Можно ли продать объект незавершенного строительства на арендованном участке

10 ответов от юристов на вопрос «Может ли покупатель начать строительство не дожидаясь оформления переуступки аренды и какие могут возникнуть сложности?». Спрашивает Татьяна, город Челябинск, Россия

Один раз продлят, на второй изымут. Изменился порядок продажи недостроев на арендованных участках

Определен порядок проведения торгов. Теперь купить предмет аукциона сможет и его единственный участник.

Проект постановления правительства РФ «О внесении изменения в Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» размещен на портале правовой информации. Из него следует, что если срок аренды участка, который находится в государственной или муниципальной собственности закончился, а капитальные объекты на нем не достроены, то по решению суда они могут быть изъяты у собственника и проданы с публичных торгов. Однако, у собственника есть право на однократное заключение договора аренды, чтобы завершить строительство.

Документ также определяет порядок проведения публичных торгов и прописывает, что приобретение объекта незавершенного строительства в государственную или муниципальную собственность – не обязанность, а право.

Проект документа вносит изменения в проведение повторного и последующих аукционов: если аукцион признан несостоявшимся и за два месяца с даты его объявления не заключен договор купли-продажи, то объект может быть куплен в государственную или муниципальную собственность по его начальной цене.

Если государство или муниципалитет не покупают объект, через два месяца проводится новый аукцион (начальную цену объекта разрешается снизить на 30% или менее).

Если и второй аукцион признан несостоявшимся, и договор купли-продажи не заключен, проводятся последующие аукционы, и цена каждый раз может понижаться не более, чем на 30%.

Новая редакция правил позволит покупать недостроенный объект недвижимости на участке и единственному участнику аукциона (сейчас это запрещено).

Публичное обсуждение постановления проекта продлится до 12 ноября этого года. Если постановление примут, оно вступит в силу 1 сентября 2022 года и будет действовать до 1 сентября 2028 года.

На FORUMHOUSE вы сможете поучаствовать в обсуждении аукционов и правил торгов и процедуры выкупа земли из аренды.

Источник

Планы по строительству загородного дома могут потерпеть фиаско в кризис из-за нехватки средств, тогда перед некоторыми владельцами встанет непростая задача продать недострой. Риелторы напомнили читателям сайта "РИА Недвижимость" основные правила, которые помогут сделать подобный неликвид максимально привлекательным для покупателя.

Может ли покупатель начать строительство не дожидаясь оформления переуступки аренды и какие могут возникнуть сложности?

Хочу продать объект незавершенного строительства находящийся на арендованном земельном участке. Может ли покупатель начать строительство не дожидаясь оформления переуступки аренды и какие могут возникнуть сложности? Могут ли отказать в переуступке аренды после подписания договора купли-продажи объекта недвижимости?

Ответы на вопрос:

Не может начать строительство, т.к. у него пока нет прав на землю. Надо сначала сделать переуступку и купить объект недвижимости, зарегистрировав право (ст. 8.1.ГК РФ)

Может начинать при наличии разрешения согласно ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ. Право аренды переходит к нему как к собственнику недвижимости.

в данном случае переоформление аренды возможно лишь с согласия Арендодателя. Поэтому я бы не советовал сразу начинать строительство.

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 606 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Начать строительство покупатель может. Риски минимальные, поскольку в соответствии с «Земельным кодексом Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ Статья 22. ч 9.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Для более точного ответа необходимо изучать Ваш договор аренды.

Если перед арендодателем нет задолженности по аренде и договором н установлен запрет на уступку права аренды, то никакого разрешения арендодателя на уступку права аренды вообще не требуется. Поэтому вопрос о запрете уступки не стоит.

Если покупатель начнет строительство до заключения договора, то разрешение на строительство будет оформлено на продавца (цедента), как настоящего правообладателя участка. Потом в договоре цессии нужно будет отражать этот момент. Но в общем ничего страшного нет. Есть только риск отказа цедента в заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Покупатель может с Вашего разрешения как арендатора начать строительство на участке (при условии наличия у Вас разрешения на строительство, ст.51 ГрК РФ) . Вы можете также заключить предварительный договор купли-продажи, пока идет оформление.

