, если до момента сделки владельцем всех помещений в доме пыл, условно говоря, Иванов, то после со­вершения купли-продажи у Иванова оста­нется 90 процентов квартир, а у 10 процентов квартир появятся новые собственники (Петров, Сидоров, Васильев и т. д.). Регист­рационный учет будет вестись в отношении индивидуально определенных объектов недвижимости, которыми являются жилые помещения.

Непростая юридическая ситуация может сложиться, если некоторые собственники зарегистрируют свои права на какую-то часть жилых или нежилых помещений и по­лучат свидетельства о праве собственнос­ти, а застройщик не передаст оставшиеся помещения и не оформит право собствен­ности на себя. Это может произойти в том случае, если застройщик выполнил свое обязательство и построил объект недвижи­мости, а отдельные дольщики не выполни­ли свои обязательства по полной оплате объекта. Естественно, таким дольщикам застройщик не будет передавать построен­ные для них объекты. С юридической точки зрения такие помещения не могут считать­ся индивидуально определенными объекта­ми недвижимости и будут иметь неопреде­ленный юридически статус, и застройщик как владелец объектов строительства не может осуществлять с ними какие-либо операции, пока они не приобретут статус объекта недвижимости. Когда у застройщи­ка возникнет необходимость совершить ка­кую-либо сделку, он будет вынужден или зарегистрировать свое право собственнос­ти, или передать объект долевого строи­тельства дольщику. Таким образом, на пос­леднем этапе, когда дом уже фактически построен, и часть собственников уже заре­гистрировала свои права, придет некий дольщик, на начальной стадии не участво­вавший в финансировании строительства, внесет необходимые средства, и застрой­щик передаст ему построенный объект. Причем помещения в построенном доме еще не считаются квартирами, так как квартирой помещение называется только после его регистрации и появления соотве­тствующей учетной записи, то есть после того, как новый дольщик зарегистрирует свои права собственности на эти еще не имеющие хозяев жилые помещения. До наступления этого момента дом в какой-то мере можно назвать незавершенным стро­ительным или строящимся объектом.

Законодательное определение термина «возводимый или строящийся (создаваемый) объект»

Иногда по каким-то причинам строитель­ство прекращается, договор подряда растор­гается, то есть тот субъект, который оплачи­вал стоимость работ, строительных материа­лов и т. п. решает это имущество кому-то про­дать. В этом случае осуществляется описа­ние незавершенного строительного объекта. В реестре прав появляется запись о том, на каком этапе остановлено строительство (сколько этажей построено и т. д.). Согласно статье 25 закона о регистрации прав такой объект будет называться незавершенным строительным объектом. Объект, строитель­ство которого закончено, будет называться построенным многоквартирным домом после его государственного технического учета и государственной регистрации прав собствен­ности на две и более квартиры. Многоквар­тирный дом юридически «возникает» именно в момент государственной регистрации права дольщика собственности на вторую квартиру в этом доме. Хотя в настоящее время не су­ществует такого легитимного определения как «многоквартирный дом», исходя из смыс­ла этого термина принято считать, что это дом, в котором находятся две или более квар­тир. В статье 15 Жилищного кодекса Рос­сийской Федерации (ЖК РФ) дается опреде­ление жилого помещения. В статье 16 ЖК РФ под понятием «жилой дом» понимается инди­видуально определенный дом, где нет квар­тир, а есть комнаты и подсобные помещения. В этой же статье определено и понятие «квар­тира» — жилое помещение, состоящее из ком­нат и подсобных помещений, которые имеют выходы в места общего пользования (напри­мер на лестницу). Таким образом, в статье 16 ЖК РФ через понятие «квартира» определя­ется понятие «многоквартирный дом».

Управление многоквартирным домом, право собственности на часть помещений в котором зарегистрировано, а на оставшуюся часть нет

1. непосредственное управление самими собственниками, когда не создается това­рищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2. управление товариществом собствен­ников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.

Для принятия общим собранием собственников помещений решения о вы­боре способа управления многоквартир­ным домом необходимо простое большин­ство голосов от общего числа голосов, при­нимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 про­центами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартир­ном доме состоялось, должно быть прове­дено повторное общее собрание собствен­ников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количе­ством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэ­тому в идеальном случае решение о выбо­ре способа управления домом при единог­ласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие бо­лее чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме. Для сравнения: приня­тие решения о проведении ремонта многок­вартирного дома принимается большин­ством не менее двух третей голосов от об­щего числа голосов собственников поме­щений.

Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отноше­ний. Договор на предоставление комму­нальных услуг заключает каждый собствен­ник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он бу­дет подписываться, с одной стороны, нап­ример представителем водоканала, а с дру­гой — одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это му­ниципальное помещение, то как собствен­ник и сторона договора выступит муниципа­литет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то — фи­зическое лицо, если организации, то — орга­низация.