Потом сделаете перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и продадите объект по основному договору, Ст.22 ЗК РФ,ст.45 ГК РФ.

Продавец вправе продать Объект недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке. В таком случае право пользование земельного участка переходит Покупателю (но необходимо прежде ознакомиться с договором аренды ЗУ, нет ли там никаких ограничений).

П. 3, ст. 552 ГК РФ Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом возможность переуступки в договоре аренды земли должна быть оговорена. Это предусматривает п.2 ст. 615 ГК РФ. У нанимателя есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора. Если этого не сделать, арендатор будет не вправе переуступать свой участок.

Вам лучше сначала обратиться к собственнику земли и получить разрешение на переуступку прав аренды, а лучше сразу переоформить договор аренды на покупателя.

Согласно ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.

Можете предоставить собственнику земли предварительный договор купли продажи объекта незавершенного строительства.

Когда земля будет в аренде у покупателя, можете зарегистрировать переход права собственности на объект незавершенного строительства в Росреестре.

Потом покупателю скорее всего придется переоформлять разрешение на строительство на свое имя.

Желаю Вам удачи и всех благ!

Да же если вы не переоформите уступку прав по аренде земельных участков, то при продаже вашего объекта незавершенного строительства согласно статье 35 ЗК РФ-1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник..

То есть, новый собственник приобретает на условиях договора аренды право пользования землей, Поэтому нет смысла в отказе. В оформлении переуступки права аренды.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2018)

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи,

без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

1)Продать Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на него зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998 г) субъекта РФ, что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

2)В вашем случае у вас как у Продавца должно быть ДВА отдельных документа подтверждающие:

— право собственности на Объект незавершённого строительства;

— документы на Земельный участок с Кадастровым паспортом и т.д.

— Техническое описание на Объект незавершённого строительства.

3) для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности:-Предмет договора с его характеристиками (земельный участок, дом и т.д.)-Цена договора;-Порядок и форма оплаты по договору;-Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д.

4)если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу — Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Кроме того, Купить — Продать Объект недвижимого имущества:

— по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

— по расписке – НЕЛЬЗЯ!

— МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.454 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности на Покупателя в Росреестре РФ субъекта.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 26.09.2018 г.

Похожие вопросы

Продажа объекта незавершенного строительства на арендованном участке.

На арендованном у муниципалитета участке 2 объекта незавершенного строительства, оба зарегистрированы в регпалате, есть свидетельства. Хочу продать 1 объект и в договоре купли-продажи написать, что покупатель будет пользоваться 1/2 частью земельного участка. Надо ли делить участок? Не будет ли покупатель претендовать на весь участок? При переуступке прав надо только уведомить муниципалитет.

На все Ваши вопросы ответ ДА!

1. Да, участок стоит поделить, для конкретного разграничения границ участков который будет предоставлен в пользование покупателю.

2. Да, покупатель в праве использовать весь участок в границах которого у него имеется собственность. Более того, если на участке не имеется других построек, покупатель в праве обратится в муниципалитет о переоформлении договора аренды на участок.

3. И да, муниципалитет обязательно уведомить в виду того что в Ваше случае имеет место либо «субаренда», либо «переуступка права аренды», либо «разделение участка» и переуступка права аренды на часть участка. во всех случаях собственник имущества (муниципалетет) должен дать свое согласие.

Возникает ли у нового собственника объекта незавершенного строительства право на приобретение данного земельного участка в собственность?

Организация по договору купли-продажи недвижимости приобрела объект незавершенного строительства. Земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости (находящийся в муниципальной собственности), находился у продавца на праве аренды. Возникает ли у нового собственника объекта незавершенного строительства право на приобретение данного земельного участка в собственность? Какие документы нужны для регистрации дог. к-п незавершенного строительства?

право на приобретение зем участка у нового собственника имеется, обращайтесь в КЗИО с заявлением, договором купли продажи и свидетельством о праве собственности

Сначала согласие арендодателя ,на перезаключение договора аренды земли,с новым лицом.Затем покупка этого недостроя.

Есть постановление о предоставлении земельного участка в аренду и договор о предоставлении муниципалитетом зем.

Хочу продать объект незавершенного строительства находящийся на арендованном земельном участке. Есть постановление о предоставлении земельного участка в аренду и договор о предоставлении муниципалитетом зем. участка на условии аренды, свидетельство о государственной регистрации права, тех паспорт домовладения и градостроительный план земельного участка. Как совершить правильно сделку.

Нужно ознакомится с постановлением и договором.

Купля-продажа зданий с передачей прав аренды муниципальной земли

Планируем заключить договор куп-продажи недвижимости, находящейся на арендованном у муниципалитета земельном участке. Правильно ли составить смешанный договор или лучше разделить два договора: купли-продажи зданий и передачи (переуступке) прав аренды? Ведь договор купли-продажи нерегистрируемый, регистрируется только переход права, а переуступка прав по договору аренды — регистрируемый договор. Не возникнет ли в случае смешанного договора отказ от регистрации сделки в органе регистрации?

Переход права собственности на здание и аренда земли должны оформляться разными договорами.

Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:

1. Уведомить собственника участка;

2. Собрать комплект документов;

3. Заключить соглашение;

4. Зарегистрировать договор.

Уведомление собственника происходит в письменной произвольной форме. Период действия соглашения переуступки не может превышать периода действия первоначального арендного договора, при этом он может быть заключен на меньший срок, по истечению которого права аренды снова перейдут к прежнему арендатору.

Стороны могут заверить соглашение у нотариуса, однако данное требование не является обязательным.

Заключенное соглашение подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Заявление установленного образца заполняется непосредственно в МФЦ, кроме того, к заявлению необходимо приложить следующие документы:

— договор аренды, заключенный с прежним арендатором;

— соглашение о переуступке арендных прав;

— подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;

— письменное согласие на сделку, если оно требуется;

— кадастровая выписка из ЕГРН;

— квитанция об оплате госпошлины.

Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии учредительных документов (устав, ОГРН, ИНН), а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса. Если земельный участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашения по переуступке арендных прав оформленное в письменном виде и удостоверенное у нотариуса.

Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем.

В этом случае продавец может воспользоваться своим правом собственности на объект незавершенного строительства?

После оформления земельного участка, выделенного в 2005 г под ИЖС, право на незавершенный объект находящийся на этом участке переходит покупателю? Либо нужно оформлять регистрацию и на незавершенный объект? Агенство уверяет, что после оформления сделки на землю возможно оформления тех. паспорта объекта на покупателя и затем оформляется регистрация на сам объект. В этом случае продавец может воспользоваться своим правом собственности на объект незавершенного строительства?

Нужно смотреть, был ли зарегистрирован объект на продавца. Если нет, тогда возможна регистрация на покупателя после оформления земельного участка.

Можно ли объект незавершенного строительства подарить несовершеннолетнему ребенку?

Могут ли приставы наложить арест, а далее продать с аукциона объект незавершенного строительства, который находится на арендованном у государства земельном участке. Можно ли объект незавершенного строительства подарить несовершеннолетнему ребенку?

Да, конечно могут арестовать и реализовать. Поэтому думайте, что с ним делать, пока этого не произошло.

Регистрация обьекта незавершенного строительства на арендном участке

Купил обьект незавершенного строительства (СТО не введенное в эксплуатацию) какой порядок заключения договоров.

Первоначально заключаем договор куплю продажи обьекта или же договор на переуступку прав на земельный участок? И в какой промежуток временни? Или можно в одинь день?

Здравствуйте. можете заключить один договр купли продажи — все в нем и укажете.

Вопрос как можем мы вернуть деньги физ.

У физ. лица находилось в собственности незавершенное строительство. Она заключила договор с ООО предприятием о постройке гаражей гаражей на этом объекте. При этом ООО предприятие заключило договоры с заказчиками на строительство гаража. В смете была заложена сумма объекта незавершенного строительства. Вопрос как можем мы вернуть деньги физ. лицу которые он заплатил за объект незавершенного строительства.

По договору переуступки прав на объект незавершенного строительства.