Бремя же содержания помещений, кото­рые еще не переданы дольщикам (в нашем примере — 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафик­сированы. Гражданским кодексом Российс­кой Федерации (ГК РФ) и законом о доле­вом строительстве установлено, кто и в ка­кой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания пере­ходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск слу­чайной гибели или случайного поврежде­ния объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строитель­ства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной ги­бели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет до­говора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допуска­ет возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственни­ки помещений, то есть именно те дольщи­ки, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме долж­но приниматься на общем собрании буду­щих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собра­ния собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организа­цию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести рабо­ту по их устранению и т. д. По мере регист­рации прав собственности на жилые поме­щения члены товарищества будут приобре­тать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением до­ма, организацией его содержания, комму­нального обслуживания, будет решать то­варищество собственников жилья. В перс­пективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относи­тельно содержания, ремонта дома и комму­нального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищест­во может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или дого­ворные).

Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возник­новения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вно­сить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момен­та возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Феде­рации. До заселения жилых помещений, на­ходящихся в государственной и муници­пальной собственности, расходы на их со-

держание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.

Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене

В настоящее время продажа квартир не облагается налогом на добавленную стои­мость (НДС). Такая норма содержится в па­кете законодательных актов, призванных содействовать созданию рынка доступного жилья. Согласно новым подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) в редакции Федерального закона от 20 августа 2004 го­да № 109-ФЗ с 1 января 2005 года не под­лежат обложению НДС операции по реали­зации жилых домов, жилых помещений, до­лей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. Эти нормы расп­ространяются как на граждан, так и на орга­низации.

Что касается дарения, то 1 июля 2005 го­да принят Федеральный закон № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений зако­нодательных актов) Российской Федера­ции и внесении изменений в некоторые за­конодательные акты Российской Федера­ции в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», который с 1 января 2006 года предусматривает освобождение от налого­обложения объектов дарения близким родственникам. В соответствии с этим за­коном в пункт 181 статьи 217 НК РФ вно­сятся изменения, согласно которым осво­бождаются от обложения налогом на дохо­ды физических лиц доходы, полученные в порядке дарения, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответ­ствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и деть­ми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имею­щими общих отца или мать) братьями и сестрами). Этим же законом признаны ут­ратившими силу Закон Российской Феде­рации от 12 декабря 1991 года № 2020-I «О налоге с имущества, переходящего в по­рядке наследования или дарения» и другие законодательные акты.

На наш взгляд, это очень разумные шаги, так как ранее люди были вынуждены приду­мывать разнообразные схемы ухода от на­логов, чтобы вступить в права наследова­ния или стать собственником квартиры, пе­редаваемой им по договору дарения. Во многих случаях суммы налогов становились непреодолимым препятствием к приобрете­нию прав собственности. Благодаря изме­нениям в законодательстве родственники сами смогут выбирать, какой вариант ре­шения жилищной проблемы их устраивает больше: через наследование или дарение недвижимого имущества. Например, роди­тели, имеющие двух взрослых детей, хотят, чтобы принадлежащая им квартира отошла одному из детей. Если квартира будет пода­рена ему при жизни родителей, то она вы­бывает из наследуемой массы, и второй ре­бенок уже не сможет претендовать на эту квартиру. Если же будет написано завеща­ние, и в нем будет указано, что наследует квартиру именно первый ребенок, то вто­рой ребенок может оспорить завещание, поставив вопрос о дееспособности родите­лей на момент составления завещания или заявить права на обязательную долю нас­ледства, например, как инвалид. Таким об­разом, истинная воля родителей будет ис­кажена. Имея возможность выбора, люди смогут свободнее принимать выгодное для них решение.

Надо иметь в виду, что новые собствен­ники жилых домов и квартир после перехо­да к ним права собственности станут пла­тельщиками налога на имущество физи­ческих лиц. Кроме того, при наличии задол­женности по поимущественным налогам умершего лица либо лица, признанного умершим, она погашается в пределах стои­мости наследственного имущества (пп. 3 п. 3 ст. 44 НК РФ), то есть наследником.