Могу ли я заключить с продавцом договор купли продажи и на каком основании я как покупатель буду иметь права на землю и смогу ли я .

Скажите пожалуйста, продавец имеет участок земли на правах аренды, имеет свидетельство о государственной регистрации права объект незавершенного строительства, разрешение на строительство, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства. Могу ли я заключить с продавцом договор купли продажи и на каком основании я как покупатель буду иметь права на землю и смогу ли я оформить свидедельство права на землю?

Ришат, заключить договор купли продажи, предметом которого будет объект незавершенного строительства, Вы можете. Внести изменения, либо расторгнуть предыдущий и заключить новый договор аренды только с согласия арендодателя. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю сможете получить только в случае возниконовения такого права. В Вашем случае очевидно, это может быть выкуп по рыночной стоимости в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности».

С Уважением, Генеральный директор правового центра «Зевс», Степанов Вадим Игоревич.

Продажа

Можно ли продать незарегистрированный объект незавершенного строительства (строился по разрешению на строительство) на зарегистрированном земельном участке?

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю [b]подлежит государственной регистрации.[/b] В соответствии с ч. 3, 4, 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество — это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН. Согласно ч. 7 ст. 1, 8 Закона N 218-ФЗ, а также положениям приказа Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. N 943 внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, осуществляется путем проведения процедуры государственного кадастрового учета, при которой в ЕГРН вносятся сведения, подтверждающие существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

[b]Таким образом, из приведенных положений следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Закона N 218-ФЗ[/b]. Регистрация же перехода прав на юридически не существующий объект недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. Соответственно, здание, не стоящее на кадастровом учете, не может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи. Аналогичные требования касаются и отчуждения земельных участков, в частности, в силу ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Кроме того, согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ объект капитального строительства — это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

С учетом изложенного, полагаю, что в случае, если здания, в отношении которых[b] не осуществлен государственный кадастровый учет, обладают признаками объектов капитального строительства, то они являются объектами недвижимости в силу ст. 130 ГК РФ,[/b] при этом такие здания[b] не являются оборотоспособными объектами гражданских прав.[/b]

Источник

Прежде всего, необходимо иметь в виду, что если объект недвижимого имущества (а к числу таковых отнесены и земельные участки , и объекты незавершенного строительства ) находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока, то доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи данного объекта , освобождаются от обложения НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). … Предположим, что участок с недостроенным домом находился в собственности продавцов менее минимального предельного срока, предусмотренного в ст. 217.1 НК РФ. В этом случае доходы от продажи имущества облагаются НДФЛ, но…

Продажа незавершенного строительства на арендованном земельном участке

Прошу дать консультацию по продаже. Нам выделен земельный участок под ИСЖ Постановлением администрации в аренду и заключения договора аренды (договор аренды зарегистрирован в рег.службе). На участке имеется незавершенный строительством дом, оформленный в собственность (имеется свидетельство о праве собственности). Есть желание все продать. Как правильно оформить документы по продаже?

Незавершенный строительством дом можно отчуждать по договору купли-продажи как любой прочий объект недвижимости. Если у вас аренда земельного участка сроком более 5 лет, то можно заключить договор уступки права аренды земельного участка, уведомив об этом администрацию (согласия ее на это не нужно, только уведомление). Администрация будет обязана заключить с покупателем новый договор аренды з/у или подписать с ним дополнительное соглашение к имеющемуся договору в части наименования арендатора.

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом (далее – «Объект недвижимости»).

П. 1, ст. 130 ГК РФ К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В отношение такого объекта может быть совершена сделка купли-продажи при условии, что на него зарегистрировано право собственности (ст. 219 ГК РФ, п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Продавец вправе продать Объект недвижимости на не принадлежащем ему земельном участке. В таком случае право пользование земельного участка переходит Покупателю (но необходимо прежде ознакомиться с договором аренды ЗУ, нет ли там никаких ограничений).

П. 3, ст. 552 ГК РФ Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Источник

Договор купли- продажи объекта незавершенного строительства представляет собой сделку, по которой одна сторона выкупает у другой стороны еще недостроенный объект за оговоренную соглашением денежную плату. Скачать документна сайте Ассистентус. … Под объектом незавершенного строительства может пониматься любой объект , имеющий фундамент, который по факту является недостроенным. Также, на объектах незавершенного строительства должны проводиться строительные работы, в случае, если строительство не законсервировано. Итак, в случае приобретения объекта незавершенного строительства , у Покупателя возникают следующие варианты развития событий

Продажа объекта незавершённого строительства

Незавершённые стройки порождают множество проблем для их владельцев. Такие объекты непросто регистрировать в качестве недвижимости. Ещё сложнее всё становится, если существуют какие-то нюансы в отношении собственности на землю под строением.

Можно ли продать недостроенный дом, если земля находится в аренде под ИСЖ?

В законодательстве РФ действует запрет на субаренду. В большинстве случаев он защищает граждан от неправомерных действий заинтересованных лиц. Но в случае продажи объекта незавершённого строительства такой запрет мешает владельцу недостроя компенсировать свои расходы за счёт арендатора.

Не получится и временно изменить целевое назначение земли с ИСЖ на ЛПХ, чтобы законсервировать строительство. Продать удастся только освоенный участок ИСЖ, для чего придётся завершить строительство.

Варианты продажи арендованного у государства земельного участка по закону

Участки с незавершённым строительством чаще всего продают по двум причинам:

• Нехватка денег на завершение строительных работ.
• Проблемы с получением решений на обустройство коммуникаций.

Риэлтор обязан выяснить эти причины, чтобы не подать покупателю неверную информацию. Также необходимо учитывать площадь и расположение участка и, самое главное, вид владения:

• Собственность.
• Пожизненное владение. .
• Аренда.

Арендованный участок продать нельзя, но можно использовать в соответствии с целевым назначением для строительства жилья. Если строительство уже начато, то такой объект считается недвижимостью и на него можно оформить права собственности, как на любой объект незавершённого строительства.

Как продать земельный участок, арендованный у государства?

Хотя сам договор купли-продажи такого участка не требует заверения у нотариуса, но нужно перерегистрировать права собственности в Росреестре (внести новые данные в ЕГРН).

Тем не менее, помощь юриста в этом случае не помешает. Он может:

• Согласовать условия договора.
• Составить текст в соответствии с нормами права.
• Подготовить документы для подачи в Росреестр.

Если участники сделки решили не заверять договор у нотариуса, то они должны его подписать в присутствии сотрудника Росреестра.

Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?

Продажа объекта незавершенного строительства требует внимательной проверки чистоты сделки.

Для этого нужно убедиться:

• В отсутствии в договоре условий, запрещающих переуступку прав аренды на землю.
• Проверить срок действия договора и внесение арендной платы.
• Проверить целевое назначение участка.
• Уточнить, нет ли запрета на дальнейший выкуп участка.
• Получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на реализацию этого участка.

Также нужно знать, что все договоры аренды, заключённые более, чем на год, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Как происходит сделка?

Уточнив все нюансы, стороны сделки должны составить и подписать договор купли-продажи. При желании (но необязательно) они могут заверить его у нотариуса. Обязательно произвести регистрацию прав собственности нового владельца в Росреестре.

Заключение договора

Заключая договор, нужно указать в нём всю важную информацию об участке:

• Тип прав владения и правоустанавливающие документы.
• Характеристики участка.
• Его целевое назначение.
• Условия заключения договора.
• Цена участка.
• Условия передачи (на основании передаточного акта).
• Дата и подпись.

Важно учесть все нюансы конкретной земли и права его владельцев (совладельцев). От супруги нужно нотариально заверенное разрешение. Если один из собственников несовершеннолетний – разрешение нужно не только от его родителей, но и от органов опеки.

Регистрация и оформление права собственности

При подаче заявления в Росреестр нужно предоставить:

• Паспорт.
• Договор.
• Квитанцию об оплате госпошлины.

Размер пошлины равен 2000 рублей.

Подавать документы можно, как в Росреестр, так и в МФЦ.