Передача дома и регистрация права собственности

В буквальном смысле слова «передача» дома не осуществляется. Большим заблуж­дением является то, что после завершения строительства дом надо обязательно «пе­редавать на баланс». Это последствия по­рочной практики социалистического поряд­ка управления «жилищным фондом». Как известно, ранее все многоквартирные до­ма, за исключением домов жилищно-строи­тельных и жилищных кооперативов, явля­лись государственной собственностью и составляли «государственный жилищный фонд». В соответствии со статьей 3 Жи­лищного кодекса РСФСР «находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях об­разуют жилищный фонд. В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жи­лых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного ха­рактера». Позднее «государственный жи­лищный фонд» был передан в муниципаль­ную собственность и стал «муниципальным жилищным фондом». При этом многоквар­тирные дома «числились на балансе» госу­дарственных и муниципальных предприя­тий и учреждений как переданные им на праве хозяйственного ведения или опера­тивного управления. После начала привати­зации и «выбытия» квартир из публичной собственности соответствующие бухгалте­рские проводки, за редким исключением, не делались. И многоквартирные дома про­должали «висеть» на балансе государ­ственных и муниципальных унитарных предприятий. Как ни странно, такая ситуа­ция существует в отдельных муниципалите­тах по сей день. Новые дома по договорен­ности застройщиков с органами местного самоуправления передаются «на баланс» муниципальных управляющих организаций, а последние привлекают в качестве подряд­чиков аффилированные с застройщиком организации. Для управления многоквар­тирным домом «передачи на баланс» не требуется. Речь должна идти о предостав­лении услуг по управлению и содержанию, а также о выполнении работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома на основании возмездного договора управле­ния (ст. 162 ЖК РФ). При этом допустимо понимание «передачи» многоквартирного дома как описания состава общего имуще­ства (для установления взаимных обяза­тельств) и фиксации его технического сос­тояния (для определения результатов дея­тельности по управлению).

На самом деле от застройщика дольщику передается право на конкретный объект, конкретное построенное помещение, в ре­зультате которого у собственника помещения возникает право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ). Не­обходимо отметить, что в соответствии со статьей 289 ГК РФ право на долю в общем имуществе в многоквартирном доме возни­кает только у собственника жилого поме­щения, а собственники нежилых помеще­ний таким правом формально не обладали. Другими словами, принимая квартиру, лю­бой участник долевого строительства дол­жен принимать не только помещение, в ко­тором он будет проживать или использо­вать для иных допускаемых законодатель­ством целей (например для сдачи внаем гражданам, торговли, бытового обслужива­ния потребителей), но фактически и весь дом. Он имеет право обследовать состоя­ние всех подъездов, крыши, фундамента, лифтов, потому что в каждой составной части дома он имеет свою долю, которая легко вычисляется путем деления площади конкретного принадлежащего ему помеще­ния на площадь всех индивидуальных по­мещений. Если, например, площадь кварти­ры владельца составляет, условно говоря, 1 процент от общей площади всех индиви­дуально определенных помещений многок­вартирного дома (то есть за исключением помещений общего пользования, относя­щихся к общему имуществу), то это значит, что в каждом элементе общего пользова­ния дома 1 процент принадлежит владель­цу конкретной квартиры. Таким образом, даже стена квартиры, находящейся в дру­гом подъезде, на 1 процент также находит­ся в общей долевой собственности вла­дельца конкретной квартиры. Поэтому вла­дельцу следует проверять состояние («принимать») всех элементов дома. Однако многие люди не понимают, насколько это важно, и заботятся только о том, чтобы именно их квартира была хорошо отделана и лишь впоследствии, когда начинается пе­риод эксплуатации, а застройщик уходит, начинают замечать существенные недодел­ки. Какой бы добросовестной и профессио­нальной ни была комиссия, она не будет ос­матривать каждый элемент здания так до­тошно, как собственники помещения, поэ­тому есть смысл создавать ТСЖ, привле­кать добросовестных и грамотных экспер­тов для определения качества строитель­ства. Чем больше требований к застройщи­ку сформулируют эксперты, чем больше шансов, что эти требования будут выполне­ны застройщиком, тем лучше будет качест­во дома и тем надежнее и дешевле он будет в эксплуатации.

Если лицо, не оформив права и не став собственником, не будет вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, но будет пользоваться жилой площадью, энерго-, водоснабжением и остальными элементами дома, то это фактически будет неосновательным обогащением за счет дру­гих лиц, потому что, если, например, 70 про­центов жильцов дома платят за обслужива­ние лифтов, то, значит, 30 процентов жиль­цов пользуются им бесплатно. Обязатель­ства вследствие неосновательного обога­щения урегулированы главой 60 ГК РФ. По­терпевшими от таких действий могут быть и добросовестные собственники помеще­ний в доме (если управляющая организа­ция будет вынуждена снизить перечни, объ­емы и качество своих услуг и работ из-за недостаточного финансирования), и управ­ляющая организация (если она будет пол­ностью выполнять свои обязательства пе­ред добросовестными собственниками по­мещений при недофинансировании). При­обретатель — лицо, которое без законных оснований сберегло имущество (денежные средства) за счет других лиц (потерпев­ших), обязан возвратить последним неосно­вательно сбереженное имущество (неосно­вательное обогащение). При этом ГК РФ не связывает отнесение лица к категории «приобретателя» с наличием у него права собственности на помещение в многоквар­тирном доме. В случае невыполнения этой обязанности потерпевшим надо обращать­ся в суд с требованием о взыскании с при­обретателя необходимых средств.

Источник

Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства . Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию? Содержание. В чем разница между сроком сдачи дома и сроком передачи жилья. Что такое сдача дома: получение разрешения и срок ввода в эксплуатацию. Что делать, если дом введен в эксплуатацию, а передача жилья затягивается? Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?