Сроки и стоимость

Срок рассмотрения заявления о регистрации прав собственности на объект незавершённого строительства – неделя для Росреестра и около 10 дней при подаче через МФЦ.

За эту услугу нужно оплатить пошлину в размере 2000 рублей.

Налогообложение

Как и любая сделка купли-продажи, продажа объекта незавершённого строительства, считается получением дохода. А значит, продавец недвижимости должен будет заплатить 13% налог. Сумма налога будет рассчитана на основании оценочной стоимости строения и участка земли.

Для этого перед продажей нужно заказать услугу оценки в лицензированной компании.

Для иностранцев размер налога равен 30%. Порядок его исчисления тот же, что и для граждан РФ.

Источник

«Как можно продать участок , когда он следует судьбе нежилого помещения?!» — задавались вопросом судьи ВС. В Омске по адресу проспект Карла Маркса, д. 18 находится трехэтажное здание с магазинами. Частью помещений площадью 260 м² владела ИП Ольга Фалелеева. … В октябре 2016 года Фалелеева продала свое помещение Наталье Кудашевой. Причем в договоре стороны не указали, что вместе с объектом переходят права и на долю в земельном участке . Покупатель зарегистрировала на себя только часть строения. Потом она разделила актив на одиннадцать помещений и в марте 2018-го продала их Сергею Щербакову и Виктору Сорокину.

Изъятие объекта незавершенного строительства при прекращении договора аренды. Практика применения ст. 239.1 ГК РФ

Фабула дела: обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства степенью готовности 70 % с кадастровым номером 86:10:0101000:1782, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).

Впоследствии, Администрация обратилась с ходатайством о замене ответчика в связи с реализацией объекта незавершенного строительством.

Позиция нижестоящих судов: отказ в осуществлении процессуального правопреемства был обусловлен тем, что покупатель объекта незавершенного строительства не являлся стороной по договору аренды.

Позиция ВС РФ[i]: после прекращения договора аренды, заключенного после 01.03.2015 на три года для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в случае продажи объекта незавершенного строительства его покупатель не может требовать заключения с ним нового договора аренды земельного участка для завершения строительства на основании указанной нормы. Земельный кодекс Российской Федерации также не содержит положений, предусматривающих в названном случае право покупателя обратиться за заключением договора аренды земельного участка без торгов.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Поскольку заключенный с ответчиком (Обществом) договор аренды прекратил свое действие, а иного права на использование этого земельного участка как у прежнего, так и у нового собственника объекта незавершенного строительства не имеется, суд округа на основании 239.1 ГК РФ удовлетворил требование Администрации, осуществляющей в силу статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, расположенными в городе Сургуте, право государственной собственности на которые не разграничено, об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов.

С учетом изложенного продажа объекта незавершенного строительства, в отношении которого органом публичной власти предъявлено требование об изъятии и продаже с публичных торгов, влечет материальное правопреемство, что в свою очередь обуславливает процессуальное правопреемство, то есть замену ответчика в споре об изъятии этого объекта в связи с прекращением действия договора аренды, в том числе при исполнении судебного акта. После продажи объекта с торгов новому собственнику будут перечислены денежные средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства.

Отказ в процессуальном правопреемстве сделает невозможным исполнение судебного акта, породит правовую неопределенность в судьбе спорного объекта незавершенного строительства с учетом того, что в силу приведенных норм земельного и гражданского законодательства новый собственник объекта не вправе получить земельный участок в аренду, а в отсутствие правоустанавливающих на землю по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации исключается выдача разрешения на строительство, а также повлечет необходимость предъявления органом публичной власти аналогичного иска к лицу, ставшему собственником данного объекта.

1. При банкротстве арендатора и собственника объекта незавершенного строительства, требование об изъятии и продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном законодательством о банкротстве[ii]

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона.

Между тем, если должник признан несостоятельным (банкротом), ввиду чего при определении судьбы его имущества подлежат применению специальные нормы, содержащиеся в Законе о банкротстве. Так, в силу статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество Объекты незавершенного строительства, находящиеся на земельных участках, не принадлежащих должнику, не относятся к такому имуществу. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном в статьях 110, 111 и 139 Закона о банкротстве.

При этом в статье 239.1 Гражданского кодекса Российской федерации предусмотрен иной порядок реализации объекта незавершенного строительства, отличный от порядка, установленного в Законе о банкротстве. Целью реализации имущества в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является смена собственника объекта незавершенного строительства на лицо, способное завершить такое строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику. Реализация имущества по правилам, установленным в Законе о банкротстве, фактически приведет к тем же результатам. Следовательно реализация объекта незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве должника в соответствии с требованиями статей 110, 111 и 138 Закона о банкротстве, в конечном счете приведет к удовлетворению интереса Администрации — арендодателя, поскольку новый объект перейдет в собственность лица, заинтересованного в завершении строительства.

1. Фактическое завершение объекта строительством делает невозможным изъятие объекта для реализации в порядке ст. 239 ГК РФ.

В рамках данного дела рассматривалось требование об изъятии объекта незавершенного строительства готовностью 90 процентов. При этом, в ходе рассмотрения дела была проведена судебная экспертиза по установлению степени готовности построенного объекта, по результатам которой было установлено, что спорный объект (нежилое здание) соответствует совокупности технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик здания, обуславливающих его эксплуатационными качествами, то есть конструктивные элементы для эксплуатационных показателей здания выполнены в полном объеме, степень готовности составляет 100%.

Таким образом, поскольку было установлено, что объект фактически завершен строительством и не является объектом незавершенного строительства, следовательно, оснований для применение ст. 239.1 ГК РФ не имеется[iii].

1. Случаи, когда ст. 239.1 ГК РФ не применяется: правила и порядок исчисления

А1. Досрочное расторжение договора аренды, заключенного до 01.03.2015 года и заключение нового договора аренды, не может расцениваться как реализации полномочий на продление срока действия договора.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу. Судами верно указано, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

По конкретному делу[iv], установлено, что между сторонами до введения в действие Закона № 171-ФЗ действовал договор аренды спорного земельного участка от 30.04.2014 № 10460. На момент заключения указанного договора объекты капитального строительства на земельном участке отсутствовали.

Срок аренды в договоре предусмотрен с 30.04.2014 по 21.04.2017. В период действия указанного договора на спорном земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право на который было зарегистрировано за ответчиком 14.08.2014. Не дожидаясь истечения срока договора аренды спорного земельного участка от 30.04.2014 № 10460 (21.04.2017), стороны расторгли указанный договор аренды соглашением о расторжении договора от 28.12.2015, и заключили новый договор аренды от 28.12.2015 № 11090.

Согласно подп. 10 п. 2, подп. 2 п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

По смыслу указанной нормы материального права только после истечения срока действия ранее заключенного договора предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства осуществляется однократно путем заключения с собственником объекта незавершенного строительства нового договора аренды.

С учетом изложенного судами верно установлено, что заключенный после 01.03.2015 договор аренды спорного земельного участка от 28.12.2015 № 11090 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такой договор был заключен не в связи с истечением срока действия договора аренды № 10640. При таких обстоятельствах вывод судов о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обоснованным.

А.2. Нарушение муниципальным образованием срока на рассмотрение заявление о продлении договора ,в результате чего такое продление было заключено после 01.03.2015 года (посредством заключение нового договора) не свидетельствует о реализации права арендатора на реализацию права на продление договора, а следовательно, оснований для применения ст. 239.1 ГК РФ – нет.

В рамках конкретного дела[v] суд установил, что между сторонами был заключен договор аренды для строительства административного здания с помещениями многофункционального назначения и автостоянки, сроком до 31.12.2014.

28 октября 2014 года в департамент поступило заявление общества о продлении срока договора аренды от 31.12.2013 № 35118.

6 июля 2015 года без проведения торгов стороны заключили новый договор аренды земельного участка с целью использования земельного участка в целях завершения строительства административного здания, сроком с даты регистрации договора (24.07.2015) до 10.06.2018. Суд установил, что поскольку в случае своевременного принятия департаментом решения по заявлению общества о предоставлении земельного участка в аренду в 2014 году дата заключения договора была бы иная, учитывая, что именно это обстоятельство обусловило распространение действия договора аренды земельного участка от 06.07.2015; арендные правоотношения между истцом и обществом в отношении земельного участка по договору от 06.07.2015 фактически имели место в 2014 году

1. Инициировании процедуры изъятия при наличии действующего разрешения на строительство свидетельствует о наличии признаков злоупотребления правом в действиях арендодателя.

Рассматривая конкретное дело[vi] суд указал на наличие противоречивого поведения арендодателя , который обратившись в иском об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с окончанием срока действия договора аренды до этого выдал (продлил) разрешение на строительство, и на момент, обращения с соответствующим иском такое разрешение на строительство было действующим.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10 принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства объекта капитального строительства.

Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Таким образом, применительно к спорным обстоятельствам судами обоснованно учтена неопределенность у публичного образования в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, действия органа того же публичного образования об изъятии такого объекта недвижимости при наличии действующего разрешения на строительство правомерно квалифицированы судами как злоупотребление правом.

Также в этом деле, суд снова обратил внимание на то обстоятельство, что срок заключенного после 01.03.2015 договора аренды спорного земельного участка от 30.12.2015 не истек, не дожидаясь указанного события стороны соглашением от 06.03.2018 расторгли его с 12.10.2017, между сторонами 30.07.2018 заключен договор аренды № 20041 на вновь образованный земельный участок, что договор аренды спорного земельного участка от 30.12.2015 не может рассматриваться в качестве доказательства реализации ответчиком права на однократное продление договора аренды для завершения строительства объекта на срок не более трех лет в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2, подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку срок для завершения строительства составил менее срока установленного законом (подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).

1. Истечение шестимесячного срока не означает утраты органами местного самоуправления права на предъявление иска об изъятии[vii].

1. Препятствия со стороны органов местного самоуправления могут быть основаниями для отказа в применении ст. 239.1 ГК РФ.

Анализируя практику судов, стоит отметить, что ссылка судов на данное основание для отказа в применении процедуры изъятия объекта незавершенного строительства, не сильно распространена, однако, тем не менее, она есть.

По конкретному делу[viii] суд отказал в изъятии путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, указав, что имело место нарушение со стороны самих органов местного самоуправления: администрация прекратила действие разрешения на строительство в связи с прекращением права аренда на земельный участок по причине разделения такого участка (при этом новые договоры аренды были заключены). Действие разрешения на строительство было восстановлено Обществом только посредством обращения в суд. В рамках дела об изъятии судебные инстанции посчитали, что в данном случае есть основания применить п. 3. Ст. 239.1 ГК РФ поскольку прекращение срока действия договора аренды и незавершение строительства обусловлен препятствиями со стороны органом власти.

[i] Определение ВС РФ от 28.04.2021 года 304-ЭС19-24625

[ii] Определение ВС РФ от 19.04.2021 года 301-ЭС20-20105

[iii] Определение ВС РФ от 18.02.2021 года 308-ЭС20-23860.

[iv] Определение ВС РФ от 12.03.2020 года 309-ЭС20-1018

[v] Определение ВС РФ от 24.01.2020 года 308-ЭС19-26324

[vi] Постановление Ас Поволжского округа от 18 марта 2021 года по делу № А65-18448/2019

[vii] Постановление АС Уральского округа от 22.06.2020 года по делу А60-26781/2019

[viii] Постановление АС Северо-Западного округа от 24.02.2021 года А42-11052/2019

Источник

Если застройщик не может достроить объект , его можно снести или продать . Учет купли- продажи недостроенных зданий вызывает вопросы у бухгалтеров. … правоустанавливающие документы на участок . Подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен. Составьте договор купли- продажи . Существенные условия – предмет и цена. Объект нужно указать в договоре так, чтобы его можно было идентифицировать. Приведите технические и эксплуатационные характеристики, адрес, площадь, этажность, инвентарный номер. … Заключить с покупателем договор купли- продажи объекта незавершенного строительства . Составить акт приема-передачи объекта . Зарегистрировать переход права собственности к покупателю.